【正文】 ，則完全由維護(hù)方負(fù)責(zé)處理，費(fèi)用自理。并同時向甲方出具合格的經(jīng)環(huán)保部門認(rèn)可的年度檢測報告。C、每月發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)：電瓶保養(yǎng)： 發(fā)電機(jī)清潔檢查：控制柜清潔保養(yǎng)：合計：（三）給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容。（1） 建立正常用水、供水、排水的管理制度；制定操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行，制定維修保養(yǎng)計劃。確保甲方的正常辦公使用。（2） 對供水管道、水表、泵、水池、閥門、熱水器及其配件進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全，定期對排水管道進(jìn)行維護(hù)、清潔，防止阻塞。（3） 經(jīng)常對水池、水箱管路進(jìn)行清洗、保潔、消毒，防止二次供水污染。（4） 節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏，大面積積水的事故發(fā)生。（5） 制定事故處理措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時，能及時處理，防止事故范圍擴(kuò)大。（6） 做好排水管道及排水溝的雜物清理工作，確保日常（特別在雨季）的排水通暢。給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度。要根據(jù)具體設(shè)備、圖紙、說明書等制定水泵房管理規(guī)定，操作規(guī)程、維修保養(yǎng)計劃等。按月制定供排水系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)計劃工作計劃。（1） 水泵、電機(jī)控制： （2） 管路、閥門：（3） 外圍管路、溝渠、化糞池：合計：（四）制冷系統(tǒng)制冷系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容。（1） 熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。（2） 定期巡查，記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。（3） 機(jī)組運(yùn)行時應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，并如有殿堂應(yīng)及時調(diào)整，必要時可關(guān)機(jī)，以防止事故發(fā)生。（4） 定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵、油泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，是否有雜音、振動、滲水情況，并定時加潤滑油及檢修。（5） 定期檢查風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大的要及時更換。（6） 定期檢查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。（7） 定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風(fēng)機(jī)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。制冷及供暖系統(tǒng)操作，保養(yǎng)和維修的基本制度。要根據(jù)具體設(shè)備及圖紙、說明書、資料等制度確實可行的操作規(guī)程和保養(yǎng)計劃。預(yù)先制定制冷系統(tǒng)下月維修保養(yǎng)工作計劃，并報甲方審批：A、制冷系統(tǒng)（空調(diào)）（1） 冷水機(jī)組： （2） 水泵、電機(jī)：（清潔、檢修）（3） 管路、閥門：（除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)、加油等）（4） 冷卻水塔：（每周清洗）（5） 空氣處理機(jī)：（每季度清洗一次濾網(wǎng)）（6） 盤管風(fēng)機(jī)：（每季度清洗一次濾網(wǎng)）、（每兩年解體清潔、風(fēng)機(jī)檢查、換軸承，此項工作應(yīng)安排在停用空調(diào)時進(jìn)行。（7） 新風(fēng)及送排風(fēng)管道潔凈：根據(jù)衛(wèi)生部2006年58好文件《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范》的要求，每年由專業(yè)的清潔公司使用專門的設(shè)施進(jìn)行清洗。確保新風(fēng)和排風(fēng)符合國家相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 18883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，GB96639673《公共場所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》）。合計： 外包工程：（1） 空調(diào)主機(jī)維修、保養(yǎng)選擇空調(diào)廠家承擔(dān)。（2） 發(fā)外承包時協(xié)助采購人通過招標(biāo)選擇合適的廠家。（五）電梯、電訊：（1） 電梯的專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動部門審查認(rèn)可的單位承擔(dān)（由原廠家承擔(dān)較妥）。每年必須按時通過東莞市質(zhì)檢局或勞動局的年檢，并取得合格證書。