【文章內容簡介】 法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權利。但應該注意的是，業(yè)主只是有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的工作不滿，應向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當的處理措施。同時，業(yè)主雖然有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財務的權利。業(yè)主作為費用的支付人，有財產監(jiān)督的權利，但行這些權利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財務支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目除了應該對業(yè)主負責外，仍有自己各種經濟上的合法運作。根據我國會計制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計證明。所以，業(yè)主并沒有權利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目。而且，如果每個業(yè)主都根據自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運作。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務支出情況，應該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所來檢查。只有國家法律認同的會計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權。 (3)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地因為并非業(yè)主所獨有，關于其使用情況對于業(yè)主來說不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關于其使用情況的知情權并對該物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用進行監(jiān)督。 (4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權。 、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 業(yè)主的權利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權利業(yè)主也當然享有。例如，業(yè)主對已經得到履行的房屋買賣合同和房屋產權證所確定面積享有所有權。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據同一系列合同出售的小區(qū)內的草坪、道路等根據建筑物區(qū)分所有權理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權和使用權。業(yè)主有權對享有所有權的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機構和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。業(yè)主的義務第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； (三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； (四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； (五)按時交納物業(yè)服務費用； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務?！踞屃x】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務。根據條例的規(guī)定業(yè)主應當承擔的義務主要有： 、執(zhí)行決定的義務，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。 業(yè)主是作為物業(yè)區(qū)域內成員的一名共同締結或簽署了業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度、業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。物業(yè)管理的各項規(guī)約中，采取的是多數通過原則，即只要集體中多數成員達成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產生一致的約束力，少數表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協議。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當初表示了反對的業(yè)主，只要規(guī)約是合法的，就有遵守的義務。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)范，則應按照自治性規(guī)范中的條款承擔責任；造成其他業(yè)主損失的，應承擔民事賠償責任。 ，主要包括：按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務費用。 業(yè)主交納物業(yè)管理服務費用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護的條件，各業(yè)主都負有此項義務?；诠怖?，業(yè)主享有共益權利，也應承擔相應義務，對于經業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)管理費、維修資金等各項合理費用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務。基于此項義務，各業(yè)主應負責其名下應分擔的管理費及維修、保險等款項，并應準時交付。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負賠償責任。 、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務的種類很多。例如，不得侵害其他業(yè)主的權利。業(yè)主公約和物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權利的規(guī)定，但是，這些規(guī)定當然還有未能詳盡之處，對于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權利的行為，業(yè)主亦不得為之。又例如維護公共利益的義務。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公共利益都有加以維護，不得侵害的義務。各業(yè)主處置其所有的單元時，應在規(guī)定的時間內將處置的有關情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，并促使有關承受人簽署公約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質，在裝修時不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，并應事先取得物業(yè)管理公司和有關部門的同意。各業(yè)主在使用共用地方及設施時，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設施，不得在共同地方及設施之內做出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構成滋擾、不方便或者損害的行為。 業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責第八條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責。 (一)業(yè)主大會的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主。業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關系的構成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成員。這里需要注意的是，該條例只規(guī)定了全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并沒有對業(yè)主代表大會作出規(guī)定，這是不同于該條例頒布前部分省市的規(guī)定。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會之外，還對業(yè)主成員過多的物業(yè)管理區(qū)域內，可以成立業(yè)主代表大會。例如：《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第13條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。業(yè)主大會或者業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權利的機構?！?