【正文】 理。 第四節(jié) 甲供物資采購(gòu)的程序第十四條 根據(jù)工程建設(shè)的需要，按照物資采購(gòu)的計(jì)劃安排，物資部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織材料設(shè)備的采購(gòu)。第十五條 甲供物資采購(gòu)的操作程序：（一） 采購(gòu)金額小于3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）的材料設(shè)備，物資部從《合格供應(yīng)商一覽表》選擇一家供應(yīng)商報(bào)價(jià)或從市場(chǎng)直接采購(gòu)。金額小于3萬(wàn)元的甲供物資可以不簽訂合同，價(jià)格以甲供物資價(jià)格審批表形式履行審批程序。（二） 采購(gòu)金額3萬(wàn)元以上，50萬(wàn)元以下（含50萬(wàn)元）的材料設(shè)備，物資部應(yīng)從《合格供應(yīng)商一覽表》中選擇二到三家供應(yīng)商報(bào)價(jià)，物資主管負(fù)責(zé)編制比價(jià)表，參照設(shè)計(jì)部專業(yè)工程師及工程管理部工程師的意見，確定選擇供應(yīng)商的依據(jù)，提交預(yù)算部審核，物資主管負(fù)責(zé)洽談并擬訂合同條款，辦理合同審批手續(xù)。（三） 采購(gòu)金額50萬(wàn)元以上的材料設(shè)備按工程招標(biāo)投標(biāo)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體內(nèi)容詳見第五章（四） 由設(shè)計(jì)部或工程管理部指定的產(chǎn)品或品牌，以及政府部門推薦產(chǎn)品，物資部應(yīng)做出情況說(shuō)明及價(jià)格分析，附上市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格作為依據(jù)，履行審批程序。（五） 苗木采購(gòu)時(shí)，園林副總工程師現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)苗木形式，并與物資部主管共同確定價(jià)格，并按甲供物資價(jià)格審批表形式報(bào)批。第十六條 甲供物資價(jià)格審批表審批的程序：物資主管——物資部經(jīng)理——預(yù)算部經(jīng)理——財(cái)務(wù)部經(jīng)理——物資副總——財(cái)務(wù)副總——總經(jīng)理。第十七條 甲指乙購(gòu)物資由物資部組織，按甲供物資的采購(gòu)流程，選擇確定采購(gòu)價(jià)格和供應(yīng)商。委托承包商按確定的供應(yīng)商和物資品牌進(jìn)行合同簽訂和物資采購(gòu)。 第五節(jié) 乙供物資的申報(bào)和核價(jià)第十八條 乙供物資的價(jià)格由物資部審核，工程管理部負(fù)責(zé)乙供物資的品質(zhì)管理。乙購(gòu)物資的品牌或樣品由物資部會(huì)同設(shè)計(jì)部、工程管理部共同確認(rèn)并封樣，作為材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收的重要依據(jù)。第十九條 乙供物資核價(jià)的操作流程：（一）金額小于10萬(wàn)元（含10萬(wàn)元）的乙供物資，由物資主管核價(jià)，物資部經(jīng)理審核，經(jīng)預(yù)算部經(jīng)理確認(rèn)后，報(bào)物資副總批準(zhǔn)執(zhí)行。（二）金額10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的乙供物資，由物資主管核價(jià)，物資部經(jīng)理核定，預(yù)算部經(jīng)理審核，經(jīng)物資副總確認(rèn)后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。（三）金額50萬(wàn)元以上的乙供物資，由物資主管核價(jià)，物資部經(jīng)理核定，預(yù)算部經(jīng)理審核，經(jīng)物資副總、總經(jīng)理確認(rèn)后，報(bào)董事會(huì)代表批準(zhǔn)。（三） 乙供物資價(jià)格審批流程：承包單位——監(jiān)理公司——工程管理部——物資部——預(yù)算部——物資副總——總經(jīng)理第二十條 承包商必須嚴(yán)格按物資部核價(jià)認(rèn)定的品牌或樣品采購(gòu)，各類乙購(gòu)物資必須由物資部審批價(jià)格后，承包商方可采購(gòu)。