【正文】 委員的簽名。會議記錄應當妥善的加以保存。業(yè)主委員會的地位和職責第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責： (一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； (三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； (四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施； (五)業(yè)主大會賦予的其他職責?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主委員會的地位和職責。 (一)業(yè)主委員會的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權的機構(gòu)，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務，實行業(yè)主集體事務民主制度，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務和公益事業(yè)的社會性自治組織。業(yè)主委員會由業(yè)主會議選舉組成，統(tǒng)一領導自治權限范圍的物業(yè)管理各項工作，但必須對業(yè)主大會會議負責并報告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權，因此，業(yè)委會必須服從業(yè)主大會會議，受業(yè)主大會會議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會會議的法律地位。業(yè)主委員會應有以下特點： 。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，其行為應向業(yè)主大會負責。因此，業(yè)主委員會也應由業(yè)主大會來選舉產(chǎn)生，反映絕大多數(shù)業(yè)主的意愿。 ，也就是說，業(yè)主委員會成立的目的是使業(yè)主對物業(yè)的自治管理權能有一個常設的機構(gòu)來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項中。業(yè)主委員會不能進行除簽訂物業(yè)管理合同以外的經(jīng)營活動，不是一個以經(jīng)營為目的的實體。同時，業(yè)主委員會也不應從事與物業(yè)管理無關的非經(jīng)營性活動。 。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)，應該向業(yè)主大會負責，即應向全體業(yè)主負責。業(yè)主委員會應代表和維護的是全體業(yè)主的權益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。同樣，業(yè)主委員會也不應被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。而且，業(yè)主委員會維護的應是業(yè)主的合法權益，其所有的行為、決策都應在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)。對于業(yè)主委員會而言，其代表的雖是業(yè)主的權益，但法律、法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和意義。 。對業(yè)主委員會進行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。業(yè)主委員會并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責的法律上的組織。 (二)業(yè)主委員會的性質(zhì)。 業(yè)主委員會的法律性質(zhì)如何，涉及了其行為后果的歸屬以及法律責任的承擔問題，對業(yè)主委員會法律性質(zhì)的不同回答，將直接導致不同的法律關系的產(chǎn)生和不同的法律效果，在實踐中有著非常重要的意義。根據(jù)各地不同做法，對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，主要有兩種不同的意見：。 此種意見認為，業(yè)主委員會是社會團體法人，完全獨立于各個業(yè)主，享有擬制的人格，能夠獨立行使民事權利，承擔民事責任，也就是說，業(yè)主委員會能有自己完全獨立的意志，可根據(jù)自己的獨立意志獨立行事。同時，業(yè)主委員會行為和決策的后果應由自己承擔，其效果不能直接歸于各個業(yè)主。 。 在此種觀點中，一般也并不認同業(yè)主委員會是社會團體的一種。其理由為雖然各地的物業(yè)管理法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主委員會有穩(wěn)定的組織性，但是這種登記一般是由房地產(chǎn)行政主管部門作出，即此登記為行政登記而非民事登記。 實際上，條例并沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，但是通過法律解釋，尤其是通過對業(yè)主委員會的職責的分析，可以判斷業(yè)主委員會的法律性質(zhì)應當屬于非法人組織。業(yè)主委員會雖然在選舉之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會的主體資格的確定。涉及糾紛訴訟事務時，應由全體業(yè)主授權于業(yè)主委員會，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動。也就是說，在民事訴訟中，訴訟權利本身并不歸于業(yè)主委員會，其必須得到業(yè)主的明確授權，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權利，其訴訟活動的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。業(yè)主委員會是經(jīng)過當?shù)胤康貞糁鞴懿块T的登記，并接受其指導、監(jiān)督和管理的組織，是一個常設的進行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機構(gòu)。 (三)業(yè)主委員會的職責。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會的職責如下： 。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。 。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。 。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施。 