【正文】 2012年01，1001，1002013年6005001，1002014年1，2001001，1002015年1，2001001，1002016年1，2001001，1002017年1，8007001，1002018年1，8007001，1002019年（半年）1，000450550合計8，80008，800三、按月收取租金依據(jù)合同按月收取租金時，需嚴(yán)格按權(quán)責(zé)發(fā)生制按月確認(rèn)租金收入，如未按時收到，也得計提當(dāng)月租金。計提當(dāng)月租金收入借： 應(yīng)收賬款應(yīng)收物業(yè)出租款（客商輔助） 貸：主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)出租收入（用于非購物中心的物業(yè)出租） 主營業(yè)務(wù)收入購物中心出租物業(yè)收入租金 主營業(yè)務(wù)收入購物中心出租物業(yè)收入停車位租金收入實(shí)際收到租金款項時，借記“銀行存款”，貸記“應(yīng)收賬款應(yīng)收物業(yè)出租款（客商輔助）”。稅務(wù)上按賬面確認(rèn)的租金收入申報營業(yè)稅、附加稅、房產(chǎn)稅（按租金12%繳納房產(chǎn)稅的情況下）及企業(yè)所得稅，并依法申報土地使用稅；以上所有稅種的賬務(wù)處理及入賬時點(diǎn)均與本冊第一條的對應(yīng)稅種保持一致。業(yè)務(wù)招待費(fèi)核算政策與辦法一、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的范圍界定及科目設(shè)置（一）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的范圍業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是指在經(jīng)營管理等活動中用于接待應(yīng)酬而支付的各種費(fèi)用，主要包括業(yè)務(wù)洽談、產(chǎn)品推銷、對外聯(lián)絡(luò)、公關(guān)交往、來賓接待等所發(fā)生的費(fèi)用。（二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的科目設(shè)置科目代碼一級科目二級科目備注開發(fā)間接費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)銷售費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi)管理費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi) 對于工程部、合約部、設(shè)計部等部門發(fā)生的與開發(fā)項目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，計入“開發(fā)間接費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)”。對于銷售部、市場部、租賃招商部、客戶服務(wù)部等部門發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，計入“銷售費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi)”。對于總經(jīng)辦、財務(wù)部、審計部、人事行政部、法律部、信息管理部等職能部室發(fā)生的與項目無直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，計入“管理費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi)”。二、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的日常核算管理各城市公司舉辦會議，應(yīng)將會議住宿、會議場地、會議餐飲等會議相關(guān)支出統(tǒng)一計入“開發(fā)間接費(fèi)會務(wù)費(fèi)”、“銷售費(fèi)用會務(wù)費(fèi)”、“管理費(fèi)用會務(wù)費(fèi)”等科目，不應(yīng)將會議餐飲等另計入業(yè)務(wù)招待費(fèi)科目。按照采購合同約定，由本公司負(fù)擔(dān)的供應(yīng)商（例如設(shè)計公司）雇員差旅費(fèi)用，按業(yè)務(wù)性質(zhì)作為采購成本（例如設(shè)計費(fèi)）一并核算。按照人事行政部門的統(tǒng)一政策，各部門發(fā)生的“部門建設(shè)費(fèi)”（含加班餐費(fèi)、雇員集體活動、座談交流費(fèi)用），作為各部門辦公經(jīng)費(fèi)，根據(jù)所屬部門性質(zhì)分別計入“開發(fā)間接費(fèi)辦公費(fèi)團(tuán)隊建設(shè)費(fèi)”、“銷售費(fèi)用辦公費(fèi)團(tuán)隊建設(shè)費(fèi)”及“管理費(fèi)用辦公費(fèi)團(tuán)隊建設(shè)費(fèi)”等科目核算。未設(shè)食堂的公司參照財政局制定的政府行政事業(yè)單位誤餐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的午餐費(fèi)（不超過快餐盒飯市價標(biāo)準(zhǔn)），作為職工福利費(fèi)支出核算，不粘貼餐飲業(yè)稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票。外購禮品用于贈送的，應(yīng)作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)，但如果禮品是各公司自行生產(chǎn)或經(jīng)過委托加工，對企業(yè)的形象、產(chǎn)品有標(biāo)記及宣傳作用的，應(yīng)計入“開發(fā)間接費(fèi)宣傳費(fèi)促銷費(fèi)”、“銷售費(fèi)用宣傳費(fèi)促銷費(fèi)”、“管理費(fèi)用宣傳費(fèi)促銷費(fèi)”等科目。