【正文】 時(shí)，也能保護(hù)好自己。 2. 組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全保衛(wèi)知識(shí)，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品 , 定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。 3. 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，如保安部或委托專(zhuān)業(yè)的保安公司，由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門(mén)里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。 4. 管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對(duì)配備專(zhuān)門(mén)的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備 ( 如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備 ) ，要確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。（四）加強(qiáng)物業(yè)管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)工作 我國(guó)目前的物業(yè)管理從業(yè)人員嚴(yán)重缺乏。應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)管理教育體系的建立，在更多的院校中開(kāi)設(shè)物業(yè)管理的課程，加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)務(wù)培訓(xùn)工作，同時(shí)，企業(yè)要勤練內(nèi)功，加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)，造就一批住宅小區(qū)物業(yè)管理人才，使住宅小區(qū)物業(yè)管理上檔次、上水平，以適應(yīng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)不斷發(fā)展的需要。（五）政府加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度，促進(jìn)行業(yè)有序、健康發(fā)展政府相關(guān)部門(mén)在對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法作出決定，從而促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。（六）加強(qiáng)對(duì)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛的管理 加強(qiáng)停車(chē)場(chǎng)管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車(chē)輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前，停車(chē)場(chǎng)管理難度大，停車(chē)時(shí)碰車(chē)、撞車(chē)、車(chē)輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難；加上車(chē)輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過(guò)嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)管理，在車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對(duì)車(chē)、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車(chē)場(chǎng)安全運(yùn)行。 近年來(lái)大量住宅項(xiàng)目按規(guī)劃同步建造了相應(yīng)的地下停車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)促銷(xiāo)、租售并舉等積極方法值得肯定，既解決了資源閑置的問(wèn)題，又維護(hù)了小區(qū)的和諧和安定，符合《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的精神，不失為是一種明智之舉。但目前仍有個(gè)別開(kāi)發(fā)單位，片面強(qiáng)調(diào)自身利益，違反了《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條的規(guī)定，堅(jiān)持只售不租。 依照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：“住宅區(qū)地下停車(chē)位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車(chē)位。地下停車(chē)位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地作為停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主 (代表 )大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)”。也就是說(shuō)，在住宅區(qū)地下停車(chē)位尚有空余的情況下，法律規(guī)定任何單位、組織，均不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新辟規(guī)劃以外的停車(chē)位。當(dāng)?shù)叵峦＼?chē)位不足的情況下，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地作為停車(chē)位的，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主 (代表 )大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。 為此，市房管局近日專(zhuān)門(mén)下發(fā)了《關(guān)于對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)地下停車(chē)庫(kù)只售不租問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知》，要求對(duì)住宅項(xiàng)目地下停車(chē)庫(kù)使用情況進(jìn)行全面清理，并做好開(kāi)發(fā)單位的宣傳解釋工作，督促未符合相關(guān)條例規(guī)定的進(jìn)行整改，并對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定的行為督促其自查自糾。對(duì)拒不改正的，房管部門(mén)將根據(jù)有關(guān)條例進(jìn)行行政執(zhí)法，并請(qǐng)市人大環(huán)資城建工委予以督查。 （七）進(jìn)一步完善物業(yè)管理收費(fèi)的相關(guān)法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的法律宣傳近年來(lái)，針對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題，政府相繼出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等一系列法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的各個(gè)方面都做出細(xì)致的規(guī)定，旨在規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)的不規(guī)范行為。國(guó)務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是比較權(quán)威、涵蓋范圍較廣的一項(xiàng)法律條例。