各類甲指乙購(gòu)物資采購(gòu)，承包商必須嚴(yán)格按物資部核定的價(jià)格和品牌組織采購(gòu)。第二十一條 總金額不超過(guò)50萬(wàn)元的乙供物資提前10天申報(bào)；總額超過(guò)50萬(wàn)（含）的乙供物資提前30天申報(bào)；同一類材料申報(bào)不得超過(guò)三次。第二十二條 由物資部批價(jià)的乙供物資，由項(xiàng)目部督責(zé)承包商按照公司要求的表單形式申報(bào)，報(bào)價(jià)必須注明該物資詳細(xì)的使用時(shí)間、部位，品種、材質(zhì)、品牌、規(guī)格和數(shù)量。第二十三條 乙供苗木經(jīng)物資部批價(jià)后，由承包商組織采購(gòu)，苗木進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收由項(xiàng)目部組織，物資部須派苗木主管參加，經(jīng)項(xiàng)目部、物資部共同簽認(rèn)的驗(yàn)收單是乙供苗木驗(yàn)收合格的依據(jù)，同時(shí)也是工程管理部審核竣工圖的憑證。 第六節(jié) 甲供材料設(shè)備的供應(yīng)第二十四條 物資主管根據(jù)訂貨合同及承包商申報(bào)計(jì)劃，安排材料設(shè)備的進(jìn)貨。甲供物資計(jì)劃的申報(bào)時(shí)間原則上參照甲方物資采購(gòu)合同約定的時(shí)間，對(duì)于合同中約定不明或者沒(méi)有相關(guān)約定時(shí)，按以下要求時(shí)間申報(bào)：（一）、土建材料： 鋼材：提前30天申報(bào)月度明細(xì)供貨計(jì)劃（工地收貨時(shí)間若有變更，提前5天）；進(jìn)戶門：門框提前20天，門扇提前40天；外墻涂料：國(guó)產(chǎn)涂料提前15天，進(jìn)口涂料提前60天；外墻石材、外墻鋁板：國(guó)產(chǎn)材料提前30天，進(jìn)口材料提前90天；其它材料：提前15天。（二）、水電材料及機(jī)電設(shè)備：電線、電纜：提前30天；國(guó)產(chǎn)設(shè)備：提前30天；進(jìn)口設(shè)備：提前90天；其它水電材料：提前15天。（三）、景觀材料：苗木：提前15天；景觀石材：普通規(guī)格板提前45天；弧形及異型板提前60天；到貨期安排在每年12月－2月份的北方產(chǎn)地的石材，提前90天；芬蘭木、南方松：提前60天；其它景觀材料：提前15天。（四）、裝修材料：國(guó)產(chǎn)材料：提前20天；進(jìn)口材料：提前90天。 第二十五條 物資部應(yīng)提前24小時(shí)通知工程管理部或施工單位做好材料設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作。第二十六條 物資部向供應(yīng)商簽發(fā)甲供物資驗(yàn)收單，由供應(yīng)商負(fù)責(zé)送貨到施工現(xiàn)場(chǎng)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二十七條 工程管理部組織監(jiān)理、承包商進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容包括材料設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、外觀、質(zhì)量、數(shù)量等，驗(yàn)收合格后，承包商應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)安排卸貨并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二十八條 甲供物資驗(yàn)收合格后7天內(nèi)（須復(fù)檢的材料，另加上復(fù)檢所需時(shí)間），工程管理部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理、承包商辦理相關(guān)交接驗(yàn)收手續(xù)，并將驗(yàn)收表單報(bào)送物資部。第二十九條 甲供物資驗(yàn)收不合格的，原則上承包商可以不予卸貨，由物資部主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。第三十條 甲供物資的供應(yīng)商應(yīng)隨貨提供產(chǎn)品合格證、質(zhì)保書等。