各公司要加強(qiáng)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的管理。報銷憑證要注明所服務(wù)的業(yè)務(wù)事項（事由）、時間地點(diǎn)和消費(fèi)形式等基本要素。要確保支出的合法性，3000元以上的大額支出一律轉(zhuǎn)賬支付。 對于其他無法判明費(fèi)用性質(zhì)的大額支出，計入業(yè)務(wù)招待費(fèi)之前，可與集團(tuán)核算組協(xié)商其所計入的科目。物業(yè)管理核算政策與辦法一、物業(yè)管理定義物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)公司，由業(yè)主和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。二、 物業(yè)管理主要賬務(wù)處理及會計政策（一）前期物業(yè)管理 本業(yè)務(wù)流程包含的主要經(jīng)濟(jì)事項有：（1） 前期招投標(biāo)（2） 裝修物業(yè)服務(wù)用房 （3） 物業(yè)服務(wù)項目啟動費(fèi)用（4） 物業(yè)公司開辦費(fèi)（5） 前期物業(yè)服務(wù)收入 相關(guān)會計政策（1） 前期招投標(biāo)費(fèi)用： 開發(fā)項目一般在拿到預(yù)售許可證前需要確定物業(yè)公司，開發(fā)公司在組織物業(yè)公司招投標(biāo)過程中發(fā)生的支出計入“開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)成本前期費(fèi)用”科目。（2）物業(yè)服務(wù)用房裝修費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)設(shè)備用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。開發(fā)公司依法應(yīng)提供具有正常使用功能的物業(yè)服務(wù)用房，故不論是開發(fā)公司負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房的裝修工作還是物業(yè)公司負(fù)責(zé)，其裝修支出均計入開發(fā)公司的“開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)成本前期費(fèi)用”科目。（3）物業(yè)服務(wù)項目啟動費(fèi)用：物業(yè)公司在接手一個新項目的物業(yè)服務(wù)時，開發(fā)公司一般會支付一定的物業(yè)服務(wù)項目啟動費(fèi)，主要用于服務(wù)人員的服裝、保安保潔設(shè)備、辦公用品等等，開發(fā)公司需與物業(yè)公司就此部分物業(yè)項目啟動費(fèi)簽訂相關(guān)協(xié)議作為各自入賬的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各個項目的服務(wù)內(nèi)容確定。開發(fā)公司將該該部分支出計入“開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)成本前期費(fèi)用”科目。物業(yè)公司開出發(fā)票確認(rèn)收入，在“主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)服務(wù)收入服務(wù)收入物業(yè)啟動費(fèi)”科目核算。（4）物業(yè)公司開辦費(fèi)：公司項目的物業(yè)服務(wù)一般都是采取成立物業(yè)公司來完成的，物業(yè)公司（法人單位）在成立過程中發(fā)生的費(fèi)用，例如公司開辦人員工資福利、差旅費(fèi)、注冊登記費(fèi)、驗資費(fèi)用等，屬于物業(yè)公司的開辦費(fèi)，應(yīng)在物業(yè)公司成立后建賬的當(dāng)月一次性進(jìn)物業(yè)公司賬內(nèi)“管理費(fèi)用”科目核算。物業(yè)公司和開發(fā)公司均應(yīng)按照獨(dú)立法人進(jìn)行賬務(wù)處理，因此不能將物業(yè)公司開辦費(fèi)在開發(fā)公司的開發(fā)成本內(nèi)核算。物業(yè)服務(wù)辦公家具及物業(yè)服務(wù)設(shè)備，應(yīng)由物業(yè)公司自行購置，根據(jù)不同性質(zhì)計入物業(yè)公司的管理費(fèi)用、固定資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)材料等科目。（5） 前期物業(yè)服務(wù)收入：在開發(fā)項目向小業(yè)主交付前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)，開發(fā)公司需與物業(yè)公司就此服務(wù)內(nèi)容簽訂相關(guān)協(xié)議作為入賬依據(jù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各個項目的服務(wù)內(nèi)容確定。l 售樓處物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和工地的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：各項目售樓處發(fā)生的由物業(yè)公司提供的保安保潔服務(wù)，物業(yè)公司確認(rèn)收入，在“主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)管理收入服務(wù)收入案場收入”科目核算，金額和入賬期間應(yīng)同開發(fā)公司保持一致。項目工地發(fā)生的物業(yè)公司提供的保安服務(wù)支出，物業(yè)公司確認(rèn)收入，在“主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)管理收入服務(wù)收入秩序維護(hù)”科目核算，金額和入賬期間應(yīng)同開發(fā)公司保持一致。