。業(yè)主大會賦予的其他職責。這些職責可以包括：提議職責，向業(yè)主會議提出有關業(yè)主共同事務的建議(議案)，向物業(yè)管理行政主管部門和有關機關、單位(包括受托的物業(yè)管理企業(yè))反映業(yè)主們的意愿、意見和建議；主管職責，代表本委員會轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主掌管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)復有合屬部分及居住環(huán)境的統(tǒng)一管理和維護事務以及組織開展自治公益活動，依法維護自治權益和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權益；財經(jīng)職責，負責物業(yè)復有合屬部分的收益、專用基金及其他自治公益活動經(jīng)費和辦公經(jīng)費的收支、保管和使用；合同職責，代表全體業(yè)主負責訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托服務合同和其他為增進業(yè)主共同利益所締結(jié)的合同，組織和督促全體業(yè)主或相關業(yè)主積極履行合同義務和行使合同權利；審議職責，根據(jù)業(yè)主會議的授權，審議決定無需提交業(yè)主會議表決的事項，審議受托的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務費的收費標準、物業(yè)管理服務年度計劃，財務預算和決算以及物業(yè)管理重大措施；監(jiān)督職責：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的受托服務工作，監(jiān)督區(qū)內(nèi)物業(yè)復有合屬部分的使用，制止違規(guī)和損害業(yè)主集體權益的情事或行為，接受業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主會議、受托物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門和社會的監(jiān)督；執(zhí)行職責，執(zhí)行業(yè)主會議決議和本委員會的決議，負責實施自治管理紀律措施；公告職責，實行自治事務公開制度，提出及公告應向業(yè)主們公開的本委員會工作事務報告、會計報告、結(jié)算報告及其他管理事項，并保證公布內(nèi)容的真實性和接受業(yè)主、相關人的查詢；協(xié)助職責，協(xié)助有關部門、單位做好本自治轄區(qū)的行政管理工作、社會服務工作和文明建設工作，協(xié)助解決業(yè)主間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間發(fā)生的物業(yè)利益糾紛關系；保管職責，保管轄區(qū)物業(yè)資料自治管理規(guī)約、會議記錄、物業(yè)管理委托服務合同等文件，保管本委員會辦公物品；告訴職責，代表業(yè)主集體向有關行政主管部門檢舉、揭發(fā)、控告本自治轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法規(guī)而不聽勸止的事件，代表業(yè)主集體獨立參與訴訟活動，可以獨立充任原告或被告。業(yè)主委員會的登記備案制度第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。【釋義】 本條規(guī)定了本條規(guī)定了業(yè)主委員會的登記備案制度。 (一)業(yè)主委員會的產(chǎn)生。 條例規(guī)定，業(yè)主委員會應當選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會不是一個獨立的法人，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責任也由全體業(yè)主共同承擔，因而業(yè)主委員會的組成人員應該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應由全體業(yè)主進行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔任業(yè)主委員會的委員。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項業(yè)主委員會的決議對其影響也最為顯著。業(yè)主委員會作為業(yè)主利益的代表者，其委員應當具有代表性。因此，組成業(yè)主委員會科學而公正的辦法應是按業(yè)主所占物業(yè)比例來選舉產(chǎn)生代表，而不應以業(yè)主個體為單位來決定。只有這樣才能保證業(yè)主委員會決議的代表性、公正性和權威性。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 (二)業(yè)主委員會的登記時間和效力。 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會作為業(yè)主團體的組織機構(gòu)，是基于業(yè)主團體的意思自行設立的，則登記不應影響業(yè)主委員會的成立。登記僅僅是為了行業(yè)管理的需要所履行的備案手續(xù)。這里的登記應當與企業(yè)法人等一般民事主體的設立登記區(qū)別開來。一般民事主體必須經(jīng)過登記才能成立，是為了保障交易安全的需要。業(yè)主委員會僅僅是代表業(yè)主團體對外實施與物業(yè)管理有關的行為，其最終責任又是由業(yè)主承擔的；如果需要業(yè)主承擔到民事責任，也無須通過登記來保障，因為業(yè)主有其不動產(chǎn)物業(yè)作為責任財產(chǎn)加以擔保。因此，登記不是業(yè)主委員會的成立要件。業(yè)主委員會進行登記是為了接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導和管理。 (三)業(yè)主委員會委員的資格。條例規(guī)定，業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機構(gòu)，其組成人員應該是業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域中的承租人、其他實際使用物業(yè)的人員，有關行政機構(gòu)或者組織的人員都不能成為業(yè)主委員會的委員，不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權。業(yè)主公約的內(nèi)容和效力第十七條 業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主公約的內(nèi)容和效力。 (一)業(yè)主公約概述。