【正文】 見訪客，保安員將勸其離開。（四）環(huán)境衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。1. 制定作業(yè)指導書a) 清潔工管理規(guī)定。b) 清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。c) 主管巡檢制度。2. 管理方法a) 清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)《清潔工作作業(yè)指導書》，進行日常的清潔工作。b) 管家部主管按照《清潔工作質(zhì)量標準作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定，對所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于2次。發(fā)現(xiàn)問題及時對相關人員予以糾正，并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。作為對清潔工的工作結(jié)果評定依據(jù)。c) 管家部根據(jù)《衛(wèi)生消殺管理標準作業(yè)規(guī)程》對消殺的施過程進行控制。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠情況，詳細記錄填寫《保潔消殺工作記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。d) 健全各項記錄。2. 保潔各項服務標準如下：a) 道路的清潔標準：目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙；道路、人行道無污漬、每200平方米痰跡控制在一個以內(nèi)；行人路面干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬；路面垃圾滯留時間不能超過10分鐘。b) 廣場、花園的清潔標準：地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾；花壇外表潔凈無污漬；廣場、花園里的垃圾滯留時間不能超過15分鐘。c) 綠化帶的清潔標準：目視綠化帶無明顯垃圾、落葉、漂浮物；每100平方米煙頭控制在1個以內(nèi)；花壇外表潔凈無污漬。d) 人工湖的保潔作業(yè)人員必須會游泳。人工湖的保潔工作應每天進行一次，保持人工湖面水面無飄浮物。飄浮到近岸的垃圾，清潔工于岸邊處持作業(yè)工具打撈湖面上的飄浮垃圾，當手持作業(yè)工具無法打撈飄浮垃圾時可乘小船進行工作。e) 游樂設施清潔標準：游樂設施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡；目視游樂場周圍整潔干凈、無果皮、紙屑等垃圾。f) 路燈的保潔路燈的應保潔每月保一次。路燈的保潔應在白天滅燈斷電時進行，作業(yè)前保潔部主管應通知機電維修部斷開電源。路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業(yè)規(guī)程》操作。g) 雕塑裝飾物、標識、宣傳牌的清潔雕塑裝飾物的清潔：有污跡是應用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦試，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業(yè)規(guī)程》方法進行操作。宣傳標識牌的清潔：有廣告紙時請先撕下紙后再用濕抹布擦抹，然后用干布抹干凈，如有污跡應用清潔劑進行清洗；宣傳牌、標示牌等應每天擦試一遍。h) 樓頂（露臺）的清潔準備好梯子、編織袋、掃把、垃圾鏟、鐵桿等工具,將樓頂?shù)睦謇硌b入編織袋；用鐵桿將樓頂（露臺）上排水口（管）疏通積水；樓頂雨季期間每個月清掃一次。清潔標準：應達到目視樓頂無垃圾、雜物、無積水、青苔。i) 果皮箱的清潔果皮箱每天清洗一次，遇特殊情況應增加清洗次數(shù)。清洗完畢應及進將果皮箱運回原處，并套好垃圾袋。清標準應達到：目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡；垃圾筒、果皮箱周圍無積水。j) 信報箱的清潔每周擦試住戶信報箱兩次。擦試后的信報箱應干凈無灰塵、無污跡。k) 監(jiān)控探頭監(jiān)控探頭每周擦試一次。擦試探頭的玻璃鏡片時必須使用鏡頭擦紙，以免有毛塵和刮傷鏡面。清潔后應達到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無灰塵。l) 樓梯間的保潔:每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈(裝修期間加大頻度)；定時將垃圾收集運到垃圾存放處；用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內(nèi)側(cè)、燈具、樓梯扶手、護欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設施，應保證每天一次；各樓梯間玻璃、通道的壁面、樓頂應每周進行一次擦拭和除塵。大理石地面應每周除塵一次。清潔標準：地面、臺階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵；樓梯扶手護欄干凈，用干凈紙巾擦試100cm后，紙巾沒有明顯臟污；護欄（鐵藝護欄油漆無脫皮）、完好；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵；地腳線干凈無灰塵；理石地面目視干凈、無污漬；（五）共用設施、設備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。（六）共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫、地下機動車庫等。根據(jù)共用設施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：湖面、地下機動車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通，水質(zhì)達標、基本完好。（七）智能化設施設備范圍包括：樓宇可視對視系統(tǒng)、如戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)智能報警系統(tǒng)，“六表”遠傳系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、周界紅外線對射報警系統(tǒng)、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、智能IC卡門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合泰裕園別墅智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。