（2） 根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（3） 電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗。（4） 重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。（5） 做好電梯的日常的清潔、保養(yǎng)維修（6） 健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。（7） 電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（8） 電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時要首先救護(hù)乘客出梯。（9） 保持電機(jī)機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（10） 定時對軌道、門導(dǎo)軌進(jìn)行清潔、加油潤滑。（11） 做好大樓內(nèi)部通訊系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。操作、保養(yǎng)和維修的基本制度：要根據(jù)具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料制度相應(yīng)的確實可行的操作規(guī)程和維修保養(yǎng)計劃。電梯、電訊每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計：（1） 電梯： （2） 電訊：合計：工時（六）消防監(jiān)控系統(tǒng)、大樓監(jiān)控系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)a) 操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1） 負(fù)責(zé)在消防中心內(nèi)對大樓消防系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)、大樓監(jiān)控系統(tǒng)、110報警系統(tǒng)進(jìn)行24小時值班操作。（2） 建立消防管理制度、操作規(guī)程。（3） 制定應(yīng)變措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時應(yīng)能采取相應(yīng)措施并在最短時間啟動應(yīng)急發(fā)電機(jī)提供應(yīng)急電源。（4） 定期檢查消防設(shè)備、消防監(jiān)控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)故障及時處理。（5） 做好消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)的日常清潔維護(hù)、保養(yǎng)（控制計算機(jī)除外）。（6） 定期試驗煙感探頭（每月抽查）。（7） 定期試驗消防水泵、皮龍。（8） 定期檢查滅火器，并清潔、保養(yǎng)。（9） 定期試驗消防聯(lián)動設(shè)備。（10） 報警按鈕、警鈴試驗。操作規(guī)程、保養(yǎng)和維修計劃。需根據(jù)具體設(shè)備、圖紙、說明書等制定確實可行的操作規(guī)程和維修保養(yǎng)計劃。消防系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計：（1） 消防泵、電機(jī)： （2） 管路、閥門、壓力柜：（3） 滅火器、煙感等：（4） 監(jiān)視系統(tǒng)：（5） 樓層：合計：消防控制中心、監(jiān)視系統(tǒng)（控制計算機(jī)）須由經(jīng)消防部門審核認(rèn)可的有相關(guān)資質(zhì)的單位負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。同時應(yīng)按消防部門有規(guī)定，消防部分應(yīng)該每年由市消防局認(rèn)可的有關(guān)部門進(jìn)行一次年度檢測，其工作由維護(hù)方組織實施，費(fèi)用由維護(hù)方自理，并要求向業(yè)主每年出具相應(yīng)單位認(rèn)可的合格的年檢報告。以確保消防安全，若未實施，維護(hù)方將承擔(dān)由此造成的一切責(zé)任。三、設(shè)備維修服務(wù)（一）維修服務(wù)質(zhì)量維修服務(wù)是工程部的一項大量而又重要的工作，工程部員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求：及時掌握并排除設(shè)備故障。工程部必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機(jī)制。在故障發(fā)生后的最短時間內(nèi)掌握它，并排除它。將采購人報修率降低到最低水平。建立巡查制度，值班人員要定時對所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)情況并盡快解決。與采購人建立良好的聯(lián)系。業(yè)主需要維修可報大樓管理處，如果緊急的可用電話通知值班人員。工程部接到報修單或電話后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，屬一般故障應(yīng)立即排除，復(fù)雜故障應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報，由領(lǐng)導(dǎo)組織力量排除。所有由甲方承擔(dān)的費(fèi)用，必須由業(yè)主方進(jìn)行審查和調(diào)查，經(jīng)同意后才可以采購。