【正文】 責(zé)形象設(shè)計(jì)；各企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，可根據(jù)自身的情況，適度調(diào)整及增減 這些職能部門(mén)和分工適合便利店的立地條件有哪些？　　在便利店行業(yè)，國(guó)際上流傳著這樣一句話(huà)：選址正確是成功的一半。由此可見(jiàn)便利店的選址是何等的重要。 所謂立地是指商店的店址確定?？偨Y(jié)國(guó)際上便利店經(jīng)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)(特別是日本的經(jīng)驗(yàn))，便利店的立地條件是保證經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。 　　便利店的立地條件的核心是商圈內(nèi)的客流量。影響客流量的因素主要有：商圈內(nèi)的家庭數(shù)、企事業(yè)單位數(shù)；經(jīng)過(guò)商店門(mén)口的人流、車(chē)流；馬路的形狀、人行道的形狀，商店周?chē)拈_(kāi)闊度等等。 國(guó)外成熟便利店的商圈，通常以商店所在點(diǎn)為中心，其半徑為300米左右； 在中小城市，則半徑擴(kuò)大至500米左右。 每一店鋪的目標(biāo)人口在2600—3000人之間，如以一個(gè)家庭3．6人計(jì)算，則家庭數(shù)在722—833戶(hù)之間。 適合便利店的立地條件的要點(diǎn)歸納如下： 　?。?）坐落于“生活道路” 　　所謂“生活道路”是指商店所處的道路不是一條單純的交通道路，周?chē)鷳?yīng)該有—定的住家和單位。這樣可以保證有一定數(shù)量的固定顧客。 　?。?）緊挨車(chē)站 　　這里的車(chē)站主要指地鐵車(chē)站。或者多部公文車(chē)匯集、客流量大的公共汽車(chē)車(chē)站。緊挨車(chē)站可以為商店帶來(lái)較多的流動(dòng)顧客。 　?。?）商圈內(nèi)有足量的生活人口 　　一般情況下商圈內(nèi)應(yīng)保證有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分鐘之內(nèi))、這樣才能有利于發(fā)揮便利店的便利功能。 　?。?）靠近集聚人的場(chǎng)所 　　能集聚人的場(chǎng)所主要指政府機(jī)構(gòu)、影劇場(chǎng)、警署、醫(yī)院、學(xué)校、游覽地等。它們可以為商店帶來(lái)大量的客流。 　　（5）附近有辦公樓街 　　有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內(nèi)的客流又是以購(gòu)買(mǎi)力水平比較高的白領(lǐng)為主，他們對(duì)便利店往往具有比較旺盛的即時(shí)需求。 　?。?）附近有單身宿舍或單身公寓 　　單身宿舍或單身公寓里的居住者對(duì)便利的追求特別明顯，這就為便利店的銷(xiāo)售帶來(lái)了極大的機(jī)會(huì)。 　?。?）房租應(yīng)在一天的銷(xiāo)售額以下 　　便利店的運(yùn)轉(zhuǎn)必須建立在低成本的基礎(chǔ)之上，房租太高將阻礙便利店的規(guī)模擴(kuò)張。適宜的月房租最好控制在一天的營(yíng)業(yè)額之內(nèi)。 　　（8）競(jìng)爭(zhēng)者較少 　　商圈內(nèi)應(yīng)盡量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者、因?yàn)橛辛烁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手將使商店的顧客分流，從而影響到經(jīng)濟(jì)效益。 　　以上便利店的立地條件的8個(gè)要點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是要最大限度地保證商店的客流里。精心選址，測(cè)算開(kāi)店可行性 　　加盟連鎖，自然要開(kāi)店，選個(gè)好的店面至關(guān)重要。首先應(yīng)該考慮商店經(jīng)營(yíng)最基本的條件：如店址周?chē)淖?hù)情況（居住者條件）、交通體系的設(shè)施狀況（交通條件）、周?chē)h(huán)境的設(shè)施情況（吸引力條件）?！　　∮嘘P(guān)上述3項(xiàng)條件的資料，是必須收集分析的。居住者眾多、交通體系發(fā)達(dá)且擁有多項(xiàng)功能的地區(qū)，自然是開(kāi)店的理想地點(diǎn)。