【正文】 加強檢查人工觀察、記錄，1．5樓地面半年砼塊料面層平整、無碎裂清潔、維護，必要1．6地下室頂板半年不滲漏，雨季加強檢查時安排維修序號項目周期內(nèi)容及要求方法2．裝修2．1室內(nèi)外飾材地面每月地面平整，無破損，定期清洗、結(jié)晶、打蠟2．2室外墻面裝飾3個月完整牢固，無大量積塵、空鼓、剝落、破損和裂縫2．3室內(nèi)墻面裝飾3個月完整牢固，無明顯積塵、破損、空鼓和裂縫人工觀察、記錄，清潔、維護，必要2．4門窗（含防火門、窗）3個月完整無損，無積塵，開關(guān)靈活、嚴密，玻璃、五金齊全，油漆完好時維修2．5天花3個月完整，牢固，無破損、變形、下垂脫落2．6細木裝修3個月完整，牢固，油漆完好3．場地與景觀3．1廣場地面每月地面平整，無破損，排水順暢，設施、標識完善3．2道路每月路面平整，無破損，排水順暢，設施、標識完善人工觀察、記錄，3．3停車場每月路面平整，無破損，排水順暢，設施、標識完善清潔、維護，必要時維修3．4景觀每月完整、美觀、清潔，設施、標識完善3．5綠化每周長勢良好，無病蟲害，清潔，標識完善4．共用設施4．1大門、圍欄（墻）每月完整，無銹蝕、破損，標識完善4．2健身器材每周完整，無銹蝕、破損、安全隱患，標識完善人工觀察、記錄，4．3公示、宣傳欄每周完整，無銹蝕、破損，標識完善，內(nèi)容達標清潔、維護，必要時維修4．4信報箱每周完整，無銹蝕、破損，標識完善4．5垃圾箱（站）每周清潔、完整、無破損，標識完善（二）房屋主體結(jié)構(gòu)的安全鑒定、房屋完好率評定（1）房屋主體結(jié)構(gòu)的安全鑒定，是在物業(yè)管理過程中發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)安全隱患時，書面報告所在地房地產(chǎn)安全管理機構(gòu)，由其安排房屋主體結(jié)構(gòu)安全鑒定部門，對房屋進行主體結(jié)構(gòu)安全鑒定。（二）房屋共用部位的組成一般包括：建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。發(fā)生設施設備事故的單位或部門應在三日內(nèi)認真填寫事故報告單，上報設施設備管理部門，并按有關(guān)規(guī)定逐級上報。設施設備事故發(fā)生后，應立即切斷電源、水源、氣（汽）源，保護現(xiàn)場，逐級上報，及時進行調(diào)查、分析和處理。其分類如下：一般事故，修理費用一般設備500～5000元，重要設備i000～10000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）10～30分時，為一般事故；重大事故，修理費用一般設備在5000元以上，重要設備10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）30分以上時，為重大事故；特大事故，修理費用在10萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時，為特大事故。5．設施設備故障處理設施設備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時的狀態(tài)，稱為設施設備故障。安全管理主要包括：1．建立完善安全管理制度主要包括：設施設備使用管理制度，如值班制度、交接班制度、巡查制度、崗位責任制、設備機房出入管理制度、消防設備管理制度、安防設備管理制度、電梯使用管理制度、高空作業(yè)管理制度等。定期或隨時進行施工監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。2．施工過程管理包括：嚴格按相關(guān)規(guī)定進行施工，認真履行管理協(xié)議，實現(xiàn)管理目標。物業(yè)管理處應及時、全面地審核申請人和施工人員的證件和資料，必要時需征得相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人同意，符合要求時才能辦理開工手續(xù)。（四）專項對外專業(yè)委托分包管理隨著經(jīng)濟發(fā)展、科技進步，人們對生存環(huán)境的要求提高，物業(yè)項目配套的共用設施設備愈來愈全，科技含量愈來愈高，對管理者的要求亦隨之提高；加上社會專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理用工成本逐年提高。主要包括：在管理中導入ISO 900140018001質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國際標準管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標準，制定房屋、設備完好率標準等，完善物業(yè)設施設備管理的管理制度、操作規(guī)程與作業(yè)流程。主要包括：設施、設備的報廢申請、評估、報廢記錄等。主要包括：設備運行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告、設備完好率檢查評定、設備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設備系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。③設備管理的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范與標準等強制性文件。《設備登記卡》是在物業(yè)承接查驗時，依據(jù)設備的銘牌和裝箱單的內(nèi)容進行填寫的，是設備的原始資料的真實反映。②設備基礎(chǔ)管理檔案的建立。1．物業(yè)設施設備檔案的建立（1）新建物業(yè)項目設施設備基礎(chǔ)管理檔案的建立。