【正文】 理。 第四節(jié) 甲供物資采購的程序第十四條 根據(jù)工程建設的需要，按照物資采購的計劃安排，物資部經(jīng)理負責組織材料設備的采購。第十五條 甲供物資采購的操作程序：（一） 采購金額小于3萬元（含3萬元）的材料設備，物資部從《合格供應商一覽表》選擇一家供應商報價或從市場直接采購。金額小于3萬元的甲供物資可以不簽訂合同，價格以甲供物資價格審批表形式履行審批程序。（二） 采購金額3萬元以上，50萬元以下（含50萬元）的材料設備，物資部應從《合格供應商一覽表》中選擇二到三家供應商報價，物資主管負責編制比價表，參照設計部專業(yè)工程師及工程管理部工程師的意見，確定選擇供應商的依據(jù)，提交預算部審核，物資主管負責洽談并擬訂合同條款，辦理合同審批手續(xù)。（三） 采購金額50萬元以上的材料設備按工程招標投標管理的相關規(guī)定執(zhí)行。具體內(nèi)容詳見第五章（四） 由設計部或工程管理部指定的產(chǎn)品或品牌，以及政府部門推薦產(chǎn)品，物資部應做出情況說明及價格分析，附上市場同類產(chǎn)品的價格作為依據(jù)，履行審批程序。（五） 苗木采購時，園林副總工程師現(xiàn)場確認苗木形式，并與物資部主管共同確定價格，并按甲供物資價格審批表形式報批。第十六條 甲供物資價格審批表審批的程序：物資主管——物資部經(jīng)理——預算部經(jīng)理——財務部經(jīng)理——物資副總——財務副總——總經(jīng)理。第十七條 甲指乙購物資由物資部組織，按甲供物資的采購流程，選擇確定采購價格和供應商。委托承包商按確定的供應商和物資品牌進行合同簽訂和物資采購。 第五節(jié) 乙供物資的申報和核價第十八條 乙供物資的價格由物資部審核，工程管理部負責乙供物資的品質管理。乙購物資的品牌或樣品由物資部會同設計部、工程管理部共同確認并封樣，作為材料進場驗收的重要依據(jù)。第十九條 乙供物資核價的操作流程：（一）金額小于10萬元（含10萬元）的乙供物資，由物資主管核價，物資部經(jīng)理審核，經(jīng)預算部經(jīng)理確認后，報物資副總批準執(zhí)行。（二）金額10萬元以上50萬元以下的乙供物資，由物資主管核價，物資部經(jīng)理核定，預算部經(jīng)理審核，經(jīng)物資副總確認后，報總經(jīng)理批準執(zhí)行。（三）金額50萬元以上的乙供物資，由物資主管核價，物資部經(jīng)理核定，預算部經(jīng)理審核，經(jīng)物資副總、總經(jīng)理確認后，報董事會代表批準。（三） 乙供物資價格審批流程：承包單位——監(jiān)理公司——工程管理部——物資部——預算部——物資副總——總經(jīng)理第二十條 承包商必須嚴格按物資部核價認定的品牌或樣品采購，各類乙購物資必須由物資部審批價格后，承包商方可采購。各類甲指乙購物資采購，承包商必須嚴格按物資部核定的價格和品牌組織采購。第二十一條 總金額不超過50萬元的乙供物資提前10天申報；總額超過50萬（含）的乙供物資提前30天申報；同一類材料申報不得超過三次。第二十二條 由物資部批價的乙供物資，由項目部督責承包商按照公司要求的表單形式申報，報價必須注明該物資詳細的使用時間、部位，品種、材質、品牌、規(guī)格和數(shù)量。第二十三條 乙供苗木經(jīng)物資部批價后，由承包商組織采購，苗木進場驗收由項目部組織，物資部須派苗木主管參加，經(jīng)項目部、物資部共同簽認的驗收單是乙供苗木驗收合格的依據(jù)，同時也是工程管理部審核竣工圖的憑證。 第六節(jié) 甲供材料設備的供應第二十四條 物資主管根據(jù)訂貨合同及承包商申報計劃，安排材料設備的進貨。