A修訂、完善智能系統(tǒng)管理制度、明確智能系統(tǒng)設備責任類別劃分：一類設備：監(jiān)控中心、室內(nèi)智能系統(tǒng)主機設備，如：系統(tǒng)管理電腦終端、前端調(diào)制解調(diào)器及附屬設備、閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)室內(nèi)設備、保安巡更系統(tǒng)主機設備。二類設備：監(jiān)控中心室外的智能系統(tǒng)末端設備、設施，如：遠紅外探測器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警、保安電子巡更簽到器。、建立設備管理責任制——監(jiān)控總值班室人員負責一類設備的運行操作、維護保養(yǎng)和故障處理?！S修部負責室外二類設備設施的定期巡檢、試驗和保養(yǎng)及住戶家中二類設備設施的故障維修?！芗也控撠熤笇嘤枀^(qū)內(nèi)住戶正確使用室內(nèi)智能設施，減少錯誤操作和誤報。、建立健全的各類崗位責任制，明確相關工作程序、工作制度，如：——崗位職責——運行管理制度（值班規(guī)定、交接班制度、設備操作規(guī)程、設備巡檢——設備維護、保養(yǎng)管理制度（設備日常、定期維護保養(yǎng)規(guī)程、設備維護保養(yǎng)檢查制度、設備大修改造、管理程序）——工作程序（報警處理程序、突發(fā)事件處理程序、自然災害處理程序、事故處理程序）——設備檔案管理制度。A重視人員培訓在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗收階段，選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入?yún)⑴c配合相關工作，力爭盡早熟悉整個智能系統(tǒng)，并對相關上崗人員進行崗前業(yè)務技能、技術培訓及持續(xù)的在職培訓。、對監(jiān)控總值班室人員進行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理、所轄設備的性能原理特點、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓。、對監(jiān)控室人員、維修部人員、管理中心相關人員進行住宅室內(nèi)智能系統(tǒng)末端設施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓。、對保安員進行住宅內(nèi)智能末端設施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設備設施的使用操作方法，各類事件處理程序等方面的培訓。對上述人員分階段考核，確保日后工作質(zhì)量。A智能系統(tǒng)設備的檔案管理由管理中心負責設備檔案的建立、技術資料的收集、整理、歸檔。——監(jiān)控室人員配合相關工作。——設備分類及編號?！⒃O備臺帳和卡片?！⒃O備技術資料檔案?！ㄆ谶M行設備核查（年度）。A智能系統(tǒng)的運行管理。、監(jiān)控中心主機設備的運行監(jiān)控總值班室值班人員負責保證系統(tǒng)的正常運行、操作。（崗位職責、工作方式、運行操作規(guī)程）對各設備進行操作和監(jiān)視、分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)。定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)的分析，形成日、月報表，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。（防盜報警、煤氣泄漏、緊急求助、監(jiān)視圖象有異常情況等）立即指揮保安趕赴現(xiàn)場，及時處置各類事件并做好記錄。，發(fā)現(xiàn)問題（如保安未按時巡更簽到或巡邏路線有誤等）及時通知當班保安領班或主管，并記錄處理情況及結(jié)果。A系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理智能系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)2個方面。日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養(yǎng)包括性能狀態(tài)、檢查、系統(tǒng)試驗和計劃性修理的內(nèi)容。、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)實施計劃的制訂監(jiān)控中心、維修部分別按責任劃分，根據(jù)相關設備維護保養(yǎng)規(guī)程和設備具體狀況，制訂所管轄設備年度、季度、月度維護保養(yǎng)實施計劃，并確定設備維護保養(yǎng)責任人。做到：按期實施、認真記錄、發(fā)現(xiàn)問題、及時處理?！O(jiān)控總值班室值班人員按責任劃分，負責智能系統(tǒng)一類設備的日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)工作?！S修部負責二類室外設備設施（攝像機、紅外探測器、電子巡更器、停車場設備是、設施等）日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及傳輸線路的定期巡檢工作。服務中心主管、維修部主管、監(jiān)控中心負責人根據(jù)《設備管理》程序和《設備維護保養(yǎng)、檢查制度》，分層次、分系統(tǒng)、分類別對所轄設備狀況，所轄人員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量、進行定期檢查和評議，發(fā)現(xiàn)問題查找不合格原因，采取糾正措施，并跟蹤改進情況，對其所轄人員設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的評議作為考核依據(jù)，改進工作質(zhì)量的目的。A設備的維修管理設備維修分為預防維修和故障維修兩種方法。預防維修是指在設備發(fā)生故障前預先對其劣化和缺陷部件進行維護和修理。故障維修是對設備發(fā)生故障后，對失效損壞的部分進行針對性修理。兩種維修方法的使用保證了設備的最佳狀態(tài)。43 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