【正文】 說(shuō)明：在盛世家園業(yè)主委員會(huì)成立之前，由長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)行使批準(zhǔn)和監(jiān)督。盛世家園管理處二、財(cái)務(wù)管理措施（一）. 設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)及財(cái)務(wù)人員。為了有效降低物業(yè)管理服務(wù)成本，盛世家園管理處的財(cái)務(wù)由長(zhǎng)城物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)稽核部統(tǒng)一管理。同時(shí)為方便業(yè)主，我們將在管理處客戶物業(yè)管理服務(wù)中心設(shè)專職財(cái)務(wù)人員 1 名，負(fù)責(zé)管理處日常費(fèi)用收支、代收代繳費(fèi)用的辦理以及受理業(yè)主有關(guān)的咨詢工作。（二）. 建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系1. 根據(jù)盛世家園的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)監(jiān)理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；2. 長(zhǎng)城物業(yè)管理公司對(duì)盛世家園管理處的實(shí)際收支情況定期進(jìn)行檢查；3. 為有效控制管理成本，管理處資金使用實(shí)行分類審批制度，一般消耗性維修材料、辦公用品的采購(gòu)費(fèi)用及市內(nèi)交通費(fèi)用可由管理處經(jīng)理簽字審批后使用，其余費(fèi)用一律報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可使用；4. 管理處每三個(gè)月向業(yè)主公布《長(zhǎng)城盛世家園管理處收支報(bào)表》 ，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督；5. 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)預(yù)算報(bào)表，并提交業(yè)主委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。（三）. 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來(lái)源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一34 / 51分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考核等入手，配合“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作實(shí)施，減少各種不必要的開支和浪費(fèi)，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本。三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取1. 我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取，對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。2. 在費(fèi)用收取方式上，我們?nèi)牖锲诓捎萌斯な召M(fèi)，且以收取現(xiàn)金為主。三月內(nèi)將逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。3. 對(duì)子極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交。必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪，敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以維護(hù)全體業(yè)主的利益。四、維修基金的管理和使用1. 對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。2. 管理處于每年 12 月 10 日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)或業(yè)主委員會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。3. 管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)或業(yè)主委員會(huì)審批。4. 當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟 50%以上的業(yè)主書面同意后，按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)”的原則，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?. 維修基金的收支帳目接受長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)和業(yè)主監(jiān)督并且每三個(gè)月公布一次，年度使用情況接受長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)、業(yè)主委員會(huì)或其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。35 / 51第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按本次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)所確定的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及深圳市住宅局、物價(jià)局等政府主管部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。政府部門沒(méi)有規(guī)定的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。－、物業(yè)管理資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的重要內(nèi)容，確保盛世家園物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。二、測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明1. 深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。2. 開發(fā)商所提供的《物業(yè)管理招標(biāo)書》中原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定。