【正文】 或冬季到來之前，要特別注意檢查；（3）對(duì)機(jī)械排水設(shè)備要按規(guī)定進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除，定期對(duì)其進(jìn)行清理，以防堵塞；（4）對(duì)建筑屋面排水設(shè)施定期巡檢、清掃、維護(hù)，確保排水設(shè)施完好、排水暢通。5．注意事項(xiàng)（1）應(yīng)注意消防用水的基本儲(chǔ)備；（2）北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管凍裂爆管、漏水事故；（3）餐飲廚房的排水必須加設(shè)隔油池，杜絕油污水直接排入排水管道，一定要定期清理隔油池和化糞池，防止污水排放管道堵塞；（4）采用分流排放的排水系統(tǒng)要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，決不允許污水排入雨水系統(tǒng)。（六）消防系統(tǒng)管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項(xiàng)1．消防設(shè)備的管理的基本要求消防設(shè)備管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。消防管理的工作目標(biāo)是：防止火災(zāi)發(fā)生，保持消防設(shè)備完好有效、在準(zhǔn)火災(zāi)狀態(tài)下正常運(yùn)行，發(fā)生火災(zāi)時(shí)能高效組織并有條不紊地全面開展滅火救災(zāi)工作。這就要求消防設(shè)備中的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)正常運(yùn)行，各種滅火系統(tǒng)、設(shè)備、器材完好有效，消防專業(yè)人員和物業(yè)服務(wù)全體人員常備不懈，全面保障消防安全。2．消防設(shè)備管理的主要內(nèi)容（1）配備消防設(shè)備主管技術(shù)人員，要求其具有較強(qiáng)的安全防范意識(shí)和工作責(zé)任心，同時(shí)掌握機(jī)電設(shè)備基礎(chǔ)知識(shí)和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，又有必要的消防、滅火知識(shí)與技能，還要有培訓(xùn)和管理能力。（2）建立健全嚴(yán)格的消防設(shè)備管理制度，并落實(shí)管理責(zé)任到人，消防監(jiān)控中心設(shè)24小時(shí)值班，值班人員培訓(xùn)合格才能上崗。（3）建立消防設(shè)施、設(shè)備技術(shù)檔案，包括消防設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還包括每次試驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換與改造記錄等。（4）加強(qiáng)消防日常值班與巡檢管理，做好值班、巡檢、報(bào)警與處理、系統(tǒng)設(shè)備缺陷記錄，并按規(guī)定上報(bào)。（5）消防監(jiān)控中心接到火情報(bào)警，必須立即通知消防員趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理，確定火情立即向上級(jí)報(bào)告，同時(shí)報(bào)119火警，并組織實(shí)施撲救。（6）建立消防設(shè)施設(shè)備檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容按設(shè)備使用說明書和有關(guān)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)編制，包括：①每日檢查項(xiàng)目：消防水系統(tǒng)壓力、水池、水箱水位是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，消防水泵、風(fēng)機(jī)等滅火設(shè)備電源和啟動(dòng)控制在自動(dòng)位置，消防通道暢通。②每周檢查項(xiàng)目：各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位；各處消防管道是否滲漏；各類滅火器是否完好；防火門、安全出口指示燈、疏散通道照明是否完好。③每月檢查項(xiàng)目：消防水泵、風(fēng)機(jī)每月試運(yùn)行兩次（15天一次），確保隨時(shí)可遠(yuǎn)程啟動(dòng)；各類消防信號(hào)指示燈是否正常；各類水系統(tǒng)壓力表是否完好；檢查消防水泵、管道是否泄漏，消防備用電源是否正常，能否及時(shí)切換。