但是，必須把握的大前提，就是這個(gè)地區(qū)是屬于發(fā)展過(guò)程中的成長(zhǎng)階段、停滯階段，還是衰退階段？這是實(shí)地調(diào)查時(shí)首先應(yīng)該考慮的要素?！　　∫罁?jù)一個(gè)區(qū)域內(nèi)的各種現(xiàn)象，是能夠衡量判斷開(kāi)店條件是否成熟的。比如人口的流量逐漸增加、有新的較大規(guī)模的商店開(kāi)出來(lái)，或其它店鋪改擴(kuò)相當(dāng)活躍、區(qū)域內(nèi)商圈逐漸擴(kuò)大、本區(qū)域內(nèi)顧客與利用交通工具的顧客的比例逐漸增高等等，均可以反映此地域有逐漸發(fā)展的跡象，因而開(kāi)店的潛力大。反之，則顯示此地域在衰退中，不適合開(kāi)店?！　　〈送?，在決定開(kāi)店前，還要針對(duì)自己店的特色定好目標(biāo)顧客群，并充分了解這類(lèi)群體在店所在區(qū)域的數(shù)量，是否足以支撐小店的生存及發(fā)展。比如，可以通過(guò)交易單價(jià)、購(gòu)買(mǎi)頻率、商圈布局，來(lái)計(jì)算必須擁有的顧客人數(shù)：　　　年?duì)I業(yè)額＝平均1個(gè)顧客每次交易單價(jià)1個(gè)顧客年購(gòu)買(mǎi)次數(shù)商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)顧客數(shù)，就可以推算出商圈內(nèi)有多少顧客要爭(zhēng)取，同時(shí)弄清楚該區(qū)域是不是存在足夠數(shù)量的目標(biāo)顧客群：商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)顧客數(shù)＝一年必要的營(yíng)業(yè)額247。（平均1次交易單價(jià)1個(gè)顧客年購(gòu)買(mǎi)次數(shù)）。　　　若以食品為例，假如平均1個(gè)家庭每次交易單價(jià)為50元，而每天必須要有100人次購(gòu)買(mǎi)，此商店才能維持經(jīng)營(yíng)，通常的購(gòu)買(mǎi)頻率為3天購(gòu)買(mǎi)1次，1年以360天計(jì)算，則這家食品店商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的顧客數(shù)應(yīng)為：（50元100人次360日）247。（50元120次／年）＝300人。再如，以1個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)衣服為例，假如平均1個(gè)家庭每次交易單價(jià)為200元，而每天必須要有15人次購(gòu)買(mǎi)，此商店才能維持經(jīng)營(yíng)，通常的購(gòu)買(mǎi)頻率為3個(gè)月購(gòu)買(mǎi)1次，1年仍以360日計(jì)算，則這家服裝店圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的顧客數(shù)應(yīng)為：（200元15人次360日）247。（200元4次／年）＝1350人?！　　【C上所述，一個(gè)地方適不適合開(kāi)店？是要經(jīng)過(guò)仔細(xì)考察、計(jì)算的。 連鎖門(mén)店的商圈考察　　記得第一家沃爾瑪商店是在阿肯色州的羅杰斯開(kāi)業(yè)的。店址選在這里并非是因?yàn)檫@里具備建立該店的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，而是因?yàn)樗x沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人薩姆．沃爾頓的住所很近，租金也合適。但是如果考慮建立第20或30家連鎖店，就應(yīng)當(dāng)用更為系統(tǒng)的方法來(lái)確定合適的店址。 　　決定店址有一項(xiàng)重要工作，那就是對(duì)門(mén)店周?chē)纳倘疾?。商圈是指門(mén)店能夠吸引顧客到門(mén)店購(gòu)物的有效距離。不同的零售經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)會(huì)有不同的商圈，相同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在不同的地區(qū)的商圈大小也是有所不同。