【正文】 一步推進(jìn)鄉(xiāng)村民主化進(jìn)程，具有重要意義。 我們認(rèn)為，采取上述政策，就能夠找到一個(gè)把前述城市化不完全、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定與社會(huì)保障體制不健全等相互關(guān)聯(lián)問(wèn)題導(dǎo)入良性循環(huán)的突破口。為遷移人口建立基本的社會(huì)保障制度，將使得進(jìn)城農(nóng)民有長(zhǎng)久遷移的選擇；而建立在農(nóng)民自愿放棄在農(nóng)村農(nóng)地基礎(chǔ)上的永久遷移，將為減少農(nóng)村行政性調(diào)地創(chuàng)造條件；同時(shí)，農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上交易“農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)地“權(quán)利和政府征收土地增值稅，則不僅能夠保護(hù)城市化過(guò)程中農(nóng)民的基本權(quán)益，提高土地資源利用效率，也將促進(jìn)農(nóng)村遷移人口社會(huì)保障福利包的融資。 關(guān)于土地使用權(quán)證發(fā)放和農(nóng)地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定在上述政策組合中，發(fā)放農(nóng)民的土地使用權(quán)證至關(guān)重要，而且需要從法律角度明確和充實(shí)土地使用權(quán)，尤其是在土地征用中，屬于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的，允許私人開(kāi)發(fā)商與農(nóng)民直接協(xié)商，確保農(nóng)民權(quán)益；允許土地可以抵押，允許自由買賣，促進(jìn)其對(duì)農(nóng)村金融和農(nóng)民養(yǎng)老功能的實(shí)現(xiàn)。發(fā)放土地使用權(quán)證對(duì)穩(wěn)定農(nóng)地產(chǎn)權(quán)具有重要意義。雖然新的土地承包法規(guī)定給予農(nóng)戶年穩(wěn)定的土地承包權(quán)，但實(shí)際上各地農(nóng)村的土地調(diào)整還在進(jìn)行。在導(dǎo)致土地行政性調(diào)整的多重因素中，固然部分是由人口變動(dòng)以及非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)變化所引致，因此可能有助于在保證公平的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)效率改進(jìn)，但如果一些地區(qū)的土地調(diào)整出于地方干部的尋租行為，那么通過(guò)一種可實(shí)施的法律手段去限制這類調(diào)地就成為必要；即使對(duì)于那些因人口變動(dòng)而進(jìn)行的土地調(diào)整，雖然它在一定程度上可能同時(shí)提高土地資源的分配公平和配置效率，但它也容易導(dǎo)致農(nóng)戶對(duì)土地投資行為的短期化，從而帶來(lái)其他方面的效率損失。所以，如果能夠通過(guò)部分農(nóng)村人口的完全遷移來(lái)緩解土地調(diào)整壓力，則保持農(nóng)民土地的穩(wěn)定就可以實(shí)現(xiàn)。很多發(fā)展中國(guó)家土地制度改革經(jīng)驗(yàn)證明，在地方層次建立給土地權(quán)屬管理辦公室并直接給農(nóng)民發(fā)放土地使用權(quán)證就是這樣一種低成本、且具有可操作性的手段。一旦把土地使用權(quán)證給到農(nóng)民手中，除非其主動(dòng)放棄，地方干部很難在進(jìn)行調(diào)整。目前也是發(fā)放長(zhǎng)期土地使用權(quán)證的良好時(shí)機(jī)，這主要是因?yàn)榧Z食購(gòu)銷體制的市場(chǎng)化和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自由化。自糧食購(gòu)銷體制在年代中后期進(jìn)行了不成功的嘗試后，年后我國(guó)糧食體制開(kāi)始全面市場(chǎng)化改革，近兩年以來(lái)改革進(jìn)一步加速，傳統(tǒng)的糧食訂購(gòu)基本取消；此外，一段時(shí)期內(nèi)地方政府強(qiáng)行推動(dòng)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整計(jì)劃也大都因?yàn)槠洹霸谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下使用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段”所帶來(lái)的弊端而日益減少。因此，總體而言，對(duì)于農(nóng)地使用、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等方面存在的各類管制開(kāi)始逐漸減少。根據(jù)前面的分析，這顯然在相當(dāng)程度上降低了行政性調(diào)地的壓力和必要性。 