【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全流程法律指引(附光盤)第一章 房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司設(shè)立的條件 房地產(chǎn)公司的資質(zhì)等級(jí) 房地產(chǎn)公司資質(zhì)的認(rèn)定程序 外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制性規(guī)定 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立程序 中外合作房地產(chǎn)開發(fā)公司的特殊性 如何設(shè)立外商投資性房地產(chǎn)公司 外商投資的公司股權(quán)質(zhì)押 設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的意義 房地產(chǎn)股份有限公司上市的審批程序 房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)建的效力認(rèn)定 城鎮(zhèn)住宅合作社的設(shè)立 律師在房地產(chǎn)公司設(shè)立過程中的法律業(yè)務(wù)第一章房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全流程法律指引 1.房地產(chǎn)公司設(shè)立的條件城市建設(shè)的日新月異推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的建立和發(fā)展，作為城市建設(shè)的主體，大量房地產(chǎn)企業(yè)的涌現(xiàn)，也加速了城市建設(shè)的不斷發(fā)展。無論是在征地、拆遷、土地開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等前期準(zhǔn)備階段，還是在房屋銷售、租賃甚至后期物業(yè)管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中都起著無可替代的重要作用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定義為以營(yíng)利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的標(biāo)的為典型的不動(dòng)產(chǎn)，投資金額高，涉及面廣，不僅與人類的生產(chǎn)和生活息息相關(guān)，甚至可以影響一個(gè)城市乃至國家的整體建設(shè)水平和上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立除了必須符合《公司法》的規(guī)定外，還必須符合對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊法律規(guī)定。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的最低條件：100萬元以上的注冊(cè)資本、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)或建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員、2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以作出更高條件的規(guī)定。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有投資量大、資金占用周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金要求要高于一般的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)，不同等級(jí)的注冊(cè)資本要求是不一樣的。建設(shè)部在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中，對(duì)于不同資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本數(shù)額作出了明確的最低限制，規(guī)定一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不低于5000萬元；二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不低于2000萬元；三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不低于800萬元；四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不低于100萬元。由于股份有限公司注冊(cè)資本的最低限額為500萬元，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用股份有限公司形式，其注冊(cè)資本限額還不得低于500萬元。我國不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)差距較大，國家統(tǒng)一規(guī)定的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)要高于上述標(biāo)準(zhǔn)，以北京為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最低注冊(cè)資本在郊區(qū)為500萬元，在城區(qū)為1000萬元。另外，不同資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)專業(yè)技術(shù)人員的要求也不相同。一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求有職稱專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有職稱專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有職稱的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有職稱專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人。對(duì)于設(shè)立外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。另外，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須符合《公司法》的相關(guān)規(guī)定，具體包括符合法定人數(shù)的股東、股東出資達(dá)到法定資本最低限額、股東共同制定公司章程、有公司名稱及合法的組織機(jī)構(gòu)、有公司住所等要求。2.房地產(chǎn)公司的資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)的最終產(chǎn)品——房屋等建筑物是人類最基本的生產(chǎn)、生活資料，不僅關(guān)系到人類的日常生產(chǎn)生活質(zhì)量，甚至關(guān)系到人的生命安全。因此，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理，通過企業(yè)的資本實(shí)力和管理能力來劃分企業(yè)承擔(dān)開發(fā)任務(wù)的規(guī)模和數(shù)量，避免由于企業(yè)的資金不足、管理能力欠缺損害社會(huì)公益和消費(fèi)者的利益。 （一）一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于5000萬元，擁有5年以上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并且近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，申報(bào)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上一年房屋建筑施工面積應(yīng)在15萬平方米以上，有職稱專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人，工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度以及從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 （二）二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于2000萬元，擁有3年以上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并且近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，申報(bào)二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上一年房屋建筑施工面積應(yīng)在10萬平方米以上，有職稱專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人，工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度以及從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 （三）三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于800萬元，擁有2年以上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并且近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，有職稱的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人，工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度以及從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 （四）四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于100萬元，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上并且已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，有職稱的專業(yè)管理人員不少于5人并且持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱并配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。上述標(biāo)準(zhǔn)只是全國房地產(chǎn)行業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)，法律授權(quán)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)制定更高標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)認(rèn)定條件，如北京市規(guī)定一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)的高級(jí)職稱，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于3000萬元并且工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有高級(jí)職稱，三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于2000萬元，四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不低于1000萬元。