【正文】 企業(yè)。開發(fā)企業(yè)在承擔了相應的責任后，可以依據(jù)合同的約定向出現(xiàn)問題的一方提出追償請求。實施開發(fā)項目質量責任制度是為了更好地保護消費者的利益，使消費者在受到侵害時得到及時的救濟。在商品住宅銷售中，法律還規(guī)定了《住宅質量保證書》制度，這也是對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目質量保證的進一步強化和落實?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第31條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。建設部于1998年5月12日發(fā)布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》對此作出了進一步的規(guī)定，銷售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)均應按照這個規(guī)定嚴格執(zhí)行。22.編制可行性研究報告的目的在進行房地產項目開發(fā)建設之前，必須對房地產項目的可行性進行科學的分析論證，即對選定的房地產項目進行可行性研究和經濟評價，并在此基礎上作出正確的房地產投資決策，從而取得最好的投資經濟效益和社會效益。也就是說，可行性研究是指具體實施某一開發(fā)建設項目前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性進行論證、研究及評價?？尚行匝芯康墓ぷ髦攸c是研究新建或改建一個工程項目究竟是否可行，也就是通過調查研究，綜合論證一個投資建設項目在技術上是否先進、是否實用可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否能夠盈利，是否值得投資于這個項目。可行性研究是建設項目前期工作的重要內容，是房地產開發(fā)和基本建設程序中的重要組成部分，是項目立項申報、規(guī)劃設計、工程建設的重要依據(jù)；也是開發(fā)建設單位進行投資決策，編制設計任務書，與各有關部門商談合同、簽訂協(xié)議，進行工程設計、設備訂貨、施工準備，籌集資金、向銀行申請貸款，環(huán)保部門對項目環(huán)境影響審查等項工作的依據(jù)。可行性研究一般分為兩個步驟，即編制《項目建議書》和《可行性研究報告》。《項目建議書》和《可行性研究報告》的主要區(qū)別在于研究深度和范圍的不同。一般情況下，可以理解為《項目建議書》是初步的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》是深化的《項目建議書》。《項目建議書》和《可行性研究報告》可以分階段單獨編制，也可以在條件成熟時合并編制《項目建議書（代可行性研究報告）》。在投資體制改革以前，不論政府投資還是企業(yè)投資，房地產開發(fā)項目都需要政府立項審批，編制可行性研究報告是房地產企業(yè)項目開發(fā)過程中必經的程序。投資體制改革后，企業(yè)投資房地產項目只需政府核準或備案，不再需要立項審批，但政府投資的項目仍然需要編制可行性報告并報政府立項審批。23.可行性研究報告包括哪些具體內容可行性研究報告應包括項目概況、市場需求分析、項目選址及建設條件、總體設想和規(guī)劃構思、建設規(guī)模和建設內容、物資供應、環(huán)境保護、經營管理組織安排、投資估算、資金來源和外匯平衡、效益評價及最終結論等組成部分，具體內容如下： （一）項目概況包括項目背景及來源情況、開發(fā)建設單位基本情況、項目建設的必要性及目的、編制依據(jù)、項目概況及主要經濟技術指標情況。 （二）市場需求分析包括房地產開發(fā)業(yè)的現(xiàn)狀、前景預測和對本項目的影響。 （三）項目選址及建設條件包括開發(fā)項目位置及周圍環(huán)境、供水、排水、供熱、供電、燃氣、通信、道路等現(xiàn)狀及未來發(fā)展情況。 （四）總體設想和規(guī)劃構思包括總體設想、規(guī)劃方案、配套設施、交通組織、綠化方式、建筑風格、結構類型等。 （五）建設規(guī)模和建設內容包括總占地面積、規(guī)劃用地面積、規(guī)劃建筑面積、綠化面積、容積率、建筑密度、綠地率等各項主要經濟技術指標。 （六）物資供應包括建設項目工程所需主要原材料如鋼材、水泥、木材等的用量及水、電、氣等的用量。 （七）環(huán)境保護包括項目建設區(qū)域內的環(huán)境污染狀況以及項目在施工時的環(huán)境保護方案。 （八）經營管理組織安排包括經營管理體制、管理機構設置、人員配備、建設周期等。 （九）投資估算包括征地拆遷安置及補償?shù)韧恋刭M用、城市基礎設施建設費、土地出讓金、前期工程費、紅線內基礎設施費、紅線外基礎設施費、建安工程費、公共設施費、環(huán)境及綠化工程費、項目開辦費、管理費、不可預見費、建設期利息、稅金等。 （十）資金來源和外匯平衡包括資本金、股東借款、銀行貸款、境外股東借款及投資等。 （十一）效益評價包括銷售收入預測分析、經營成本與費用分析、稅金及利潤預測、現(xiàn)金流量分析、不確定性分析、盈虧平衡分析、敏感性分析、財務效益綜合評價、社會效益評價、環(huán)境效益評價等?？尚行匝芯繄蟾嫱ㄟ^對上述十一個方面的分析研究，總結出該項目的政治、經濟、社會意義及其必要性，運用上述各項數(shù)據(jù)，從技術、經濟、財務等方面論述該建設項目的可行性，推薦一個以上的可行方案，提供決策參數(shù)，指出項目存在的問題和改進建議。24.城市總體規(guī)劃的編制和法律效力《城市房地產管理法》第25條規(guī)定：“房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。”