④每半年檢查項(xiàng)目：檢查各處滅火器是否有效；檢查感煙、感溫是否正常工作；消火栓、自動(dòng)噴淋水滅火系統(tǒng)防水試驗(yàn)一次；消防各種報(bào)警按鈕、報(bào)警組閥、警鈴及指示燈試驗(yàn)一次；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)進(jìn)行一次試驗(yàn)測(cè)試；自動(dòng)噴淋系統(tǒng)管道和水池、水箱放水一次；氣體滅火裝置的檢查測(cè)壓。每年結(jié)合消防演習(xí)，對(duì)整個(gè)消防系統(tǒng)進(jìn)行一次有效性檢查，對(duì)消防各設(shè)備聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)運(yùn)行進(jìn)行測(cè)試。（7）對(duì)消防系統(tǒng)日常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，必須在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行檢查分析，采取措施避免問題再次發(fā)生。（8）對(duì)消防設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。3．消防設(shè)備管理注意事項(xiàng)（1）和其他機(jī)電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多數(shù)是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的長(zhǎng)期待機(jī)設(shè)備，到實(shí)際使用時(shí)才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許且來不及的，因此，日常的巡檢、試驗(yàn)、測(cè)試和及時(shí)維修是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視日常管理，要針對(duì)以上工作做出科學(xué)合理的工作計(jì)劃，并認(rèn)真落實(shí)，要有記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題和隱患要有整改方案和時(shí)限。（2）消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備、人員技能和管理效果的最有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備滅火時(shí)的運(yùn)行情況，還可以訓(xùn)練和檢測(cè)全體員工和物業(yè)使用人應(yīng)對(duì)突發(fā)火災(zāi)和其他災(zāi)害的應(yīng)急能力，最終檢驗(yàn)物業(yè)管理對(duì)消防管理的效果。因此，物業(yè)管理處一定要認(rèn)真組織每年的消防綜合演習(xí)。（七）弱電（智能化）系統(tǒng)設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項(xiàng)弱電（智能化）系統(tǒng)設(shè)備管理分為中央控制室設(shè)備工作站管理、末端設(shè)備管理和綜合布線管理三個(gè)部分。1．綜合管理（1）配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的值班工和維修工；（2）制定嚴(yán)格的運(yùn)行制度及安全操作規(guī)程，并認(rèn)真執(zhí)行；（3）配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)；（4）建立弱電系統(tǒng)技術(shù)檔案；（5）定時(shí)進(jìn)行設(shè)備巡檢，記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整，隨時(shí)排除設(shè)備故障，確保設(shè)備安全、合理運(yùn)行；（6）定期對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查與校驗(yàn)，確保系統(tǒng)完好有效；（7）建立火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的應(yīng)急預(yù)防措施；（8）有計(jì)劃地對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證設(shè)備清潔、完好、達(dá)標(biāo)。2．中央控制室各系統(tǒng)工作站設(shè)備管理（1）設(shè)立24小時(shí)人員值班，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種隱患并迅速排除和報(bào)告，并做好記錄；（2）完善并認(rèn)真執(zhí)行中控室各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格按設(shè)備的安全操作過程進(jìn)行操作，保證設(shè)備與人身安全；（3）嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，落實(shí)責(zé)任到人；（4）搞好室內(nèi)衛(wèi)生，保持各類工具、器材、防護(hù)用品、消防設(shè)施完好；（5）認(rèn)真執(zhí)行控制室出入各類規(guī)定，非工作人員不得進(jìn)入，外來人員進(jìn)入必須由管理人員帶領(lǐng)，并認(rèn)真登記。