從國際經(jīng)驗看城市土地增值收益管理-資料下載頁
2025-04-14 13:10本頁面
【正文】 、空間環(huán)境改善等引起周邊物業(yè)的增值，就無法歸政府所有。同樣地，由于政府行為引起的土地和物業(yè)的貶值，土地使用者也無法獲得任何形式的補償。這在一定程度上加劇了土地市場的不公平現(xiàn)象。一方面，政府不得不承擔公共設(shè)施建設(shè)投資的巨大成本，而使另外一些集團或個人搭便車；而另一方面，某些集團或個人卻不得不承擔本應由全社會擔負的成本。這增加了土地市場的不確定性，對吸引投資不利?！ ⊥恋貎渲贫葘υ鰪娬暧^調(diào)控與公共設(shè)施投資能力，平抑地價，抑制土地投機等具有重要作用。自1996年上海成立全國首家土地儲備機構(gòu)以來，已相繼有250多個城市成立了相應的機構(gòu)。但目前土地儲備制度的建立尚處于初級階段，1990年代初期的房地產(chǎn)熱引起的土地批租無序的混亂現(xiàn)象也削弱了政府宏觀調(diào)控能力，對土地儲備制度建設(shè)帶來負面影響。此外，目前我國還缺乏對土地儲備的資金來源和運作，立法框架的研究與實踐有待進一步探討與完善?！ ∫箝_發(fā)商提供配套公共設(shè)施是我國目前常用的回收公共投資成本的形式之一。通過在土地使用條件中規(guī)定開發(fā)商必須提供的配套公共設(shè)施，為政府節(jié)約了大量的公共設(shè)施投資。此外，開發(fā)商不僅被要求提供一定的土地、資金用于公共設(shè)施的建設(shè)，還必須負責其維護。這種方式帶來的問題主要包括：(1)公平問題。開發(fā)商提供的公共設(shè)施的數(shù)量主要是由其開發(fā)地塊的大小決定的，但在某些區(qū)域，尤其是舊城開發(fā)地塊，由于公共配套設(shè)施原本就比較短缺，因此即使是較小地塊的開發(fā)商也不得不預留公共設(shè)施用地，造成開發(fā)成本的大幅上漲。政府在決定公共配套設(shè)施要求方面的自由裁量權(quán)較大，容易造成不同開發(fā)項目之間的不公平；(2)公共設(shè)施的維護運營問題：公共設(shè)施的維護運營涉及的時間比較長，而開發(fā)商完成開發(fā)項目的時間一般在幾年左右，因此由開發(fā)商來負責公共設(shè)施的維護運營往往產(chǎn)生很多問題。事實上，多數(shù)開發(fā)商傾向于交納公共設(shè)施配套費，由政府統(tǒng)一建設(shè)管理的方式。這樣可以有效地避免不公平等問題，但這又不可避免地涉及評估的問題。 (1)逐步建立完善的地籍管理和土地權(quán)益登記系統(tǒng) 完善的地籍管理和土地權(quán)益登記系統(tǒng)，是土地管理和土地市場評估的基本依據(jù)。誠然。這一體系的建立需要較長時間，建立后還必須定期更新，成本較高，但這是土地市場發(fā)展的必然趨勢。這一系統(tǒng)建立后，可極大地減少土地市場的外部負效應，對全面了解土地市場的發(fā)展和開展土地評估具有重要意義。北美及歐洲的發(fā)達國家經(jīng)過多年來的建設(shè)，擁有相當完善的地籍管理和土地權(quán)益登記系統(tǒng)。普通市民只需付極少的費用，就可查閱自己感興趣的地塊的詳細資料，包括地塊的權(quán)屬狀況、交易情況等。如英國在2002年通過了土地登記法，規(guī)定所有地塊的交易必須以電子土地權(quán)屬及權(quán)益登記系統(tǒng)（Rlectronic Conveyancing and Land Registration System)為依據(jù)，這大大便利了土地市場的管理，減少了交易咸本。目前英國90%的土地已納入這一系統(tǒng)?！ Πl(fā)展中國家的土地市場而言，完善和準確的信息同樣非常重要。但由于發(fā)展中國家缺乏相關(guān)的技能和經(jīng)驗，土地信息的不完善往往阻礙了土地市場的健康發(fā)育。美國加州大學伯克利分校的David 。泰國和印尼等國家土地市場的分析研究，建立了“土地市場評估體系”(LMAs：Land Market Assessment)，對發(fā)展中國家建立土地信息系統(tǒng)具有指導意義。LMAs能提供關(guān)于地價變化，熟地供應。土地現(xiàn)狀和規(guī)劃信息等信息資料，可用于指導；①政府規(guī)劃與決策；②評估政府政策對土地市場帶來的影響；③私人投資決策；④建立以土地價值為依據(jù)的稅收體系。同時，Dowall教授對LMAs建立的步驟和方法、所需資源、建立時間、成本等進行了詳細的分析論證，并運用于曼谷和雅加達等城市的土地市場分析，具有很強的指導意義?！ ?2)加強政府對土地一級市場的宏觀調(diào)控能力 對土地增值收益的管理很大程度上取決于政府對土地一級市場的宏觀調(diào)控能力。政府如果能有效地控制土地一級市場．減少多頭批地，就可抑制土地投機與炒賣。同時通過稅收和法令等對土地二級市場進行有效管理．可使由政府行為產(chǎn)生的土地增值收益歸公眾所有。但政府必須充分預計到干預對土地市場產(chǎn)生的影響，避免出現(xiàn)政府干預過度影響市場運作即“政府失靈”的現(xiàn)象。如英國1948年引進的100%開發(fā)稅就是一個失敗的教訓。此外，嚴格控制土地批租量可能引起地價上揚，影響普通居民的住房購買力?？傊娌⒉豢偸呛凸娎嫦嘁恢拢谶@種情況下必須協(xié)調(diào)好兩者的關(guān)系，土地市場才能走上良性發(fā)展的軌道?！ ?3)采用多種方式相結(jié)合的土地收益管理政策 前文提到的各種土地增值收益的管理政策，均有其優(yōu)劣勢和不同的適用條件，我們單純地照搬和移植并不能保證政策的成功實施。兼之我國城市眾多．各地的經(jīng)濟發(fā)展情況、人口密度等都不盡相同，因此宜結(jié)合自身情況，選擇不同的政策組合；即使在一個城市內(nèi)部不同項目之間，也可采用不同的策略．如土地儲備是全市性的政策，而土地再調(diào)整可針對內(nèi)城較高密度地區(qū)的再開發(fā)項目。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學習好幫
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