【正文】 小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。以上三個標(biāo)準(zhǔn)主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來衡量物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標(biāo)準(zhǔn)可以用一系列指標(biāo)來反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，即從量的方面來衡量，反映管理組織現(xiàn)代化的實現(xiàn)程度。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法：(1)管理決策方法，包括：市場調(diào)查法、預(yù)測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，將有助于提高物業(yè)的管理水平，有益于物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復(fù)雜性對物業(yè)管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機(jī)關(guān)第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件的規(guī)定，建設(shè)部是國務(wù)院綜合管理全國建設(shè)事業(yè)，具體包括工程建設(shè)、城市建設(shè)。根據(jù)實踐中的情況，各省、市、縣對物業(yè)管理實行政府管理的具體的行政管理部門應(yīng)指房管局。政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理(主要著眼點是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對業(yè)主利益的維護(hù))，對物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過程中的管理?！睆倪@點看來，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進(jìn)行，如：(1)竣工驗收。 物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門歸口管理。物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； (二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； (四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； (五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； (六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用； (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。 這類區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分法。第二，可以從實質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實質(zhì)上是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。 物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個概念。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán)利。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括：，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。因此，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利，就是業(yè)主享有的最為基本的權(quán)利。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護(hù)，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項提出建議。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護(hù)。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。 。但是，業(yè)主委員會的委員也具有個人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項職責(zé)。 (2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。同時，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財務(wù)的權(quán)利。根據(jù)我國會計制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計證明。只有國家法律認(rèn)同的會計師事務(wù)所才能提供有效的審計報告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。例如，業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)?！踞屃x】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當(dāng)初表示了反對的業(yè)主，只要規(guī)約是合法的，就有遵守的義務(wù)。基于公共利益，業(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對于經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)管理費、維修資金等各項合理費用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類很多。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公共利益都有加以維護(hù)，不得侵害的義務(wù)。 業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責(zé)第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。例如：《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第13條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。 業(yè)主大會是由合法劃定的業(yè)主集體自治管理轄區(qū)(亦即特定物業(yè)管理區(qū)域)內(nèi)全體業(yè)主組成，以會議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和自治規(guī)約訂立權(quán)的群眾性社會自治機(jī)構(gòu)，又是各業(yè)主團(tuán)體自治管理體系中的表達(dá)集體共管意思的權(quán)力機(jī)關(guān)。首先，業(yè)主大會是民主性的組織。業(yè)主大會的成員是作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一分子，基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而進(jìn)行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務(wù)的專營性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營目的。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個由原設(shè)計構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不應(yīng)做任意改動。各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局(以下簡稱區(qū)、縣房管局)可以根據(jù)上款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域范圍進(jìn)行調(diào)整。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。因此，條例規(guī)定了同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)和成熟的國家以及我國香港等地區(qū)的經(jīng)驗，業(yè)主大會應(yīng)該采取二重機(jī)構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)關(guān)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；在業(yè)主大會下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。全體業(yè)主可以隨時決定物業(yè)管理的有關(guān)問題，這樣即節(jié)約了時間和精力，也減少了不必要的開支。在物業(yè)管理中，業(yè)主的投票權(quán)是業(yè)主根據(jù)擁有物業(yè)的所有權(quán)而取得參與管理物業(yè)、表達(dá)自己意愿的權(quán)利。關(guān)于業(yè)權(quán)份額的計算，我國香港地區(qū)的《建筑物管理條例》第39條規(guī)定業(yè)主的份數(shù)須照以下方式厘定：①照土地注冊處注冊的文書包括公契所規(guī)定的方式；②如無文書，或文書無此規(guī)定，則按照業(yè)主在建筑物所占的不可分割份數(shù)與建筑物分割成的總份數(shù)的比例。