l 開荒保潔費(fèi)用公司目前住宅開發(fā)執(zhí)行高品質(zhì)戰(zhàn)略，為配合開發(fā)公司順利交樓，在交樓前物業(yè)公司需要提供大量的高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，作為服務(wù)的受益方，開發(fā)公司應(yīng)向物業(yè)公司支付相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司確認(rèn)收入，在“主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)管理收入服務(wù)收入清潔衛(wèi)生”科目核算，金額和入賬期間應(yīng)同開發(fā)公司保持一致。l 由于售樓處物業(yè)服務(wù)、工地物業(yè)服務(wù)、開荒保潔服務(wù)收入等無需向業(yè)主公示，為區(qū)別公示與不公示內(nèi)容，對該類科目實(shí)行輔助核算。 具體會計處理（1） 收取物業(yè)服務(wù)啟動費(fèi)：借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)服務(wù)收入服務(wù)收入物業(yè)啟動費(fèi)（2） 物業(yè)公司成立時發(fā)生開辦費(fèi)借：管理費(fèi)用差旅費(fèi)管理費(fèi)用文具費(fèi)管理費(fèi)用員工成本等貸：銀行存款 應(yīng)付職工薪酬等（3） 物業(yè)購置辦公家具及物業(yè)服務(wù)設(shè)備借：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)材料貸：銀行存款（4） 前期物業(yè)服務(wù)收入借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)管理收入服務(wù)收入案場收入主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)管理收入服務(wù)收入秩序維護(hù) 主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)管理收入服務(wù)收入清潔衛(wèi)生 借：營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅 營業(yè)稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅金及附加教育費(fèi)附加/地方教育費(fèi) 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加/地方教育費(fèi)借：主營業(yè)務(wù)成本—服務(wù)提供之成本—物業(yè)管理收入—員工成本 主營業(yè)務(wù)成本—服務(wù)提供之成本—物業(yè)管理收入—行政管理費(fèi)等 貸：銀行存款 應(yīng)付職工薪酬 累計折舊等（二）前期事項 本業(yè)務(wù)流程包含的主要經(jīng)濟(jì)事項有：（1）收取租約資料（2）簽訂物業(yè)管理合同 相關(guān)會計政策前期事項中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括員工成本、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)等，相關(guān)費(fèi)用發(fā)生時直接計入當(dāng)期主營業(yè)務(wù)成本。 具體會計處理借：主營業(yè)務(wù)成本服務(wù)提供之成本物業(yè)管理收入員工成本 主營業(yè)務(wù)成本服務(wù)提供之成本物業(yè)管理收入行政管理費(fèi)等 貸：銀行存款 應(yīng)付職工薪酬等（三）收取物業(yè)管理費(fèi)押金和首期物業(yè)管理、住宅專項維修資金 本業(yè)務(wù)流程包含的主要經(jīng)濟(jì)事項有：（1）收取物業(yè)管理費(fèi)押金（2）收取首期物業(yè)管理費(fèi)（3）收取住宅專項維修資金 相關(guān)會計政策（1）將物業(yè)管理費(fèi)押金確認(rèn)為其他應(yīng)付款。（2）首期物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)為預(yù)收賬款。（3）物業(yè)公司收取的住宅專項維修資金，確認(rèn)為其他應(yīng)付款。l 物業(yè)公司收取的專項維修資金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作專項維修資金滾存使用和管理。l 不管是開發(fā)商繳納的住房專項資金還是購房者繳納的住房專項資金，都應(yīng)?？顚Ｓ?，計入其他應(yīng)付款。l 物業(yè)公司代收的住房專項維修資金不計征營業(yè)稅。 具體會計處理借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款押金 預(yù)收賬款預(yù)收服務(wù)款物業(yè)管理費(fèi) 其他應(yīng)付款代收代付款物業(yè)代收款代管基金—代管維修基金（四）交收樓并監(jiān)管裝修 本業(yè)務(wù)流程包含的主要經(jīng)濟(jì)事項有：（1） 交收樓（2）收取裝修押金（3）收取裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)費(fèi) 相關(guān)會計政策（1）收取的裝修押金計入其他應(yīng)付款。（2）在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項和管理收費(fèi)，一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中的物業(yè)公司向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。收取的裝飾裝修管理費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)計入預(yù)收賬款。 