【正文】 其次，它是實(shí)現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。 第四，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。一切先進(jìn)的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作 用。這種思想觀念的轉(zhuǎn)變是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求的。一般情況下，物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)是否保證了管理現(xiàn)代化的實(shí)施，其衡量標(biāo)準(zhǔn)主要包括三個(gè)方面： 第一，小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的建立，應(yīng)符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化管理的要求；是否能滿足管理職能間的內(nèi)在聯(lián)系；是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。 以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來(lái)衡量物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標(biāo)準(zhǔn)可以用一系列指標(biāo)來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，即從量的方面來(lái)衡 量，反映管理組織現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)程度。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法： (1)管理決策方法，包括：市場(chǎng)調(diào)查法、預(yù)測(cè)法、決策法、維修評(píng)估法和信息分析法等。 采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，將有助于提高物業(yè)的管理水平，有益于物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。 目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復(fù)雜性對(duì)物業(yè)管理人員 的綜合能力提出的較高的要求所致。 物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān) 第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件的規(guī)定，建設(shè)部是國(guó)務(wù)院綜合管理全國(guó)建設(shè)事業(yè)，具體包括工程建設(shè)、城市建設(shè)。根據(jù)實(shí)踐中的情況，各省、市、縣對(duì)物業(yè)管理實(shí)行政府管理的具體的行政管理 部門(mén)應(yīng)指房管局。 政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理 (主要著眼點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對(duì)業(yè)主利益的維護(hù) )，對(duì)物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過(guò)程中的管理?！睆倪@點(diǎn)看來(lái)，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)下進(jìn)行，如： (1)竣工驗(yàn)收。 物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)歸口管理。 物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個(gè)方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： (一 )按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； (二 )提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； (三 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； (四 )參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； (五 )選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； (六 )監(jiān)督業(yè)主委員 會(huì)的工作； (七 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八 )對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金 )的管理和使用； (十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。只有登記過(guò)戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。 這類(lèi)區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn) 有不同的分法。第二，可以從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實(shí)質(zhì)上是屬于一個(gè)業(yè)主還是屬于幾個(gè)主體共有。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國(guó)家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。 物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對(duì)物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒(méi)有處分的權(quán)利。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。因此，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利，就是業(yè)主享有的最為基本的權(quán)利。同時(shí)，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護(hù)，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項(xiàng)提出建議。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護(hù)。參加業(yè)主大會(huì)，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長(zhǎng)期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。 。但是，業(yè)主委員會(huì)的委員也具有個(gè)人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會(huì)怠于行使業(yè)主們委托的各項(xiàng)職責(zé)。 (2)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。同時(shí)，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況，但沒(méi)有檢查物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，任何人都不能以個(gè)人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效 力的審計(jì)證明。只有國(guó)家法律認(rèn)同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。專(zhuān)項(xiàng)維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。例如，業(yè)主對(duì)已經(jīng)得到履行的房屋買(mǎi) 賣(mài)合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對(duì)所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當(dāng)初表示了反對(duì)的業(yè)主，只要規(guī)約是合 法的，就有遵守的義務(wù)。基于公共利益，業(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對(duì)于經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決議的物業(yè)管理費(fèi)、維修資金等各項(xiàng)合理費(fèi)用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類(lèi)很多。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對(duì)此公 共利益都有加以維護(hù)，不得侵害的義務(wù)。 業(yè)主大會(huì)的組成 及業(yè)主大會(huì)的法律地位和基本職責(zé) 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。例如：《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第13 條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。 業(yè)主大會(huì)是由合法劃定的業(yè)主集體自治 管理轄區(qū) (亦即特定物業(yè)管理區(qū)域 )內(nèi)全體業(yè)主組成，以會(huì)議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和自治規(guī)約訂立權(quán)的群眾性社會(huì)自治機(jī)構(gòu)，又是各業(yè)主團(tuán)體自治管理體系中的表達(dá)集體共管意思的權(quán)力機(jī)關(guān)。首先，業(yè)主大會(huì)是民主性的組織。業(yè)主大會(huì)的成員是作為物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一分子，基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而進(jìn)行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務(wù)的專(zhuān)營(yíng)性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營(yíng)一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營(yíng)目的。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個(gè)由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開(kāi)發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不應(yīng)做任意改動(dòng)。各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)、縣房管局 )可以根據(jù)上款規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍進(jìn)行調(diào)整。 