如需檢驗(yàn)或試驗(yàn)，則按材料設(shè)備檢驗(yàn)及試驗(yàn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。訂貨前需要檢驗(yàn)報(bào)告的，由物資部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；貨到現(xiàn)場(chǎng)需檢驗(yàn)或送檢的，按規(guī)定可由承包商辦理的，由工程管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。需檢驗(yàn)才能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的材料，設(shè)備，應(yīng)存放在指定的驗(yàn)收?qǐng)龅貎?nèi)。不得使用有效證件不齊全或檢驗(yàn)試驗(yàn)不合格的產(chǎn)品。第三十一條 驗(yàn)收不合格的材料設(shè)備，應(yīng)由物資主管協(xié)調(diào)供應(yīng)商在指定的時(shí)間內(nèi)搬運(yùn)出存放地點(diǎn)。因退貨發(fā)生的一切費(fèi)用由供貨商承擔(dān)。可以降級(jí)使用的材料設(shè)備，須經(jīng)設(shè)計(jì)部或工程管理部同意，報(bào)工程副總批準(zhǔn)。如涉及價(jià)格調(diào)整，報(bào)物資副總批準(zhǔn)。第三十二條 材料數(shù)量減少分以下三種情況：(一) 合同簽訂前，將報(bào)價(jià)表中總額減少后，再按規(guī)定辦理。(二) 合同簽訂后，材料設(shè)備未生產(chǎn)出來(lái)前，物資主管與供應(yīng)商協(xié)調(diào)變更合同。(三) 合同簽訂后，材料設(shè)備已生產(chǎn)出來(lái)或材料設(shè)備已運(yùn)到工地，物資主管與供應(yīng)商聯(lián)系退貨，如無(wú)法退貨，則視責(zé)任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見后，報(bào)物資副總批準(zhǔn)處理。第三十三條 材料的品種更改分以下三種情況處理：(一) 合同簽訂前，按規(guī)定重新辦理。(二) 合同簽訂后，材料設(shè)備未生產(chǎn)出來(lái)前或生產(chǎn)出來(lái)未發(fā)貨前，物資主管與供應(yīng)商協(xié)商取消合同，不能取消合同的，則視責(zé)任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見后，報(bào)物資副總批準(zhǔn)處理。(三) 合同簽訂后，材料設(shè)備已生產(chǎn)出來(lái)或材料設(shè)備已運(yùn)到工地，物資主管與供應(yīng)商聯(lián)系退貨，無(wú)法退貨的，則視責(zé)任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見后，報(bào)物資副總批準(zhǔn)處理。第三十四條 材料設(shè)備剩余的處理及甲供物資的調(diào)撥：材料設(shè)備剩余時(shí)，物資主管負(fù)責(zé)聯(lián)系退貨，無(wú)法退貨的，則視責(zé)任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見后，報(bào)物資副總批準(zhǔn)。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，由物資部在征詢工程管理部意見后，可在承包商之間進(jìn)行甲供物資的調(diào)撥，由物資部開具物資調(diào)撥單，經(jīng)雙方簽字后，轉(zhuǎn)回物資部調(diào)帳。　 第七節(jié) 款項(xiàng)的支付及資金調(diào)撥第三十五條 合同款項(xiàng)的支付：（一） 機(jī)電設(shè)備工程合同預(yù)付款項(xiàng)及進(jìn)度款的辦理由工程管理部專業(yè)工程師根據(jù)物資訂貨合同中有關(guān)要求，填寫機(jī)電設(shè)備工程款項(xiàng)申報(bào)表，報(bào)工程管理部經(jīng)理審批，物資部根據(jù)合同相關(guān)條款審核。（二） 材料款的辦理1. 材料預(yù)付款和進(jìn)度款由負(fù)責(zé)簽訂該材料合同的物資主管負(fù)責(zé)辦理。2. 