甲供物資計劃的申報時間原則上參照甲方物資采購合同約定的時間，對于合同中約定不明或者沒有相關約定時，按以下要求時間申報：（一）、土建材料： 鋼材：提前30天申報月度明細供貨計劃（工地收貨時間若有變更，提前5天）；進戶門：門框提前20天，門扇提前40天；外墻涂料：國產(chǎn)涂料提前15天，進口涂料提前60天；外墻石材、外墻鋁板：國產(chǎn)材料提前30天，進口材料提前90天；其它材料：提前15天。（二）、水電材料及機電設備：電線、電纜：提前30天；國產(chǎn)設備：提前30天；進口設備：提前90天；其它水電材料：提前15天。（三）、景觀材料：苗木：提前15天；景觀石材：普通規(guī)格板提前45天；弧形及異型板提前60天；到貨期安排在每年12月－2月份的北方產(chǎn)地的石材，提前90天；芬蘭木、南方松：提前60天；其它景觀材料：提前15天。（四）、裝修材料：國產(chǎn)材料：提前20天；進口材料：提前90天。 第二十五條 物資部應提前24小時通知工程管理部或施工單位做好材料設備的進場準備工作。第二十六條 物資部向供應商簽發(fā)甲供物資驗收單，由供應商負責送貨到施工現(xiàn)場并承擔相應的責任。第二十七條 工程管理部組織監(jiān)理、承包商進行驗收，驗收內(nèi)容包括材料設備的型號、規(guī)格、外觀、質量、數(shù)量等，驗收合格后，承包商應在4小時內(nèi)安排卸貨并承擔相應的責任。第二十八條 甲供物資驗收合格后7天內(nèi)（須復檢的材料，另加上復檢所需時間），工程管理部負責組織監(jiān)理、承包商辦理相關交接驗收手續(xù)，并將驗收表單報送物資部。第二十九條 甲供物資驗收不合格的，原則上承包商可以不予卸貨，由物資部主管負責協(xié)調(diào)。第三十條 甲供物資的供應商應隨貨提供產(chǎn)品合格證、質保書等。如需檢驗或試驗，則按材料設備檢驗及試驗的有關規(guī)定執(zhí)行。訂貨前需要檢驗報告的，由物資部負責協(xié)調(diào)；貨到現(xiàn)場需檢驗或送檢的，按規(guī)定可由承包商辦理的，由工程管理部負責協(xié)調(diào)。需檢驗才能進入現(xiàn)場的材料，設備，應存放在指定的驗收場地內(nèi)。不得使用有效證件不齊全或檢驗試驗不合格的產(chǎn)品。第三十一條 驗收不合格的材料設備，應由物資主管協(xié)調(diào)供應商在指定的時間內(nèi)搬運出存放地點。因退貨發(fā)生的一切費用由供貨商承擔?？梢越导壥褂玫牟牧显O備，須經(jīng)設計部或工程管理部同意，報工程副總批準。如涉及價格調(diào)整，報物資副總批準。第三十二條 材料數(shù)量減少分以下三種情況：(一) 合同簽訂前，將報價表中總額減少后，再按規(guī)定辦理。(二) 合同簽訂后，材料設備未生產(chǎn)出來前，物資主管與供應商協(xié)調(diào)變更合同。(三) 合同簽訂后，材料設備已生產(chǎn)出來或材料設備已運到工地，物資主管與供應商聯(lián)系退貨，如無法退貨，則視責任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見后，報物資副總批準處理。第三十三條 材料的品種更改分以下三種情況處理：(一) 合同簽訂前，按規(guī)定重新辦理。(二) 合同簽訂后，材料設備未生產(chǎn)出來前或生產(chǎn)出來未發(fā)貨前，物資主管與供應商協(xié)商取消合同，不能取消合同的，則視責任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見后，報物資副總批準處理。