【文章內(nèi)容簡介】 法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的工作不滿，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。同時(shí)，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)的權(quán)利。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。根據(jù)我國會計(jì)制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計(jì)證明。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目。而且，如果每個業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運(yùn)作。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。只有國家法律認(rèn)同的會計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。 (3)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地因?yàn)椴⒎菢I(yè)主所獨(dú)有，關(guān)于其使用情況對于業(yè)主來說不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關(guān)于其使用情況的知情權(quán)并對該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用進(jìn)行監(jiān)督。 (4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。專項(xiàng)維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。 、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主的權(quán)利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權(quán)利業(yè)主也當(dāng)然享有。例如，業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主有權(quán)對享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。業(yè)主的義務(wù)第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； (四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！踞屃x】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)。根據(jù)條例的規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要有： 、執(zhí)行決定的義務(wù)，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。 業(yè)主是作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)成員的一名共同締結(jié)或簽署了業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度、業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當(dāng)初表示了反對的業(yè)主，只要規(guī)約是合法的，就有遵守的義務(wù)。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)范，則應(yīng)按照自治性規(guī)范中的條款承擔(dān)責(zé)任；造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 ，主要包括：按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護(hù)的條件，各業(yè)主都負(fù)有此項(xiàng)義務(wù)?；诠怖?，業(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對于經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)管理費(fèi)、維修資金等各項(xiàng)合理費(fèi)用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)?；诖隧?xiàng)義務(wù)，各業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及維修、保險(xiǎn)等款項(xiàng)，并應(yīng)準(zhǔn)時(shí)交付。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負(fù)賠償責(zé)任。 、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類很多。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主公約和物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，但是，這些規(guī)定當(dāng)然還有未能詳盡之處，對于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主亦不得為之。又例如維護(hù)公共利益的義務(wù)。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公共利益都有加以維護(hù)，不得侵害的義務(wù)。各業(yè)主處置其所有的單元時(shí)，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，并促使有關(guān)承受人簽署公約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時(shí)不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并應(yīng)事先取得物業(yè)管理公司和有關(guān)部門的同意。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時(shí)，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設(shè)施，不得在共同地方及設(shè)施之內(nèi)做出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。 業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責(zé)第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責(zé)。 (一)業(yè)主大會的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主。業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成員。這里需要注意的是，該條例只規(guī)定了全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并沒有對業(yè)主代表大會作出規(guī)定，這是不同于該條例頒布前部分省市的規(guī)定。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會之外，還對業(yè)主成員過多的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以成立業(yè)主代表大會。例如：《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。業(yè)主大會或者業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)?！?(二)業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 業(yè)主大會是由合法劃定的業(yè)主集體自治管理轄區(qū)(亦即特定物業(yè)管理區(qū)域)內(nèi)全體業(yè)主組成，以會議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和自治規(guī)約訂立權(quán)的群眾性社會自治機(jī)構(gòu)，又是各業(yè)主團(tuán)體自治管理體系中的表達(dá)集體共管意思的權(quán)力機(jī)關(guān)。業(yè)主大會在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。因此，業(yè)主大會在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。 業(yè)主大會是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。首先，業(yè)主大會是民主性的組織。其成員在機(jī)構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。其次，業(yè)主大會是自治性的組織。其成員是對物業(yè)享有所有權(quán)的人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。業(yè)主大會的成員是作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一分子，基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而進(jìn)行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。業(yè)主大會作出的決議應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會作出的決議并沒有經(jīng)過全體一致的同意，甚至有時(shí)還會受到個別業(yè)主的反對，但只要符合業(yè)主大會決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為，其機(jī)構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務(wù)的專營性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營目的。業(yè)主大會也不同于地方政府所設(shè)立的專門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。因此，業(yè)主大會基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運(yùn)作機(jī)制的不同而區(qū)別于其他對物業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、監(jiān)督的組織，具有獨(dú)立性和不可替代性。物業(yè)管理區(qū)域的劃分第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！踞屃x】 本條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，因此應(yīng)該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨(dú)立的居住區(qū)。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由45個住宅群組成，用地一般為15—20公頃，建筑面積約為15—20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務(wù)商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)大都實(shí)行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。將一個封閉小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)楦鞯厍闆r有很大不同。對于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不應(yīng)做任意改動。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。例如，上海市房屋土地管理局印發(fā)《關(guān)于(上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例)有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》通知第六條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域劃定：本條所指的物業(yè)管理區(qū)域范圍劃分，原則上以自然街坊或一個封閉的小區(qū)予以確定。一個物業(yè)管理區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過10萬平方米。各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局(以下簡稱區(qū)、縣房管局)可以根據(jù)上款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域范圍進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，區(qū)、縣房管局應(yīng)在1：500地形國土予以注記?！睒I(yè)主大會及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權(quán)確定的依據(jù)第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！踞屃x】 本條規(guī)定了有關(guān)業(yè)主大會及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權(quán)確定的依據(jù)。 (一)業(yè)主大會的設(shè)立。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為。業(yè)主大會在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)和決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。業(yè)主大會的設(shè)立直接決定了業(yè)主的利益能否得到最為充分的保護(hù)。因此，條例規(guī)定了同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時(shí)，由于我國在市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)行業(yè)初建不久，房地產(chǎn)建成后使用中的管理、服務(wù)更是一個新的領(lǐng)域，所以，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的設(shè)置在實(shí)踐中存在不完善、不規(guī)范、不統(tǒng)一的階段。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)說還處于初級階段，所以政府的監(jiān)督和指導(dǎo)就變得不可或缺。條例規(guī)定了業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立。 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)和成熟的國家以及我國香港等地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主大會應(yīng)該采取二重機(jī)構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)關(guān)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；在業(yè)主大會下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。條例也規(guī)定了成立業(yè)主大會的同時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 但是，條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。這主要是因?yàn)橛行┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主較少，甚至只有一個業(yè)主，此時(shí)，如果法律強(qiáng)制設(shè)立業(yè)主大會顯得并不必要。全體業(yè)主可以隨時(shí)決定物業(yè)管理的有關(guān)問題，這樣即節(jié)約了時(shí)間和精力，也減少了不必要的開支。因此，條例規(guī)定只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。條例的這條規(guī)定，體現(xiàn)了法律的靈活性。 (二)首次業(yè)主大會上投票權(quán)確定的依據(jù)。在物業(yè)管理中，業(yè)主的投票權(quán)是業(yè)主根據(jù)擁有物業(yè)的所有權(quán)而取得參與管理物業(yè)、表達(dá)自己意愿的權(quán)利。它是物業(yè)所有權(quán)派生出來的一項(xiàng)權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對業(yè)主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。綜觀各國及地區(qū)的法律規(guī)定，業(yè)主表決權(quán)大致有三種計(jì)算方式。(1)以業(yè)主所擁有的業(yè)權(quán)份額來計(jì)算，每份業(yè)權(quán)份額擁有一個表決權(quán)。關(guān)于業(yè)權(quán)份額的計(jì)算，我國香港地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》第39條規(guī)定業(yè)主的份數(shù)須照以下方式厘定：①照土地注冊處注冊的文書包括公契所規(guī)定的方式；②如無文書，或文書無