【正文】 出租，我覺得經物業(yè)公司和業(yè)主委員會以及受到影響的管業(yè)主共同同意之后可以出租，出租收益應該兼顧幾方的利益，甚至于樓頂廣告也要考慮到相關利害人的補償問題，比如我住樓頂，你在頂上安裝一個小靈通機站，我說租金應該給我，因為放在我的樓頂上，這個說法不對，樓頂是公共的，但是他如果說電磁波對人體有害，離我最近，在我樓頂上，可能會給我造成損害，你要給我相應補償，這時候如果起訴到法院，法院會支持他相應補償的請求，法院有一個很寬泛的原則，叫公平原則，既然你拿到好處了就給人家一點補償吧。 9．小區(qū)的樓頂廣告，一到冬天響聲特別大，樓頂上受到影響的應該獲得一部分補償。 六、物業(yè)公司提起訴訟的有關問題 物業(yè)公司最大的權利是收費，這種權利的實現(xiàn)在實踐中可能不盡人意，物業(yè)公司可以按照法定的途徑實現(xiàn)這種權利，法定的途徑就是向法院提起訴訟，告業(yè)主違約，靠物業(yè)公司自身的強制手段都是不可取的，大家也不要這么做，這么做的后果是引發(fā)小區(qū)事件的導火索，有的說如果這樣做自己就是自己的掘墓人。我看過一個電視節(jié)目，物業(yè)公司老總背一個大牌子，寫了幾個字請交物業(yè)費吧，在小區(qū)里轉，有的業(yè)主看了以后說我們忘了，起到提示作用，有一些有同情心的業(yè)主說人家怎么著也是老總，背個牌子像啥，趕緊交吧，我覺得至少這種態(tài)度是可取的，簽物業(yè)服務合同時候要簽違約金，通過違約金讓業(yè)主自身有風險意識和緊迫感，滯納金要不要是另外一回事兒，但是通過滯納金迫使你主動、按時交費，收費的權利就能夠變被動為主動。關于合同的問題建設部也有責任，建設部物業(yè)處住宅與房地產司有責任，應該制訂文本，把條款都考慮進去，建設部現(xiàn)在沒有文本，簽合同之前要高度重視，慎重地研究合同，逐字逐句改每一個條款，因為這個合同影響到很多權利和義務。 為了實現(xiàn)這種權利，向法院提起訴訟，提起訴訟有幾個問題： 1．訴訟時效問題，可能會涉及到幾類收費，比如物業(yè)費一般以年度為一個周期，然后代收代交的費用，北京有供暖費，大概就這幾類費用，有的物業(yè)公司起訴業(yè)主欠七年供暖費，有的法院認為兩年以前的我們不管了，因為超過訴訟時效了，民法通則規(guī)定兩年之內主張權利，有的法院就這么理解，兩年以前的不管了，但是也有的認為這是連續(xù)行為，目前我們認為是連續(xù)行為，但是也不排除個別法官就認為不是連續(xù)性，為了避免法官可能會產生不同的理解，我們要占主動就要選擇一種最好的路徑。 2．應該注重保存證據。包括前五年的費用，至少每年給你搞一個且但出來，哪些人沒有交、欠多少，理出一個清單，然后送給他，讓他簽字，讓惡意拖欠的業(yè)主簽字他也不簽，但是我認為絕大多數業(yè)主都會簽字，無論將來法官怎么理解，對我們都沒關系，都不存在超訴訟時效的問題。我建議形成一種制度，比如每年12月份全面清理欠費情況，凡是欠費的我都送一個單子，讓他在單子上簽字，或者一式兩份，簽字的單子給你，每年一清理，這樣就可以做到心中有數。保存證據不光是供暖費，還有停車的問題，不交停車費，有的說不交費好辦，我不讓他進來，千萬別這樣做，我不主張物業(yè)公司采取對抗的手段，他不交費你也得讓他進來，如果不讓他進來，有的業(yè)主很橫，把鑰匙一拔就停路中間了，我們小區(qū)發(fā)生好幾次，好在門多，堵住一個門之后把另外一個門開開了。