【正文】 點和外部環(huán)境，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定有針對性的編寫業(yè)主公約，其次制定管理文件。 物業(yè)管理的啟動階段物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗收為標志，從物業(yè)的接管驗收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立4個基本環(huán)節(jié)。④. 在驗收中應(yīng)當有管理單位對物業(yè)施工質(zhì)量情況參與意見。⑧. 物業(yè)驗收與接管的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗收。發(fā)放《用戶手冊》、《用戶須知》。a、清潔衛(wèi)生b、協(xié)助用戶搬遷c、指揮交通。（3） 產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立①. 產(chǎn)權(quán)備案房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記是不同性質(zhì)的工作，權(quán)屬登記是政府行 政部門的行業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)備案是物業(yè)管理中十分重要的一個環(huán)節(jié)。業(yè)主或租戶入住以后，應(yīng)及時建立他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話、身份證號碼等、物業(yè)的使用情況等。③. 應(yīng)急措施、特殊情況處置辦法的制定貫徹。也有按照實現(xiàn)物業(yè)管理的總目標和工作內(nèi)容分為相互區(qū)別的內(nèi)容： 房屋管理房屋管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，離開房屋建筑及業(yè)主或住戶，物業(yè)管理就失去了為服務(wù)的對象。（4） 房屋使用的登記制度（單位、人員等）。消防工作有了失誤，物業(yè)財產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至會全部毀與一旦而禍及左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。其次，普及消防知識。專職消防管理人員，其主要任務(wù)進行消防值班、消防培訓、消防器材的管理與保養(yǎng)和協(xié)助公安隊的滅火工作。消防制度主要包括消防崗位責任制度、消防值班制度、消防檔案管理制度。消防設(shè)施、器材的管理主要負責消防設(shè)施、器材的日常管理、保養(yǎng)和維修。 治安管理治安管理是物業(yè)管理管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外突發(fā)事故而對物業(yè)進行的一系列管理活動。（4） 建立正常的巡視制度并明確重點保衛(wèi)目標。（7） 建立保安登記記錄，在當?shù)毓才沙鏊闹笇赂愫弥伟补ぷ?。?） 保證空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的正常運行及養(yǎng)護。關(guān)于窗式空調(diào)與分體空調(diào)的安裝問題，應(yīng)注意：168。168。（3） 除電梯的日常保養(yǎng)維護外，電梯的故障修理必須由勞動主管部門審查認可的單位和人員承擔。（7） 電梯鑰匙要有專人管理，停梯必須出通知告示。（11） 電梯主管人員要具備一定學歷并有豐富的專業(yè)知識及技能。供電管理的基本內(nèi)容是：（1） 與供電單位界定管理范圍，掌握設(shè)備情況。（5） 要配備主管電氣工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料。（8） 限電、停電應(yīng)提前出通知告示，以便住戶合理工作、生產(chǎn)、生活，避免造成經(jīng)濟損失和人員傷亡。（12） 要有遇火災、地震、水災等災害時及時切斷電源的預防措施。最基本工作內(nèi)容是：（1） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與給排水等管理部門明確管理范圍、管理職責。