3. 根據(jù)我們實(shí)地調(diào)研，樓盤銷售具有一定的壓力，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：指標(biāo)名稱 第一年 第二年 第三年住 宅 銷 售 率 70% 90% 100%商 場(chǎng) 出 租 率 70% 90% 100%物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率 100% 100% 100%停 車 場(chǎng) 使 用 率 60% 80% 100%36 / 514. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算是以保證小區(qū)入伙后第二年實(shí)現(xiàn)收支平衡為基準(zhǔn)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算的。5. 管理處員工每月工資待遇：管理處經(jīng)理 1 人，5000 元／人；管理處經(jīng)理助理 1人，4000 元／人；主管 3 人，3000 元／人；其他管理人員 3 人，2500 員／人；作業(yè)服務(wù)員工 15 人，平均工資待遇 1500 元／人。對(duì)于分包項(xiàng)目的人員如園藝工、保潔員、護(hù)衛(wèi)員等分包人員工資待遇由分包商自行確定。6. 稅費(fèi)按管理處總收入的 %計(jì)算。7. 長(zhǎng)城物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。8. 盛世家園物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃。9. 深圳市及盛世家園與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算為了便于測(cè)算，本標(biāo)書僅測(cè)算住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，暫未考慮商場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)收支，相應(yīng)的在人員配備時(shí)也沒(méi)有考慮商場(chǎng)的因素。如果將商場(chǎng)投入使用，則商場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)深物價(jià)［1997］141 號(hào)文件，按住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍執(zhí)行。（—）收入測(cè)算假設(shè)住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 PM，則：營(yíng)業(yè)收入＝住宅管理服務(wù)費(fèi)收入十地下停車場(chǎng)收入＋有償服務(wù)收入＝70585M 290％PM12 月＋349 車位80%400 元／()12 月＋50000 元／年＝762318PM 十 1390160（二）成本支出測(cè)算序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 方 法支出費(fèi)用（元/年）一、 人工行政費(fèi)用37 / 511 員工工資（5000 元／1 人＋4000 元／1 人＋3000元／3 人＋2500 元／3 人＋1500 元／人.月15 人）12 月5760002 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 576000 元2% 115203 養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷保險(xiǎn) 576000 元% 1699204 員工勞保及誤餐補(bǔ)貼 80 元／23 人12 月 220805 聘用人員辦證費(fèi) 20 人400 元／（） 80006 辦公費(fèi)辦公消耗品、通訊、交通、設(shè)備保養(yǎng)等按 50000 元/年綜合測(cè)算500007 員工培訓(xùn)費(fèi) 23 人250 元／（） 5750二、 共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)8 室外道路、場(chǎng)地維護(hù) 3000 M25 元／（M ） 150009 排污排雨管道疏通 5000 元／次2 次／年 1000010 化糞池清理維護(hù) 2 座2500 元／（）2 次／年 1000011 排污排雨檢查井疏通 30 座100 元／（） 300012 外墻清洗 60000 M21 次／年2 元／M 2 12022013 智能系統(tǒng)維護(hù) 5000 元／月12 月 6000014 消防系統(tǒng)維護(hù) 5000 元／月12 月 6000015 共用水電設(shè)施維護(hù) 2022 元／月12 月 2400016 維修工具設(shè)備折舊 按 20220 元/年綜合測(cè)算 20220三、 共用水電費(fèi)17 樓內(nèi)共用照明500 盞24 小時(shí)365 天／年 元／度9526518 照明路燈 30 盞12 小時(shí)365 天／年 元／度 457319 停車場(chǎng)照明 90 盞24 小時(shí)365 天／年 元／度 2743620 電梯用電（ 的功 9 臺(tái)15Kw247。24 小時(shí)365 天 34295438 / 51率因素，使用系數(shù)）／年 元／度21水泵用電（ 的功率因素，使用系數(shù)）75Kw247。24 小時(shí)360 天／年 元／度 30067222 辦公管理用水電費(fèi) 2022 元／月12 月 2400023 員工宿舍水電費(fèi) 25 元／（）47 人12 月 14100四、 項(xiàng)目分包費(fèi)用24 保潔外包費(fèi)用 M2 元／（M ）12 月 40010225 園藝外包費(fèi)用 M2 元／（M ）12 月 1396526 電梯維修保養(yǎng)外包費(fèi)用 9 臺(tái)1800 元／（）12 月 19440027 護(hù)衛(wèi)外包費(fèi)用 24 人1500 元／（）12 月 432022五、 開辦費(fèi)攤銷費(fèi)用 229600 元247。