這一規(guī)定，既體現(xiàn)了房地產開發(fā)規(guī)劃的基本原則，也強調了房地產開發(fā)規(guī)劃的重要性。2005年12月31日建設部發(fā)布的《城市規(guī)劃編制辦法》中也提出：“城市規(guī)劃是政府調控城市空間資源、指導城鄉(xiāng)發(fā)展與建設、維護社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一?！备鶕?jù)《城市規(guī)劃編制辦法》的規(guī)定，城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。大、中城市根據(jù)需要，可以依法在總體規(guī)劃的基礎上組織編制分區(qū)規(guī)劃，其中，城市總體規(guī)劃指綜合性的城市規(guī)劃，包括市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和中心城區(qū)規(guī)劃。是確定一個城市的性質、規(guī)模、發(fā)展方向以及制訂城市中各類建設的總體布局的全面環(huán)境安排的城市規(guī)劃，在城市規(guī)劃中具有基礎性作用。 （一）編制城市總體規(guī)劃的要求政府提出編制城市總體規(guī)劃前，應當對現(xiàn)行城市總體規(guī)劃以及各專項規(guī)劃的實施情況進行總結，對基礎設施的支撐能力和建設條件作出評價；針對存在問題和出現(xiàn)的新情況，從土地、水、能源和環(huán)境等城市長期的發(fā)展保障出發(fā)，依據(jù)全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，著眼區(qū)域統(tǒng)籌和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，對城市的定位、發(fā)展目標、城市功能和空間布局等戰(zhàn)略問題進行前瞻性研究，作為城市總體規(guī)劃編制的工作基礎。編制城市總體規(guī)劃，應當以全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃以及其他上層次法定規(guī)劃為依據(jù)，從區(qū)域經濟社會發(fā)展的角度研究城市定位和發(fā)展戰(zhàn)略，按照人口與產業(yè)、就業(yè)崗位的協(xié)調發(fā)展要求，控制人口規(guī)模、提高人口素質，按照有效配置公共資源、改善人居環(huán)境的要求，充分發(fā)揮中心城市的區(qū)域輻射和帶動作用，合理確定城鄉(xiāng)空間布局，促進區(qū)域經濟社會全面、協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展。 （二）編制城市總體規(guī)劃的程序在組織前期研究的基礎上，按規(guī)定提出進行編制工作的報告，組織編制直轄市、省會城市、國務院指定市的城市總體規(guī)劃的，應當向國務院建設主管部門提出報告；組織編制其他市的城市總體規(guī)劃的，應當向省、自治區(qū)建設主管部門提出報告。組織編制城市總體規(guī)劃綱要，依法由省級或國務院建設主管部門組織審查；依據(jù)省級或國務院建設主管部門提出的審查意見，組織編制城市總體規(guī)劃成果，按法定程序報請審查和批準。在城市總體規(guī)劃的編制中，對于涉及資源與環(huán)境保護、區(qū)域統(tǒng)籌與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城市發(fā)展目標與空間布局、城市歷史文化遺產保護等重大專題，應當在城市人民政府組織下，由相關領域的專家領銜進行研究。同時應當充分吸取政府有關部門和軍事機關的意見。在城市總體規(guī)劃報送審批前，城市人民政府應當依法采取有效措施，充分征求社會公眾的意見。 （三）城市總體規(guī)劃的期限城市總體規(guī)劃的期限一般為20年，同時可以對城市遠景發(fā)展的空間布局提出設想。確定城市總體規(guī)劃具體期限，應當符合國家有關政策的要求。 （四）城市總體規(guī)劃包括的內容城市總體規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要、城市規(guī)劃區(qū)范圍、城市職能及發(fā)展目標分析、禁限建區(qū)及適建區(qū)范圍、預測城市人口規(guī)模、研究中心城區(qū)空間增長邊界并提出建設用地規(guī)模和建設用地范圍、提出交通發(fā)展戰(zhàn)略及主要對外交通設施布局原則、提出重大基礎設施和公共服務設施的發(fā)展目標、提出建立綜合防災體系的原則和建設方針。25.控制性詳細規(guī)劃包括哪些內容根據(jù)2005年12月31日建設部發(fā)布的《城市規(guī)劃編制辦法》的規(guī)定，城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。大、中城市根據(jù)需要，可以依法在總體規(guī)劃的基礎上組織編制分區(qū)規(guī)劃。城市詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。其中，控制性詳細規(guī)劃由城市人民政府建設主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）依據(jù)已經批準的城市總體規(guī)劃或者城市分區(qū)規(guī)劃組織編制?？刂菩栽敿氁?guī)劃也是修建性詳細規(guī)劃編制的基礎。