（3）良好的物業(yè)設施設備管理是城市經(jīng)濟和社會管理及文明建設和發(fā)展的需要。（3）設備完好率，是指完好設施設備數(shù)量占全部設施設備總數(shù)量的百分率。（一）物業(yè)設施設備管理的目標物業(yè)設施設備管理在整個物業(yè)管理中處于非常重要的地位，它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。房屋及設備設施管理涉及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。第一節(jié) 物業(yè)設施設備管理概述一、物業(yè)設施設備物業(yè)設施設備，是指房屋及附屬于房屋建筑業(yè)主共用的各類設施設備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。1．用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是物業(yè)設施設備管理的根本目標具體為：保持設施、設備完好，滿足其使用功能；確保物業(yè)及使用人的安全；促進物業(yè)保值增值。3．物業(yè)設施設備完好的基本標準結(jié)構(gòu)與零部件完整齊全；設施設備運轉(zhuǎn)正常，滿足使用功能；設施設備技術(shù)資料及管理記錄齊全；設施、設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；防水、防凍、保溫、防腐、安全、標識等措施完整有效。（4）良好的物業(yè)設施設備管理能提高物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時也能促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。①設施設備原始技術(shù)檔案的建立。設施設備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設施設備同壽命保存的。而《設備清單》是根據(jù)《設備登記卡》的信息制作的，它主要用于方便設備管理，如管理人員隨時查詢和編制維修保養(yǎng)計劃和機配件采購計劃時應用。（2）設施設備使用管理檔案。②設施設備修理、改造檔案。2．物業(yè)設施設備檔案的管理原始檔案資料應統(tǒng)一編號，規(guī)范管理、分錄類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復制供應；其他要求與物業(yè)檔案管理的規(guī)定一樣。（三）計劃管理，規(guī)范的設施設備管理必須遵循PDCA循環(huán)法則，即：計劃、實施、檢查、總結(jié)提高。為了實現(xiàn)高水平、最經(jīng)濟合理的管理目標，物業(yè)項目設施設備的專業(yè)化維修保養(yǎng)和大、中修改造，亦可以采用專項對外專業(yè)委托分包管理的方法，即對專項外委分包管理。雙方必須簽訂施工管理協(xié)議，規(guī)范施工管理。采取有效措施，確保安全。工程結(jié)束立即清理現(xiàn)場，恢復原狀。2．完善落實各類設備運行、維修安全操作過程主要包括：高低壓停、送電安全操作過程，高低壓倒閘安全操作過程，電氣設備巡檢規(guī)程，電梯運行操作規(guī)程，制冷機運行操作安全過程，空調(diào)機組安全操作規(guī)程，水泵運行操作規(guī)程，消防水泵試運行操作規(guī)程，送排風風機安全操作規(guī)程，燃煤、燃氣（油）、電鍋爐安全操作規(guī)程等設備運行安全操作規(guī)程，以及各類設備的維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程等。設施設備故障管理包括：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生。（2）設施設備事故的性質(zhì)。事故的分析要客觀、全面、實事求是。事故處理和修復后應填寫記錄，計算維修費，與原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計上報。（三）共用設施與場地一般包括：道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施、健身設施及物業(yè)服務用房等。（2）房屋完好率評定，是由物業(yè)管理處在每年的第四季度對房屋共用部位進行完好率評定。③房屋完損等級評定標準。在裝修、設備部分中有一二項完損程度符合一般損壞的標準，其余符合基本完好以上的標準。結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準，其余符合一般損壞以上的標準。（三）房屋的修理、修繕的內(nèi)容、方法與要求（1）房屋主體結(jié)構(gòu)的所有修繕，由物業(yè)管理處根據(jù)房屋完好率評定時發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，上報房屋安全主管部門進行房屋安全鑒定后，確需進行修繕的，應及時報告業(yè)主或業(yè)主委員會，征得法規(guī)規(guī)定的業(yè)主同意后，動用住宅專項維修資金，聘請具有專業(yè)資質(zhì)的單位進行修繕。修理后，保證房屋、共用部位、共用設施與場地達到完好或基本完好標準。（4）特別專業(yè)的問題，要及時報告，求得主管部門的支持。針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程和運行方案。（3）為設備提供良好的工作條件，如：機房、操作間、值班室、照明、通風、空調(diào)、通道等。5．