（4） 防止跑、冒、滴、漏。嚴防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。 環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境，良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進身心健康十分有益。這些要求一要具體、二要明確，以便檢查。（5） 要制定嚴格的清潔衛(wèi)生管理制度，搞好配套衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，做好衛(wèi)生宣傳工作。物業(yè)管理所涉及的綠化管理是指物業(yè)管理區(qū)域的水平綠化和垂直綠化，即室內(nèi)綠化和室外綠化。（2） 對于大面積綠化，應(yīng)選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良樹種，一般以喬木為主。（5） 作好住用戶特別是兒童的宣傳教育工作，使人人都來關(guān)心綠化。②. 道路管理的內(nèi)容是對已建成道路、設(shè)施的維修幾部分道路的改造與新建。②. 根具區(qū)內(nèi)道路情況，制定道路交通管理規(guī)定。（3） 車輛管理①. 機動車管理是通過門衛(wèi)管理制度和車輛保管規(guī)定來落實，對進出的機動車必須堅持驗證放行制度，對外來車輛要登記。②. 場內(nèi)行駛標志要清楚。（1） 清潔用品的使用 錯誤！未定義書簽。環(huán)境清潔衛(wèi)生是通過掃、刷、鏟、洗、水沖等原始方法將環(huán)境表面的垃圾、廢物、塵埃、污漬等清理掉，使之干凈。（2） 清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理則是對清潔衛(wèi)生工作的策劃、實施、指導及監(jiān)管，同時進行宣傳教育、監(jiān)督治理，防治環(huán)境污染，以達到所需的衛(wèi)生標準。最基本應(yīng)做到“五無”，即無裸露垃圾、無清潔死角、無明顯塵垢、無嚴重“四害”、無“臟亂差”頑疾；②. 各管理處應(yīng)以上述質(zhì)量標準為基礎(chǔ)，制定具體的清潔衛(wèi)生監(jiān)管標準。重大問題要及時上報管理處負責人；③. 模塊負責人定期、不定期對管理處清潔衛(wèi)生情況進行檢查。 清潔衛(wèi)生管理的過程與方法清潔衛(wèi)生檢查要以直接有效為原則，主要有以下幾種：（1） 目視：清潔衛(wèi)生檢查最常用、也最直接的方法之一。操作方法是用白色干凈紙巾壓在檢查部位，沿一個方向抹一定距離，距離視檢查部位不同而不同。 清潔衛(wèi)生人員管理（1） 員工素質(zhì)要求①. 日常行為168。 上班不遲到，不早退，上班期間不準會客或聚談；168。 不做損壞公司形象及聲譽事情，或與他人做不道德事宜；168。 不隨地吐痰、亂扔垃圾，不準亂涂亂畫、愛護公共設(shè)施；168。 平時要多加留意工作程序，如有不明白的事，要向上級請教，以提高自己清潔水平；168。 胡子必須刮好；168。 必須佩帶工作證。 即使對無理取鬧的業(yè)戶亦不可隨便惡言相向，必須耐心地解釋原因，若有必要時應(yīng)轉(zhuǎn)達上級處理；168。（2） 崗位責任①. 主管的職責168。 每日召集例會，每星期最少與管理處開會一次；168。 把本部門主管下達每月、每周、每天的任務(wù)及時安排下去，并注意隨時檢查每個職工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；168。③. 班長的職責168。④. 副班長的職責168。 檢查員工的工作情況，有問題及時解決并作好記錄，第二天上報給本部門主管；168。 必須把設(shè)備和工具清理干凈，檢查設(shè)備和工具是否良好，保證職工有良好的工具使用；168。 沒有本部門主管、副主管的批條或借條，嚴禁私自外借工具(特殊情況除外，事后必須上報給本部門主管)。 風干地面后，循環(huán)用塵推推塵。注意事項：168。 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物；168。 在干凈的漢白玉、云石地面上用云石晶粉兌水，并用單擦機進行上光保養(yǎng)；168。 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 風干地面后，循環(huán)用塵推推塵。 