【正文】 物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。　　第三十八條　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主?！　〉谒氖畻l　物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人?！　∫芽⒐さ形闯鍪刍蛘呱形唇唤o物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！　∥飿I(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任?！　〉谖迨粭l　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益?！　∏翱钜?guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀?！　ｍ椌S修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。　　第五十六條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合?！　〉谖迨艞l　違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。　　第六十二條　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書?！　〉诹鍡l　違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。　　第六十八條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰?！　〉诙l　在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法?！　∈　⒆灾螀^(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督?！　?．建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。　?。ㄈ┤壻Y質(zhì)：　??；　　、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。　　第八條　一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。　　第十條　資質(zhì)審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日?！　∑髽I(yè)遺失資質(zhì)證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領?！　〉谑邨l　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度?！　≠Y質(zhì)審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款?！　〉诙鍡l　資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：　?。ㄒ唬Σ环戏ǘl件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；　?。ǘΨ戏ǘl件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；　?。ㄈΨ戏ǘl件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的；　　（四）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；　?。ㄎ澹┎宦男斜O(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。　　本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團，以下簡稱住宅小區(qū)）。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！　」芪瘯窃诜康禺a(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益?！　∥飿I(yè)管理公司的義務：　　（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；　?。ǘ┙邮芄芪瘯妥≌^(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；　　（三）重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可；　?。ㄋ模┙邮芊康禺a(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。　　第十一條　物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應報房地產(chǎn)行政主管部門備案?！　〉谑臈l　房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失；　?。ㄒ唬┥米愿淖冃^(qū)內(nèi)土地用途的；　?。ǘ┥米愿淖兎课?、配套設施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設施、設備，危及房屋安全的；　?。ㄈ┧酱顏y建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；　　（四）不照章交納各種費用的?！　〉谑藯l　本辦法由建設部負責解釋?！　〉诙l　本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。　　代管基金應當專戶存儲，?？顚Ｓ茫⒍ㄆ诮邮軜I(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的檢查與監(jiān)督?！　∩虡I(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等?！　￠g接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等?！　〉谑l　企業(yè)可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0．3％…0．5％計提壞帳準備金，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。　　物業(yè)經(jīng)營收人是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人，如房屋出租收人和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收人?！　∑髽I(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)?！　≈鳡I業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額?！　∩虡I(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收人。第五章 附則　　第二十一條　本規(guī)定自1998年1月1日起施行。執(zhí)行中有何問題，請及時向我部綜合財務司反映。附件：物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）　　　　 中華人民共和國財政部 一九九九年十二月一日附件：物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）一、 會計科目及使用說明第204號科目 預收帳款1．本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關單位和個人預收的款項，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預收的公共性服務費等。3．本科目應按有關單位和個人設置明細帳。2．企業(yè)收到代收的各種款項時， 借記“銀行存款”等科目， 貸記本科目； 交給有關單位時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。第209號科目 其他應付款1．本科目核算企業(yè)應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業(yè)產(chǎn)權人、使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。第281號科目 代管基金1．本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分、 共用設施設備維修基金。 2．企業(yè)取得的各項收入，應按下列原則確認：企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。3．本科目的明細核算應與經(jīng)營收入的明細核算相對應。2．“物業(yè)工程”科目的期末余額在資產(chǎn)負債表“存貨”項目中反映?！　〉诙l　本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。　　第五條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?！　嵭形飿I(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。　　物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。　　第十五條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。　　第十六條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行?！　〉谒臈l　政府價格主管部門應當會同同級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務收費明碼標價進行管理?！　嵭姓笇r的物業(yè)服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準?！　〉谑畻l　實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內(nèi)容進行調(diào)整，并應標示新標準開始實行的日期?！　〉谑龡l　本規(guī)定自2004年10月1日起施行?！　”巨k法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房?！　【S修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字〔1998〕17號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造?！　【S修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入?！　【S修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門制定。　　第十條　業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。　　維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌?！　〉谑龡l　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶?！　〉谑鶙l　業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當事人可以通過協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院起訴。　　第十九條　本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后未建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規(guī)定的，當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規(guī)定制定建立或補充維修基金的具體辦法?！　〉诙龡l　本辦法由建設部負責解釋?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)代收代繳水、電氣等費用，是一項方便廣大居民，提高辦事效率和服務質(zhì)量的工作。1998年12月5日建設部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知建住房[2003]130號各省、自治區(qū)建設廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局：　　為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。　　建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。　　第五條　國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理?！　　　　　　　　　　　　　　　　〉诙隆≌小恕　〉谄邨l　本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位?！　≌袠巳瞬扇」_招標方式的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告?！　∥飿I(yè)管理招標代理機構(gòu)應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規(guī)定?！　》康禺a(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。　　第十三條　經(jīng)資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結(jié)果?！　〉谑鍡l　招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人?！　〉谑邨l　招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其