【正文】 　　六房?jī)蓮d 232241 5468 14 21% 　　頂層復(fù)式 　　五房三廳 244260 7584 2 3% 　　六房三廳 133138 2 3% 　　七室二廳 375485 117125 2 3% 　　合計(jì) 66套 　　目前A、B兩座相同，均為66套，戶型相同，價(jià)格略有不同。 　　物業(yè)管理 　　(1) ，繳費(fèi)面積包括套內(nèi)面積與公共分?jǐn)偯娣e，車位每月50元，摩托車每月10元。 　　目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)（廣海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的二級(jí)公司——海軍部隊(duì)與地方合作的公司）；從管理的角度上來(lái)看，物業(yè)管理是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。由于居住地乃是施工場(chǎng)所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意 　　(2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無(wú)法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)在山莊的主出入口處，宣傳導(dǎo)示不鮮明。 　　銷售情況 　　銷售價(jià)格：小高層的房屋均價(jià)為3800元/平米左右(套內(nèi)面積)。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為3280元/平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為4801元/平米。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為3754元/平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價(jià)在6萬(wàn)元左右，每平方米相差165元左右。 　　飛龍山莊的銷售情況： 　　怡和園一期房屋的部分復(fù)式房還沒(méi)有銷售完畢，但是有部分的別墅已經(jīng)出售（目前有十來(lái)?xiàng)澋膭e墅已經(jīng)建設(shè)好），其中部分別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè)，別墅綠化率控制為40%，銷售進(jìn)度分三期進(jìn)行（每期一棟）：一期開(kāi)發(fā)的小高層已經(jīng)銷售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售，二期小高層目前已銷售八成。三期一棟正在施工建設(shè)之中； 　　客戶及置業(yè)需求特征：101108米三室小戶型購(gòu)買對(duì)象主要為外地人，其中有很多是富民以及黃河時(shí)裝城等工商戶，外地人購(gòu)房比例為50%以上。108米以上大戶型主要購(gòu)買對(duì)象是本地人，也有少量在虎門(mén)長(zhǎng)期安家的外地人。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰?，因此在住宅設(shè)計(jì)方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對(duì)大戶型的個(gè)性化需求。 　　總體看,飛龍山莊的整體規(guī)劃及布局較差,山景資源具有突出優(yōu)勢(shì)，配套較好，地段優(yōu)越，價(jià)格適中，因此銷售情況較好。 　　綜合評(píng)價(jià) 　　(1) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售的做法是典型的分期開(kāi)發(fā)漸進(jìn)式銷售方式，銷售價(jià)格是低開(kāi)高走；營(yíng)銷隊(duì)伍比較成熟，營(yíng)銷人員得到比較良好訓(xùn)練。 　　(2) 營(yíng)銷最大賣點(diǎn)是大面積山景資源，而在虎門(mén)山景資源稀缺，因此適當(dāng)價(jià)格發(fā)售，營(yíng)銷狀況較好。 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)一般，沒(méi)有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對(duì)于山景資源是粗放式開(kāi)發(fā)。與豐泰華園（虎門(mén)一流水平），本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平只能是三流層次。 　　(3) 文化品位不高，人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠，假如在山上修建一個(gè)龍廳或者主題雕塑表現(xiàn)飛龍，讓人有一點(diǎn)仙居的的感覺(jué)。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實(shí)的人們?nèi)ジ惺埽?shí)現(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營(yíng)銷效果可能會(huì)更好。 　　(4) 虎門(mén)呼喚開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。 　　(5) 項(xiàng)目的購(gòu)買客戶主要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié)的當(dāng)?shù)馗呤杖胝?其次是外地來(lái)虎門(mén)創(chuàng)業(yè)成功者,境外及港澳臺(tái)人士較少. 綜合來(lái)看,該項(xiàng)目與荔林豪庭項(xiàng)目的區(qū)位特征比較接近,潛在客戶群較為相近,帶走荔林豪庭的許多潛在客戶。 　