【正文】 時 間：2005年4月中 時 間：2005年9月核心點：* 蓄勢期 核心點： 正式開盤 核心點： 持銷期 形象包裝 引爆市場 分類集中 第二攻擊階段 第四攻擊階段 第六攻擊階段 時 間：2005年4月 時 間：2005年5月 時 間：2006年2月 核心點：* 公開，認購； 核心點：* 強銷期 核心點：掃尾 積累、準備 全面攻擊 整理、消化帝豪臺整合市場攻擊9．3第一階段如何整合資源？一、 環(huán)境時間13月份 冠亞認購，開盤 期銷售周年余 市場知美度二、 目的為認購開盤工作做準備　建立二期整體形象　　傳達，塑造五一廣場“中央”概念“商務港”概念的傳達　 信息系統(tǒng)　6提升知美度　影響市場，迫使部分目標客戶期待三、 策略以形象訴求和感性訴求為主，主要傳達整體形象；選擇最佳長效媒體組合，如航空雜志等；訴求指向對整體形象的塑造和對中央，商務港，酒店管理的闡述，讓市場了解產品及其特殊性；舉辦活動為一期掃尾，并聯絡感情，介絡二期，形成市場影響，為二期推廣做準備；戶外形象廣告要大氣，并注意關聯到五四路和八一七路，對競爭對手銷售造成影響；帝豪臺第一階段蓄勢準備 推廣時間：2個月，媒介主要以長效媒體為主整體現場包裝及售樓部包裝到位，展現尊貴、大氣現代并具有商務品位的包裝風格， 銷售資料以新貴階層生活方式為主軸線，描繪酒店商務公寓以及中央地段特色。戶外廣告展現帝景華庭主題品牌領導性渾然大氣以及所倡導的生活形象；慶典活動：帝景華庭周年慶典活動及后續(xù)新聞報道、軟文等； 媒體廣告訴求點側重地域、整體形象及帝景華庭尾盤促銷；報紙和雜志廣告投放；雜志投放在后半個月開始。五、配合售樓部、現場裝修裝飾完成 人員培訓演練 銷售資料備齊 銷控策略 價格體系建立 信息系統(tǒng)激勵機制建立9．4第二階段如何控制現場？一、 環(huán)境時間4月份　 市場對本案認知有了基礎　 冠亞的銷售情況浮出水面，產品和價格市場是否接受對本案是個啟發(fā)二、 目的正式向市場公開產品，價格　　試探市場反應、價格　積累客戶 為推廣分析客戶　 為開盤準備三、策略繼續(xù)前一階段訴求策略，但表現手法略變　 增加速效媒體投放量 以一種正規(guī)形式告知認購開始　　舉辦活動，造成影響并正面推介產品，加深印象并鞏固客人　 新聞炒作 讓客戶了解產品的地段，配置，戶型等為開盤的簽約作準備　 商務俱樂部開始招收會員第二階段產品公開推廣時間：1個月，媒介頻率每周2次（出價） 收緊蓄勢力量，首次發(fā)布市場送禮活動，認購活動及精彩樣板間開放。 報紙廣告：酒店和地標主題并告認購； 戶外廣告更新； 商務活動：俱樂部承辦正大商務研討會；（可邀請主管、媒體及學術單位主辦） 現場SP活動 。帝豪臺五、 配合信息收集整理工作到位 銷售手續(xù)備齊 樣板房裝修完畢 商務會所（商務港）系統(tǒng)建立8．4第三階段如何引爆市場？一、 環(huán)境時間4月份　　臨近商場招商　　工程進度已經看見　有一定的知美度和市場積累 最好預售證可以辦理二、 目的銷售率30％以上　引爆市場，造成影響，迅速膨脹形象，價值　開創(chuàng)熱銷局面 正大品牌打響三、 策略媒體頻率，要求　集中廣告攻勢，主要以整體形象訴求配合第一，第二訴求開盤前市場控制　具有娛樂性，功利性的開盤活動，　氣質高雅，具有商務特質開盤后新聞炒作 突擊爆炸性效果　供招商機做層會　和房交會形成對應適時提價第1攻擊波 （五一節(jié)前） 時間：2005年4月 攻擊點：開盤前市場控制 第2攻擊波 時間：2005年9月21日 攻擊點：開盤慶典 香擯酒會第3攻擊波 時間：2002年4月5月 攻擊點：開盤后熱銷帝郡豪庭開盤攻擊第1攻擊波如何攻擊市場？ 帝豪臺開盤前攻擊波 打擊點1：* 戶外路牌封殺：4月1日前 打擊點2：* 報紙開盤預告：前后三周 打擊點3：* 電視開盤預告：前后15天 第2攻擊波如何攻擊市場？ 帝豪臺 開盤慶典 開盤慶典儀式；香擯酒會并老爺車展、商務精品展銷會； * 一定要人們到現場，感受現場實景的魅力； * 一定要讓記者到現場，通過宣傳讓外界感受帝豪臺的魅力； 開盤慶典活動；風情散點式活動 * 通過開盤慶典散點式的活動，讓買家盡可能在現場感受帝豪臺的 完全不同于工地現場的生活； * 通過趣味性的活動，增強買家的購買欲望； 第3攻擊波如何攻擊市場？ 