【正文】 有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無(wú)遺，令住戶感覺(jué)到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫(xiě)信予以表?yè)P(yáng)。 　　第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書(shū)面形式向上級(jí)作出全面報(bào)告。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開(kāi)一看，竟然不是投訴信而是表?yè)P(yáng)信。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無(wú)遺，令住戶感覺(jué)到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫(xiě)信予以表?yè)P(yáng)。 　　管理處全體員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來(lái)的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。 點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)管理在旁人看來(lái)是一件輕松的工作，看看門(mén)口掃掃地便可完成。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來(lái)都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時(shí)候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。 如此撬門(mén)物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任 案情介紹： 　　張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。 　　因?yàn)樗鞑恢?，王小姐便?qǐng)求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門(mén)撬開(kāi)，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門(mén)撬開(kāi)，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。 案例評(píng)析： 　　管理處的行為符合緊急避險(xiǎn)的情況。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。 　　緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國(guó)法律所認(rèn)可。我國(guó)民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。 　　本案中，家中漏水時(shí)，張先生出差在外，而水流不止，并且已經(jīng)和正在進(jìn)一步對(duì)樓下王小姐家中財(cái)產(chǎn)造成損害，所以當(dāng)時(shí)的情況是非常危險(xiǎn)的，如果不及時(shí)采取措施，肯定會(huì)對(duì)樓下住戶造成更大的財(cái)產(chǎn)損害。 　　管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無(wú)法及時(shí)與您聯(lián)系的情況下將房門(mén)撬開(kāi)進(jìn)行維修，完全符合緊急避險(xiǎn)的條件。管理處采取的緊急避險(xiǎn)措施可能會(huì)對(duì)張先生家的門(mén)窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財(cái)產(chǎn)損害賠償問(wèn)題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第１５６條解釋為：因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無(wú)不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?quot。 本案中，張先生長(zhǎng)期不在家，而家中卻突然漏水，說(shuō)明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險(xiǎn)的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。本案管理處作為第三人實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為，如果采取的緊急避險(xiǎn)措施沒(méi)有超過(guò)必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 五、保安、公共秩序篇 停車廠丟車賠償?shù)姆蓡?wèn)題 案情介紹: 　　2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場(chǎng)丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。物業(yè)公司認(rèn)為收費(fèi)和賠償條件太不對(duì)等，一輛轎車一小時(shí)收費(fèi)才5元錢(qián)，室內(nèi)停放包月最嗖?00元，一旦停車場(chǎng)內(nèi)車輛丟失，車主以停車場(chǎng)負(fù)保管責(zé)任為由要求停車場(chǎng)賠償丟車的巨額損失，對(duì)停車場(chǎng)、對(duì)物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。 法院認(rèn)為： 　　被告收取原告停車場(chǎng)費(fèi)時(shí)明確注明收取的是車位租金，故無(wú)證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任。 　　如果被告收取停車場(chǎng)費(fèi)用是服務(wù)費(fèi)，即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。物業(yè)公司必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 點(diǎn)評(píng)： 　　確定停車場(chǎng)的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場(chǎng)承擔(dān)民事責(zé)任的重要法理依據(jù)。 　　車輛保管關(guān)系是車主與停車場(chǎng)形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場(chǎng)形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。 　　將車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系兩者區(qū)分：主張車輛保管關(guān)系，停車場(chǎng)承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場(chǎng)不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任。 　　停車場(chǎng)收費(fèi)是服務(wù)費(fèi)。 　　停車場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)。 　　停車場(chǎng)保管收費(fèi)應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。 停車場(chǎng)收費(fèi)發(fā)票單方聲明車位租金無(wú)效。 不允許裝防盜網(wǎng)失竊后產(chǎn)生糾紛 案情介紹： 　　小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。 　　很多住戶安裝了窗磁，門(mén)磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬(wàn)多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。 　　