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套 數(shù)等因素確定。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。因此，條例規(guī)定了同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)和成熟的國(guó)家以及我國(guó)香港等地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)該采取二重機(jī)構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)關(guān)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；在業(yè)主大會(huì)下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。全體業(yè)主可以隨時(shí)決定物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題，這樣即節(jié)約了時(shí)間和精力，也減少了不必要的開(kāi)支。 在物業(yè)管理中，業(yè)主的投票權(quán)是業(yè)主根據(jù)擁有物業(yè)的所有權(quán)而取得參與管理物業(yè)、表達(dá)自己意愿的權(quán)利。關(guān)于業(yè)權(quán)份額的計(jì)算，我國(guó)香港地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》第 39條規(guī)定業(yè)主的份數(shù)須照以下方式厘定：①照土地注冊(cè)處注冊(cè)的文書(shū)包括公契所規(guī)定的方式；②如無(wú)文書(shū)，或文書(shū)無(wú)此規(guī)定，則按照業(yè)主在建筑物所占的不可分割份數(shù)與建筑物分割成的總份數(shù)的比例。這種規(guī)定仍然使以面積的大小來(lái)衡量表決權(quán)的大小。我國(guó)目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計(jì)算方式主要為不分面積大小的“一 權(quán)一票”。廣東省雖然規(guī)定的是住宅物業(yè)的投票權(quán)數(shù)以戶來(lái)計(jì)算，但由于住宅物業(yè)其建筑規(guī)劃比較統(tǒng)一，各業(yè)主擁有住宅物業(yè)的建筑面積也比較一致，所以，雖然是以戶為計(jì)算單位，基本上與以建筑面積為計(jì)算單位差別不大。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。決定通過(guò)后應(yīng)當(dāng)予以公布。 業(yè)主會(huì)議的職責(zé)是物業(yè)管理法確認(rèn)的業(yè)主會(huì)議對(duì)其所轄的職責(zé)范圍內(nèi)自治事務(wù)的支配權(quán)限。業(yè)主公約是各個(gè)業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)的業(yè)主、單位和其他人員所應(yīng)共同遵守的物業(yè)管理社會(huì)自治“總章程”。選舉出業(yè)主委員會(huì)的組成人員是業(yè)主大會(huì)的一項(xiàng)重要職權(quán)，行使好這一職權(quán)，認(rèn)真推選出真正能維護(hù)業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主權(quán)利的行使才有保障。至于撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員，只要有必要，確因個(gè)別組成人員不稱(chēng)職，任何時(shí)候的業(yè)主大會(huì) (包括臨時(shí)業(yè)主大會(huì) )都可行使這一職權(quán)。業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的權(quán)利，一般是采取聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告的方式。涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)包括：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專(zhuān)項(xiàng)維修 資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。例如：物業(yè)的大修及公用設(shè)備或設(shè)施的更新大修； 建造新的公用設(shè)施，如噴泉、娛樂(lè)室等；電力增容；鋪設(shè)新的線路；其他需要業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用的事項(xiàng)；業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)籌集方式、來(lái)源和標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主委員會(huì)成員是否獲取報(bào)酬，酬金標(biāo)準(zhǔn)、來(lái)源；大型活動(dòng)的開(kāi)展等等。 業(yè)主可 以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式、業(yè)主大會(huì)決定的法律約束力。但是，對(duì)于一些問(wèn)題，業(yè)主之間并沒(méi)有爭(zhēng)議，可以通過(guò)征求意見(jiàn)的方式，能夠節(jié)約時(shí)間和成本。 (三 )業(yè)主參加大會(huì)的方式。條例規(guī)定業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因而，業(yè)主大會(huì)決議的形成規(guī)則至關(guān)重要，這些規(guī)則的設(shè)計(jì)將直接影響到?jīng)Q議的合理性、 代表性和科學(xué)性?！疤貏e多數(shù)同意的決議方式”，指對(duì)涉及業(yè)主群體重要事項(xiàng)，為保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，依法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，出席業(yè)主會(huì)議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及其所持有物業(yè)的建筑面積比例的合計(jì)均達(dá)到或超過(guò)特定的界線，該次業(yè)主會(huì)議方有決議能力，會(huì)議的決議須經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)及其所持有物業(yè)建筑面積比例均達(dá)到占總數(shù)的特定較高額度之同意，才能生效施行。而對(duì)于特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過(guò)。 條例規(guī)定了特殊決定的事項(xiàng)，主要是涉及業(yè)主群體的重要事項(xiàng)：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理 企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金和續(xù)籌方案的決定。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。定期會(huì)議可以稱(chēng)為例會(huì)，指應(yīng)當(dāng)按 照業(yè)主大會(huì)會(huì)議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。因此，業(yè)主可以提議召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。根據(jù)法理的一般規(guī)定，以下兩種情形下可以召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議： (1)發(fā)生重大事故有及時(shí)處理的必要，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求時(shí)； (2)其他業(yè)主公約規(guī)定的情況。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的通知和會(huì)議記錄。 (二 )住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。如對(duì)軍烈屬、殘疾人和孤老、孤兒的幫助、照顧，居住環(huán)境的綠化、美化和整修，居住區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施的興建等； (3)調(diào)解居民糾紛； (4)協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安； (5)協(xié)助人民政府或它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)以及青少年教育工作。”這種職責(zé)是代表業(yè)主團(tuán)體實(shí)施私權(quán)性質(zhì)的物業(yè)管理行為，而不應(yīng)承擔(dān)公權(quán)性質(zhì)的社區(qū)管理義務(wù)。會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)委員的簽名。 (一 )業(yè)主委員會(huì)的地位是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有以下特點(diǎn)： 應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)不能進(jìn)行除簽訂物業(yè)管理合同以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不是一個(gè)以經(jīng)營(yíng)為目的的實(shí)體。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表和維護(hù)的是全體業(yè)主的權(quán)益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。 登記。 業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)如何，涉及了其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題，對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)的不同回答，將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系的產(chǎn)生和不同的法律效果，在實(shí)踐中有著非常重要的意義。 。業(yè)主委員會(huì)雖然在選舉之日起 30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政部門(mén)備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會(huì)的主體資格的確定。 (三 )業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)獨(dú)立的法人，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責(zé)任也由全體業(yè)主共同承擔(dān)，因 而業(yè)主委員會(huì)的組成人員應(yīng)該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應(yīng)由全體業(yè)主進(jìn)行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的委員。