帝豪臺開盤后新聞攻擊 一定要建立熱銷概念，并以新聞的方式告訴外界帝豪臺在熱銷； 一定要借助開盤攻擊市場，將帝豪臺的賣點再次攻擊市場； 主題：帝豪臺地產新奇跡； 帝豪臺：熱銷啟示錄； 五、配合 開盤活動秩序安排 開盤初期售樓部工作方式 保衛(wèi)、衛(wèi)生等安排 媒體安排房交會如何攻擊市場？ 帝豪臺房交會市場攻擊 控制點戶外大條幅； 控制點左側的展位； 控制點展場眼見為實的現場實景傳遞 * 中林錦苑2001年房交會的控制點非常好； 8．5第四階段如何進攻市場？一、 環(huán)境開盤剛過　4—7月份處于市場旺季二、 目的銷售率6 0％以上　　鞏固產品，企業(yè)的市場形象三、 策略每周一次的廣告頻率　銷售控制　從形象訴求轉問理性感性結合，從整體訴求到局部訴求目標市場和媒體選擇考慮，節(jié)奏性，分批強攻市場　利用招商的客流量　1～2次活動，參與性強，有商務味道的活動　提價一次到二次第四階段攻擊推廣時間：3個月， 媒體頻率每周一次（提價依次） 媒體軟硬廣告繼續(xù)炒作加溫，吸引市場強烈關注，維持開盤期爆熱局面；分波訴求樓盤質素，以市場需求為突破口強勢集中掃描，搶奪市場份額； 擬辦旅觀（香港）酒店（公寓），感受商務國際生活品位，媒介制造市場效應形成傳播口碑； 由商場招商，過度到“名流階層”的時尚經典生活為主導的廣告訴求上，以形象吸引市場； 階段性銷售控制，總量和個別控制。 。 帝豪臺五、配合現場銷控的整體配合 舉辦活動的配合 分析廣告效果8．6第五階段如何搜索市場？一、 環(huán)境 8月份，銷售進入淡季　 已銷70％左右　 天氣熱　 工程已到10層左右？二、目的 90％的銷售　維持形象三、策略?。?0％是銷售的一個危機） 減少投放廣告　 持銷期長而平緩，安排兩次以上中，小活動或互聯活動，以調整節(jié)奏　 以感性手法為主，闡述理性訴求，訴求點為細節(jié)處的優(yōu)勢　媒體上，戶外進行更新，廣告投入應注重抓住時機　銷售上價格體系，銷控進行調整　客戶整理，發(fā)揮裙帶作用　如果市場疲軟，就控握新功能，搜尋特寶目標群體　發(fā)掘速長效節(jié)省費用的媒體，并連系、客戶　根據市場行情決定平均價格調整，升應穩(wěn)步小幅，降應響開喑降第五階段攻擊推廣時間：7個月，媒介頻率每周1次（根據市場變化制定提高價格幅度）積累的客戶急待消化，加強售樓部客戶管理是當務之急；總結性整合訴求系統(tǒng)針對傳達受眾，進入細分市場競爭戰(zhàn)略；經過強銷期的強力推廣，戶型寸量有可能不均衡，注意銷控；精英評選暨頒獎活動，調動公眾、互聯網、媒體等制造市場效應；功利性訴求的應用及商務通訊的開始。帝豪臺五、配合新價格體系 新的銷控 新的說辭 戶外更新 注意現場氣氛和環(huán)境s8．7第六階段如何整理市場？可以同持銷連接，注意保持品牌形象策略：進場商場客戶和商場功能的開挖　功利性訴求和投資分析的廣告模式　融入三級市場　唯一產品處理方法　訴求突擊唯一性 注意銷售現場的氣氛第一階段攻擊推廣時間：5個月，媒介頻率每月1次（適當名升暗降） 消化余屋，以其質素配合有效的營銷手法有針對地傳達信息，并注意保持形象；商務通訊配合貴賓券，以優(yōu)惠吸引來人； 注意現場氣氛保持； 注意利用現場宣傳工具； 配合節(jié)日，作通連活動，促進成交；例如青年節(jié)商務講座、元宵業(yè)主活動等。 。帝豪臺8．8如何確保推案成功？一、確保成功的產品力度二、確保成功的營銷推廣執(zhí)行力三、工程進度與推廣協調一致四、確保成功的全新酒店式公寓營銷手法（作為備用）必要時打擊小戶型撒手锏描述：一種多贏關系的有三級代理，物業(yè)管理，酒店服務，業(yè)主和租戶參與的銷售模式。例： 15年返租，5年返租和不返租菜單選擇，廣州的樓盤曾以此創(chuàng)造奇跡，開盤80％銷售a本方案用作觀察市場在疲軟情況使用b觀察冠亞的操作手法，再定 帝豪臺全新酒店公寓營銷 多贏局面的創(chuàng)造； 多種方式菜單選擇，投資返租概念和操作手法； 投資性與實用性完美結合?！ㄍ辏?3/8