具體會計處理：借：銀行存款/現(xiàn)金 貸：其他應(yīng)付款押金其他裝修押金借：銀行存款/現(xiàn)金 貸：預(yù)收賬款預(yù)收服務(wù)款物業(yè)管理費(fèi)裝修服務(wù)費(fèi) 預(yù)收賬款預(yù)收服務(wù)款物業(yè)管理費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)借：預(yù)收賬款預(yù)收服務(wù)款物業(yè)管理費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi) 貸：主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)管理收入服務(wù)收入垃圾清運(yùn)借：主營業(yè)務(wù)成本服務(wù)提供之成本物業(yè)管理收入清潔衛(wèi)生費(fèi)保潔服務(wù)費(fèi)等 貸：銀行存款等（五） 退還裝修押金和結(jié)算裝修管理費(fèi) 本業(yè)務(wù)流程包含的主要經(jīng)濟(jì)事項有：（1）裝修完成（2） 退還裝修押金并結(jié)算裝修管理費(fèi) 相關(guān)的會計政策將退還的裝修押金沖減其他應(yīng)付款，結(jié)算預(yù)收的裝修管理費(fèi)，多退少補(bǔ)。 具體會計處理：借：其他應(yīng)付款押金其他裝修押金 貸：銀行存款/現(xiàn)金借：預(yù)收賬款預(yù)收服務(wù)款物業(yè)管理費(fèi)裝修服務(wù)費(fèi) 貸：主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)管理收入服務(wù)收入裝修管理服務(wù)費(fèi)現(xiàn)金/銀行存款（差額，有可能在借方）（六） 收取物業(yè)管理費(fèi) 本業(yè)務(wù)流程包含的主要經(jīng)濟(jì)事項有：收取物業(yè)管理費(fèi) 相關(guān)會計政策：收取業(yè)主預(yù)先交納的物業(yè)管理費(fèi)時確認(rèn)預(yù)收賬款。 具體會計處理：借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款預(yù)收服務(wù)款物業(yè)管理費(fèi)（七） 提供物業(yè)管理服務(wù)及其他增值服務(wù) 本業(yè)務(wù)流程包含的主要經(jīng)濟(jì)事項有：（1） 提供物業(yè)管理服務(wù)（管理收入、服務(wù)收入、特約服務(wù)收入）（2） 提供物業(yè)經(jīng)營服務(wù)（小業(yè)主委托經(jīng)營、開發(fā)商委托經(jīng)營、物業(yè)經(jīng)營）（3） 提供物業(yè)大修服務(wù) 相關(guān)會計政策：（1） 物業(yè)公司在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。l 物業(yè)管理收入是指物業(yè)公司向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的管理收入、服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。l 物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)公司經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施設(shè)備取得的收入，包括小業(yè)主委托經(jīng)營收入、開發(fā)商委托經(jīng)營收入、物業(yè)公司經(jīng)營收入。l 物業(yè)大修收入是指物業(yè)公司接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托、對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。（2） 物業(yè)管理收入采用權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)l 采用更謹(jǐn)慎的權(quán)責(zé)發(fā)生制對住宅類物業(yè)管理收入進(jìn)行確認(rèn)。即在收款所屬期間，對住宅類物業(yè)管理收入入賬確認(rèn)收入，若確認(rèn)無法收到款項，則當(dāng)期不確認(rèn)收入，待收到當(dāng)期或之前的欠款時方確認(rèn)收入；預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)在“預(yù)收賬款”中核算，按受益期限分期確認(rèn)收入。l 采用權(quán)責(zé)發(fā)生制對商業(yè)及寫字樓的物業(yè)管理收入進(jìn)行確認(rèn)。即是嚴(yán)格按合同要求，無論款項收到與否，均按期計提物業(yè)管理收入，同時確認(rèn)應(yīng)收賬款；在收到款項的當(dāng)期或預(yù)收賬款的受益當(dāng)期沖減應(yīng)收賬款。（3） 物業(yè)公司利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營① 如果物業(yè)公司與業(yè)主委員會有簽訂關(guān)于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)收益全部用于彌補(bǔ)物業(yè)公司虧損的協(xié)議，那么業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)收益可以計入物業(yè)公司賬面核算。核算科目為“主營業(yè)務(wù)收入提供服務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營收入小業(yè)主委托經(jīng)營”。② 如果物業(yè)公司與業(yè)主委員會有簽訂業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)收益分成的協(xié)議，那么物業(yè)公司先將收取的收益計入“其他應(yīng)付款