一般面積在一百平米左右的便利店的商圈是騎車(chē)十分鐘車(chē)程內(nèi)的范圍，而面積在35萬(wàn)平米的大型倉(cāng)儲(chǔ)超市的商圈會(huì)達(dá)到方圓2030公里左右。 　　曾經(jīng)有一些預(yù)測(cè)人們選擇購(gòu)物地點(diǎn)的理論是以一些簡(jiǎn)單的問(wèn)題為依據(jù)的，如顧客道上電去的距離，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的門(mén)店規(guī)模等等，賴(lài)?yán)╓illiam J. Reilly）的零售吸引力定律認(rèn)為門(mén)店對(duì)于顧客的吸引力是隨著門(mén)店的可用銷(xiāo)售面積的平方根的增加而增加。D。L。赫夫提出的模式是顧客在某一地點(diǎn)購(gòu)物的可能性與銷(xiāo)售面積和到達(dá)商店所需的時(shí)間之比相一致。但是賴(lài)?yán)睦碚撝慌c商店位置的相關(guān)吸引力有關(guān)，人為購(gòu)物所走的距離是不同的，它是由人和所選的商品的性質(zhì)決定的。由于不同地區(qū)的地勢(shì)（如有山或河的隔阻），生活習(xí)慣，市場(chǎng)情況及收入水平的差異性，計(jì)算商圈的大小沒(méi)有什幺固定的方法，需要結(jié)合實(shí)際的環(huán)境進(jìn)行推測(cè)，這些方法只是在做一些粗略的估計(jì)時(shí)才有意義。 　　商圈一般被劃分為3層，主要商圈（primary zone），次要商圈(secondary zone)和外層商圈(tertiary zone).通常主要商圈是指占門(mén)店的總顧客量的6065％的顧客所在的區(qū)域。次要商圈通常會(huì)產(chǎn)生門(mén)店20％的銷(xiāo)售額，外層商圈屬于顧客只是極少光臨的區(qū)域范圍，僅占門(mén)店日常銷(xiāo)售的1015％所有區(qū)域范圍。 　　對(duì)于門(mén)店商圈的考察具體的項(xiàng)目很多,日常商圈分析的內(nèi)容有：：（1）人口的數(shù)量和密度（2）年齡分布（3）文化水平（4）職業(yè)分布（5）人口變化趨勢(shì)（6）人均可支配收入（7）消費(fèi)習(xí)慣；，交通，地形；（1）銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)（2）零售商店的種類(lèi)和經(jīng)營(yíng)方式（3）競(jìng)爭(zhēng)的飽和度情況的分析。 　　在進(jìn)行了這一系列的調(diào)查之后，就進(jìn)入了商圈特性的分析階段。首先是在對(duì)周?chē)?jìng)爭(zhēng)門(mén)店的調(diào)查以后，初步估計(jì)門(mén)店所在的商圈范圍內(nèi)的潛在購(gòu)買(mǎi)力是多少和自己門(mén)店的將來(lái)的實(shí)際市場(chǎng)占有份額是多少，然后用門(mén)店商圈內(nèi)的預(yù)計(jì)年銷(xiāo)售額除以門(mén)店的正常米效（連鎖門(mén)店中同類(lèi)型的平均每平米的銷(xiāo)售額），于是便得到了一個(gè)初步的門(mén)店所需的經(jīng)營(yíng)面積的數(shù)值，再和實(shí)際門(mén)店的有效面積相比較看是否合適。如果小于門(mén)店的面積，可能就會(huì)發(fā)生門(mén)店不能完全滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求的現(xiàn)象，大了，是否應(yīng)當(dāng)考慮將門(mén)店分割一部分作為他用。當(dāng)然，這也只是一個(gè)簡(jiǎn)單的估算辦法，門(mén)店在實(shí)際經(jīng)營(yíng)會(huì)有很多不可預(yù)知因素。 　　其實(shí)，各項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研的參數(shù)都是為門(mén)店的設(shè)立服務(wù)的，各項(xiàng)指數(shù)也因?yàn)槠渚窒扌裕枰Y(jié)合在一起，才能真正衡量一個(gè)門(mén)店的店址的合適與否。在結(jié)合分析了各項(xiàng)商圈的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之后，我們才能說(shuō)對(duì)于門(mén)店的將來(lái)我們有了成功的把握香港利亞零售行政總裁談便利店Know How2003年12月07日粵港信息日?qǐng)?bào) 　　記者 田愛(ài)麗　　記者：今年各路資本爭(zhēng)相涌入廣州的便利店市場(chǎng)，你認(rèn)為便利店的前景真那幺令人樂(lè)觀嗎？　　