實(shí)際上，糧食收購(gòu)政策不僅增加了調(diào)地的壓力，而且增加了農(nóng)民的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，并使得地方干部通過(guò)糧食收購(gòu)抽取暗稅，乃至尋租。更進(jìn)一步來(lái)看，上級(jí)政府對(duì)于糧食市場(chǎng)的管制也不利于鄉(xiāng)村民主的發(fā)展，因?yàn)榈胤秸疄榱送瓿杉Z食訂購(gòu)任務(wù)，有激勵(lì)操縱選舉，使得選出的干部能夠配合上級(jí)政府收糧收錢（陶然等，2003）。而鄉(xiāng)村民主的發(fā)展緩慢在一定程度上又降低了村干部所受到的制約，使得后者更容易通過(guò)土地調(diào)整等各種手段來(lái)尋租。 所以，這里就形成一個(gè)負(fù)反饋，不利于農(nóng)民基本權(quán)益，包括土地權(quán)益的保護(hù)。從這個(gè)意義上看，糧食購(gòu)銷體制的市場(chǎng)化具有多方面的正面意義。 所以，降低這些管制政策本身在一定程度上就有利于保障農(nóng)民的土地權(quán)益（包括減少通過(guò)糧食收購(gòu)抽取的收益權(quán)，增加作物種植選擇所帶來(lái)的潛在收益權(quán)，以及減少調(diào)地所帶來(lái)的潛在權(quán)益，如保證對(duì)農(nóng)地進(jìn)行長(zhǎng)期投資的回報(bào)等）。表 出縣非農(nóng)就業(yè)個(gè)月以上勞動(dòng)力月收入水平與特征　樣本全國(guó)人數(shù)月收入工作月數(shù)年齡教育年限男性比例已婚比例　人數(shù)比例萬(wàn)人元月月歲年所有樣本收入組（月收入）元以下元元元元元元元以上 關(guān)于流動(dòng)人口遷移機(jī)制的建立首先，設(shè)置合理的城市流動(dòng)人口遷移準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。降低目前多數(shù)城市的人口遷移準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，降低門檻。比如在該城市就業(yè)、年，申請(qǐng)時(shí)累計(jì)個(gè)月收入標(biāo)準(zhǔn)在元以上。表根據(jù) ()使用的具有全國(guó)代表性抽樣數(shù)據(jù)對(duì)全國(guó)農(nóng)村外出勞動(dòng)力中出縣且從事非農(nóng)就業(yè)工作個(gè)月以上的遷移人口的收入分布進(jìn)行了推斷（表）?？梢钥吹剑@些外來(lái)遷移人口月收入超過(guò)元的大約有萬(wàn)人，元月的大約有萬(wàn)，元月的大約有萬(wàn)，元月的大約有萬(wàn)?？紤]到樣本數(shù)據(jù)為年的數(shù)據(jù)，而近年來(lái)農(nóng)民工收入有所增長(zhǎng)，目前的高收入人口應(yīng)該有所增加。如果以元為準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，每年轉(zhuǎn)移萬(wàn)外來(lái)勞動(dòng)力，則元以上遷移人口大約年左右可以轉(zhuǎn)移完畢?？紤]到我國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)供給相對(duì)過(guò)剩的局面，元月，元月收入組的收入增長(zhǎng)未必能夠在短時(shí)期（如年）內(nèi)增長(zhǎng)到元月的水平，那么上述轉(zhuǎn)移模式可能無(wú)法達(dá)到每年解決萬(wàn)外來(lái)遷移人口戶口的水平。在這種情況下，一種可能的應(yīng)對(duì)方式是將準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)降低到元月。但我們認(rèn)為，如果考慮到目前還有至少萬(wàn)過(guò)去失地農(nóng)民造成的“歷史欠帳”需要優(yōu)先處理， 則上述調(diào)整必要性不大。如果在對(duì)外來(lái)人口實(shí)施較高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，用幾年時(shí)間處理過(guò)去失地農(nóng)民累積的歷史欠帳， 顯然，要推動(dòng)前面提出的政策包，解決過(guò)去累積失地農(nóng)民的“歷史欠帳”是必要的，否則新的改革必然導(dǎo)致社會(huì)矛盾，從而無(wú)法實(shí)施。但解決歷史欠帳政府必須進(jìn)行財(cái)政支付，一方面可能需要政府利用其他財(cái)政收入來(lái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移支付，另外一方面，由于前面計(jì)算的土地增值稅在開(kāi)始年份有比較高的盈余，可以先考慮使用這部分盈余來(lái)處理這些歷史欠帳，此后財(cái)政支出將隨地方財(cái)產(chǎn)稅的開(kāi)征和增長(zhǎng)來(lái)補(bǔ)充。那么就有充分的時(shí)間使得元月，元月收入組的收入逐漸達(dá)到元月的水平，從而實(shí)現(xiàn)遞進(jìn)的人口城市化。