材料結(jié)算款辦理流程：負(fù)責(zé)簽訂該材料合同的物資主管對(duì)結(jié)算材料的價(jià)格、數(shù)量、金額及付款依據(jù)進(jìn)行審核，審核完成后由其辦理付款手續(xù)，后由物資部負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的主管進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核完成后辦理材料入、出庫(kù)手續(xù)。3. 材料款項(xiàng)付款依據(jù)為物資采購(gòu)合同及相關(guān)工作聯(lián)系單、甲供物資價(jià)格審批表（須附上完整的審批意見）。4. 物資部主管根據(jù)承包單位、監(jiān)理及項(xiàng)目部簽字確認(rèn)的甲供物資驗(yàn)收單，填寫物資款項(xiàng)申報(bào)表，按公司規(guī)定程序報(bào)批，并辦理材料的驗(yàn)收入庫(kù)。（三） 機(jī)電設(shè)備工程付款程序：工程管理部主管——工程管理部經(jīng)理——物資部經(jīng)理——預(yù)算部經(jīng)理——財(cái)務(wù)經(jīng)理——物資副總——財(cái)務(wù)副總——總經(jīng)理（付款50萬(wàn)以下）——董事會(huì)代表（付款50萬(wàn)及50萬(wàn)以上）（四） 物資付款程序：物資部經(jīng)辦人——物資部經(jīng)理——預(yù)算部經(jīng)理——財(cái)務(wù)經(jīng)理——物資副總——財(cái)務(wù)副總——總經(jīng)理（付款50萬(wàn)以下）——董事會(huì)代表（付款50萬(wàn)及50萬(wàn)以上）第三十六條 工程管理部根據(jù)施工合同、物資采購(gòu)計(jì)劃表及工程進(jìn)度計(jì)劃表，填寫月度甲供物資計(jì)劃表，物資部根據(jù)月度甲供物資計(jì)劃表填寫月資金計(jì)劃報(bào)預(yù)算部。第三十七條 材料設(shè)備進(jìn)貨的統(tǒng)計(jì)：材料設(shè)備進(jìn)貨的統(tǒng)計(jì)由物資部負(fù)責(zé)，詳細(xì)統(tǒng)計(jì)已進(jìn)材料設(shè)備的品種、數(shù)量、規(guī)格、價(jià)格及費(fèi)用承擔(dān)單位，付款情況，并將其填入《材料設(shè)備采購(gòu)月報(bào)表》，于次月5日前送預(yù)算部，財(cái)務(wù)部，報(bào)物資副總，總經(jīng)理各一份。 第八節(jié) 文件管理第三十八條 物資主管（主辦）負(fù)責(zé)甲供物資月報(bào)表、甲供物資領(lǐng)用月報(bào)表、竣工物資表等的填寫，物資部倉(cāng)庫(kù)保管員負(fù)責(zé)庫(kù)存物資報(bào)表的填寫。第三十九條 物資部資料員負(fù)責(zé)各種往來(lái)文件及合同的分類、協(xié)理、歸檔、發(fā)放，負(fù)責(zé)各種材料樣本的整理、歸類，并負(fù)責(zé)材料樣品的保管。 第九節(jié) 倉(cāng)庫(kù)管理第四十條 因工程設(shè)計(jì)變更等原因造成的多余物資，無(wú)法退回廠家。由項(xiàng)目部出具詳細(xì)情況說(shuō)明，經(jīng)物資部經(jīng)理及物資副總同意，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能辦理入庫(kù)及沖帳手續(xù)。第四十一條 每月初5日前，物資部負(fù)責(zé)與材料對(duì)庫(kù)存帳，做到物、卡、帳相符。 第十節(jié) 物業(yè)維修管理第四十二條 工程竣工交付后，物資部負(fù)責(zé)提供設(shè)備維修卡給物業(yè)公司，提供設(shè)備供貨商或其維修部的相關(guān)資料，提供相關(guān)配件的價(jià)格，配合物管技術(shù)部建立維修維護(hù)方案。第四十三條 物業(yè)公司維修部申報(bào)備品備件，經(jīng)物管技術(shù)部審核并履行公司審批手續(xù)后報(bào)物資部，物資部負(fù)責(zé)安排采購(gòu)?！?　 第九章 物管技術(shù)管理　 第一節(jié) 概 述第一條 物管技術(shù)部是仁恒投資(南京)有限公司（以下簡(jiǎn)稱投資公司）為加強(qiáng)南京仁恒物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）工程、園林維保及養(yǎng)護(hù)力量，專門設(shè)立的負(fù)責(zé)技術(shù)支持、專業(yè)管理及技術(shù)監(jiān)督的職能部門。