用高速拋光機拋光。④. 燒面石、麻石保 潔：168。 在清潔干凈的石面上涂抹防水、抗油、防塵及其它污垢的PS石材保養(yǎng)劑。 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 用凈布抹勻。⑥. 木材制品保 潔：168。注意事項：168。 大廈每季度清疏不少于一次，但入住人口低于1000人或第一年的新樓盤可視化糞池情況而定；168。 大廈原則上每半年不少于一次；168。 清洗中地面相應(yīng)區(qū)域要設(shè)置防護區(qū)，地面、天面監(jiān)護人員各不少于一人；168。③. 滅蟲滅鼠168。將第二部分中各個區(qū)域的情況按材料、質(zhì)地及所處位置分類，對應(yīng)第一部分的要求，然后進行綜合即為整體標準。目視3停車場地面無明顯塵土、雜物，每100㎡紙屑、果皮、煙頭總數(shù)不超過1個，無油污、積水，墻身無污跡、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。目視、紙巾擦拭7污雨水井、沙井排水暢通，無外溢，井內(nèi)無紙屑、煙頭，蓋上無污垢，無異味。目視、聞，池臺用紙巾擦拭11標識牌、路燈無積塵、無污漬、無亂張貼 。目視、聞、紙巾擦拭3墻面、天花板、窗、扶手、電子門及各類設(shè)備設(shè)施、標識標牌無亂張貼、蜘蛛網(wǎng)、痰漬、積塵、腳印及其它污漬；大理石、玻璃、瓷片、不銹鋼、噴涂墻面、乳膠漆墻面無污漬，無積塵。目視7水池無明顯沉淀、紅蟲等，池邊底無明顯結(jié)垢，水質(zhì)符合衛(wèi)生部《生活飲用水衛(wèi)生標準》。目視4滅蟑螂室內(nèi)不超過5%，室外污、雨水井不超過10%布粉法特點：與強酸、強堿、毒性清洗劑不同的是安全性高，腐蝕性低，對玻璃、鋁合金、人體皮膚基本無損害。②. 不宜在金屬條、玻璃鍍膜墻面使用。全能水性能：中性無腐蝕，不傷任何物體，使用對各種油性及混合污垢有強大的乳化增溶去污能力。特征：各種活性物含量25%，綠色粘稠透明液體，帶水果香氣。用法：根據(jù)物體的污垢程度兌水使用。紅水性能：由多種活性物質(zhì)配成，呈弱酸性，抗靜電，不損地磚表面。注意：拋光磚及大理石地面不宜使用。用途：專供停車場使用。鏡鋼水性能：水型，中性，對任何金屬不腐蝕，它能很快清除不銹鋼或其它金屬表面上的油污、灰塵、指印。特征：有效物20%，透明液體，冷熱不分層。特征：有效物20%，半透明液體。 保質(zhì)期：常溫一年。用法：將原液噴于物品表面，待片刻用毛巾或百潔布擦拭，再用濕毛巾過水抹凈，自然風干即可。注意：①. 由于大理石種類有不同，使用前要先做小區(qū)試驗。酸性含有效物20%，紅色水狀液體。特征：有效物20%，透明液體，帶清香。特征：有效物30%，微黃透明液體。②. 單擦機性能：每分鐘170轉(zhuǎn)，用于地面清潔時刷洗地面污漬。用法：拋光時在地面成直線，來回移動。⑦. 吸塵機用途：地毯、地面吸塵，適用于地面灰塵無法清掃時。⑨. 冷熱水高壓機性能：工作壓力6公斤，熱水溫度高達150OC對地面污漬及油漬能徹底清除。綠化的主要作用在于：減碳增氧、凈化空氣、調(diào)節(jié)氣候、隔音消聲、促進健康和提高效率。④. 建筑內(nèi)外綠化：室內(nèi)、陽（窗）臺、墻面、屋頂多層次立體結(jié)合。 ，上面平整、邊角整齊、線條流暢，新梢10cm以上即修剪，修剪自然形態(tài)的要求線條圓滑優(yōu)美；168。 長綠針葉樹，不易修剪，只剪除病蟲枝、枯死枝、生長衰弱枝、過密的輪生枝和下垂枝；168。 在生長期應(yīng)視實際情況而適當增加修剪次數(shù)；168。②. 喬、灌木的澆水、施肥：澆水：目的是防止土壤干燥，促進植物的生長。施肥：植物在生長發(fā)育過程中除了需要水分、空氣、光照外，還需要從外界不斷吸收各種營養(yǎng)元素，這就要對植物施各種廢料以保證植物的生長、增加觀賞價值。168。常有農(nóng)藥的特性：百菌清是殺菌劑，具有保護和治療作用，藥效穩(wěn)定，殘留期長。托布津也是一種防治病蟲害的藥，但不易與含銅制劑混用。樂果是一種高效低毒的有機磷內(nèi)吸殺蟲劑，也有觸殺作用。168。①. 出現(xiàn)綠籬斷層，需及時補植，盡量用盆苗盡快封行；②. 死苗要及時補植，一般應(yīng)補回原來的種類，并力求規(guī)格與原來相近。 苗圃害蟲：地老虎、蠐螬、金針蟲、螻蛄、百一等唱戲居于土壤中危害種子，幼苗的根、莖、芽；168。 