比如是連續(xù)行為，前面的沒交完不能交后面的，為什么這么說？這是我親身遇到的，我們單位在亞運村給我分的房子我沒住，我把房子出租了，物業(yè)公司說中間欠幾個月收費，我說不會吧，然后我把交費單子給他們看，他們說對不起，我們搞錯了，過一段時間他們說你兩年以前的費用沒交，我說交了，他說把交費收據找出來，我說這樣做不對，你應該拿出我沒交的證據，這就是舉證責任問題，誰主張誰舉證，你說我兩年以前沒交，但是我能拿出現(xiàn)在交了，你證明兩年前沒交你得拿出證據，業(yè)主不可能保留一輩子的交費單據。這就是舉證責任理解問題，他讓我拿出兩年以前交費的證據，我說法院沒有規(guī)定我交費以后要永遠保留單據。有一個政府拆遷時候把人家的房子拆了，把家具電器都砸了，政府說我可以賠家具電器，拆遷戶說五根金條丟了，他報警之后警察去了，警察找到一根金條，最后政府說你就是一根金條，拆遷戶說五根，最后說你得拿出證據證明你有五根，比如你買五根金條的發(fā)票，律師說哪一條法律規(guī)定老百姓買金條要終身保存發(fā)票，你得拿出證據證明拆的時候就是一根金條，不是五根，比如錄像資料，這就是舉證責任問題，告政府時候政府就要承擔舉證責任，物業(yè)是誰主張誰承擔舉證責任，物業(yè)公司說欠費你得拿出欠費證據。得出的結論就是交費要按時間順序，前面的沒交后面的不收。 3．確定主體資格。打官司提起訴訟必然有原告和被告，主體資格指的是原告是誰，誰是原告誰是被告，在物業(yè)管理中這種糾紛還是挺復雜的。如果物業(yè)公司起訴業(yè)主欠費，毫無疑問就是欠費的業(yè)主做報告，不能夠告業(yè)委會，也不能告業(yè)主大會，《物權法》規(guī)定業(yè)主委員會的權利和義務是分離的，業(yè)主委員會和業(yè)主大會可以做原告，但是不承擔民事責任，因為是空的，權利和義務相分離，欠費問題按我們直觀的理解就是誰欠費誰就是被告，反過來，如果物業(yè)公司做被告，目前法院的做法對物業(yè)公司還是挺有利的，比如個別業(yè)主說物業(yè)公司服務不合格，達不到約定的條件，其實他是惡意訴訟，他告物業(yè)公司，這時候法院不受理，個別有意見，不代表大家，這當時要物業(yè)公司為被告時候一般不受理業(yè)主本身作為原告，現(xiàn)在做法不一致，還不太明確，北京以業(yè)主委員會或者是業(yè)主大會做原告，業(yè)主要告物業(yè)公司，原告必須以業(yè)主大會的名義。代表業(yè)主做原告起訴的必須是業(yè)主委員會和業(yè)主大會做原告，這是指合同糾紛。業(yè)主委員會告物業(yè)公司違反物業(yè)服務合同約定，必須是業(yè)主委員會或業(yè)主大會做原告，如果是另外一種訴訟，他告的是物業(yè)公司侵權，業(yè)主本人可以做原告，因為侵的是特定業(yè)主的權利，比如后面有一個案例，有一個女業(yè)主在住所里被害，后來公安機關沒有破案，家屬的情緒得不到發(fā)泄，他就告了物業(yè)公司，最后法院判物業(yè)公司賠十萬元，告他不作為侵權，這個小區(qū)是高檔小區(qū)，按照物業(yè)服務合同的規(guī)定，要全方位24小時閉路監(jiān)控，保安要不斷的巡邏，保安巡邏的問題好解釋，但是閉路電視24小時監(jiān)控沒做到，而且門洞里就有一個攝像機，非常遺憾攝像機沒有開通，最后導致業(yè)主被害，這叫不作為，你的消極行為對他構成了侵權，他告你違約法院不受理，他告的是侵權，說不作為造成了業(yè)主死亡的后果，犯罪分子的直接加害行為加上物業(yè)的攝像機不能夠正常開通，這個是過錯，死亡的后果是兩個原因造成的，他說如果閉路電視能夠24小時開通，沒準保安在值班室就看到犯罪分子作案了，這時候就會制止，所以叫多因一果。