(二)業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 業(yè)主大會是由合法劃定的業(yè)主集體自治管理轄區(qū)(亦即特定物業(yè)管理區(qū)域)內全體業(yè)主組成，以會議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權利和自治規(guī)約訂立權的群眾性社會自治機構，又是各業(yè)主團體自治管理體系中的表達集體共管意思的權力機關。業(yè)主大會在充分民主的基礎上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機構直管轄區(qū)內的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。因此，業(yè)主大會在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。 業(yè)主大會是由業(yè)主自行組成的維護物業(yè)整體利益的組織，其應具有民主性、自治性、代表性的特征。首先，業(yè)主大會是民主性的組織。其成員在機構中的地位是平等的，能夠根據自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。其次，業(yè)主大會是自治性的組織。其成員是對物業(yè)享有所有權的人，進行的是自我服務、自我管理、自我協商、自我約束。業(yè)主大會的成員是作為物業(yè)管理區(qū)域內的一分子，基于維護物業(yè)整體利益的需要而進行的管理，不受外部人員的非法干預。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權益。業(yè)主大會作出的決議應當是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會作出的決議并沒有經過全體一致的同意，甚至有時還會受到個別業(yè)主的反對，但只要符合業(yè)主大會決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護是一種自治、自助行為，其機構的構成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權人。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務的專營性質的公司，以管理、經營一定區(qū)域的物業(yè)為其經營目的。業(yè)主大會也不同于地方政府所設立的專門負責轄區(qū)內物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導作用，不同于業(yè)主大會的自我管理、平等協商性質。因此，業(yè)主大會基于其性質、宗旨、組成人員、運作機制的不同而區(qū)別于其他對物業(yè)進行管理、指導、監(jiān)督的組織，具有獨立性和不可替代性。物業(yè)管理區(qū)域的劃分第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！踞屃x】 本條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，因此應該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應該是一個由原設計構成的自然街坊或封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。近年來，房地產開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由45個住宅群組成，用地一般為15—20公頃，建筑面積約為15—20萬平方米。按照政府有關建設小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應配置居委會、學校、幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務商店、自行車棚等公共設施項目。小區(qū)的水、電、氣等公共設施在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)大都實行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。將一個封閉小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關設施的管理。根據條例的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標準，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。之所以這樣規(guī)定，是因為各地情況有很大不同。對于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當的調整劃定。區(qū)域一經劃定，如無特殊情況，不應做任意改動。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機構和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。例如，上海市房屋土地管理局印發(fā)《關于(上海市居住物業(yè)管理條例)有關條文的應用解釋》通知第六條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域劃定：本條所指的物業(yè)管理區(qū)域范圍劃分，原則上以自然街坊或一個封閉的小區(qū)予以確定。一個物業(yè)管理區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過10萬平方米。各區(qū)、縣房地產管理局(以下簡稱區(qū)、縣房管局)可以根據上款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域范圍進行調整。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，區(qū)、縣房管局應在1：500地形國土予以注記?！睒I(yè)主大會及業(yè)主委員的設立及業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權確定的依據第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！踞屃x】 本條規(guī)定了有關業(yè)主大會及業(yè)主委員的設立及業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權確定的依據。 (一)業(yè)主大會的設立。 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護是一種自治、自助行為。業(yè)主大會在充分民主的基礎上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機構直管轄區(qū)內的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權和決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。業(yè)主大會的設立直接決定了業(yè)主的利益能否得到最為充分的保護。因此，條例規(guī)定了同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。同時，由于我國在市場經濟條件下的房地產行業(yè)初建不久，房地產建成后使用中的管理、服務更是一個新的領域，所以，業(yè)主自治機構的設置在實踐中存在不完善、不規(guī)范、不統(tǒng)一的階段。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展應當說還處于初級階段，所以政府的監(jiān)督和指導就變得不可或缺。條例規(guī)定了業(yè)主大會應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立。 根據房地產業(yè)比較發(fā)達和成熟的國家以及我國香港等地區(qū)的經驗，業(yè)主大會應該采取二重機構設置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機構中的權力機關，行使重大事務的決策權；在業(yè)主大會下設立由業(yè)主民主選舉產生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機關，行使日常事務的管理權。條例也規(guī)定了成立業(yè)主大會的同時應當選舉產生業(yè)主委員會。 但是，條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。這主要是因為有些物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主較少，甚至只有一個業(yè)主，此時，如果法律強制設立業(yè)主大會顯得并不必要。全體業(yè)主可以隨時決定物業(yè)管理的有關問題，這樣即節(jié)約了時間和精力，也減少了不必要的開支。因此，條例規(guī)定只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。條例的這條規(guī)定，體現了法律的靈活性。 (二)首次業(yè)主大會上投票權確定的依據。在物業(yè)管理中，業(yè)主的投票權是業(yè)主根據擁有物業(yè)的所有權而取得參與管理物業(yè)、表達自己意愿的權利。它是物業(yè)所有權派生出來的一項權利，合理確定投票權的劃分方法對業(yè)主公平行使投票權至關重要。綜觀各國及地區(qū)的法律規(guī)定，業(yè)主表決權大致有三種計算方式。(1)以業(yè)主所擁有的業(yè)權份額來計算，每份業(yè)權份額擁有一個表決權。關于業(yè)權份額的計算，我國香港地區(qū)的《建筑物管理條例》第39條規(guī)定業(yè)主的份數須照以下方式厘定：①照土地注冊處注冊的文書包括公契所規(guī)定的方式；②如無文書，或文書無