(三) 合同簽訂后，材料設備已生產(chǎn)出來或材料設備已運到工地，物資主管與供應商聯(lián)系退貨，無法退貨的，則視責任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見后，報物資副總批準處理。第三十四條 材料設備剩余的處理及甲供物資的調(diào)撥：材料設備剩余時，物資主管負責聯(lián)系退貨，無法退貨的，則視責任情況經(jīng)物資部經(jīng)理簽署意見后，報物資副總批準。根據(jù)現(xiàn)場情況，由物資部在征詢工程管理部意見后，可在承包商之間進行甲供物資的調(diào)撥，由物資部開具物資調(diào)撥單，經(jīng)雙方簽字后，轉回物資部調(diào)帳?！?第七節(jié) 款項的支付及資金調(diào)撥第三十五條 合同款項的支付：（一） 機電設備工程合同預付款項及進度款的辦理由工程管理部專業(yè)工程師根據(jù)物資訂貨合同中有關要求，填寫機電設備工程款項申報表，報工程管理部經(jīng)理審批，物資部根據(jù)合同相關條款審核。（二） 材料款的辦理1. 材料預付款和進度款由負責簽訂該材料合同的物資主管負責辦理。2. 材料結算款辦理流程：負責簽訂該材料合同的物資主管對結算材料的價格、數(shù)量、金額及付款依據(jù)進行審核，審核完成后由其辦理付款手續(xù)，后由物資部負責財務的主管進行復核，復核完成后辦理材料入、出庫手續(xù)。3. 材料款項付款依據(jù)為物資采購合同及相關工作聯(lián)系單、甲供物資價格審批表（須附上完整的審批意見）。4. 物資部主管根據(jù)承包單位、監(jiān)理及項目部簽字確認的甲供物資驗收單，填寫物資款項申報表，按公司規(guī)定程序報批，并辦理材料的驗收入庫。（三） 機電設備工程付款程序：工程管理部主管——工程管理部經(jīng)理——物資部經(jīng)理——預算部經(jīng)理——財務經(jīng)理——物資副總——財務副總——總經(jīng)理（付款50萬以下）——董事會代表（付款50萬及50萬以上）（四） 物資付款程序：物資部經(jīng)辦人——物資部經(jīng)理——預算部經(jīng)理——財務經(jīng)理——物資副總——財務副總——總經(jīng)理（付款50萬以下）——董事會代表（付款50萬及50萬以上）第三十六條 工程管理部根據(jù)施工合同、物資采購計劃表及工程進度計劃表，填寫月度甲供物資計劃表，物資部根據(jù)月度甲供物資計劃表填寫月資金計劃報預算部。第三十七條 材料設備進貨的統(tǒng)計：材料設備進貨的統(tǒng)計由物資部負責，詳細統(tǒng)計已進材料設備的品種、數(shù)量、規(guī)格、價格及費用承擔單位，付款情況，并將其填入《材料設備采購月報表》，于次月5日前送預算部，財務部，報物資副總，總經(jīng)理各一份。 第八節(jié) 文件管理第三十八條 物資主管（主辦）負責甲供物資月報表、甲供物資領用月報表、竣工物資表等的填寫，物資部倉庫保管員負責庫存物資報表的填寫。第三十九條 物資部資料員負責各種往來文件及合同的分類、協(xié)理、歸檔、發(fā)放，負責各種材料樣本的整理、歸類，并負責材料樣品的保管。 第九節(jié) 倉庫管理第四十條 因工程設計變更等原因造成的多余物資，無法退回廠家。由項目部出具詳細情況說明，經(jīng)物資部經(jīng)理及物資副總同意，報總經(jīng)理批準后才能辦理入庫及沖帳手續(xù)。第四十一條 每月初5日前，物資部負責與材料對庫存帳，做到物、卡、帳相符。 第十節(jié) 物業(yè)維修管理第四十二條 工程竣工交付后，物資部負責提供設備維修卡給物業(yè)公司，提供設備供貨商或其維修部的相關資料，提供相關配件的價格，配合物管技術部建立維修維護方案。