經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無(wú)果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無(wú)脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無(wú)失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。 點(diǎn)評(píng): 　　陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。 　　陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。 　　物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無(wú)失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。 醉酒違規(guī)婉言糾正 案情介紹： 　　一個(gè)晚上，月朗星稀。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場(chǎng)，也吸引了當(dāng)值的中海物業(yè)海濱管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。循聲看去，原來(lái)是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標(biāo)取樂(lè)。 　　護(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個(gè)人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。這三個(gè)人滿嘴酒氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時(shí)難以理喻。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開(kāi)鋒芒，勸說(shuō)另兩位同行者：麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對(duì)誰(shuí)都不好。說(shuō)完即俯身將一個(gè)個(gè)被踢倒的路標(biāo)扶起來(lái)，放置好（沒(méi)有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時(shí)此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。 　　善意的勸慰和無(wú)聲的行動(dòng)，打動(dòng)了兩位清醒的同行者。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開(kāi)。 點(diǎn)評(píng)： 人們常說(shuō)打酒找提瓶子的要錢(qián)，很多時(shí)候大家都是按照這個(gè)常理處理問(wèn)題。但未必時(shí)時(shí)靈驗(yàn)，像本案例中，你能找醉酒的人來(lái)要錢(qián)嗎？亦不妨換個(gè)思路，先避開(kāi)鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請(qǐng)他們出面協(xié)助，效果可能會(huì)更好。 裝修工人弄臟公共場(chǎng)所地面不打掃怎么辦 案情介紹： 　　一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來(lái)不少裝修材料。業(yè)主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來(lái)搬運(yùn)材料。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。由于裝修材料不允許放在大堂，護(hù)衛(wèi)員拒絕了他們。 　　裝修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒(méi)有清掃垃圾就想離開(kāi)。當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員靈機(jī)一動(dòng)，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護(hù)衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護(hù)衛(wèi)員的衣服就要?jiǎng)邮执蛉耍o(hù)衛(wèi)員冷靜的對(duì)他們說(shuō):你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問(wèn)他我這樣處理對(duì)不對(duì)。裝修工頭想了想，有道理，把手松開(kāi)后，就走到一邊打電話。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說(shuō)了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉。護(hù)衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說(shuō)：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽(tīng)，立即拿出50元錢(qián)說(shuō)：那謝謝您，說(shuō)實(shí)在了，工人們今天也太累了，50元錢(qián)雖然不多，就當(dāng)作給您的勞務(wù)費(fèi)吧！當(dāng)然，護(hù)衛(wèi)員沒(méi)有收他們的錢(qián)。 點(diǎn)評(píng)： 糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來(lái)軟的，也不能一味動(dòng)硬的。在對(duì)方迫不得已糾正時(shí)，尤其應(yīng)當(dāng)注意適可而止，見(jiàn)好就收，這樣不至于結(jié)怨，便于以后的工作。 六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇 房屋代管人無(wú)權(quán)出賣其代管的房屋 案情介紹: 　　李某在某市有四間房。當(dāng)其外遷時(shí)，便將產(chǎn)權(quán)證書(shū)和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說(shuō)幾年后還回來(lái)，不要賣房。幾年后，張某見(jiàn)房屋價(jià)格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。隨后，王某將房屋租與趙某經(jīng)營(yíng)餐廳。李某聽(tīng)說(shuō)后，趕回某市訴至法院，要求王恢復(fù)原狀，返還房屋。 法院審理如下： 　　張與王之間的買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效； 　　王與趙之間的租賃協(xié)議無(wú)效； 　　趙于判決生效后10日內(nèi)將房屋交給李某； 　　張某賠償趙某財(cái)產(chǎn)損失。 案例評(píng)析： 　　張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買(mǎi)賣合同，未經(jīng)房主追認(rèn)，該合同無(wú)效。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人，并未授權(quán)其房屋買(mǎi)賣的權(quán)利。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定：代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。張某的行為明顯以超越代理權(quán)。 　　《民法通則》第66條規(guī)定：沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。因此，該買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效。 　　王與趙之間的房屋租賃協(xié)議無(wú)效?！睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定：無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。