編制城市控制性詳細規(guī)劃，應當依據(jù)已經依法批準的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，考慮相關專項規(guī)劃的要求，對具體地塊的土地利用和建設提出控制指標，作為建設主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）作出建設項目規(guī)劃許可的依據(jù)。控制性詳細規(guī)劃主要包括確定規(guī)劃范圍內不同性質用地的界線，確定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型；確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求；提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則；根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其他交通設施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高；根據(jù)規(guī)劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合；確定地下空間開發(fā)利用具體要求；制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定?？刂菩栽敿氁?guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規(guī)定應當作為強制性內容。26.選址意見書核發(fā)的程序我國對于開發(fā)項目選址實施規(guī)劃管理，這是因為開發(fā)項目的建設與規(guī)劃密切相關，必須使二者有機地結合，防止在建設過程中計劃與規(guī)劃脫節(jié)?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，城市規(guī)劃行政主管部門應出具選址意見書；《外商投資項目核準暫行辦法》也規(guī)定，外商投資企業(yè)報送國家發(fā)展改革委的項目申請報告應附省級規(guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建、改建工程項目，編制、審批項目建議書和設計任務書時，應申請核發(fā)《建設項目選址意見書》。建設項目選址意見書，按建設項目計劃審批權限實行分級規(guī)劃管理，縣人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；地級或縣級市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由該市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；直轄市、計劃單列市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；省、自治區(qū)人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書，并報國務院城市規(guī)劃行政主管部門備案。27.建設用地規(guī)劃許可證的法律意義根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關規(guī)定，城市土地利用與建設工程的規(guī)劃管理實行法定許可證制度。為了體現(xiàn)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的法律嚴肅性，促進城市規(guī)劃管理工作的規(guī)范化，確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益，建設部制定了全國統(tǒng)一的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。其中，《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產開發(fā)企業(yè)的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。同時規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設用地規(guī)劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。28.規(guī)劃意見書的審批規(guī)劃意見書是規(guī)劃建設項目審批的依據(jù)，包括建設項目的占地面積、地上、地下的建筑面積、容積率、住宅建筑套型密度等規(guī)劃指標。規(guī)劃意見書由城市規(guī)劃行政主管機關負責核發(fā)。申請人按照規(guī)定準備相關資料、文件，向審批主管機關提交建設項目規(guī)劃審批申報表，提出審批申請。審批主管機關接受申請人提交的資料、文件，對于符合標準的即時受理，填寫“規(guī)劃意見書立案表”；對于不符合標準的不予受理，將需要補充材料的全部內容和要求等相關情況以書面形式告知申請人。審批主管機關對規(guī)劃意見書的審批申請進行初審，對符合標準的予以接收，對不符合標準的不予接收；其次，審批主管機關了解建設單位的建設要求，并對項目的建筑、道路、環(huán)境等情況進行現(xiàn)場踏勘，對審批申請進行審核。審批主管機關將審定的規(guī)劃意見書按照相關規(guī)定制作審批文書，檢驗建設單位繳納執(zhí)照費通知單，預收執(zhí)照費，向申請人核發(fā)《規(guī)劃意見書》。29.建設工程規(guī)劃許可證的法律意義根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章