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，即全體業(yè)主應該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度。以書面形式設定的業(yè)主公約，是依據(jù)私法自治原則衍生出來的規(guī)約自治原則而制定的，只要不違反法律之強制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。業(yè)主公約作為最高自治規(guī)則具有如下特征：。業(yè)主公約是業(yè)主約定彼此相互關系的民事協(xié)定，訂立業(yè)主公約是業(yè)主間的共同行為。業(yè)主公約因此由業(yè)主自己執(zhí)行，無需國家強制力來保證實施。業(yè)主公約的訂立應當在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎上依照法律規(guī)定方式進行，當個別業(yè)主有不同意見難以全體一致同意時，應當以全體業(yè)主整體利益為重，個人服從全體，少數(shù)服從多數(shù)。除物業(yè)出售時各個業(yè)主分別與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理公約外，業(yè)主公約的訂立、變更均通過業(yè)主大會進行，并且作為特別決議事項，遵守更為嚴格的程序。業(yè)主公約作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主最高自治規(guī)則，約束全體業(yè)主。當其采取物業(yè)管理公約形式時，還約束開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相關規(guī)定均不得違反業(yè)主公約，否則無效。關于業(yè)主公約的性質(zhì)，學界存在不同觀點，主要有：(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權人)之間的非單純債權性質(zhì)的契約；(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權人)之間的社會化的契約；(3)業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團性質(zhì)；(4)業(yè)主公約是有關區(qū)分所有權人相互之間權利義務關系的基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主公約是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則，其地位和作用相當于業(yè)主團體的“憲法”。業(yè)主公約的約束力及于全體業(yè)主。 (二)業(yè)主公約的內(nèi)容。 業(yè)主公約純屬業(yè)主自治規(guī)范，因而業(yè)主公約的內(nèi)容各國均規(guī)定由業(yè)主(區(qū)分所有權人)自由協(xié)商確定。其具體內(nèi)容因建筑物的規(guī)模、用途及其習慣、生活水平而有所不同。業(yè)主公約的具體內(nèi)容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)條例的規(guī)定以下事項應納入其中： (1)物業(yè)基本情況簡介。介紹物業(yè)的名稱、地點、面積、戶數(shù)；公布公共場所及公用設施狀況等。 (2)業(yè)主共同事務管理。規(guī)定業(yè)主大會召開的條件、方式、程序；規(guī)定物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理費用的承擔分配。(3)業(yè)主權利義務設定。明定業(yè)主基于物業(yè)所有權的物業(yè)使用權及作為小區(qū)成員的成員權，包括表決權、參與制定規(guī)約權、選舉和罷免管理機構(gòu)人員的權利、請求權及監(jiān)督權等；列舉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行為守則，對業(yè)主相關權利行使或生括行為進行限制或予以禁止。 (4)違反公約的處置。業(yè)主違反公約，須承擔約定的違約責任。承擔違約責任的方式根據(jù)民法規(guī)定，有停止侵害、排除妨礙、賠償損失等法定方式；業(yè)主公約也可以另行設定承擔責任的方式。值得注意的是，我國法律規(guī)定，只有法律明確授權的國家機關才享有處罰權，才能對某些違法行為處以罰款。所以，業(yè)主公約對業(yè)主的違約行為不得設定罰款，但可以通過約定交納保證金、違約金方式，當業(yè)主有違約行為時，從中予以扣除。對業(yè)主違反公約的行為，相關業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)有權加以勸止，必要時可以向人民法院提起民事訴訟。 (三)業(yè)主公約的通過與修改。業(yè)主公約屬于業(yè)主大會的特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過，方能有效。公約的修改也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過，方能有效。業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容 第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容。 業(yè)主大會是全體業(yè)主組成的維護業(yè)主利益的機構(gòu)，業(yè)主委員會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。關于業(yè)主大會的職責以及業(yè)主大會會議，條例在第11條以及第12條到14條作了規(guī)定。但是如果要讓業(yè)主大會順利運轉(zhuǎn)，還需要業(yè)主大會議事規(guī)則作出進一步的詳細規(guī)定。同時業(yè)主大會作為業(yè)主自己組織起來行使財產(chǎn)權的機構(gòu)，其內(nèi)部的運作機制也自然應當由其自己作出決定。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它負責履行業(yè)主大會賦予的職責，業(yè)主大會議事規(guī)則自然可以就其組成等作出決議。條例尊重業(yè)主自我管理的權利，業(yè)主大會的議事規(guī)則就上述這些事項作出規(guī)定后，就可以避免缺乏可資適用的規(guī)則。 業(yè)主大會的議事方式：業(yè)主大會是會議性質(zhì)的決策機構(gòu)。因此，業(yè)主大會的基本議事形式是召開會議，以討論議案和表決通過會議決議的方式來行使其職權。依據(jù)條例第13條，業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。但是在何時應當召開定時會議，條例留給議