應(yīng)該指出，在我們的政策方案中準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定在元月看起來(lái)比較高，但這將使得政府有時(shí)間處理過(guò)去失地農(nóng)民累積的歷史欠帳，而且，由于該準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)并不隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高而同步增加，相對(duì)而言外來(lái)遷移人口的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是逐漸降低的。其次，建立包括遷移人口的最基本社會(huì)保障體制，子女就學(xué)和住房安排機(jī)制在內(nèi)的福利包，將促進(jìn)鄉(xiāng)村遷移人口的完全城市化，這就為降低農(nóng)地調(diào)整壓力創(chuàng)造了有利條件?？紤]到流動(dòng)人口工作收入相對(duì)較低、相當(dāng)部分在目前沒(méi)有建立養(yǎng)老、醫(yī)療和失業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制的非正式部門工作，為他們建立的社會(huì)保障機(jī)制應(yīng)該以一旦出現(xiàn)問(wèn)題后進(jìn)行社會(huì)救助為主，如擴(kuò)展目前在城市實(shí)施的最低生活保障機(jī)制，在遷移人口一旦由于某些特殊原因缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源時(shí)進(jìn)行低保救助。當(dāng)然，也不排斥遷移人口（在繳費(fèi)的前提下）進(jìn)入已有的養(yǎng)老、醫(yī)療和失業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制，或者專門為低收入者和遷移人群建立的相應(yīng)機(jī)制； 在子女就學(xué)方面，至少在九年制義務(wù)教育階段，建立遷移人口子女享有在與所遷移城市原住兒童相同的入學(xué)權(quán)利和繳納相同的費(fèi)用； 考慮到目前高考錄取制度仍然存在顯著的跨省不平等，高中及高考排可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)很快并軌， 但隨著戶口制度改革的進(jìn)展，需要制定一個(gè)時(shí)間表來(lái)完成這個(gè)過(guò)程；目前，可以考慮遷移人口獲得戶口后在新遷入城市出生（或未達(dá)到就學(xué)年齡）的子女自然獲得戶口，這樣也將有助于各地高考錄取分?jǐn)?shù)線逐漸趨同，而由于這些新出生人口參加高考的時(shí)間至少在10年以后，上述趨同的過(guò)程不至于引起太大的利益格局。在遷移人口住房安排上，應(yīng)該考慮徹底改革乃至完全取消目前普遍實(shí)行、但效果不佳的經(jīng)濟(jì)適用房政策， 建立以低收入居民（包括本地人口和新遷移人口）為目標(biāo)群體的廉租房政策。 關(guān)于實(shí)施土地增值稅等方式建立城鎮(zhèn)遷移人口福利包的融資機(jī)制政策組合中另外一個(gè)重要的配套措施是在給予農(nóng)村移民“城市福利包農(nóng)地使用權(quán)證”自愿選擇權(quán)利的同時(shí)，促進(jìn)農(nóng)村土地非農(nóng)化過(guò)程中的市場(chǎng)化，而政府則從中抽取土地增值稅，來(lái)為新增的、有“戶口”之遷移人口所提供的城鎮(zhèn)福利包進(jìn)行融資。目前征地體制出現(xiàn)很多問(wèn)題的關(guān)鍵在于政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，并在很大程度上具有單方面制訂補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)力，這種壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不僅使得土地市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制無(wú)法發(fā)揮作用，滋生大量的尋租、補(bǔ)償不足以及土地被過(guò)度占用的現(xiàn)象， 由于政府基本上是是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)非農(nóng)地唯一的買家。如果不存在一個(gè)土地市場(chǎng)和一個(gè)基本上得到公認(rèn)的土地價(jià)格，那么農(nóng)民的權(quán)益是否被掠奪將難以界定。土地交易灰色區(qū)間的擴(kuò)大，使得監(jiān)管者難以有效地運(yùn)用相關(guān)法律，來(lái)判斷地方政府行為的合法性。結(jié)果，只能采用行政手段來(lái)約束各級(jí)政府，這不僅滋生了“活亂循環(huán)”的現(xiàn)象，也加劇了政府內(nèi)部為了得到行政審批許可的政治博弈。后者使得土地交易更為不透明，實(shí)際交易的公平性無(wú)從談起。目前，中央政府試圖建立垂直的土地管理模式，進(jìn)一步上收土地征用和批租的權(quán)力，即使這些措施可能奏效一時(shí)，但土地調(diào)控中不可避免出現(xiàn)的“一刀切”不利于各地根據(jù)地方需要而開(kāi)展的城市化和工業(yè)化，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由政府和開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)制定的情況下仍然無(wú)法充分保障農(nóng)民的權(quán)益。