3．末端設(shè)備與綜合布線系統(tǒng)管理（1）按規(guī)定定期對(duì)末端設(shè)備、系統(tǒng)進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；（2）定期進(jìn)行有效性測(cè)試，掌握設(shè)備、系統(tǒng)狀況，以便及時(shí)作出安排；（3）適時(shí)對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保持設(shè)備處于良好狀態(tài)；（4）合理安排設(shè)備、系統(tǒng)修理、更新和改造，確保設(shè)備、系統(tǒng)完好。4．弱電系統(tǒng)管理注意事項(xiàng)（1）弱電系統(tǒng)在承接時(shí)必須做好查驗(yàn)，保證系統(tǒng)達(dá)標(biāo)、合格；（2）注意保持弱電系統(tǒng)、設(shè)備的工作環(huán)境符合規(guī)范要求；（3）定期對(duì)系統(tǒng)、設(shè)備進(jìn)行有效性測(cè)試，及時(shí)排除系統(tǒng)故障；（4）對(duì)老化、失效的設(shè)備或部件及時(shí)進(jìn)行更換、改造，保持系統(tǒng)完好。第四節(jié) 物業(yè)公共能源管理一、物業(yè)公共能源管理能源管理是指對(duì)能源消費(fèi)過程的計(jì)劃、控制和監(jiān)督等一系列工作。物業(yè)公共能源管理是指物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理處對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地在使用、維修中消耗能源的管理。物業(yè)公共能耗包括共用設(shè)備（供電、給排水、電梯、消防、空調(diào)等設(shè)備）、設(shè)施（公共照明、景觀等）運(yùn)行、使用時(shí)的耗能，以及綠化、保潔、施工過程中的能源消耗。（一）物業(yè)公共能源管理的目的與意義1．物業(yè)公共能源管理的目的物業(yè)公共能源管理的目標(biāo)是通過規(guī)范、有效的管理，達(dá)到合理用能、節(jié)能減排、降低能耗費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)綠色、生態(tài)建筑目標(biāo)的要求，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造效益，為人類社會(huì)造福。2．物業(yè)公共能源管理的意義有利于節(jié)約能源；有利于提高經(jīng)濟(jì)效益；有利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境；有利于控制全球氣候變暖，造福千秋萬代。（二）物業(yè)公共能源管理的內(nèi)容、方法與要求1．落實(shí)法律、法規(guī)、規(guī)章、制度匯編能源管理的法律、法規(guī)和規(guī)章、制度，如：《中華人民共和國節(jié)約能源法》、《民用建筑節(jié)能條例》、《公共機(jī)構(gòu)能源管理?xiàng)l例》以及地方政府的《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能管理辦法》等，制定完善物業(yè)項(xiàng)目公共能源管理制度。2．物業(yè)項(xiàng)目公共能源規(guī)劃編制物業(yè)項(xiàng)目公共能源管理規(guī)劃，是指根據(jù)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的要求，制定物業(yè)項(xiàng)目公共能源管理的目標(biāo)、組織架構(gòu)、人員配置、管理流程和績(jī)效考核辦法等。3．編制物業(yè)項(xiàng)目公共能源管理計(jì)劃物業(yè)項(xiàng)目公共能源管理計(jì)劃的內(nèi)容包括：公共能耗項(xiàng)目、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)參數(shù)、能源統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)能耗統(tǒng)計(jì)分析、能源管理措施、實(shí)施責(zé)任落實(shí)等內(nèi)容。4．