因此，王盡管與張達(dá)成買(mǎi)賣協(xié)議，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更，但由于該買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效到訂立協(xié)議之時(shí)，因此，他沒(méi)有對(duì)房屋的所有權(quán)，沒(méi)有處分、管理、使用房屋的任何權(quán)利。因此房屋的租賃協(xié)議是無(wú)效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責(zé)任。 　　張超越代理權(quán)代為出賣房屋，未得李追認(rèn)，應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。趙誤租了張出賣給王的港務(wù)，并投資進(jìn)行裝修，該買(mǎi)賣合同的無(wú)效和租賃合同的無(wú)效。迫使他不得不騰退房屋，停止?fàn)I業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止?fàn)I業(yè)的損失都應(yīng)有張負(fù)責(zé)賠償。只有這樣，才能真正體現(xiàn)法律的價(jià)值取向。 借名買(mǎi)房人誰(shuí)保護(hù) 案情介紹： 　　1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)得商品房一套（1996年，外地人不得在北京購(gòu)買(mǎi)商品房）。后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。像李某這樣借他人名義買(mǎi)房的事情，在法律上是否受保護(hù)？ 點(diǎn)評(píng): 　　本案需要解決的兩個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題是： 　　一、憑什么確定產(chǎn)權(quán)？ 　　二、法律是否保護(hù)影子產(chǎn)權(quán)人？ 我國(guó)的《民法通則》第71條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征。物權(quán)的排他性是指一物之上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的物權(quán)，即一物一權(quán)。 　　在我國(guó)如何確定房地產(chǎn)的所有權(quán)呢？《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。1998年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。 　　第5條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。第11條規(guī)定，權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用身份證上的姓名。 　　因此，房屋權(quán)屬登記具有強(qiáng)制性，是我國(guó)房地產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)施的行政管理行為。經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認(rèn)，而取得社會(huì)公認(rèn)的權(quán)威，由法律依靠國(guó)家強(qiáng)制力加以保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外的任何人。另外，權(quán)利由于登記而具有公開(kāi)的性質(zhì)，可以向社會(huì)公開(kāi)房屋權(quán)利的狀態(tài)和結(jié)果，保障房地產(chǎn)交易的安全。所以只有經(jīng)過(guò)登記的房屋所有權(quán)受法律保護(hù)，權(quán)屬證書(shū)是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明。 　　在現(xiàn)實(shí)中，有些人為了達(dá)到其特殊的目的，如規(guī)避當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售的有關(guān)法律規(guī)定，以他人的名義購(gòu)買(mǎi)內(nèi)部職工房、內(nèi)銷商品房、特困補(bǔ)助房、經(jīng)濟(jì)適用房等，從而出現(xiàn)了所謂的影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人。因?yàn)閲?guó)家或單位在銷售這類房屋時(shí)根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房?jī)r(jià)較低，有些房?jī)r(jià)甚至低于成本價(jià)。對(duì)于這類案件房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定問(wèn)題目前存在較大的爭(zhēng)議。那么，應(yīng)不應(yīng)該保護(hù)所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢？ 　　首先購(gòu)房款的真正來(lái)源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。同時(shí)如以購(gòu)房款的來(lái)源為確定房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題的依據(jù)必定會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)的極大混亂，從而引發(fā)產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定、不確定。因?yàn)檎l(shuí)也不能肯定其合法購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)有一天會(huì)不會(huì)突然冒出一個(gè)影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人，從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。 　　其次是由于如果司法部門(mén)認(rèn)可了影子產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)，也就是對(duì)其各種惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行了追認(rèn)，從而保護(hù)了影子產(chǎn)權(quán)人的違法所得，使其違法行為合法化。 　　因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題屬于要式契約，我國(guó)對(duì)于這種不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度。因此，在處理房地產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)應(yīng)是唯一的依據(jù)。 如此房屋糾紛怎么辦？ 案情介紹： 　　劉某將一幢房屋贈(zèng)送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書(shū)面贈(zèng)與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。張某一家搬進(jìn)該房屋6個(gè)月后，因該房年久失修，產(chǎn)生傾斜，影響到鄰居家的房屋，鄰居提出賠償要求，張某以該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶應(yīng)由劉某負(fù)責(zé)為由，予以拒絕。 案例評(píng)析： 　　此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈(zèng)與關(guān)系是否成立，房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。 　　根據(jù)[中華人民共和國(guó)民法通則]72條：按照合同或者其按合