這是民事訴訟物業(yè)公司當被告的兩種情形。物業(yè)公司當原告的一般就是欠費。 4．要向水、電、氣壟斷公司宣戰(zhàn)，要向他主張權利。 普通訴訟時效是兩年，拖欠物業(yè)費叫合同制債，民法通則規(guī)定兩年內可以向法院起訴，他欠你錢，從該交那一天起，每一年都可以做清單，可以催交，只要有證據證明你催交了，從最后一次催交起算再往后延續(xù)兩年，通過每年規(guī)范化清理形成一個制度，物業(yè)公司管理者不用為物業(yè)費憂心忡忡，每年都形成一個制度，拖欠之后可以采取分門別類進行處理，雖然最后殺手锏是向法院起訴，我不主張輕易起訴，一旦你告了業(yè)主，你就失去一票，或者多一個反對者，那怎么辦呢？物業(yè)公司要進行排查，想殺雞給猴看看，你就抓最橫的業(yè)主，比如珠江業(yè)主有些起哄，你抓住最橫的業(yè)主進行起訴，然后執(zhí)行了，一般不采取這種方式，一般都要采取催交的方式。每年總會有欠的，你也用太費腦筋，通過制度一步一步加以解決，這是一個自然規(guī)律，針對這個規(guī)律我們自己搞一套程序。供暖費、物業(yè)費訴訟時效北京高院有個指導意見，在最高法院出臺之前在北京管用，是有效的，時效對我們挺寬松的，但是無論將來怎么發(fā)展，我建議咱們要向高層次的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展，那就應該建立一套制度，欠費追繳制度，每年都會有，到什么時間干什么事，最終真正欠費的就不多了，也不能讓他們無故不交，最后可以向法院起訴，向其他業(yè)主證明不是不交就可以抗過去。 小區(qū)內汽車丟失、損害，物業(yè)公司收的不是占地費，也不是基于你是停車場所有者收費，不是基于物權收費，是基于服務合同收費，既然收了費用，你就要保證安全，丟失、損害以后物業(yè)公司要賠償，為了降低風險，一方面對保安加強責任心教育，完善制度，完善相應的設施，防止丟失，另一方面投保險。還有一種情況，比如業(yè)主客人開車過來了，你不讓他進嗎，有的物業(yè)公司半個小時內不收費，超過半小時再收費，這些都是應該的，假如半個小時免費時間內丟了，這時候我認為也要賠，雖然這半小時沒交費，但是他看的是你的業(yè)主，業(yè)主是給你交物業(yè)費的，所以還是要賠，丟車的現(xiàn)象一般不會發(fā)生，但是損害是有的。 9．業(yè)主拖欠物業(yè)費、滯納金能否一并起訴。滯納金也是違約產生的一種債權，當然一并起訴。 10．公正的物業(yè)管理合同，簽合同的時候公證機關公正，這種情況能不能直接申請支付令，這個問題規(guī)定的不明確，按照民事訴訟法的規(guī)定，公正的債權文書具有強制執(zhí)行力，不需要通過法院判決了，直接申請法院執(zhí)行，或者法院的執(zhí)行庭執(zhí)行時候有一項法律文書，不妨可以試試。 11．業(yè)主起訴物業(yè)公司，比如珠江駿景前期物業(yè)管理簽訂合同到期了，業(yè)主大會又成立了，他要解除物業(yè)服務合同然后招標投標，這個問題怎么辦？