同時更換設(shè)備及配件的價格方面必須真實合理，如果出現(xiàn)明顯高于市場采購價或欺騙業(yè)主的行為，甲方有權(quán)對乙方的維護(hù)費(fèi)用進(jìn)行超額的雙倍處罰，其造成的不良后果完全由乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。四、節(jié)能和節(jié)約維修費(fèi)用不斷總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗，采用最佳的運(yùn)行方式，降低能耗，延長設(shè)備使用壽命。對不方便管理、操作、維修、保養(yǎng)的設(shè)備或設(shè)計上有不合理和設(shè)備，提出整改意見，經(jīng)采購人同意后實施，以達(dá)到降低能耗，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)省維修費(fèi)用。根據(jù)設(shè)備狀況，研究出適當(dāng)?shù)拇胧捎眯录夹g(shù)，新材料，以達(dá)到節(jié)能的目的，減少材料損耗，節(jié)省開支。努力做好設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗，不斷提高工作水平，使所管理的設(shè)備正常運(yùn)行，延長使用壽命，減少維修費(fèi)用支出。五、維修保養(yǎng)服務(wù)管理 計劃管理：對所接管的設(shè)備建立全面完善的管理檔案，并根據(jù)設(shè)備的 實際情況、維修更新周期制定維保、修繕，尤其是大、中修工程項目的計劃，并按時完成，確保設(shè)備的完好與正常使用， 技術(shù)管理：是對設(shè)備的查勘、鑒定、維修、使用等各個環(huán)節(jié)的技術(shù)活動和技術(shù)工作的各種要素進(jìn)行科學(xué)管理的總稱，具體如下：（1） 組織查勘、鑒定，掌握設(shè)備的設(shè)計用途、完損情況，擬定維修保養(yǎng)方案。（2） 加強(qiáng)日常維護(hù)，有計劃地組織設(shè)備按年、季、月、周、日檢修。（3） 分配各階段檢修投資，審核檢修方案和工程預(yù)決算。（4） 實施作業(yè)，進(jìn)行材料消耗和質(zhì)量檢查鑒定。（5） 建立健全的設(shè)備技術(shù)檔案并進(jìn)行科學(xué)管理。質(zhì)量管理，主要有以下三個環(huán)節(jié)：（1）、質(zhì)量監(jiān)督；（2）、檢查和驗收；（3）、質(zhì)量保修； 五、人員設(shè)置(供參考)人員駐地配置數(shù)量：維修保養(yǎng)項目負(fù)責(zé)人1人；下按專業(yè)分為4組：空調(diào)系統(tǒng)、給排水工程師1人、維修工人1人；消防及火災(zāi)報警工程師1人、維修工人1人；電氣、智控系統(tǒng)工程師1人、維修工1人；強(qiáng)電工程師1人、維修工人1人。人員配置的要求：由各類專業(yè)人員組成，分工協(xié)作完成設(shè)備維修保養(yǎng)的各項工作。必須具備專業(yè)的理論知識和實操能力，對設(shè)備的各項功能、指標(biāo)熟悉掌握，能夠在規(guī)定的時間內(nèi)處理好各種故障和問題。電氣、消防等專人人員須持證上崗。六、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維修保養(yǎng) 主管人員能力要求（1） 職位要求：依照現(xiàn)有的維修保養(yǎng)程序以及當(dāng)?shù)睾蛷V東省的政府法規(guī)，完成一些必要的工作，以保證暖通系統(tǒng)及相關(guān)組件處于良好的工作狀態(tài)。要求在樓宇暖通領(lǐng)域具有至少3年的工作經(jīng)驗，懂得供暖、空調(diào)、制冷以及通風(fēng)基本原理的全面知識，能夠?qū)χ笇?dǎo)材料進(jìn)行解釋、能夠識圖、懂得各種規(guī)范、接線圖，并且能夠編制本專業(yè)的工作制度，有對各類空調(diào)設(shè)備故障的判斷能力。（2） 工作標(biāo)準(zhǔn)：①制定維修保養(yǎng)程序并遵照執(zhí)行。②監(jiān)控水處理試驗，并按照水處理公司的建議加以調(diào)整。③對關(guān)鍵的暖通系統(tǒng)、分支系統(tǒng)和元件做好備件庫存的建議工作。④確定能夠提供24小時服務(wù)的維修（供應(yīng)）商。⑤制定臨時暖通供應(yīng)的備用源和方案。⑥對暖通方面的投訴和故障，做到及時調(diào)查，并通知有關(guān)的直接主管，查清事故原因，確定多長時間可恢復(fù)正常。⑦保持有形設(shè)備區(qū)域的整潔有序?？照{(diào)系統(tǒng)和維修保養(yǎng)計劃每月清洗所有新風(fēng)機(jī)的過濾網(wǎng)壹次，每月清洗所有風(fēng)柜的過濾網(wǎng)壹次，如發(fā)現(xiàn)有損壞及時更換；每年所有風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管的表冷器翅片平均清洗2次；并要求對新風(fēng)和排風(fēng)系統(tǒng)請專業(yè)的清洗公司采用專業(yè)設(shè)備進(jìn)行清洗，每年至少清洗二次。每月清洗所有水系統(tǒng)之過濾器，并提供風(fēng)柜出風(fēng)量及溫度檢測記錄；每周定期檢查所有冷凍水泵、冷卻水泵之運(yùn)行情況并按要求加油；每天定期配合甲方檢查所有主機(jī)運(yùn)行情況，如發(fā)現(xiàn)不正常時及時處理；每天定期檢查所有水系統(tǒng)及風(fēng)系統(tǒng)管道及配件和保溫情況；定期對換所有通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備、電機(jī)進(jìn)行加油保養(yǎng)；定期檢查所有電氣系統(tǒng)的配件老化情況及對其保養(yǎng)；每年度高峰季節(jié)對系統(tǒng)作運(yùn)行綜合測試，并提交相應(yīng)的狀況及整改建議；定期根據(jù)設(shè)備狀況制訂保養(yǎng)物料計劃；每年供冷季節(jié)前進(jìn)行每年一次的大檢修，事前向甲方提供大修書面計劃書，完成后提交年度檢修保養(yǎng)報告；水質(zhì)處理檢測報各；制冷主機(jī)及設(shè)備應(yīng)急維修，全年（含節(jié)假日）派員候命，一般情況下，二小時到達(dá)現(xiàn)場，緊急情況下三十分鐘到達(dá)現(xiàn)場。