5 年 45920六、 停車場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi) 349 位200 元／（） 69800合 計(jì) 3130457七、 以收入確定的有關(guān)費(fèi)用28 社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi) 營(yíng)業(yè)收入2％29 不可預(yù)見費(fèi) 營(yíng)業(yè)收入3％30 物業(yè)管理公司服務(wù)傭金 營(yíng)業(yè)收入10％31 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)收入％成本支出合計(jì) 3130457＋營(yíng)業(yè)收入％（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算若大廈物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)收支平衡，則：營(yíng)業(yè)收入—成本支出＝0即：營(yíng)業(yè)收入—（3130457＋營(yíng)業(yè)收入％）＝0推算出：39 / 51營(yíng)業(yè)收入＝3922878 元即按照營(yíng)業(yè)收入的測(cè)算應(yīng)為：營(yíng)業(yè)收入＝住宅管理服務(wù)費(fèi)收入十地下停車場(chǎng)收入＋有償服務(wù)收入＝762318PM 十 1390160＝3922878 元推算出：PM＝ 元／（M ）為了方便物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的結(jié)算，我們擬將長(zhǎng)城盛世家園住宅的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為 元／（M ） 。四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的盈虧分析按照 元／（M ）測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下表所示：?jiǎn)挝唬涸?jīng)濟(jì)指標(biāo) 第一年 第二年 第三年至第五年 第六年以后總收入 3011738 3905809 4520366 4520366總支出 3732386 3912989 4037129 3991209收入盈余 720648 7180 483157 529157按照上表的盈虧結(jié)果分析如下：1. 收支盈虧及原因測(cè)算結(jié)果表明，大廈入住后第一年內(nèi)受入住率較低的影響，出現(xiàn)了一定程度的虧損，虧損額為 萬(wàn)元；第二年由于入住率的提高，管理處收支基本平衡，出現(xiàn)少量虧損，虧損額為 萬(wàn)元；第三至第五年由于入住率及停車場(chǎng)的出租率基本達(dá)到 100%，開始呈現(xiàn)盈余的情況，盈余額為 萬(wàn)元／年；第六年以后，由于開辦費(fèi)已攤銷完，每年收支盈余有所增加并穩(wěn)定在 萬(wàn)元／年的盈余額水平。 ｜2. 收支虧損的彌補(bǔ)辦法針對(duì)大廈入住后第一、第二年內(nèi)可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用大廈入住初期裝修等需求量大等條件，開展提供一些滿足業(yè)主入住必需材料、物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以及場(chǎng)地40 / 51的有償使用，在方便業(yè)主入住的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。3. 收支盈余資金的使用從入住后第三年起管理處收支將有一定的盈余，我們根據(jù)長(zhǎng)城盛世家園物業(yè)管理的實(shí)際需要，用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下年度使用，也可用于建設(shè)和完善大廈社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施、增加大廈設(shè)施維護(hù)的投入，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善大廈的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。五、增收節(jié)支的措施1. 根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用大廈業(yè)主的消費(fèi)需求開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以增加營(yíng)業(yè)外收入。2. 推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制，將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。3. 嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅(jiān)持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開支。4. 加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。5. 加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低返修費(fèi)用。6. 強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，強(qiáng)化管理處的各項(xiàng)財(cái)物消耗過(guò)程的管理。笫三章 社區(qū)便民服務(wù)及特約服務(wù)以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。長(zhǎng)城盛世家園在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：大廈配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性，規(guī)模大，業(yè)主多，對(duì)社區(qū)服務(wù)的潛在需求較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特約服務(wù)的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活的舒適、便利。41 / 51一、我們的服務(wù)思路1. 提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等每一個(gè)方面。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。2. 注重統(tǒng)籌與組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。3. 與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在大廈內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。二、服務(wù)項(xiàng)目 無(wú)償服務(wù) 24 頂：類 剔 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容家政服務(wù) 01 殘障人士特別服務(wù) 02 臨時(shí)照顧小孩 03 代定牛奶 04 介紹保姆、代請(qǐng)家教 05 居室裝修咨詢06 代租汽車 07 代辦各種商務(wù)手續(xù) 08 代訂車、船、飛機(jī)票 09 代發(fā)代領(lǐng)郵件 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 臨時(shí)代為保管小件物