大峽谷生態(tài)游覽區(qū)可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-23 01:25本頁面
【正文】 ]更多土地成為有效的建設用地；避免重復建設造成的不必要的浪費；優(yōu)化區(qū)域功能，突現(xiàn)各自特色，互相支撐形成合力?？睖y數(shù)據(jù)顯示，[大峽谷]現(xiàn)有可利用的存量土地約350畝，其中用于游樂設施及園林、配套設施用地約200畝，包括已掛牌獲得商業(yè)用地7838平方米和批準建設各類別墅10棟，其它土地均以廉租方式獲得（租期40年）。吸納[大峽谷]后，我公司[梨坪白銀湖]地塊可節(jié)約游賞用地約100畝，創(chuàng)造的土地增價預計在5000萬元以上，此外，還可力爭將大峽谷100畝左右的可用土地轉化為優(yōu)良的經營性土地范圍，進一步擴大土地增量。低現(xiàn)金流整合，自身較高經濟收益[大峽谷]項目一期開發(fā)預算為8889萬元。一期建設期約1年半，建成后即納入井岡山風景區(qū)一票制管理，一年進園人數(shù)預計在50萬人左右，可成為項目有效客戶群體。，34年左右的時間可收回全部投資，凈賺一個價值億元的景區(qū)。提前進入效益產出期，實現(xiàn)自養(yǎng)[梨坪]地塊已在2007年8月完成摘牌； [白銀湖]地塊2007年底完成報批。[梨坪]項目一期建設自2009年年初啟動，已完成開發(fā)建設。目前正在籌建項目二期；[大峽谷]項目用近5年的時間完成了審批工作，如今被列為井岡山市7號重點工程正在進行、配套建筑和景區(qū)工程即將展開，是整合的最佳時機。提高市場競爭能力，培育客源群體[梨坪白銀湖]定位高星級酒店、酒店式公寓等項目與茨坪已建項目存在競爭關系，由于偏離核心景區(qū)，且初期設施也難一步健全，存在一定階段的競爭劣勢。[大峽谷]景區(qū)的定位決定其開發(fā)將使[梨坪白銀湖大峽谷]大幅提高市場競爭力。調查顯示，茨坪酒店式公寓投資者中非本地常駐戶占九成以上，這是造成茨坪房地產價格迅猛上升的主力軍。整合[大峽谷]后，首先強化其白銀湖主入口的接待功能，并將二期與龍?zhí)秾拥捻椖刻崆皩嵤?，讓購買大門票下榻[梨坪白銀湖]的游客在游線組織上不輸于下榻茨坪。如采用索道（以森林防火通道報批手續(xù)較簡便）約3公里投資約4500萬元（預計2年收回投資）。同時，針對[大峽谷]每年5萬人次自駕游和拓展訓練的團隊接待能力設計專業(yè)的酒店，完全吸納這部分人群成為可能；并針對50萬以上的景區(qū)游客量做好配套服務的宣傳促銷，為[梨坪白銀湖]培育客源群體。有利于與井岡山干部學院的聯(lián)動毋庸置疑，[大峽谷]建成后必將成為干部學院師生參加拓展訓練的首選地，整合后將有利于更多合作的展開，而擴大項目影響力。擴張資本經營渠道，推動整體上市，向更高更強的目標邁進大量擠占資金必然會影響集團公司的整體經營發(fā)展戰(zhàn)略。井岡山市旅游發(fā)展股份公司已獲得江西省證券辦的上市許可，并得到國家相關領導人的支持，卻因盤子小、基礎薄而未果。其股份由井岡山市政府國有資產持股60%，桂林旅游股份持股40%。整合[大峽谷]后，井岡山項目順利進入景區(qū)開發(fā)領域，并借勢展開對井岡山旅游資源和相關良性資產的低成本整合，與現(xiàn)有項目整體打包蓄勢上市，從而將我公司在井岡山戰(zhàn)略投資推向高潮，并為資本整體撤出和實現(xiàn)利益最大化提供一條捷徑。二 效益評估1） 經濟效益◇ 直接經濟效益：項目投資建設期為一年，進入營業(yè)3—5年將收回所有投資，剩余35年經營權的數(shù)億元價值景區(qū)。預計后期每年可創(chuàng)造3000萬元以上的現(xiàn)金流、1000萬元以上的利潤。同時，為[梨坪白銀湖]節(jié)約游賞用地約100畝?！?簡介經濟效益：直接拉動白銀湖及梨坪地塊的土地出讓價值，創(chuàng)造億元以上的土地升值。一旦大峽谷與龍?zhí)秾映蔀榫畬烬堫^景區(qū)，[梨坪白銀湖]地價短期翻番成為必然，為各級土地開發(fā)商樹立信心。2） 社會效益◇ 形成的“大井岡山”開發(fā)格局，將以其巨大的規(guī)模和影響力促進井岡山產業(yè)升級，真正意義上成就中信“反哺老區(qū)”的政治需求。◇ 依托中信介入將成為井岡山規(guī)模巨大的基礎設施開發(fā)商、區(qū)域地產開發(fā)商、景區(qū)開發(fā)商，這對其全面整合井岡山各類資源，擴大產業(yè)規(guī)模提供優(yōu)質平臺，并為在江西的全面拓展提供社會資源和信譽平臺?！?整合后的“鑫湖公司”規(guī)模達到15平方公里，涉及產業(yè)涵蓋房地產開發(fā)、景區(qū)開發(fā)等，將形成一個規(guī)模巨大、產業(yè)全面、競爭力強、自身循環(huán)的一個區(qū)域開發(fā)實體。經營與開發(fā)相結合的戰(zhàn)略路線，無論是社會效益還是經濟效益將實現(xiàn)雙豐收?！?由于投資井岡山建設所帶來的上述變化，必將成就鑫湖公司在井岡山、在江西，乃至全國巨大的品牌沉淀。三 風險策略通過對項目的考察及對未來旅游效益的預估，整合所帶來的收益將可以預期。但為進一步降低整合風險，需做好幾個方面的風險控制：合理控制整合成本首先合理調整規(guī)劃，最大限度避免項目建設的重復與不配套；其次，可以保持開發(fā)標準的一致性，避免由于項目間的不協(xié)調帶來的不必要浪費。核算已投入資金及成果該項目前期運作5年時間，投資金約700萬（乙方提供數(shù)據(jù)），我方將對其已投資金進行核算，并了解其已取得成果的真實性及未來將發(fā)生費用，避免不浪費資產、違規(guī)操作等情況的發(fā)生。準確測算未來經營收益項目獲利能力將影響投資回收及經營風險，需對大峽谷項目的各贏利項目做詳細測算和科學預測、全面評估，降低投資風險。綜上分析，大峽谷景區(qū)項目不僅可行，而且必將是公司戰(zhàn)略發(fā)展重要開端。18
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