長沙房地產(chǎn)項目管理講義-資料下載頁
2025-04-18 01:52本頁面
【正文】 ，有別于普通的公寓、寫字樓，在市場上是一種創(chuàng)新，是一個較新的物業(yè)形式，其有特定的消費群體和相當(dāng)可觀的消費容量。二、建筑形態(tài)定位建筑類型——塔樓建筑結(jié)構(gòu)——框架式結(jié)構(gòu)避免框剪式結(jié)構(gòu)，以便可以隨意分割,戶型采取菜單式組合，主力戶型為4080平方米的小戶型建筑風(fēng)格——現(xiàn)代簡約式風(fēng)格外立面簡潔流暢，色彩鮮明，節(jié)約成本材質(zhì)使用——環(huán)保、美觀、健康至于運用何種新型材質(zhì)，需與建筑商商討，配合本案的中檔次定位；裝修風(fēng)格——DIY菜單式裝修菜單式裝修，在預(yù)售商品房住宅時提供多種裝修方案、提供多種不同標(biāo)準(zhǔn)裝修的價格供購房人選擇。三、樓盤亮點設(shè)計樓盤的內(nèi)在品質(zhì)◆ 一個性價比較優(yōu)秀的物業(yè) ◆ 一個可以看得到升值空間的物業(yè)◆ 一個交通便捷、周邊配套完善的物業(yè) ◆ 一個有著良好的環(huán)境，各項功能完善檔次較高的物業(yè)酒店式服務(wù)體系管家式物業(yè)管理服務(wù)，配置24小時安全保障體系及公共設(shè)施管理服務(wù)，使業(yè)主體驗到身在家中，就可享受星級賓館的舒心和安逸；開放式空間◆ 獨立成套、多套組合——有不同居住需求的人在此都能找到不同的適合自己的空間?！? 靈活性和舒適性——可大可小，可拆可改，營造舒適、隨意空間 七 項目投資收益及風(fēng)險預(yù)測項目建設(shè)投資預(yù)測 項目情況表 項目簡介地理位置體育館路附1，旁臨商業(yè)銀行，前臨芙蓉路，背靠鐵路堵頭所有權(quán)歸屬及性質(zhì)現(xiàn)屬金陽公司，金陽公司股權(quán)轉(zhuǎn)給華通公司地形地況采取與商業(yè)銀行聯(lián)體建設(shè)，使建筑面積達(dá)24000平米建筑密度要求綠化率要求25%其他要求總占地面積1900㎡容積率要求項目初步設(shè)想及建設(shè)建議方案建設(shè)環(huán)境周邊住宅如唐朝碧閣28層均價3000元/㎡，元盛大廈均價3400元/㎡（商?。?，市場消化力較強(qiáng)目標(biāo)客戶定位適宜中小型企業(yè)購買和投資者投資建筑規(guī)劃形式4層裙樓，25層商住，地下一層停車場，限高84米建筑類型及要求總建筑面積16150㎡商鋪面積3200㎡其中1900㎡上建筑面積15350㎡建筑密度聯(lián)體產(chǎn)生面積0㎡綠地率地下室面積800㎡戶數(shù)輔助用房面積停車位30個一、 項目開發(fā)總收入預(yù)測指標(biāo)銷售面積價格（元/㎡）收入（萬元）備注商鋪部分一層650㎡25000有公共部分150㎡二層800㎡8000三層800㎡5000四層800㎡4000商住部分12150㎡3300停車位部分30個9萬元/個送給自留部分800*3=2400㎡33002層自留1層給鐵路公司合計二、項目開發(fā)總投資綜述項目名稱工程量㎡單價（元/㎡）總投資（萬元）土地成本 800萬左右（估值）前期開發(fā)費1900 185 建筑安裝工程 161501450 其中：報建費用16150 160 公建配套設(shè)施費1900 240 管理費用16150 20 營銷費用 % 財務(wù)費用2000萬元 貸1年7%利息 140 開發(fā)稅費%+增值稅1% 靜態(tài)投資總額項目開發(fā)效益分析表1銷售總收入 減：項目總投資 2利潤總額 投資回報率 53%現(xiàn)金流量指標(biāo)一覽（假設(shè)現(xiàn)在籌備，預(yù)計2年開發(fā)完成，2005年10月開盤） 2004200520062007合計（萬元）現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 結(jié)論：在各種假設(shè)順利通過、按原規(guī)劃設(shè)計的條件下，具有投資可行性；前期啟動資金應(yīng)為：**+800萬元=；本次計算未將股權(quán)分配計算入內(nèi)。項目建議和開發(fā)模式項目面臨的問題項目規(guī)劃難以定位整體全盤規(guī)劃難以界定，地塊過??；聯(lián)體開發(fā)是否能夠很好的協(xié)調(diào)如果不能夠聯(lián)體開發(fā)，我司則認(rèn)為其風(fēng)險太大不適宜開發(fā)；停車位的解決方案最好能夠變相的解決，不然項目規(guī)劃將存在很多的問題；（一）假設(shè)條件滿足，關(guān)鍵問題能夠得到解決的情況下結(jié)合項目本身的各種優(yōu)劣勢情況，提出以下建議：綜上所述，結(jié)合長沙實情和項目自身狀況，我們認(rèn)為關(guān)于如果能夠很好的解決以上的問題，則項目可以定位為“精品小戶型公寓＋寫字樓”的公寓式寫字樓！（二）假設(shè)條件不能滿足，結(jié)合長沙整體經(jīng)濟(jì)狀況、項目自身的條件，我們提出以資本運營為基礎(chǔ)的開發(fā)模式項目整體進(jìn)行資本運營：A、對項目地塊進(jìn)行整體的包裝，通過一些特定的渠道尋找投資商、地產(chǎn)開發(fā)商等泛合作運營模式；B、將項目地塊整體轉(zhuǎn)讓，迅速獲取回籠資金，將風(fēng)險轉(zhuǎn)讓給受讓者；土地＋資金模式合作開發(fā)：A、資金充足，有擴(kuò)張需求，并且有相應(yīng)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商合作共同開發(fā)；B、貴方以土地作價入股，對方以資金投入開發(fā)，雙方按投入比例，利益共享，風(fēng)險共擔(dān)；C、合作開發(fā)企業(yè)資金實力最好要求不低于5000萬，前期應(yīng)接洽兩家以上的企業(yè)，以便選擇。項目運作注意點如果涉及到自身開發(fā)問題，那么一定要確保資金流的正常運轉(zhuǎn)，起碼要做到自有資金保證項目啟動，銀行貸款和帶資保證工程進(jìn)度，銷售收入（含按揭）補(bǔ)充開發(fā)資金，資本市場融資與合作開發(fā)作為備用；涉及到資本運營方面則要做好項目地塊整體包裝，挖掘項目潛在優(yōu)勢，激活投資者的投資熱情，使資本利潤最大化；開發(fā)運作上注意與片區(qū)聯(lián)動，形成一種你中有我，我中有你的抱成團(tuán)的做法，利用該片區(qū)共同開發(fā)和項目互補(bǔ)的優(yōu)勢。 (全文完)41 / 4
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