同時(shí)規(guī)定二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的項(xiàng)目，三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的項(xiàng)目，四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的項(xiàng)目。3.房地產(chǎn)公司資質(zhì)的認(rèn)定程序新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能申領(lǐng)暫定資質(zhì)，達(dá)到條件后才能申請(qǐng)正式等級(jí)證書。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同等相關(guān)文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》的有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年，領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》后1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的不得延期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告、企業(yè)法定代表人和部門負(fù)責(zé)人的職稱證件、已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。4.外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制性規(guī)定房地產(chǎn)是關(guān)系國計(jì)民生的特殊行業(yè)，對(duì)于外商投資也有一定的限制，外資如果有意投資中國房地產(chǎn)行業(yè)則必須了解相關(guān)規(guī)定。比如，2004年修訂的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，普通住宅的開發(fā)建設(shè)屬于鼓勵(lì)類；土地成片開發(fā)（限于合資、合作）、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)以及大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)屬于限制類。根據(jù)1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布的《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》規(guī)定，成片開發(fā)是指：在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地、建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。成片開發(fā)應(yīng)確定明確的開發(fā)目標(biāo)，應(yīng)有明確意向的利用開發(fā)后土地的建設(shè)項(xiàng)目。外商如果要成片開發(fā)土地，不能以獨(dú)資公司為主體，而只能以合資或者合作的形式進(jìn)行。近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，原有的一些規(guī)定已不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，需要進(jìn)一步加以完善。為了提高外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，充實(shí)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的資本，2006年頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》對(duì)投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本占投資總額的比例進(jìn)行了調(diào)整，統(tǒng)一提高到不得低于投資總額的50%。設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)1年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營(yíng)期限一致的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù),并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35％的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。國家工商總局、商務(wù)部、海關(guān)總署、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于外商投資的公司審批登記管理法律適用若干問題的執(zhí)行意見》對(duì)外商投資公司審批登記規(guī)定也作出調(diào)整，外商投資設(shè)立公司時(shí)股東首次出資額應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，一次性繳付全部出資的，應(yīng)當(dāng)在公司成立之日起6個(gè)月內(nèi)繳足；分期繳付的，首次出資額不得低于其認(rèn)繳出資額的15%，也不得低于法定的注冊(cè)資本最低限額，并應(yīng)當(dāng)在公司成立之日起3個(gè)月內(nèi)繳足。外商投資的公司增加注冊(cè)資本，股東應(yīng)當(dāng)在公司申請(qǐng)注冊(cè)資本變更登記時(shí)繳付不低于20%的新增注冊(cè)資本，其余部分的出資時(shí)間應(yīng)符合《公司法》、有關(guān)外商投資的法律和《公司登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定，股份有限公司為增加注冊(cè)資本發(fā)行新股時(shí)，股東認(rèn)購新股，依照設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立程序外國投資者設(shè)立獨(dú)資企業(yè)，可委托具有相應(yīng)資格的咨詢代理機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)和報(bào)批等事項(xiàng)。獨(dú)資企業(yè)的設(shè)立程序較為簡(jiǎn)單，只需填寫《在中國設(shè)立外資企業(yè)申請(qǐng)表》,編制可行性研究報(bào)告,編寫公司章程等有關(guān)文件，向?qū)徟块T（商務(wù)部或地方相應(yīng)政府機(jī)構(gòu)）申請(qǐng)報(bào)批。根據(jù)《外資企業(yè)法》的規(guī)定，審批部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起90天內(nèi)決定批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)后，由審批部門頒發(fā)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，憑批準(zhǔn)證書辦理相關(guān)登記注冊(cè)手續(xù)。外商投資企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)還需向有關(guān)部門辦理相關(guān)登記手續(xù)，如到銀行開立外匯及人民幣賬戶；到稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記；辦理海關(guān)登記；到外匯管理部門辦理外匯管理登記；到商檢局辦理商檢登記；到勞動(dòng)局辦理招工、招聘手續(xù)和境外人員就業(yè)手續(xù)等。根據(jù)國家現(xiàn)行法律規(guī)定，外商投資企業(yè)的設(shè)立實(shí)行政府逐項(xiàng)核準(zhǔn)登記制度。投資總額大小和《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》的項(xiàng)目分類是劃分中央政府和地方政府審批外商投資企業(yè)權(quán)限的主要依據(jù)。根據(jù)2004年4月9日由國家發(fā)改委發(fā)布的《外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行管理辦法》規(guī)定，按照《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》分類，總投資（包括增資額）1億美元及以上的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和總投資5000萬美元及以上的限制類項(xiàng)目，由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，其中總投資5億美元及以上的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和總投資1億美元及以上的限制類項(xiàng)目由國家發(fā)展改革委對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告審核后報(bào)國務(wù)院核準(zhǔn)?？偼顿Y1億美元以下的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和總投資5000萬美元以下的限制類項(xiàng)目由地方發(fā)展改革部門核準(zhǔn)，其中限制類項(xiàng)目由省級(jí)發(fā)展改革部門核準(zhǔn)，此類項(xiàng)目的核準(zhǔn)權(quán)不得下放。地方政府按照有關(guān)法規(guī)對(duì)上款所列項(xiàng)目的核準(zhǔn)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。6.中外合作房地產(chǎn)開發(fā)公司的特殊性中外合作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出資通常包括現(xiàn)金和土地使用權(quán)兩種，中方以土地使用權(quán)出資，外方以現(xiàn)金出資。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求量通常較大，開發(fā)周期又相對(duì)較長(zhǎng)，因此合同中對(duì)資金出資方的主要限制為按照開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工期按期出資，逾期則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，對(duì)以土地使用權(quán)出資的一方，則主要要求其土地使用權(quán)的完整性。作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，依法必須是出讓土地使用權(quán)。歷史上，由于種種原因，多存在土地使用權(quán)提供方