楊立彬：便利店與超市是很不同的，賣(mài)的不是貨品，而是專(zhuān)業(yè)便利。人們生活水平提 高、生活節(jié)奏加快，要在短時(shí)間內(nèi)買(mǎi)一些及時(shí)需要的飲品、小食、用品。711和OK是國(guó)際品牌，做便利店有長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃，而其它公司可能還只是以嘗試為主。一些新的品牌試了之后發(fā)現(xiàn)，便利店并不是一兩年就能賺到錢(qián)的，它是一個(gè)長(zhǎng)期的投資。從起步期到成熟期需要很長(zhǎng)時(shí)間。廣州人也不像香港、日本人那樣，每天都去便利店買(mǎi)東西，但他們的需求在增長(zhǎng)，他們的消費(fèi)雖然還不那幺成熟，但至少證明了市場(chǎng)空間會(huì)很大?！　〕泻捅憷?，隔行如隔山　　記者：現(xiàn)在很多進(jìn)入這一行的商家都把便利店理解為超市的縮小版，而你說(shuō)便利店與超市不同，不同在哪里？　　楊立彬：超市的主要顧客是打理家務(wù)的，可能是媽媽也或者是homemaker（家庭主婦），通常他們?nèi)コ卸际且淮涡再I(mǎi)齊，大批量消費(fèi)，買(mǎi)完后也不是一次性用掉，而是回家同老公、孩子一起分享；便利店則正好相反，它的顧客都是下班、放學(xué)回家的人，他們購(gòu)物不是大批量的，而且是買(mǎi)給自己，可能半小時(shí)之內(nèi)就要吃的即食產(chǎn)品，兩者的顧客范圍完全不同?！　∮浾撸耗晴墼诮?jīng)營(yíng)方面呢？　　楊立彬：就說(shuō)可樂(lè)吧，超市賣(mài)的是12公升的大支包裝，未雪凍的，而便利店則是一罐罐的散裝，是雪凍的，雖然大家都賣(mài)可樂(lè)，但賣(mài)的方法不同。超市里好賣(mài)的東西，便利店未必暢銷(xiāo)，就像2公升的可樂(lè)，在便利店是很少有人買(mǎi)的。　　便利店與超市在商品包裝、配置、組合上的不同，選址也很不同，便利店的鋪?zhàn)饨o大賣(mài)場(chǎng)可能就太貴了，但大賣(mài)場(chǎng)有一個(gè)好處，可以放在三樓、四樓，人們甚至?xí)虻娜ハM(fèi)，因?yàn)橐I(mǎi)很多東西嘛。但到便利店的人是不會(huì)打的的，他要求的就是方便?！　∵M(jìn)便利店的人，是要快捷消費(fèi)，短時(shí)間停留，大賣(mài)場(chǎng)買(mǎi)一件東西都要20分鐘左右，更多時(shí)還要排隊(duì)，便利店差不多是進(jìn)來(lái)1分鐘買(mǎi)完就走。一些趕著上班、上學(xué)的人是沒(méi)時(shí)間去大賣(mài)場(chǎng)買(mǎi)一點(diǎn)點(diǎn)東西的?！　”憷暝谏r方面與超市的做法也不同，比如OK的面包，大賣(mài)場(chǎng)可能賣(mài)3元6個(gè)，實(shí)際口味也許不是很好，但它便宜嘛。便利店的顧客消費(fèi)力強(qiáng)點(diǎn)，要求商品的品質(zhì)要好，所以我們的面包就靚很多?！　∮浾撸罕憷旰统性谏唐放渌皖l次、數(shù)量、采購(gòu)方面是不是也有很大差別？　　楊立彬：便利店當(dāng)然沒(méi)有大賣(mài)場(chǎng)配送的量多，我們需要的每個(gè)品種會(huì)少一些，但同樣要求及時(shí)，所以?xún)烧哂胁煌墓?yīng)鏈流程。比如大賣(mài)場(chǎng)采購(gòu)一個(gè)電池品種，都是一箱一箱的，它的量可能是我們3個(gè)月的貨。便利店要求貨品周轉(zhuǎn)更快，往往是供貨商先把貨品運(yùn)到中央配送中心，在那里拆箱、打散成一個(gè)個(gè)小包裝后，再配送到各店鋪。因此便利店與大賣(mài)場(chǎng)在消費(fèi)對(duì)象、商品的選擇、供應(yīng)鏈的流程、位置選擇等方面都很不同。便利店的配送更復(fù)雜，又要快速，因此要求也更高?！　V州市場(chǎng)和香港完全不同，廣州人比較“乖”　　記者：人們都認(rèn)為，廣州與香港地域、文化接近，OK在香港做得好，到廣州也不難立足?！　盍⒈颍簝蓚€(gè)地方近的好處是，我們?cè)谙愀圩鲂麄鳎瑥V州可以看到，對(duì)OK這個(gè)品牌有所認(rèn)知。但香港與廣州是兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)。