設施設備的巡檢設施設備的巡檢就是對設施設備有針對性的檢查。日常巡檢內(nèi)容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。計劃巡檢內(nèi)容主要有：記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。保持其良好的潤滑條件是其正常運轉(zhuǎn)的基本條件。搞好設備潤滑的關(guān)鍵是抓好設備潤滑的管理工作。①潤滑管理的基本任務是建立設備潤滑管理制度和工作細則，擬定潤滑人員的職責；搜集潤滑技術(shù)、管理資料，建立潤滑技術(shù)檔案，編制潤滑卡片，指導操作工和潤滑工搞好潤滑工作；定單臺設備潤滑材料及其消耗定額，及時編制潤滑材料計劃；檢查潤滑材料的采購質(zhì)量，做好潤滑材料的進庫、保管、發(fā)放的管理工作；編制設備定期換油計劃，并做好廢油的回收、利用工作；檢查設備潤滑情況，及時解決存在的問題，更換缺損的潤滑元件、裝置、加油工具和用具，改進潤滑方法；采用積極措施，防止和治理設備漏油；做好員工的技術(shù)培訓，提高潤滑技術(shù)水平。潤滑的“三過濾”，亦稱三級過濾，即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。它是預防維修的基礎(chǔ)。設備診斷工作與設備綜合管理的關(guān)系：要根據(jù)設備綜合管理的理論把設備全生命周期作為診斷技術(shù)應用的范圍。②確定全部需要監(jiān)測和診斷的設備，如重要關(guān)鍵設備，故障停機影響、損失大的設備。④建立組織架構(gòu)和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報表、管理程序及責任制等。（三）物業(yè)共用設備維修保養(yǎng)管理1．物業(yè)共用設備維修養(yǎng)護概述設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會引發(fā)事故。設備維修養(yǎng)護的內(nèi)容包括：日l常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護檢查等。設備管理和使用部門要制定設備保養(yǎng)的考核制度，并嚴格檢查考核。根據(jù)月度維修保養(yǎng)計劃，下達設備維修保養(yǎng)任務單（表5—3），按標準對設備進行維修保養(yǎng)。（1）事后維修。它不適用于對使用影響較大的設備，而適用于下列設備：一是對故障停機不會影響正常使用的設備；二是利用率低或有備用的設備；三是修理技術(shù)不復雜又能提供備件的設備。對重點和主要設備進行預防維修，是貫徹設備維修“預防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修，是在規(guī)定時間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預防維修活動，具有周期性特點；二是狀態(tài)監(jiān)測維修，是以設備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進行修理的預防維修方式。大修是設備基準零件磨損嚴重，主要精度、性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能恢復其效能時使用的一種修理方式。內(nèi)容包括：對設備進行局部解體，更換或修復磨損件；修理、調(diào)整設備的電氣系統(tǒng)；重新按標準組裝，檢測；修復設備的附件以及修復設備外觀；重新按標準加人工質(zhì)、潤滑油；進行整體測定、試車。設備的小修是工作量最小的一種計劃修理。4．備品配件的管理運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低設備的技術(shù)性能，需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。設備磨損的補償方式包括有形磨損的補償和無形磨損的補償。更新改造的特點是針對性強、經(jīng)濟型好和現(xiàn)實性大。設施設備現(xiàn)狀和運行情況有一項達不到完好標準或有2～3項比較小的隱患，但不影響使用的為基本完好設施設備。管理處設施設備總臺數(shù)100％三、幾種典型共用設備管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項（一）強電系統(tǒng)設備管理的內(nèi)容、方法、要求強電系統(tǒng)設備管理分為：高低壓變配電設備管理、動力照明設備管理和避雷設備管理三個部分。3．避雷設施設備管理（1）完善避雷設施設備管理制度，進行規(guī)范管理；（2）定期進行避雷設施設備的巡檢，發(fā)現(xiàn)問題，及時安排解決；（3）定期對避雷設施設備進行維修保養(yǎng)，包括：緊固、防腐油漆、接地電阻檢測，保證設施設備完好；（4）按規(guī)定申請避雷系統(tǒng)專業(yè)檢測，確保達到標準。（2）特種設備使用單位應當在特種設備投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，向負責特種設備安全監(jiān)督管理的部門辦理使用登記，取得使用登記證書。安全技術(shù)檔案應當包括以下內(nèi)容：①特種設備的設計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護保養(yǎng)說明、監(jiān)督檢驗證明等相關(guān)技術(shù)資料和文件；②特種設備的定期檢驗和定期自行檢查記錄；③特種設備的日常使用狀況記錄；④特種設備及其附屬儀器儀表的維護保養(yǎng)記錄；⑤特種設備的運行故障和事故記錄。（7）特種設備屬于共