物業(yè)項(xiàng)目公共能源管理實(shí)施（1）開展宣傳培訓(xùn)，提高全體員工和用戶依法用能、合理用能、節(jié)約能源的知識(shí)、意識(shí)和主觀能動(dòng)性；（2）加大能耗大戶管理，如電梯、空調(diào)、供水、中水處理、照明等能耗管理；（3）落實(shí)能源管理措施，促進(jìn)節(jié)能減排；（4）推行節(jié)能采購，應(yīng)用可再生能源；（5）做好能耗統(tǒng)計(jì)、匯總，進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比分析；（6）對(duì)能耗問題進(jìn)行整改，持續(xù)改進(jìn)提高。5．能源績(jī)效管理根據(jù)能源管理目標(biāo)責(zé)任書及能源管理時(shí)限成果，對(duì)管理責(zé)任人進(jìn)行績(jī)效考核。6．經(jīng)驗(yàn)總結(jié)推廣每年年底對(duì)物業(yè)項(xiàng)目能源管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)、宣傳、表彰、推廣，促進(jìn)全企業(yè)、全行業(yè)共同提高。二、節(jié)能與減排管理節(jié)能與減排是指節(jié)約能源和減少環(huán)境有害物排放，指加強(qiáng)用能管理，采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理以及環(huán)境和社會(huì)可以承受的措施，從能源消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，降低能耗，減少損失和污染物排放，制止浪費(fèi)，有效合理地利用能源，提高能源利用率，保護(hù)和改善環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。（一）專業(yè)設(shè)備管理節(jié)能、減排1．供配電設(shè)備運(yùn)行管理節(jié)能措施（1）合理優(yōu)化高壓線路設(shè)計(jì)，減少輸配電線路損耗；（2）提高變壓器利用率，減少空載損耗；（3）加強(qiáng)設(shè)備管理，及時(shí)調(diào)整設(shè)備運(yùn)行參數(shù)；（4）利用低谷電價(jià)差，降低能耗費(fèi)用；（5）提高供電功率因數(shù)，保障能源利用效率。2．用電設(shè)備管理節(jié)能措施（1）交流接觸器節(jié)能運(yùn)行——交流接觸器無聲運(yùn)行技術(shù)；（2）變頻器的優(yōu)化運(yùn)行——正確設(shè)置能夠使變頻器的運(yùn)行更加合理，節(jié)能效率更高；（3）選用高效光源，使用高效節(jié)能型照明附件；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定和用戶實(shí)際需求以及季節(jié)變化，合理調(diào)整照明燈開關(guān)時(shí)間；（5）正確選用不同區(qū)域的照明照度，合理控制照明電壓；（6）控制照明電路中的高次諧波，合理設(shè)置開關(guān)的設(shè)置范圍。3．電梯管理節(jié)能措施（1）加強(qiáng)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)，提高運(yùn)行效率；（2）合理設(shè)置電梯使用臺(tái)數(shù)，減少空耗；（3）實(shí)行多臺(tái)電梯群控，實(shí)現(xiàn)合理運(yùn)行。4．空調(diào)系統(tǒng)管理節(jié)能措施（1）根據(jù)天氣變化和用戶需求，制定科學(xué)合理的空調(diào)運(yùn)行方案；（2）合理設(shè)置空調(diào)房間空氣狀態(tài)參數(shù)，避免空氣過冷、過熱；（3）充分利用新風(fēng)，在滿足空調(diào)需求的情況下，不供冷、熱源，只開風(fēng)機(jī)送風(fēng)；（4）及時(shí)利用空調(diào)系統(tǒng)的熱能回收裝置，擴(kuò)大熱能回收率；（5）合理調(diào)整空調(diào)新、回風(fēng)比例，降低冷、熱源消耗；（6）加強(qiáng)設(shè)備維修保養(yǎng)，提高設(shè)備運(yùn)行效率；（7）及時(shí)對(duì)空調(diào)水管道系統(tǒng)清洗、除垢，降低熱阻系數(shù)，提高傳熱效率，加強(qiáng)系統(tǒng)、管道維修，減少跑、冒、滴、漏，做好系統(tǒng)設(shè)備、管道保溫，減少系統(tǒng)熱損失；（8）及時(shí)清洗、清掃空調(diào)風(fēng)過濾網(wǎng)、風(fēng)管等，降低送風(fēng)阻力；（9）及時(shí)調(diào)整冷、熱源主機(jī)的運(yùn)行參數(shù)，在滿足用戶需求的情況下，適當(dāng)提高制冷機(jī)的蒸發(fā)溫度，提高制冷效率，適當(dāng)擴(kuò)大空調(diào)水系統(tǒng)溫差，降低水循環(huán)設(shè)備耗能；（10）充分利用空調(diào)系統(tǒng)智能化設(shè)備，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的自動(dòng)化調(diào)節(jié)；（11）合理設(shè)置空調(diào)供冷水溫度，盡量避免系統(tǒng)產(chǎn)生冷凝水，有條件的地方可以進(jìn)行冷凝水回收利用；（12）定期對(duì)空調(diào)設(shè)備、系統(tǒng)的運(yùn)行效率進(jìn)行測(cè)定，綜合評(píng)價(jià)系統(tǒng)、設(shè)備效率，以便及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)。