【導(dǎo)讀】寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程。二0一二年十二月。咨詢資格證書等級：工咨甲級。吳志國注冊咨詢工程師（投資）

　　

【正文】 投資估算與資金籌措 20 第 8章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) （ 1）建設(shè)工程參照周邊地區(qū)類似工程預(yù)結(jié)算指標(biāo)確定； （ 2）其它費用按《浙江省工程建設(shè)其它費用定額》及國家有關(guān)取費指標(biāo)估算； （ 3）由于項目投資前期有很多不可預(yù)見性 ,本項目基本預(yù)備費費率取 5%，暫不計漲價預(yù)備費。 投資估算 建設(shè)投資估算 按照《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，將建設(shè)投資分成工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費三部分分別估算。 （ 1）工程費用 項目建設(shè)工程包括硬裝工程、家具設(shè)備購置及安裝工程 1）硬 裝工程 本項目硬裝工程主要包括 博士生公寓、碩士生公寓、本科生公寓各功能用房的地面、墻面、吊頂?shù)难b飾以及水電管線的安裝，硬裝工程按650 元 /m2計。 硬裝工程總費用 1122萬元。具體詳見附表 1“投資估算表”。 2）家具設(shè)備購置及安裝工程 家具設(shè)備購置及安裝工程主要包括廚房 、衛(wèi)生間 家具設(shè)備及其他家具設(shè)備。 博士生 、碩士、本科生人才租賃房均按 4400元 /套計 。 項目家具設(shè)備購置及安裝工程費用 115 萬元。 （ 2）工程建設(shè)其他費用 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項目實施方案 第 7 章 投資估算與資金籌措 21 1）建設(shè)管理費 建設(shè)單位管理費：按財建 [2020]394號文采用差額分檔累進(jìn)制計算，計算基數(shù)為工程費用； 建設(shè)管理其他費：按計標(biāo) [19135]352 號、浙價服 [2020]77 號、計價格 [2020]19130號、浙價服 [2020]112號、浙價服 [2020]134號、發(fā)改價格 [2020]534號文采用差額分檔累進(jìn)制計算，計算基數(shù)為工程費用； 工程監(jiān)理費：按發(fā)改價格 [2020]670 號文采用插入法計算確定，計算基數(shù)為工程費用。 2）可行性研究費：按實際合同價取值。 3）設(shè)計費 參考市場價格計。 7）工程保險費 包括物質(zhì)損失和第三者責(zé)任險，按中國人民銀行 1995 年 1 月 1 日頒布文件，物質(zhì)損失險按工 程費用的 %確定，第三者責(zé)任險按工程費用的 %確定。 （ 3）預(yù)備費 按照《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，根據(jù)工程費用及工程建設(shè)其他費用總額，提取一定比例的預(yù)備費。 項目基本預(yù)備費按 5%計算，漲價預(yù)備費暫不列支。 項目總投資 本項目總投資為 1391萬元，詳見下表。 表 81 項目總投資 序號 工程或項目名稱 估算價值（萬元） 所占比例（ %） 項目總投資 1391 % 1 建設(shè)投資 1391 % 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項目實施方案 第 7 章 投資估算與資金籌措 22 工程費用 1237 % 工程建設(shè)其他費用 88 % 預(yù)備費 66 % 2 建設(shè)期利息 0 % 3 鋪底流動資金 0 % 資金籌措 項目總投資 1391 萬元，項目所需資金由寧波杭州灣開發(fā)建設(shè) 管理委員會財政劃撥。 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項目實施方案 第 9 章 財務(wù)效益分析 23 第 9章 財務(wù)效益分析 （ 1）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 3）建設(shè)工程參照類似工程預(yù)結(jié)算指標(biāo)和《浙江省工程建設(shè)其它費用定額》估算； （ 4） 收入與成本估算參照市場價格與類似項目運營數(shù)據(jù)確定； （ 5）相關(guān)稅費按國家及地方稅法實際規(guī)定確定； （ 1）計算期限 項目計算期定為 11 年，其中包括建設(shè)期 1年，運營期 10年。計算時間以 2020年 2月到 2020年 2月為第 1年 。 （ 2）項目營業(yè)收入分析 項目建成后， 人才租賃房 整體出租，其營業(yè)收入主要來自于租金收入。 租金將在杭州灣新區(qū)類似公寓出租價格上給予優(yōu)惠 ，確定本項目租金 700元 /月 .