這種規(guī)定仍然使以面積的大小來衡量表決權(quán)的大小。我國目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計算方式主要為不分面積大小的“一權(quán)一票”。廣東省雖然規(guī)定的是住宅物業(yè)的投票權(quán)數(shù)以戶來計算，但由于住宅物業(yè)其建筑規(guī)劃比較統(tǒng)一，各業(yè)主擁有住宅物業(yè)的建筑面積也比較一致，所以，雖然是以戶為計算單位，基本上與以建筑面積為計算單位差別不大。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主會議的職責(zé)是物業(yè)管理法確認(rèn)的業(yè)主會議對其所轄的職責(zé)范圍內(nèi)自治事務(wù)的支配權(quán)限。業(yè)主公約是各個業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動的業(yè)主、單位和其他人員所應(yīng)共同遵守的物業(yè)管理社會自治“總章程”。選舉出業(yè)主委員會的組成人員是業(yè)主大會的一項重要職權(quán)，行使好這一職權(quán)，認(rèn)真推選出真正能維護(hù)業(yè)主利益的業(yè)主委員會成員，業(yè)主權(quán)利的行使才有保障。至于撤換業(yè)主委員會的組成人員，只要有必要，確因個別組成人員不稱職，任何時候的業(yè)主大會(包括臨時業(yè)主大會)都可行使這一職權(quán)。業(yè)主大會行使監(jiān)督業(yè)主委員會工作的權(quán)利，一般是采取聽取業(yè)主委員會工作報告的方式。涉及業(yè)主共同利益的重大事項包括：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。例如：物業(yè)的大修及公用設(shè)備或設(shè)施的更新大修；建造新的公用設(shè)施，如噴泉、娛樂室等；電力增容；鋪設(shè)新的線路；其他需要業(yè)主分?jǐn)傎M用的事項；業(yè)主委員會的經(jīng)費籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主委員會成員是否獲取報酬，酬金標(biāo)準(zhǔn)、來源；大型活動的開展等等。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力。但是，對于一些問題，業(yè)主之間并沒有爭議，可以通過征求意見的方式，能夠節(jié)約時間和成本。 (三)業(yè)主參加大會的方式。條例規(guī)定業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。因而，業(yè)主大會決議的形成規(guī)則至關(guān)重要，這些規(guī)則的設(shè)計將直接影響到?jīng)Q議的合理性、代表性和科學(xué)性。“特別多數(shù)同意的決議方式”，指對涉及業(yè)主群體重要事項，為保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，依法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及其所持有物業(yè)的建筑面積比例的合計均達(dá)到或超過特定的界線，該次業(yè)主會議方有決議能力，會議的決議須經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)及其所持有物業(yè)建筑面積比例均達(dá)到占總數(shù)的特定較高額度之同意，才能生效施行。而對于特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 條例規(guī)定了特殊決定的事項，主要是涉及業(yè)主群體的重要事項：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金和續(xù)籌方案的決定。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。定期會議可以稱為例會，指應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。因此，業(yè)主可以提議召開臨時會議。根據(jù)法理的一般規(guī)定，以下兩種情形下可以召開臨時會議：(1)發(fā)生重大事故有及時處理的必要，經(jīng)業(yè)主委員會請求時；(2)其他業(yè)主公約規(guī)定的情況?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會召開的通知和會議記錄。 (二)住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。如對軍烈屬、殘疾人和孤老、孤兒的幫助、照顧，居住環(huán)境的綠化、美化和整修，居住區(qū)文化活動設(shè)施的興建等；(3)調(diào)解居民糾紛；(4)協(xié)助維護(hù)社會治安；(5)協(xié)助人民政府或它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)以及青少年教育工作。”這種職責(zé)是代表業(yè)主團(tuán)體實施私權(quán)性質(zhì)的物業(yè)管理行為，而不應(yīng)承擔(dān)公權(quán)性質(zhì)的社區(qū)管理義務(wù)。會議記錄應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員的簽名。 (一)業(yè)主委員會的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)有以下特點： 。業(yè)主委員會不能進(jìn)行除簽訂物業(yè)管理合同以外的經(jīng)營活動，不是一個以經(jīng)營為目的的實體。業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護(hù)的是全體業(yè)主的權(quán)益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。 。 業(yè)主委員會的法律性質(zhì)如何，涉及了其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問題，對業(yè)主委員會法律性質(zhì)的不同回答，將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系的產(chǎn)生和不同的法律效果，在實踐中有著非常重要的意義。 。業(yè)主委員會雖然在選舉之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會的主體資格的確定。 (三)業(yè)主委員會的職責(zé)。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會不是一個獨立的法人，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責(zé)任也由全體業(yè)主共同承擔(dān)，因而業(yè)主委員會的組成人員應(yīng)該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應(yīng)由全體業(yè)主進(jìn)行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會的委員。只有這樣才能保證業(yè)主委員會決議的代表性、公正性和權(quán)威性。業(yè)主委員會作為業(yè)主團(tuán)體的組織機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主團(tuán)體的意思自行設(shè)立的，則登記不應(yīng)影響業(yè)主委員會的成立。業(yè)主委員會僅僅是代表業(yè)主團(tuán)體對外實施與物業(yè)管理有關(guān)的行為，其最終責(zé)任又是由業(yè)主承擔(dān)的；如果需要業(yè)主承擔(dān)到民事責(zé)任，也無須通過登記來保障，因為業(yè)主有其不動產(chǎn)物業(yè)作為責(zé)任財產(chǎn)加以擔(dān)保。條例規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，即全體業(yè)主應(yīng)該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度。業(yè)主公約因此由業(yè)主自己執(zhí)行，無需國家強(qiáng)制力來保證實施。關(guān)于業(yè)主公約的性質(zhì)，學(xué)界存在不同觀點，主要有：(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)之間的非單純債權(quán)性質(zhì)的契約；(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)之間的社會化的契約；(3)業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團(tuán)性質(zhì)；(4)業(yè)主公約是有關(guān)區(qū)分所有權(quán)人相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。 業(yè)主公約純屬業(yè)主自治規(guī)范，因而業(yè)主公約的內(nèi)容各國均規(guī)定由業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)自由協(xié)商確定。 (2)業(yè)主共同事務(wù)管理。 (4)違反公約的處置。所以，業(yè)主公約對業(yè)主的違約行為不得設(shè)定罰款，但可以通過約定交納保證金、違約金方式，當(dāng)業(yè)主有違約行為時，從中予以扣除。公約的修改也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，方能有效。關(guān)于業(yè)主大會的職責(zé)以及業(yè)主大會會議，條例在第11條以及第12條到14條作了規(guī)定。條例尊重業(yè)主自我管理的權(quán)利，業(yè)主大會的議事規(guī)則就上述這些事項作出規(guī)定后，就可以避免缺乏可資適用的規(guī)則。但是在何時應(yīng)當(dāng)召開定時會議，條例留給議