【正文】 論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，說定了裝3臺(tái)變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒什么好多說了。竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。1結(jié)束語首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個(gè)東西，我是真寫出厭煩情緒了。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個(gè)結(jié)尾很倉促就是了。這整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過是整個(gè)過程中的一件小事。我最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。憤青們又會(huì)說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。第三篇：【實(shí)習(xí)】房地產(chǎn)開發(fā)流程全圖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程項(xiàng)目招拍掛程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書,編制項(xiàng)目建議書發(fā)改委函至規(guī)劃局計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告對可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛市政府下文批地畫樁位并給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人許可證用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)┃┃申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證┃┃按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意地政部門審查安置方案、見表到區(qū)配套部門征求意見安置房┃┃規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證┃┃委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置┃┃到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊┃┃規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請伐樹許可證┃了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案修改后送首規(guī)委審圖煤氣、道路、上下水改路由┃到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)申請臨時(shí)施工用電，委托施工。出市政會(huì)議紀(jì)要┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明┃┃┃運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” 制作資料到計(jì)委申請，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽）到稅務(wù)局取稅單┃┃┃報(bào)價(jià)小組審查,領(lǐng)取銷售到建委工程處領(lǐng)開工持計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、許可證審批表經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡，┃登記并取得許可證建委、物價(jià)局下文批價(jià)┃運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛“房地產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)” 銷售到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)┃四源費(fèi)繳納┃到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)┃開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)┃填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記┃招標(biāo)辦看現(xiàn)場┃運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)” 編制標(biāo)底┃招標(biāo)辦審查標(biāo)底┃開標(biāo)會(huì)┃定合同，寫評標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書┃招標(biāo)辦蓋章同意┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金來源，任務(wù)處登記來源及一切手續(xù)┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓小區(qū)內(nèi)線通知區(qū)園按道路到自來到熱力（自建鍋到煤氣公司路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)公司報(bào)爐房)報(bào)裝 計(jì)辦行施工科報(bào)裝裝環(huán)保到規(guī)劃科定委托施工交綠化費(fèi)市政辦委托線委托線局同線路方案配電室土綠化施工事處養(yǎng)路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)意鍋設(shè)計(jì) 建工程驗(yàn)路隊(duì)驗(yàn)施工及施工及爐房看現(xiàn)場 收收驗(yàn)收驗(yàn)收規(guī)劃施工設(shè)備安裝到市政位置業(yè)務(wù)科檢驗(yàn) 及驗(yàn)收監(jiān)理所委托同意接氣送電下水報(bào)設(shè)計(jì)憑通氣單到裝到勞管網(wǎng)所辦固規(guī)劃設(shè)動(dòng)局報(bào)裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計(jì)環(huán)保手續(xù)及通氣竣工驗(yàn)局審查消音除塵設(shè)備手續(xù)收竣工憑接氣單到驗(yàn)收液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)通氣┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用 “房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”,進(jìn)入物業(yè)管理階段運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的二次開發(fā)第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程完整的房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程（珍藏版）！項(xiàng)目手續(xù)流程圖一、立項(xiàng)二、環(huán)評、安評三、委托設(shè)計(jì)院做平面方案四、規(guī)劃、消防窗口總平面方案審批五、出藍(lán)圖六、建設(shè)用地規(guī)劃許可證七、單體建筑物三個(gè)以上設(shè)計(jì)方案八、設(shè)計(jì)方案審批九、出施工圖十、建設(shè)工程規(guī)劃許可證十一、圖紙審查十二、建筑工程消防施工圖審核十三、建設(shè)工程招標(biāo)十四、安全監(jiān)督手續(xù)十五、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)十六、施工許可證十七、開工建設(shè)十八、消防驗(yàn)收十九、規(guī)劃驗(yàn)收合格證二十、質(zhì)檢竣工驗(yàn)收備案表 二十一、節(jié)能建筑驗(yàn)收 二十二、房屋建筑工程結(jié)算備案 二十三、工程竣工驗(yàn)收備案二十四、房產(chǎn)測繪 →派出所出具門牌號證明→ 房屋初始登記 出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記 1）土地登記申請書2）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及政府批復(fù)元件 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件 4）建設(shè)用地使用權(quán)出讓金及契稅繳納證明 5）營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證原件及復(fù)印件 6）法定代表人及委托代理人身份證明原件及復(fù)印件 7）地籍測量的數(shù)據(jù)及圖件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)表 2）建設(shè)項(xiàng)目的有效計(jì)劃批準(zhǔn)文件3）已經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和項(xiàng)目用地規(guī)范圖 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖5）劃撥土地證明或土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同 6）已批準(zhǔn)的總平面圖 建設(shè)工程規(guī)劃許可證1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表 2）經(jīng)辦人身份證及復(fù)印件 3）計(jì)劃批文 4）土地權(quán)屬證明文件5）施工圖三套（含建設(shè)項(xiàng)目總施工圖、建筑單體施工圖、工程定位圖及豎向設(shè)計(jì)、管線綜合、綠化及做法施工圖）6）方線（測繪）資料7）申報(bào)材料相應(yīng)的電子文檔光盤 施工圖設(shè)計(jì)審查1）施工圖審查設(shè)計(jì)任務(wù)委托書、申請書 2）施工圖圖紙4套 3）建筑工程規(guī)劃許可證4）工程勘察報(bào)告技術(shù)審查任務(wù)委托書 建筑工程消防施工圖審核1）建筑工程全套施設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)性審查報(bào)告 2）建筑工程消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表3）申請人身份證明（身份證復(fù)印件、法人、其它組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證書復(fù)印件）4）設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明 5）總平面定位圖建設(shè)工程施工項(xiàng)目招標(biāo)審批 1）立項(xiàng)批文2）建設(shè)工程施工許可證3）建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)審查備案書 工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)1）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表2）勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位中標(biāo)通知書 3）勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同 建設(shè)工程安全監(jiān)督1）建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證 2）建設(shè)工程施工合同 3）工程中標(biāo)通知書4）施工現(xiàn)場總平面布置圖和臨時(shí)設(shè)施規(guī)劃方案 5）施工組織設(shè)計(jì)6）工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、安全管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書 7）特種作業(yè)人員有效上崗證8）建設(shè)單位安全監(jiān)督人員和監(jiān)理單位監(jiān)理人員花名冊 9）從業(yè)人員參加意外傷害保險(xiǎn)證明 10）建筑工程安全報(bào)監(jiān)書11）東營市建設(shè)工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)責(zé)任書 建筑工程施工許可證 1）建筑工程施工許可申請表 2）土地使用權(quán)證3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4）建設(shè)工程施工合同或中標(biāo)通知書 5）施工圖設(shè)計(jì)審查備案證明 6）消防設(shè)計(jì)審查證明 7）工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 8）施工安全監(jiān)督備案資料9）建設(shè)工程委托監(jiān)理合同及備案證明 10）墻改基金繳納證明11）建設(shè)單位無拖欠工程款及已繳納農(nóng)民工保證金證明 消防驗(yàn)收1)建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表 2）申請人身份證明（身份證復(fù)印件、法人、其它組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證書復(fù)印件）3）消防電氣安全檢查檢測報(bào)告書 4）施工單位、監(jiān)理單位資質(zhì)證明 5）建筑消防設(shè)施、防火材料等合格證明 6）產(chǎn)品內(nèi)部裝修檢測報(bào)告 7）