業(yè)主大會作為原告進行起訴肯定沒問題，而且只要是依法召開的業(yè)主大會，起訴到法院之后法院都會受理，而且法院會支持他的請求，解除之后有一個銜接，后面有一個公開招標投標，就珠江駿景個案來講，業(yè)主可能會有一些不滿意，目前進行阻撓恐怕沒有太多的法律手段，那就反思一下，想想哪些地方做的不對，然后馬上改正，低調高姿態(tài)解決問題，取得業(yè)主的諒解，比如取消一些一些不合理收費，使業(yè)主再接受我們，物業(yè)公司的更迭對業(yè)主會產生很不好的影響。能不能重新調整，找出存在的問題，業(yè)主的要求合不合理，不合理之處進行解釋說明，合理之處我們進行改正，業(yè)主就會從對抗轉變?yōu)榻蛹{，如果真的搞招標、投標，我們同樣還可以參加競標，我們把握物業(yè)的情況，比如我預見到別人出什么價，我們知道物業(yè)成本，我把費用降下來，比別人的低，這樣還可以中標，這是一個建議。 12．非業(yè)主實際使用人是否有權起訴和應訴？業(yè)主作為訴訟當事人，無論作為原告還是被告，他應該是基于對物權而產生的一種訴訟權利，非業(yè)主一般不能作為訴訟當事人，如果是一種侵權行為，比如物業(yè)公司保安辱罵、毆打承租人，那承租人應該可以，物業(yè)公司也沒有必要找非業(yè)主追物業(yè)費。 16．不動產的強制執(zhí)行。有的擔心起訴以后找不著人，找著人生效以后執(zhí)行不了，法律方面幾乎沒有障礙，如果說有障礙就是物業(yè)公司對低保對象沒辦法，最高法院司法解釋有規(guī)定，過去規(guī)定是作為被執(zhí)行人必須的生活設施，換句話說被執(zhí)行人就一套房子，欠銀行貸款不還都沒辦法，生效了也執(zhí)行不了，針對這種情況，最高法院被迫改了，當時那么規(guī)定是考慮到社會穩(wěn)定，總理召開金融安全會議時候批評銀行的行長們?yōu)槭裁催@么多呆帳，行長們說我們辦理的都是住房按揭，最高法院說一套房子不執(zhí)行，不執(zhí)行就是呆帳，在這個問題上銀行覺得非常委屈，銀行還有社會保障的功能，人家沒房子才買房子，買房子之后按揭，一套房子不辦按揭他不敢，好多人都是一套房子，欠貸款不還法院判決之后生效了也不執(zhí)行，最后導致銀行呆帳增加。為了解決這個問題，最高法院要改司法解釋，最后經研究出臺一個新規(guī)定，被執(zhí)行人僅一套房屋的不予執(zhí)行，但執(zhí)行申請人提供了六個月臨時過渡房屋的人民法院應當執(zhí)行。但是有例外，屬于社會低保對象的人民法院不予執(zhí)行，我們的業(yè)主如果低保對象比較多，那你就盡責任吧，這樣就有風險了。后來也有人置疑最高法院這個司法解釋，欠債還錢天經地義，你是社會低保對象，這個問題應該由政府解決，比如有的人就是低保對象回遷到高檔社區(qū)，他不交物業(yè)費，如果你住在價值比較高的樓房中，雖然你是低保對象也可以執(zhí)行，給你買一套已經小的郊區(qū)的房子，可以用差價還債，社會最低保障并沒有說一定住在哪個位置，只要能保證最低居住面積就可以了，國家有一個規(guī)定，40平米以上60平米以下，但沒有說哪個地段，欠債不還就是破壞交易安全，交易安全在市場經濟國家非常重要，社會保障功能應該由政府解決，不能讓企業(yè)承擔，市政府可以建造一批廉租住房。 由于時間關系，今天就講到這里，沒講完的內容下次課接著講。