具體包括:總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維修、法律責(zé)任和附則幾個(gè)大的方面。 具體內(nèi)容參見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)，業(yè)主欠費(fèi)清收應(yīng)注意的法律問(wèn)題 ：1 、物管企業(yè)應(yīng)避免不當(dāng)清收行為，這里所說(shuō)的不當(dāng)清收行為，是指物管企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定或法律、法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定，而擅自采取的其他方式清收欠費(fèi)的行為。不當(dāng)清收行為的表現(xiàn)形式是這樣的。但常見(jiàn)方法一般為：有的采用停止提供物業(yè)服務(wù)；有的物管企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒；有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費(fèi)業(yè)主名單的方式等等。不當(dāng)清收行業(yè)不僅達(dá)不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾；其二，變主動(dòng)為被動(dòng)；業(yè)主欠費(fèi)其行為已違約，是其單方過(guò)錯(cuò)，如物管企業(yè)采取不當(dāng)清收，則變成混合過(guò)錯(cuò)；其三，不當(dāng)清收行為具有違約性、違規(guī)性和違法性。 2 、物管企業(yè)應(yīng)依法收費(fèi)。由于歷史的原因不和不斷變化的情況，造成了有些物管企業(yè)收費(fèi)混亂。如有一小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求物管公司降物業(yè)費(fèi)，物管公司只對(duì)住宅業(yè)主降費(fèi)而對(duì)商戶未降，造成一個(gè)小區(qū)兩個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；又如地面停車(chē)費(fèi)政府降價(jià)可物業(yè)管理公司并不降價(jià)，業(yè)主不按原價(jià)交，物管公司就不提供原來(lái)固定的車(chē)位。上述情況如發(fā)生糾紛訴訟到法院，物管公司很難受到法律的保護(hù)。所以物管企業(yè)收費(fèi)，一定要依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定收費(fèi)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按政府的規(guī)定收費(fèi)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。 3 、物管企業(yè)在催收欠費(fèi)時(shí)應(yīng)采用書(shū)面形式并給業(yè)主簽字確認(rèn)。由于在時(shí)間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費(fèi)的方式中最具法律意義的當(dāng)屬書(shū)面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。這是因?yàn)椋阂皇强梢砸?guī)范物管企業(yè)的管理；二是可能確認(rèn)物管企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額；三是可以中斷訴訟時(shí)效。追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)是依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。也就是說(shuō)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)時(shí)間，在兩年之內(nèi)如無(wú)有效證明物管企業(yè)向欠費(fèi)業(yè)主主張權(quán)利，法律將不再保護(hù)其權(quán)益。 4 、協(xié)商為主，訴訟或仲裁為輔。物管企業(yè)在以物業(yè)服務(wù)合同為標(biāo)準(zhǔn)。做好服務(wù)的前提下，通過(guò)說(shuō)理的方式和欠費(fèi)業(yè)主協(xié)商解決。必要時(shí)可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)、督促。協(xié)商不是萬(wàn)能的，對(duì)于惡意欠費(fèi)的業(yè)主只能采取司法救濟(jì)的途徑來(lái)解決。一般情況通過(guò)訴訟程序，如果雙方在物業(yè)服務(wù)合同中仲裁約定，就應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)仲裁程序解決。 結(jié)論當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策，需要我們做出更進(jìn)一步的努力。整個(gè)物業(yè)管理從政府到開(kāi)發(fā)商，再到物業(yè)管理公司，最后到業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)，相關(guān)組織和人員都受到外部環(huán)境的不斷改變而不斷進(jìn)步著。政府的相關(guān)法律法規(guī)在不斷完善；開(kāi)發(fā)商受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響在小區(qū)車(chē)庫(kù)權(quán)屬方面做出讓步；物業(yè)管理公司在經(jīng)歷20年的風(fēng)風(fēng)雨雨后正在不斷改進(jìn)自身，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和政府宏觀指導(dǎo)的要求，與業(yè)主和諧共處，共贏創(chuàng)利；業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)也在律法規(guī)方面不斷完善自身，從法律角度來(lái)解決與物業(yè)管理公司的矛盾，總體來(lái)說(shuō)物業(yè)管理這一整體都在穩(wěn)步前進(jìn)。總之,和諧秩序乃至和諧社會(huì)的創(chuàng)建,不僅需要制度上的健全,也需要制度運(yùn)行機(jī)制的完善和主體權(quán)利觀的更新。只有這樣,才能夠真正構(gòu)建業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的和諧體制。參考文獻(xiàn)梁慧星，陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社 2005 年版。張瑞敏，、2009,19（28）張襄譽(yù)，：，200320092008,25（3）2010李小強(qiáng)，20072007楊浩，楊紅嬌，20091 ，2011年10期謝詞 物業(yè)管理作為一門(mén)新興行業(yè)，從目前來(lái)看，尚處在一個(gè)非常艱難的境地。作為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，作為一個(gè)涉及到我們廣大業(yè)主自身利益的行業(yè)，真切希望能得到社會(huì)的理解與支持。但愿我的這一點(diǎn)文字能對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步地發(fā)展有一點(diǎn)點(diǎn)的助益。 感謝此次我指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)，沒(méi)有你的大力幫助，僅靠我的一己之力是很難將這么復(fù)雜的問(wèn)題討論清楚的。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來(lái)越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來(lái)越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無(wú)能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.