同時(shí)，現(xiàn)在進(jìn)行的土地管理的集權(quán)化很難跳出以往中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中反復(fù)出現(xiàn)的“活亂循環(huán)”。也使得有關(guān)城鄉(xiāng)土地轉(zhuǎn)換的法律無(wú)法實(shí)施， 實(shí)際上，和世界上許多國(guó)家相比，中國(guó)目前的土地法（就審批程序而言）非常嚴(yán)格。中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)的問(wèn)題非常類似股票市場(chǎng)。中國(guó)的證券法也是一部比許多發(fā)達(dá)國(guó)家更為嚴(yán)厲的監(jiān)管法規(guī)。而與此同時(shí)，大股東可以采取各種手段來(lái)攫取小股東的利益，基層政府可以視農(nóng)民的權(quán)益于不顧。無(wú)論是有關(guān)于金融、還是農(nóng)村的研究中，要求保護(hù)弱小個(gè)體利益的呼聲一直不斷。但類似侵權(quán)現(xiàn)象卻難以杜絕，甚至愈演愈烈。出項(xiàng)上述現(xiàn)象的原因通常有二：一是對(duì)弱小個(gè)體的法律保護(hù)不足；二是保護(hù)權(quán)益的法律難以得到實(shí)施。在談判雙方存在談判能力和信息不對(duì)稱的情況下，對(duì)談判進(jìn)行監(jiān)管就十分必要了。但作為一個(gè)中央的監(jiān)管者（國(guó)土資源部或者中國(guó)證監(jiān)會(huì)）來(lái)判斷侵權(quán)的依據(jù)是什么？弱小的個(gè)體又能夠依據(jù)什么來(lái)指控自身的利益造到侵害？無(wú)論是證券，還是土地，監(jiān)管的基礎(chǔ)均是要信息盡量充分，即市場(chǎng)的規(guī)模和透明度要高，這樣價(jià)格才能充分包含所必須的信息。監(jiān)管的判決方能夠有充分的、便捷的基礎(chǔ)（劉明興，陶然，2004）。 同時(shí)弱化了目前城市規(guī)劃與土地規(guī)劃的權(quán)威性和科學(xué)性。 從根本上看，在強(qiáng)化城市規(guī)劃科學(xué)性和效力的基礎(chǔ)上，只要符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃的要求，就允許農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，或至少允許農(nóng)村集體直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行買賣，政府只需要審批，然后將土地轉(zhuǎn)為國(guó)有的模式。當(dāng)然，也可以考慮集體所有土地直接出讓，同時(shí)也不轉(zhuǎn)換土地所有性質(zhì)的模式，政府只需要在土地增值并進(jìn)行交易后征收土地增值稅。不管采取哪種措施，只要形成市場(chǎng)，土地價(jià)格信息出來(lái)了，開(kāi)發(fā)商侵犯農(nóng)民以及村集體侵犯村民利益的情況都會(huì)得到有效遏制，而這也將進(jìn)一步強(qiáng)化城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中的指導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用，由于目前很多地方政府需要通過(guò)征用農(nóng)地來(lái)獲得地方財(cái)政預(yù)算外收入，往往會(huì)出現(xiàn)征地和供地過(guò)多、或過(guò)少的情況，過(guò)多主要表現(xiàn)在過(guò)度建設(shè)各類開(kāi)發(fā)區(qū)，而過(guò)少的情況則出現(xiàn)在一些實(shí)行土地儲(chǔ)備制度、政府集中拍賣土地以獲得最大財(cái)政收入的城市。無(wú)論哪種情況，都不利于城市的健康發(fā)展或農(nóng)民、城市居民各方利益的保護(hù)，也往往使得各地區(qū)的城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃具有很大的隨（領(lǐng)導(dǎo)）意性，缺乏科學(xué)性和權(quán)威性。合理的土地供應(yīng)計(jì)劃和城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)使得城市土地、房產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展以及居民收入水平的增長(zhǎng)保持相對(duì)一致。 所以，市場(chǎng)化的征地模式要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于目前的模式。政府通過(guò)農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)地過(guò)程中產(chǎn)生的土地增值稅來(lái)為（那些放棄農(nóng)地的）遷移人口建立福利包也具有不損害經(jīng)濟(jì)效率、但同時(shí)改善收入分配這兩個(gè)方面的合理性。