套 。 （ 3）項目總成本與費用分析 總成本與費用采用要素估算法計算，主要估算項目建成后運營期間的成本費用，主要包括管 理費用、折舊與攤銷費用，共 。 其中管理費用按照 物業(yè)收入的 60%計算，年均為 ；折舊與攤銷采用直線折舊法，折舊率取 10%，建筑折舊按 20 年計。 （ 4）稅金 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項目實施方案 第 9 章 財務(wù)效益分析 24 本項目繳納的相關(guān)稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅。 1） 營業(yè)稅 ： 稅率為 5%，估算為 ； 2）城市維護建設(shè)稅： 按 營業(yè)稅 的 5%計取，估算為 ； 3）教育費附加：按 營業(yè) 稅的 5%計取，估算為 ； 以上 兩 項為項目運營期營業(yè)稅金及附加，總計為 15 萬元。 4） 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅按營業(yè)收入的 12%計取，估算為 ； （ 5）利潤分析 項目利潤總額 =營業(yè)總收入 營業(yè)稅金及附加 總成本與費用 凈利潤 =利潤總額 所得稅。經(jīng)估算項目年均利潤總額 ，稅后利潤 。 項目預(yù)計利潤總額和凈利 潤見表 91。 表 91 項目各年預(yù)計利潤 序號 利潤 合計 1 年均利潤總額（萬元） 2 年均稅后利潤 （萬元） 3 年平均資本金凈利率 （ %） 7% 盈利能力分析 從本項目的現(xiàn)金流量表看， 從第 2年開始 ，凈現(xiàn)金流量為正值， 項目稅后投資財務(wù)內(nèi)部收益率 %， 高于 基準(zhǔn)收益率 6%，基于本項目主要為新區(qū)人才提供舒適、經(jīng)濟的住房，其效益主要體現(xiàn)為社會效益 ,因此 基準(zhǔn)收益率調(diào)為 6%，低于企業(yè)投資 8%的基準(zhǔn)收益率 。 詳 見 附表 7“項目投資現(xiàn)金流量表”。 經(jīng)“現(xiàn)金流量（全部投資）”計算 ，項目各項現(xiàn)金流指標(biāo)見 表 92。 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項目實施方案 第 9 章 財務(wù)效益分析 25 表 92 各項現(xiàn)金流指標(biāo) 序號 指標(biāo) 稅前 稅后 1 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） % % 2 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前 I=6%；稅后 I=6%） 375 萬元 146 萬元 3 項目投資回收期（年） 年 年 寧波杭州灣新區(qū)人才租 賃房裝 修 工程項目 實施方案 第 10 章 社會效益分析 26 第 10章 社會 效益分析 本項目社會效益主要體現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1）項目建設(shè)體現(xiàn)了新區(qū) 政府 重視人才、尊重人才 項目建設(shè) 為來新區(qū)工作的 人才提供舒適、經(jīng)濟的租賃房。人才租賃房的建設(shè) 能緩解杭州灣新區(qū) 目前 生活配套不足 而導(dǎo)致多數(shù)人才 無法找到合適租房的問題。項目建成后，人才租賃房以比市價更優(yōu)惠的價格租出， 可以 降低 人才租房成本，并為人才提供良好的居住環(huán)境，因此項目建設(shè)體現(xiàn)新區(qū)政府重視人才、尊重人才。 （ 2） 項目建設(shè) 有利于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 項目的建設(shè)，在一定程度上促進(jìn)了慈溪市的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項 目裝修過程中需要添置大量的家具、家電及衛(wèi)浴等，從而促進(jìn)慈溪當(dāng)?shù)亟ú氖袌黾凹揖呤袌龅陌l(fā)展。同時，項目的建設(shè)將吸引高級人才入駐杭州灣新區(qū)，提高新區(qū)入駐企業(yè) 的 科技含量，促進(jìn)新區(qū)入駐企業(yè)發(fā)展，增加新區(qū)土地產(chǎn)能，為政府帶來財政收入，對促進(jìn)地方經(jīng)濟和國民經(jīng)濟的發(fā)展具有積極的推動作用 （ 3）項目建設(shè)能夠增加就業(yè) 項目的建設(shè)能夠增加就業(yè) ， 裝修過程需要大量施工人員，項目建成運營后需要一定的物業(yè)管理及清潔人員維持項目運營。因此， 無論是在裝修過程中還是將來運營期，都有可能在一定程度上緩解當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)壓力 。 27 附圖一 項目區(qū)位圖 項目所在地