【正文】 其次，它是實現組織管理現代化的需要。 第四，它是管理手段實現現代化管理的反映。一切先進的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作 用。這種思想觀念的轉變是市場經濟的發(fā)展要求的。一般情況下，物業(yè)的組織機構是否保證了管理現代化的實施，其衡量標準主要包括三個方面： 第一，小區(qū)物業(yè)管理組織機構的建立，應符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化管理的要求；是否能滿足管理職能間的內在聯(lián)系；是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務的特殊要求。 以上三個標準主要是從質的規(guī)定性上來衡量物業(yè)管理組織機構的現代化程度，其中，第三條效益標準可以用一系列指標來反映企業(yè)的經濟效益，即從量的方面來衡 量，反映管理組織現代化的實現程度。在各業(yè)務職能管理領域中，可以采用如下現代化管理方法： (1)管理決策方法，包括：市場調查法、預測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。 采取多種途徑，推行現代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應用，將有助于提高物業(yè)的管理水平，有益于物業(yè)管理現代化的實現。 目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復雜性對物業(yè)管理人員 的綜合能力提出的較高的要求所致。 物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關 第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 根據國務院批準的有關建設部職能的文件的規(guī)定，建設部是國務院綜合管理全國建設事業(yè)，具體包括工程建設、城市建設。根據實踐中的情況，各省、市、縣對物業(yè)管理實行政府管理的具體的行政管理 部門應指房管局。 政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理 (主要著眼點是對房地產開發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對業(yè)主利益的維護 )，對物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過程中的管理。”從這點看來，前期物業(yè)管理的責任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關部門指導下進行，如： (1)竣工驗收。 物業(yè)管理公司由房地產行政主管部門歸口管理。 物業(yè)管理中的政府管理不僅體現在上述兩個方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： (一 )按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； (二 )提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； (三 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； (四 )參加業(yè)主大會會議，行使投票權； (五 )選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； (六 )監(jiān)督業(yè)主委員 會的工作； (七 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； (八 )對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； (九 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金 (以下簡稱專項維修資金 )的管理和使用； (十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關系的構成主體。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。 這類區(qū)分根據不同的標準 有不同的分法。第二，可以從實質上進行區(qū)分，也就是房屋產權從實質上是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權的“私人”，包括自然人、非國家機關性質的法人和其他組織。 物業(yè)使用人是與業(yè)主相關的一個概念。這樣，物業(yè)管理關系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。業(yè)主是物業(yè)的所有權人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權，沒有處分的權利。根據條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權利主要包括： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。因此，按照物業(yè)服務合同的約定 ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的權利，就是業(yè)主享有的最為基本的權利。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護，因此，業(yè)主有權就物業(yè)管理的事項提出建議。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權能否得到充分有效的保護。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權的前提。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權的機構。 。但是，業(yè)主委員會的委員也具有個人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項職責。 (2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同享有監(jiān)督的權利。同時，業(yè)主雖然有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財務的權利。根據我國會計制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效 力的審計證明。只有國家法律認同的會計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導致濫用。例如，業(yè)主對已經得到履行的房屋買 賣合同和房屋產權證所確定面積享有所有權。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當初表示了反對的業(yè)主，只要規(guī)約是合 法的，就有遵守的義務?；诠怖?，業(yè)主享有共益權利，也應承擔相應義務，對于經業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)管理費、維修資金等各項合理費用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務的種類很多。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公 共利益都有加以維護，不得侵害的義務。 業(yè)主大會的組成 及業(yè)主大會的法律地位和基本職責 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權人。例如：《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第13 條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。 業(yè)主大會是由合法劃定的業(yè)主集體自治 管理轄區(qū) (亦即特定物業(yè)管理區(qū)域 )內全體業(yè)主組成，以會議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權利和自治規(guī)約訂立權的群眾性社會自治機構，又是各業(yè)主團體自治管理體系中的表達集體共管意思的權力機關。首先，業(yè)主大會是民主性的組織。業(yè)主大會的成員是作為物 業(yè)管理區(qū)域內的一分子，基于維護物業(yè)整體利益的需要而進行的管理，不受外部人員的非法干預。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務的專營性質的公司，以管理、經營一定區(qū)域的物業(yè)為其經營目的。