七、消防系統(tǒng)的運(yùn)行與維修保養(yǎng)工作要求：每月分步驟、按計劃巡檢，每年定期檢查，并負(fù)責(zé)辦理消防局年檢相關(guān)檢驗合格手續(xù)，費(fèi)用自理。如檢驗不合格，由乙方承擔(dān)所有責(zé)任，并負(fù)責(zé)整改直到合格位置。所有自檢記錄、年檢項目，需甲方代表簽字認(rèn)可有方才有效。主管人員工作能力要求職位要求：依照現(xiàn)有的維修保養(yǎng)程序以及當(dāng)?shù)睾蛷V東省的政府法規(guī)，完成一些必要的工作，以保證消防系統(tǒng)及相關(guān)組件處于良好的工作狀態(tài)。在樓宇消防領(lǐng)域具有至少3年的工作經(jīng)驗，懂得消火栓系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、電梯迫降系統(tǒng)等的基本原理的全面知識，能夠?qū)χ笇?dǎo)材料進(jìn)行解釋、能夠識圖、懂得各種規(guī)范、接線圖，并且能夠編制一些簡單的規(guī)范，能夠指導(dǎo)別人工作，具有全面的安全預(yù)防知識。消防中心管理的規(guī)定1)目的確保消防控制中心設(shè)備處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)。2）職責(zé)①消防值班人員負(fù)責(zé)消防中心設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。②消防維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。③消防主管負(fù)責(zé)消防設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查。3）工作程序①對消防中心實行監(jiān)控，如有異常情況要立即查清原因并做好記錄，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度。②非值班人員嚴(yán)禁操作，外來人員進(jìn)入要經(jīng)有保安人員同意各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的功能應(yīng)始終處于正常運(yùn)行狀態(tài)，各類操作按鈕、手炳應(yīng)在自動位置。③每天檢查一次各類信號是否正常，并認(rèn)真記錄，如有異常要立即查明原因。④消防中心出現(xiàn)報警信號，應(yīng)立即核實，屬誤報應(yīng)消除信號屏做好記錄，如屬火災(zāi)報警，應(yīng)迅速報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組織滅火。⑤消防中心的一切設(shè)備、設(shè)施、元器件、線路不得隨意更改，如有損壞，要查明原因，立即報告領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)批準(zhǔn)后及時更換。⑥消防器材應(yīng)齊備良好，室內(nèi)禁止吸煙。⑦常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急燈，照明設(shè)施功能應(yīng)保持完好消防設(shè)備維修保養(yǎng)要求1)目的：確保消防設(shè)備性能良好，安全正常運(yùn)行。2）職責(zé)：消防主管與維修工人負(fù)責(zé)消防設(shè)備指導(dǎo)、檢查監(jiān)督與維修保養(yǎng)工作。3）工作程序①消防維修工人按維修保養(yǎng)的要求對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。②消防設(shè)備維修后必須恢復(fù)原來狀態(tài)，不得隨意更改原器材、線路。③消防設(shè)備故障維修一般不超過8小時（備用消防水泵應(yīng)隨時工作）。若在8小時內(nèi)無法處理的故障，應(yīng)將故障原因處理意見上報主管主任，限期解決。④凡是夜間發(fā)生的，不影響用戶生活、工作的，不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的消防設(shè)備故障，可以第二天維修。⑤每日對消防火災(zāi)報警控制器進(jìn)行自檢功能檢查，消防泵巡查。⑥每月上旬對各消防設(shè)施進(jìn)行一次全面檢查并做好記錄。⑦對火災(zāi)報警控制柜、聯(lián)動控制柜等進(jìn)行清潔除塵，線路松動應(yīng)進(jìn)行緊固，尋自檢、消音、復(fù)位功能檢查，主電源與備用電源切換，報警檢查。八、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行與維修保養(yǎng)工作要求：電氣設(shè)備維保方要做每天巡檢，每月做自檢；每年定期檢查，負(fù)責(zé)辦理供電局年檢相關(guān)手續(xù)，向使用方出示有效的電氣年檢報告，費(fèi)用乙方自理。巡檢、自檢記錄和年度報告需經(jīng)甲方認(rèn)可后有效。主管人員工作能力要求（1）職位要求：依照現(xiàn)有的維修保養(yǎng)程序以及當(dāng)?shù)睾蛷V東省的政府法規(guī)，完成一些必要的工作，以保證供配電系統(tǒng)及相關(guān)組件處于良好的工作狀態(tài)。要求在大型建筑供配電領(lǐng)域具有至少3年的工