物業(yè)公司維修及綠化部在按制度履行日常工作職責(zé)中，如遇到疑難問(wèn)題報(bào)物管技術(shù)部協(xié)調(diào)解決。第二條 物管技術(shù)部負(fù)責(zé)與投資公司相關(guān)部門或協(xié)作單位的工作協(xié)調(diào)；參與新開項(xiàng)目的設(shè)備系統(tǒng)及園林工程的方案論證、前期介入等工作。第三條 物管技術(shù)部下設(shè)專業(yè)維修隊(duì)專門解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關(guān)的水電維修等零星工作。具體管理操作辦法詳見《專業(yè)維修隊(duì)管理辦法》。 第二節(jié) 物管技術(shù)部工作職能第四條 負(fù)責(zé)物業(yè)公司各管理處所有土建維修、配套設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)指導(dǎo)及園林景觀等方面的技術(shù)管理工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行及園林景觀效果的整體把握、控制。第五條 負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)公司各管理處簽訂設(shè)備有償維保合同，指導(dǎo)各管理處維修部所有設(shè)備維保計(jì)劃的制定及維保工作實(shí)施情況的巡查、監(jiān)督及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。第六條 負(fù)責(zé)各管理處園林景觀、小品、綠化養(yǎng)護(hù)工作實(shí)施情況的巡查、監(jiān)督、及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。第七條 參與物業(yè)公司各管理處維修部、綠化部主管的工作考核并參與所有維修、綠化人員的招聘工作。第八條 負(fù)責(zé)與投資公司各部門及相關(guān)協(xié)作單位的工作協(xié)調(diào)。第九條 參與投資公司新開項(xiàng)目的設(shè)備系統(tǒng)、園林工程的方案確定及工程前期介入工作。第十條 參與投資公司相關(guān)合同中有關(guān)保修條款的擬訂，確定設(shè)備、工程、園林、裝修等尾款的支付。 第三節(jié) 外部合作支援體系第十一條 電氣：借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、維修等單位在保修期結(jié)束后簽訂有償維修協(xié)議及配電房代管協(xié)議——資料員歸檔。第十二條 水暖：借助工程施工及管理與純凈水施工單位、自來(lái)水公司、煤氣公司、空調(diào)、鍋爐施工及維修公司等多家單位，在保修期結(jié)束后簽訂有償維修協(xié)議→資料員歸檔。第十三條 園林：借助園林工程施工與管理經(jīng)驗(yàn)與園林施工單位、植保所、高校,建立長(zhǎng)期的技術(shù)聯(lián)系，必要時(shí)在養(yǎng)護(hù)期結(jié)束后簽訂部分珍貴草坪及苗木的有償養(yǎng)護(hù)協(xié)議→資料員歸檔。 第四節(jié) 巡檢、巡查制度第十四條 各工程師制定每月工作計(jì)劃→部門經(jīng)理簽字→報(bào)公司。第十五條 根據(jù)各設(shè)備運(yùn)行維護(hù)周期，維修部安排設(shè)備維護(hù)，相應(yīng)專業(yè)工程師按照《物業(yè)公司維修部設(shè)備管理制度及規(guī)程》，抽查并解決維護(hù)過(guò)程中出現(xiàn)的具體疑難技術(shù)問(wèn)題。第十六條 公共設(shè)備定期外協(xié)保養(yǎng)→專業(yè)工程師協(xié)調(diào)落實(shí)→維修部具體處理及跟進(jìn)→對(duì)應(yīng)工程師跟蹤抽查。第十七條 日常運(yùn)行設(shè)備巡查每月一次→專業(yè)工程師抽查維修部日、周檢表及設(shè)備運(yùn)行狀況，填寫月檢記錄并報(bào)經(jīng)理簽字→資料員歸檔。第十八條 特殊情況下設(shè)備運(yùn)行異常（維修責(zé)任人匯報(bào)或?qū)I(yè)工程師在例行巡檢發(fā)現(xiàn)投資及物業(yè)公司內(nèi)