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應該是一個由原設計構成的自然街坊或封閉小區(qū)。小區(qū)的水、電、氣等公共設施在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。區(qū)域一經劃定，如無特殊情況，不應做任意改動。各區(qū)、縣房地產管理局(以下簡稱區(qū)、縣房管局 )可以根據上款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域范圍進行調整。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套 數等因素確定。 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。因此，條例規(guī)定了同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。 根據房地產業(yè)比較發(fā)達和成熟的國家以及我國香港等地區(qū)的經驗，業(yè)主大會應該采取二重機構設置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機構中的權力機關，行使重大事務的決策權；在業(yè)主大會下設立由業(yè)主民主選舉產生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機關，行使日常事務的管理權。全體業(yè)主可以隨時決定物業(yè)管理的有關問題，這樣即節(jié)約了時間和精力，也減少了不必要的開支。 在物業(yè)管理中，業(yè)主的投票權是業(yè)主根據擁有物業(yè)的所有權而取得參與管理物業(yè)、表達自己意愿的權利。關于業(yè)權份額的計算，我國香港地區(qū)的《建筑物管理條例》第 39條規(guī)定業(yè)主的份數須照以下方式厘定：①照土地注冊處注冊的文書包括公契所規(guī)定的方式；②如無文書，或文書無此規(guī)定，則按照業(yè)主在建筑物所占的不可分割份數與建筑物分割成的總份數的比例。這種規(guī)定仍然使以面積的大小來衡量表決權的大小。我國目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權計算方式主要為不分面積大小的“一 權一票”。廣東省雖然規(guī)定的是住宅物業(yè)的投票權數以戶來計算，但由于住宅物業(yè)其建筑規(guī)劃比較統(tǒng)一，各業(yè)主擁有住宅物業(yè)的建筑面積也比較一致，所以，雖然是以戶為計算單位，基本上與以建筑面積為計算單位差別不大。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。決定通過后應當予以公布。 業(yè)主會議的職責是物業(yè)管理法確認的業(yè)主會議對其所轄的職責范圍內自治事務的支配權限。業(yè)主公約是各個業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內從事與物業(yè)管理有關活動的業(yè)主、單位和其他人員所應共同遵守的物業(yè)管理社會自治“總章程”。選舉出業(yè)主委員會的組成人員是業(yè)主大會的一項重要職權，行使好這一職權，認真推選出真正能維護業(yè)主利益的業(yè)主委員會成員，業(yè)主權利的行使才有保障。至于撤換業(yè)主委員會的組成人員，只要有必要，確因個別組成人員不稱職，任何時候的業(yè)主大會 (包括臨時業(yè)主大會 )都可行使這一職權。業(yè)主大會行使監(jiān)督業(yè)主委員會工作的權利，一般是采取聽取業(yè)主委員會工作報告的方式。涉及業(yè)主共同利益的重大事項包括：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修 資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。例如：物業(yè)的大修及公用設備或設施的更新大修； 建造新的公用設施，如噴泉、娛樂室等；電力增容；鋪設新的線路；其他需要業(yè)主分攤費用的事項；業(yè)主委員會的經費籌集方式、來源和標準；業(yè)主委員會成員是否獲取報酬，酬金標準、來源；大型活動的開展等等。 業(yè)主可 以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力。但是，對于一些問題，業(yè)主之間并沒有爭議，可以通過征求意見的方式，能夠節(jié)約時間和成本。 (三 )業(yè)主參加大會的方式。條例規(guī)定業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。因而，業(yè)主大會決議的形成規(guī)則至關重要，這些規(guī)則的設計將直接影響到決議的合理性、 代表性和科學性?！疤貏e多數同意的決議方式”，指對涉及業(yè)主群體重要事項，為保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數業(yè)主的支持，依法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數及其所持有物業(yè)的建筑面積比例的合計均達到或超過特定的界線，該次業(yè)主會議方有決議能力，會議的決議須經表決獲得出席業(yè)主人數及其所持有物業(yè)建筑面積比例均達到占總數的特定較高額度之同意，才能生效施行。而對于特殊決定，適用“特別多數同意方式”，即必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權 2/3 以上通過。 條例規(guī)定了特殊決定的事項，主要是涉及業(yè)主群體的重要事項：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理 企業(yè)、專項維修資金和續(xù)籌方案的決定。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。定期會議可以稱為例會，指應當按 照業(yè)主大會會議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。因此，業(yè)主可以提議召開臨時會議。根據法理的一般規(guī)定，以下兩種情形下可以召開臨時會議： (1)發(fā)生重大事故有及時處理的必要，經業(yè)主委員會請求時； (2)其他業(yè)主公約規(guī)定的情況。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會召開的通知和會議記錄。 (二 )住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。如對軍烈屬、殘疾人和孤老、孤兒的幫助、照顧，居住環(huán)境的綠化、美化和整修，居住區(qū)文化活動設施的興建等； (3)調解居民糾紛； (4)協(xié)助維護社會治安； (5)協(xié)助人民政府或它的派出機關做好與居民利益有關的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟以及青少年教育工作。”這種職責是代表業(yè)主團體實施私權性質的物業(yè)管理行為，而不應承擔公權性質的社區(qū)管理義務。會議記錄應當有業(yè)主委員會委員的簽名。 (一 )業(yè)主委員會的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。 業(yè)主委員會應有以下特點： 應由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會不能進行除簽訂物業(yè)管理合同以外的經營活動，不是一個以經營為目的的實體。業(yè)主委員會應代表和維護的是全體業(yè)主的權益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。 登記。 業(yè)主委員會的法律性質如何，涉及了其行為后果的歸屬以及法律責任的承擔問題，對業(yè)主委員會法律性質的不同回答，將直接導致不同的法律關系的產生和不同的法律效果，在實踐中有著非常重要的意義。 。業(yè)主委員會雖然在選舉之日起 30日內到房地產行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會的主體資格的確定。 (三 )業(yè)主委員會的職責。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主大會賦予的其他職責。 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。業(yè)主委員會不是一個獨立的法人，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責任也由全體業(yè)主共同承擔，因 而業(yè)主委員會的組成人員應該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應由全體業(yè)主進行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔任業(yè)主委員會的委員。