5．給排水系統(tǒng)管理節(jié)能措施（1）根據(jù)用戶需求，合理安排供水運(yùn)行設(shè)備數(shù)量；（2）合理設(shè)置變頻供水、氣壓穩(wěn)壓供水系統(tǒng)壓力，避免超高壓運(yùn)行，降低能耗；（3）加強(qiáng)設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)，提高設(shè)備運(yùn)行效率，減少系統(tǒng)跑、冒、滴、漏；（4）提高跑水、爆管漏水事故的應(yīng)急處理能力，盡量減少損失；（5）熱水供應(yīng)要合理設(shè)置供水溫度，做好管道保溫，降低熱能消耗；（6）充分利用建筑中水設(shè)備，提高中水利用率。6．物業(yè)減排管理措施（1）充分利用減振降噪設(shè)施，減少噪音污染；（2）嚴(yán)格有害物質(zhì)排放，減少環(huán)境污染；（3）合理使用廢物再利用，降低費(fèi)用。（二）技術(shù)改造節(jié)能、減排，利用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行技術(shù)改造，實(shí)現(xiàn)節(jié)能目的，主要是：（1）利用高效率的機(jī)電設(shè)備改造老設(shè)備，提高設(shè)備使用效率；（2）合理利用變頻技術(shù)，實(shí)現(xiàn)隨系統(tǒng)負(fù)荷變化無極調(diào)節(jié)能力，降低能源消耗；（3）利用電梯儲(chǔ)存的勢(shì)能、動(dòng)能再利用新技術(shù)，有效降低電梯耗能；（4）利用國家電網(wǎng)谷峰電費(fèi)差價(jià)政策，應(yīng)用冰蓄冷、蓄熱技術(shù)，降低供冷、供熱能耗費(fèi)用，提高電網(wǎng)運(yùn)行效率和社會(huì)效益；（5）廣泛推廣應(yīng)用空調(diào)熱泵技術(shù)，提高空調(diào)系統(tǒng)效率和能源利用率；（6）提倡推廣低溫地板輻射采暖技術(shù)，結(jié)合利用太陽能和熱泵技術(shù)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保供暖；（7）進(jìn)行空調(diào)大溫差、小流量加變頻技術(shù)改造，有效降低空調(diào)系統(tǒng)能耗，提高系統(tǒng)效率；（8）進(jìn)行新光源和太陽能利用，改造老照明光源，降低照明耗能；（9）利用雨水回收技術(shù)，節(jié)約公共水耗；（10）利用太陽能熱水器，減少熱水能耗；（11）推廣樓宇設(shè)備智能化控制技術(shù)，實(shí)現(xiàn)樓宇設(shè)備智能化控制，有效節(jié)約能源。（三）合同能源管理合同能源管理（EMC）是指合同能源管理公司（ESCO）通過與客戶簽訂能源服務(wù)合同，由自己擔(dān)負(fù)風(fēng)險(xiǎn)為客戶提供節(jié)能改造的一整套服務(wù)，并從客戶節(jié)能效益中收回投資和取得利潤(rùn)的一種商業(yè)運(yùn)作模式，其實(shí)質(zhì)就是一種以減少能源費(fèi)用來支付節(jié)能項(xiàng)目全部投資的運(yùn)營(yíng)方式。物業(yè)管理要充分利用合同能源管理模式來進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能減排技術(shù)改造，以最少的資金投入并且不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能減排技術(shù)改造，最復(fù)習(xí)思考題1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義是什么?2．物業(yè)設(shè)施設(shè)備安全管理主要包括哪些內(nèi)容?3．厲屋及設(shè)施、場(chǎng)地的種類與組成分別有哪些?4．簡(jiǎn)述房屋共用部位、共用設(shè)施與場(chǎng)地使用、維護(hù)的內(nèi)容、方法與要求。5．房屋共用部位、共用設(shè)施與場(chǎng)地管理的注意事項(xiàng)有哪些?6．簡(jiǎn)述共用設(shè)備管理的內(nèi)容、方法與要求。7．簡(jiǎn)述幾種典型共用設(shè)備管理的內(nèi)容、方法與要求及注意事項(xiàng)。8．簡(jiǎn)述物業(yè)公共能源管理的內(nèi)容、方法與要求。9．簡(jiǎn)述節(jié)能減排管理的主要途徑及具體措施。