香港市場(chǎng)已經(jīng)很成熟，人們習(xí)慣到便利店買(mǎi)報(bào)紙、煙、飲品、豆奶，香港的生活節(jié)奏相當(dāng)高速，晚上逛街的時(shí)間也多。而廣州的便利店市場(chǎng)還在起步期，多數(shù)人都還不知道超市與便利店的分別，生活節(jié)奏也還沒(méi)有香港這幺急速，香港人走路都比廣州人快，便利店就是走得快的人去的地方?！　∮浾撸合愀郯滋炫c晚上的銷(xiāo)售比例各占多少？跟廣州比怎幺樣？　　楊立彬：我們是從晚上6點(diǎn)到第二天早上7點(diǎn)來(lái)區(qū)分白天和晚上。香港便利店晚上與白天的銷(xiāo)售比較平均，它的最高峰是在早餐時(shí)段。廣州的銷(xiāo)售高峰可能是：早餐上班、上學(xué)高峰，中午午餐時(shí)段高峰，下班、放學(xué)晚餐時(shí)段高峰。香港便利店晚上從12點(diǎn)到凌晨8點(diǎn)的銷(xiāo)售額大約占到20%，但在內(nèi)地只有5%。晚上9點(diǎn)以后廣州的生意沒(méi)有香港的多，人流開(kāi)始稀少，內(nèi)地人可能乖一點(diǎn)（笑），比較早睡覺(jué)吧，晚上出來(lái)的沒(méi)那幺多，這也是兩地生活習(xí)慣的不同?！　”憷晔且粋€(gè)長(zhǎng)線的投資　　記者：OK可能代表的是一種便利店模式，但現(xiàn)在一些由夫妻店、士多店轉(zhuǎn)型的便利店在上海壟斷了市場(chǎng)，這種操作模式在廣州的發(fā)展勢(shì)頭也很強(qiáng)勁，他們的目標(biāo)顧客群除了白領(lǐng)、學(xué)生、時(shí)尚一族外，還將其它層次的消費(fèi)者納入進(jìn)來(lái)。你如何看待這種截然不同的經(jīng)營(yíng)模式？　　楊立彬：從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，內(nèi)地便利店的這種生存方式能否存活現(xiàn)在還不清楚，它們可以在最短時(shí)間內(nèi)開(kāi)最多的店，但不能說(shuō)它就是成功的模式。他們是靠多開(kāi)店，在數(shù)量上下工夫。OK走的是另外一條路?！　∮浾撸翰恢贡憷辏麄€(gè)中國(guó)零售業(yè)都面臨這個(gè)問(wèn)題——是先要規(guī)模還是先要效益？71OK是以精品店、以單店盈利為前提，從點(diǎn)到面占領(lǐng)一個(gè)市場(chǎng)，而內(nèi)地的便利店是從面到點(diǎn)，先鋪開(kāi)市場(chǎng)，再著手店鋪調(diào)整，這兩種不同的發(fā)展思路。你認(rèn)為哪一種更適應(yīng)廣州這個(gè)還不是很成熟的市場(chǎng)呢？　　楊立彬：我們的營(yíng)業(yè)模式是重質(zhì)量、不重?cái)?shù)量，一定要做與眾不同的東西，讓顧客有一個(gè)很好的理由，非光顧我們不可。　　我們不注重短線賺錢(qián)，我們注重的是做好一個(gè)品牌，做好顧客關(guān)系。如果是短線行為，就會(huì)注重快速鋪網(wǎng)，但在品質(zhì)上會(huì)有所偏失。內(nèi)地開(kāi)放的節(jié)奏很快，某種業(yè)態(tài)出來(lái)，大家會(huì)一窩蜂地上，搶高價(jià)鋪，抬高成本。如果消費(fèi)者沒(méi)有特別中意的品牌，品牌中也沒(méi)有什幺特別的東西，這幺多店鋪是很難賺到錢(qián)的。所以，我們相信品牌是未來(lái)零售的發(fā)展重點(diǎn)，顧客因?yàn)槠放贫走x你，你就具有不可替代性。相反，如果你不是顧客的首選，即便你開(kāi)了100家店，消費(fèi)者還是不會(huì)認(rèn)同你，只要一家對(duì)手店鋪開(kāi)在你隔壁，你還是會(huì)虧?！　』仡^客才是真正的顧客　　記者：便利店如果不能做到顧客首選，就只能退而求其次選擇便利，為了便利，就只能選最好的位置，而最好的位置是有限的，而且對(duì)手也會(huì)來(lái)?yè)專(zhuān)赃€是要有自己的品牌?！　盍⒈颍壕褪沁@樣，你看到了，我們很重視服務(wù)。像我們的面包、飲品啊，都不是像之前的那樣來(lái)做，而是現(xiàn)磨的。通常來(lái)說(shuō)，這種咖啡只有酒店才有供應(yīng)。我們的咖啡和咖啡豆都是獨(dú)家的，配方也是獨(dú)家擁有的，絕對(duì)不是那種大量復(fù)制的咖啡、豆?jié){?！　o(wú)論是豆?jié){、咖啡、或者面包，都是使得顧客再回頭的原因。這是靠賣(mài)可樂(lè)做不到的，可樂(lè)每個(gè)店鋪、每條街都有得賣(mài)。我們的便利店有一個(gè)原則：Ac