?。ㄋ模┌鼐昂劳フ{(diào)研報(bào)告 　　柏景豪庭是廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目,項(xiàng)目定位為大胸懷高視界，強(qiáng)調(diào)其作為虎門(mén)住宅第一高層的地位。 　　地理位置 　　柏景豪庭地處仁義路與虎門(mén)銀龍路交叉處，項(xiàng)目地塊兩面臨路,交通方便，展示面較好；項(xiàng)目周邊無(wú)舊的工廠及居民區(qū)，項(xiàng)目后面為虎門(mén)公園，商住兩相宜。 　　整體規(guī)模 　　建筑面積9萬(wàn)平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門(mén)鎮(zhèn)中心豪宅。 　　外立面 　　柏景豪庭由于缺乏大規(guī)模景觀配套，因此，在建筑設(shè)計(jì)本身進(jìn)行了精心設(shè)計(jì)，外立面挺拔，屋頂進(jìn)行專門(mén)框架式設(shè)計(jì)，外立面色調(diào)豐富，住宅立面中部與下面墻體色調(diào)為棕色與黃色搭配，上部為白色。 　　規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 　　(1). 裙樓設(shè)計(jì)為大型商場(chǎng)，華潤(rùn)超市入住。裙樓之上與住宅之間過(guò)渡設(shè)置空中花園，設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會(huì)所，休閑會(huì)所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場(chǎng)、綠島、兒童樂(lè)園，假山等作為居民活動(dòng)場(chǎng)所，此外會(huì)所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項(xiàng)目。 　　(2). 立面與屋頂設(shè)計(jì)風(fēng)格比較挺拔，與虎門(mén)公園山頂相互呼應(yīng)，整個(gè)建筑很有氣勢(shì)。 　　(3). 戶型比例上分析：%。 　　(4). %. 　　戶型比例 　　柏景豪庭戶型比例分析（按建筑面積計(jì)算） 　　名 稱 面積平方米 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套 數(shù) 比 例 　　兩房?jī)蓮d一(二)衛(wèi) 38—43 46 % 　　小三房?jī)蓮d三衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 3946 46 % 　　大三房?jī)蓮d三衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 4350 46 % 　　四房?jī)蓮d二衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 4854 69 % 　　 4653 23 % 　　四房?jī)蓮d三衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 6170 46 % 　　五房二廳三衛(wèi)一廚二陽(yáng)臺(tái) 4856 23 % 　　 6373 23 % 　　 7384 46 % 　　合計(jì) 368套 　　銷售情況 　　五月一日開(kāi)盤(pán)剛剛發(fā)售，柏景豪庭是虎門(mén)高層住宅的風(fēng)向標(biāo)。 　　銷售價(jià)格：本項(xiàng)目按照建筑面積計(jì)算起價(jià)為3000元，最高價(jià)格4127元，是虎門(mén)市區(qū)高層最高價(jià)格，均價(jià)3400元。 　　普通戶型例如三室兩廳平均價(jià)格為3250元，高檔戶型平均價(jià)格為3500元 　　物業(yè)管理 　　該項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用按照高層收費(fèi)，每平方米為2元，大戶型每月200平方米住宅為400元物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理基金收取每戶2000元，這在虎門(mén)都是最高收費(fèi)。本項(xiàng)目物業(yè)管理由黃河物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。 　　綜合評(píng)價(jià) 　　本項(xiàng)目在虎門(mén)地產(chǎn)占有重要位置，發(fā)展商由黃河時(shí)裝城等知名項(xiàng)目作為依托，該項(xiàng)目是我們開(kāi)發(fā)現(xiàn)代豪庭的主要對(duì)手，同時(shí)與花果山裕隆花園項(xiàng)目也存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 　?。ㄎ澹┠茉慈A莊 　　能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的商品房，包括62套別墅和高層住宅，最高為23層。套內(nèi)面積起價(jià)3400,最高3980元，平均價(jià)格3650元左右。按照建筑面積計(jì)算平均價(jià)格為3240元左右。 能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門(mén)大酒店對(duì)面，是虎門(mén)中心片區(qū)重要的高層項(xiàng)目。 　　能源華莊戶型比例 　　單 位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套 數(shù) 所占比例 　　兩房?jī)蓮d 60 % 　　小三房?jī)蓮d 150 % 　　大三房?jī)蓮d 30 12% 　　復(fù)式房 16 6% 　　合計(jì) 256 100%