【正文】 產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。二、關于合作建房的征免稅問題對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。三、關于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。四、關于細則中“贈與”所包括的范圍問題細則所稱的“贈與”是指如下情況:(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。 (二)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。五、關于個人互換住房的征免稅問題對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。六、關于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。七、關于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規(guī)定。八、關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題(一)利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；(二)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。九、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。十、關于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。十一、關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。十二、關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。十三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定。江西省地方稅務局關于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)[2008]76號）全省土地增值稅核定征收率確定為：（一）住宅住宅所在地在設區(qū)市所在城市的，%(%)；住宅所在地在縣級市所在地的，%；住宅所在地不在設區(qū)市所在城市、縣級市所在地的，%。雜物間（或貯藏室）與住宅捆在一起銷售的，按住宅的征收率執(zhí)行。（二）非住宅非住宅所在地在設區(qū)市所在城市的，%（%），%（%）； 非住宅所在地在縣級市所在地的，%，%；非住宅所在地不在設區(qū)市所在城市、縣級市所在地的，%，%。雜物間（或貯藏室）不與住宅捆在一起而單獨銷售的，按非住宅的征收率執(zhí)行。個人所得稅《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》　　二、對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財產(chǎn)性質(zhì)的其他補償費收入，應按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應稅項目計征個人所得稅?！蛾P于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》一、對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅?！敦斦?國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。契稅《關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》20081231截至 一、企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。 非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。 二、企業(yè)股權重組 在股權轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)上地、房屋權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權，或者通過其職工投資增資擴股；將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。 三、企業(yè)合并 兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。 四、企業(yè)分立 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相問的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。 五、企業(yè)出售 國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 六、企業(yè)關閉、破產(chǎn) 企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定實施關閉、破產(chǎn)后，債權人（包括關閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)上地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)上地、房屋權屬，幾妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 七、其他 經(jīng)國務院批準實施債權轉(zhuǎn)股權的企業(yè)，對債權轉(zhuǎn)股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。 政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。《關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅?！蛾P于國有控股公司投資組建新公司有關契稅政策的通知》2008年12月31日截止對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。《關于深化省屬國有企業(yè)改革的若干意見》（二十）降低改制成本。在企業(yè)改制中發(fā)生的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和內(nèi)部資產(chǎn)劃撥的各種收費，以及辦理土地使用權出讓、作價入股中發(fā)生的契稅，予以免征；房產(chǎn)稅《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》二、自用的地下建筑，按以下方式計稅： 1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應稅房產(chǎn)原值。 應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值[1(10%—30%)%。 2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70—80%作為應稅房產(chǎn)原值。 應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值[1(10%—30%)]%。 房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內(nèi)自行確定。 3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅《江西省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》第四條 本省土地使用稅每平方米的年稅額分別確定如下： （一）； （二）； （三）； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、。企業(yè)所得稅《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》 二、預計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定： （一）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目 、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。 、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%. ，不得低于10％。 （二）經(jīng)濟適用房開發(fā)項目 經(jīng)濟適用房開發(fā)項目符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)經(jīng)濟適用房管理辦法的通知》（建住房[2004]77號）等有關規(guī)定的，不得低于3％。銀行《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二?！蛾P于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年?！渡虡I(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》第三十六條 商業(yè)銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）。房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入所有債務與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月均償付額）/月均收入上述計算公式中提到的收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入?！蛾P于調(diào)整住房信貸政策有關事宜的通知》從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。首套自住房且套型建筑面積貸款首付款比例90平方米以下不得低于20%90平方米以上不得低于30%對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年。對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行?！蛾P于金融促進節(jié)約集約用地的通知》 （五）嚴格農(nóng)村集體建設用地項目貸款管理。對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對購買農(nóng)村集體土地上建設的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款；對利用農(nóng)村集體土地開辦企業(yè)、興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)的，要嚴格審查貸款申請，對未取得合法用地手續(xù)，沒有落實有效擔保權利的，不得發(fā)放貸款。 （六）嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年；對國土資源部門認定的房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年、完成該宗土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應審慎發(fā)放貸款，并從嚴控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務）。 （八）優(yōu)先支持節(jié)地房地產(chǎn)開發(fā)項目。對符合國家《住宅性能評定技術標準》和《綠色建筑評價標準》等先進節(jié)地技術的房地產(chǎn)項目，優(yōu)先予以金融支持；在符合國家各項政策和金融機構(gòu)貸款條件的前提下，要優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設。32 / 32