種子、果實害蟲、螟蛾、卷蛾、花蠅、小蜂類。蔭生植物的養(yǎng)護要點蔭生植物是指一些以觀葉為主的能較長時間耐隱蔽或耐陰的植物。綠化環(huán)境布置①. 對于前期工作需注意：168。②. 環(huán)境布置用花計劃的制定168。 對于花壇、花境，應(yīng)栽種色彩鮮艷、花果俱佳的植物；168。 進行季節(jié)更換時，應(yīng)注意：a、 在現(xiàn)場放好工作警示牌；b、 一切妥當后清潔現(xiàn)場，并將植物上的泥塵清洗干凈后收回警示牌離場。 花材有時令感，所有花材在節(jié)慶日當天達到最佳觀賞效果；168。 涉及服務(wù)收費的，按有關(guān)規(guī)定辦好有關(guān)收費手續(xù)；168。公共綠地養(yǎng)護①. 草坪分級標準一級草坪標準要求為：草地覆蓋率98%，平整無裸露及無坑洼，每年綠期達360天，留茬60mm以下，草地無雜物、垃圾樹葉，供觀賞用；②. 場地平整：每12年進行鋪沙、疏草根除泥保證草坪平整、坡度順緩。 剪草質(zhì)量標準a、 保持草坪高度油草為6080mm，臺灣草為4060mm；b、 葉剪割后整體效果平整，無明顯起伏和漏剪，剪口平齊；c、 障礙物處及樹頭邊緣補剪部位，無明顯漏剪痕跡；d、 四周不規(guī)則及轉(zhuǎn)彎位無明顯交錯痕跡；e、 現(xiàn)場清理干凈，無遺漏草屑、雜物。 綠化保養(yǎng)操作要點（1） 禮儀的培訓應(yīng)與樓盤形象相符，基本標準為：序號項 目標 準1儀容儀表1． 上班必須穿工作服，佩帶工作牌，不穿拖鞋，不抽煙；2． 上下班時，手不放在衣口袋內(nèi)，不搭肩挽背；3． 精神飽滿，儀表整潔，男工頭發(fā)不能過耳，女工不能披頭散發(fā)。但開春是草地的生長旺盛期，主要精力不要放在除雜草上，而要勤割、修剪、施肥、補值，特別是注意主要路線的兩邊雜草，以及修剪邊線草。（3） 灌木保養(yǎng)管理要點灌木指無明顯主干，~2m左右的植物，如灑金榕、九里香、米蘭、紅絨球、大紅花等。④. 保潔：及時清除落葉和垃圾，在灌木叢中的雜物盡量不用掃把大力掃，以免損傷新芽，可用鐵條清除。②. 日常保養(yǎng)中，每天對每棵樹進行觀察，發(fā)現(xiàn)葉片有缺水現(xiàn)象時要及時處理。 檢查根部有無積水現(xiàn)象，如發(fā)生積水，在旁邊挖坑進行排水168。（6） 室內(nèi)植物保養(yǎng)①. 室內(nèi)植物保養(yǎng)注意搞好衛(wèi)生工作，保持葉片干凈。（7） 修剪技藝①. 草坪：臺灣草一般不超過5cm。④. 灌木：168。 自然生態(tài)的灌木：此類灌木一般不用大枝剪修剪，而用蓄枝的辦法修剪。它具體是指以出租辦公室為主的收益性物業(yè)，是各類公司、機構(gòu)集中辦公、開會，進行商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動的場所。又分為辦公室的有套間可住宿和大廈一部分作辦公用途、一部分作住宿用途二種；③. 綜合型：是以辦公用途為主，同時兼具多種功能（如公寓、餐廳、商場、舞廳、展示廳等）。①. 甲級：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物自然狀況優(yōu)良，大廈機電設(shè)備、公共設(shè)施檔次較高，達到或超過規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，有24小時的維護服務(wù)和保安服務(wù)；②. 乙級：具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑功能設(shè)施不是最先進的，有自然磨損存在；③. 丙級：物業(yè)已使用的年限（樓齡）較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例和規(guī)范的要求，建筑物存在著明顯的功能陳舊，但仍能滿足抵收入租客的需求水平。（2） 建筑規(guī)模大，各類公司機構(gòu)集中。（4） 功能齊全、設(shè)施配套，具有服務(wù)前臺、車庫，能接待會議，還設(shè)有餐廳、商場、商務(wù)中心、銀行和郵局，能滿足客戶的工作需要。所以，對管理和經(jīng)營方面要求均較高。工業(yè)大廈最明顯的區(qū)別還在于服務(wù)對象的不同。舒適是指大廈內(nèi)工作環(huán)境適合于辦公需求，如中央空調(diào)供應(yīng)、供水、供電服務(wù)，電梯服務(wù)以及