從經(jīng)濟(jì)效率方面看，理論上講，土地利用用途的轉(zhuǎn)換所發(fā)生的增值在相當(dāng)程度上來(lái)自于具有“外部性”的城市基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而非土地原使用者的投資，因此，抽取一定比例的土地增值稅用于為促進(jìn)為城市發(fā)展作出貢獻(xiàn)的遷移人口之福利包和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有經(jīng)濟(jì)效率方面的合理性。在實(shí)際操作中,土地增殖稅的抽取需要考慮到以下幾個(gè)方面的因素: 首先，土地農(nóng)轉(zhuǎn)非不僅包括城市商業(yè)、工業(yè)開(kāi)發(fā)用地，也包括國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是交通建設(shè)等所謂“線性工程”用地，而后者價(jià)值一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前者，而且往往也不存在一個(gè)可以顯示的市場(chǎng)價(jià)格。所以，土地增殖稅的抽取應(yīng)該只針對(duì)前面一類城市商業(yè)、工業(yè)開(kāi)發(fā)所轉(zhuǎn)化的農(nóng)用地，而對(duì)于交通建設(shè)等所謂“線性工程”用地，則仍然需要根據(jù)各地實(shí)際情況由地方政府制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；其次，就城市商業(yè)、工業(yè)開(kāi)發(fā)用地而言，由于兩者的市場(chǎng)價(jià)值即使在同一城市也存在很大的差別，應(yīng)該采取征收累進(jìn)稅的方式來(lái)進(jìn)行，適當(dāng)拉平同一城市不同區(qū)位農(nóng)地轉(zhuǎn)非所獲得收益； 實(shí)際上，在既有土地征收體制下，近年來(lái)由于地區(qū)間競(jìng)相壓低地價(jià)，各地工業(yè)土地出讓價(jià)總體水平呈下降趨勢(shì)，加上征地拆遷及基建成本上升，工業(yè)土地出讓金往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于供地成本，工業(yè)用地上出現(xiàn)的資金缺口往往通過(guò)商業(yè)用地開(kāi)發(fā)來(lái)補(bǔ)足。但是，一旦土地農(nóng)轉(zhuǎn)非實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，這種通過(guò)土地惡性殺價(jià)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)工業(yè)投資的情況就能夠得到有效遏止，工業(yè)用地的價(jià)格將得到有效提升，而地方政府也將通過(guò)改善服務(wù)效率和投資環(huán)境、而非提供土地供應(yīng)優(yōu)惠政策來(lái)吸引投資，而后者不僅損害經(jīng)濟(jì)效率， 也危害農(nóng)民利益；同時(shí)，在土地農(nóng)轉(zhuǎn)非市場(chǎng)化條件下，配合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃中不同用途土地的供地安排和調(diào)整措施，也將能夠在一定程度上降低工業(yè)和商業(yè)用地的收益差別。 第三，土地增殖稅的征收必須明確是對(duì)非農(nóng)土地的交易價(jià)格與其農(nóng)業(yè)利用價(jià)值的差額，農(nóng)地利用價(jià)值是當(dāng)?shù)匚磥?lái)若干年（至少是土地承包期年，或者與城市土地使用期限年一致）平均農(nóng)業(yè)利用純收益的貼現(xiàn)值，如果差額為負(fù)值則不予征收， 差額為正則根據(jù)實(shí)際差額實(shí)行累進(jìn)征稅。這樣做是因?yàn)橥恋剞r(nóng)轉(zhuǎn)非后，失地農(nóng)民失去了維持生計(jì)的土地，必須保證失地農(nóng)民處境不惡化；最后，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看， 考慮到城市土地開(kāi)發(fā)的總量限制，城市基本建設(shè)和前述福利包的融資要逐步從農(nóng)地轉(zhuǎn)非過(guò)程中抽取的土地增殖稅轉(zhuǎn)移到以城市房地產(chǎn)為稅基的財(cái)產(chǎn)稅上來(lái)，建立以財(cái)產(chǎn)稅為基礎(chǔ)的地方政府稅基，應(yīng)該成為我國(guó)地方公共財(cái)政體系建設(shè)的基本取向。 當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅的征收需要財(cái)產(chǎn)登記和評(píng)估體系的建立，在我國(guó)，建立這些條件需要一定的時(shí)間逐步進(jìn)行。同時(shí)，中國(guó)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過(guò)程中城市發(fā)展的一個(gè)重要特點(diǎn)，是目前城市政府無(wú)法完全提供充分、有效的公共安全和其他公共服務(wù)，使得住宅區(qū)在建設(shè)上往往不得不對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物理隔離，并聘用物業(yè)公