解讀新修訂物業(yè)管理?xiàng)l例-預(yù)覽頁
【正文】 質(zhì)管理制度，取得資質(zhì)的才可以從事物業(yè)管理。新舊物業(yè)公司的交替實(shí)際上涉及的是合同方的改變問題，物業(yè)管理?xiàng)l例也對(duì)此做了原則性的規(guī)定。另外也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確。那么這次在修訂條例過程中我們也就更加突出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識(shí)。 第二個(gè)大的變化就是關(guān)于表決的比例，原來根據(jù)舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》有幾個(gè)重大事項(xiàng)，比如制定、修改《業(yè)主公約》，制定、修改《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程》，以及選舉業(yè)主委員會(huì)這些重大事項(xiàng)原來是要求特別多數(shù)的表決原則，也就是必須有三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議，現(xiàn)在為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，變成了一個(gè)普通、多數(shù)表決規(guī)則，也就是按照現(xiàn)在的二分之一?！ 主持人]新修訂的條例增加了街道辦事處等基層政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的管理，請(qǐng)問地方政府部門在這些方面有哪些具體職責(zé)? [陳偉]地方政府主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方面對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立具有指導(dǎo)和監(jiān)督的職責(zé)，另一方面也要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)的監(jiān)督，如果業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)做出的決定危害了業(yè)主的利益或者做出了與物業(yè)管理無關(guān)的決定的時(shí)候地方政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)有效干預(yù)。我覺得地下車庫的歸屬比較復(fù)雜，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》是比較明確的，就是車庫、停車設(shè)施的歸屬根據(jù)物權(quán)法第74條主要根據(jù)當(dāng)事人之間的約定，也就是開發(fā)商和業(yè)主之間的約定來決定歸屬方式。我的理解是否正確?如理解有問題，請(qǐng)建設(shè)部姜萬榮同志指教并給出答案及相關(guān)理由。由開發(fā)商和業(yè)主之間通過協(xié)商的方式?jīng)Q定它的使用以及它的收益分配。停車位的歸屬《物權(quán)法》第74條有明確規(guī)定，也就是可以根據(jù)74條判斷停車位的歸屬，一個(gè)是約定，一個(gè)是占用道路和其他場(chǎng)地的車位應(yīng)該屬業(yè)主共有，但是物權(quán)法實(shí)施前是比較麻煩的事，實(shí)際上現(xiàn)在說的都是物權(quán)法實(shí)施以前的事，因?yàn)楦鶕?jù)法不溯及既往的原則，應(yīng)該分不同的性質(zhì)，比如危改房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的情況是不一樣的，不應(yīng)該簡(jiǎn)單認(rèn)定由業(yè)主共有或者某個(gè)開發(fā)商所有。二是業(yè)主主張權(quán)利應(yīng)該是在2003年9月1日以后。首先對(duì)物權(quán)法實(shí)施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益，我們認(rèn)為如果很簡(jiǎn)單地采取追討舊帳的情況是不太妥當(dāng)?shù)?，因?yàn)榉刹荒芩菁凹韧駝t會(huì)引發(fā)很多矛盾?！ “凑瘴餀?quán)法第74條第三款中的規(guī)定歸業(yè)主所有是沒有問題的，但是這個(gè)共有并不意味著每個(gè)業(yè)主都單獨(dú)所有車位，有很多小區(qū)并不能保證每個(gè)業(yè)主都有車位，所以在這種情況下停車業(yè)主所交的停車費(fèi)扣除管理費(fèi)用以外的剩余收益應(yīng)該歸全體業(yè)
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