第四十三條 物業(yè)公司維修部申報備品備件，經(jīng)物管技術部審核并履行公司審批手續(xù)后報物資部，物資部負責安排采購?！?　 第九章 物管技術管理　 第一節(jié) 概 述第一條 物管技術部是仁恒投資(南京)有限公司（以下簡稱投資公司）為加強南京仁恒物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）工程、園林維保及養(yǎng)護力量，專門設立的負責技術支持、專業(yè)管理及技術監(jiān)督的職能部門。物業(yè)公司維修及綠化部在按制度履行日常工作職責中，如遇到疑難問題報物管技術部協(xié)調(diào)解決。第二條 物管技術部負責與投資公司相關部門或協(xié)作單位的工作協(xié)調(diào)；參與新開項目的設備系統(tǒng)及園林工程的方案論證、前期介入等工作。第三條 物管技術部下設專業(yè)維修隊專門解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關的水電維修等零星工作。具體管理操作辦法詳見《專業(yè)維修隊管理辦法》。 第二節(jié) 物管技術部工作職能第四條 負責物業(yè)公司各管理處所有土建維修、配套設備系統(tǒng)維護指導及園林景觀等方面的技術管理工作，確保設備正常運行及園林景觀效果的整體把握、控制。第五條 負責協(xié)助物業(yè)公司各管理處簽訂設備有償維保合同，指導各管理處維修部所有設備維保計劃的制定及維保工作實施情況的巡查、監(jiān)督及業(yè)務培訓。第六條 負責各管理處園林景觀、小品、綠化養(yǎng)護工作實施情況的巡查、監(jiān)督、及業(yè)務培訓。第七條 參與物業(yè)公司各管理處維修部、綠化部主管的工作考核并參與所有維修、綠化人員的招聘工作。第八條 負責與投資公司各部門及相關協(xié)作單位的工作協(xié)調(diào)。第九條 參與投資公司新開項目的設備系統(tǒng)、園林工程的方案確定及工程前期介入工作。第十條 參與投資公司相關合同中有關保修條款的擬訂，確定設備、工程、園林、裝修等尾款的支付。 第三節(jié) 外部合作支援體系第十一條 電氣：借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、維修等單位在保修期結束后簽訂有償維修協(xié)議及配電房代管協(xié)議——資料員歸檔。第十二條 水暖：借助工程施工及管理與純凈水施工單位、自來水公司、煤氣公司、空調(diào)、鍋爐施工及維修公司等多家單位，在保修期結束后簽訂有償維修協(xié)議→資料員歸檔。第十三條 園林：借助園林工程施工與管理經(jīng)驗與園林施工單位、植保所、高校,建立長期的技術聯(lián)系，必要時在養(yǎng)護期結束后簽訂部分珍貴草坪及苗木的有償養(yǎng)護協(xié)議→資料員歸檔。 第四節(jié) 巡檢、巡查制度第十四條 各工程師制定每月工作計劃→部門經(jīng)理簽字→報公司。第十五條 根據(jù)各設備運行維護周期，維修部安排設備維護，相應專業(yè)工程師按照《物業(yè)公司維修部設備管理制度及規(guī)程》，抽查并解決維護過程中出現(xiàn)的具體疑難技術問題。第十六條 公共設備定期外協(xié)保養(yǎng)→專業(yè)工程師協(xié)調(diào)落實→維修部具體處理及跟進→對應工程師跟蹤抽查。第十七條 日常運行設備巡查每月一次→專業(yè)工程師抽查維修部日、周檢表及設備運行狀況，填寫月檢記錄并報經(jīng)理簽字→資料員歸檔。第十八條 特殊情況下設備運行異常（維修責任人匯報或專業(yè)工程師在例行巡檢發(fā)現(xiàn)投資及物業(yè)公司內(nèi)