【正文】 換熱站、電梯等設備運轉是否正常。發(fā)現問題及時通知工程維修，發(fā)現業(yè)主車輛未鎖、車窗未關等情況應第一時間通知業(yè)主。四、夜間注意詢問從各樓道進出的可疑人員，加強人員進出管理，確保管區(qū)安全。五、及時制止占用公共部位隨意安裝設施、堵塞消防通道、破壞綠植、亂丟垃圾、亂貼亂畫行為和各種破壞活動，遇突發(fā)事件應緊急呼叫班長和其他隊員，做到快速反應。六、盡職盡責，文明執(zhí)勤，秉公辦事，敢于向各類違法行為作堅決的斗爭，保衛(wèi)公司和小區(qū)業(yè)主的人身和財產安全。七、熱情招呼業(yè)主，文明服務，禮貌待人，不斷提高與業(yè)主的溝通協(xié)調能力。八、努力完成上級臨時安排的其他工作。工程維修部工作標準一、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃，小區(qū)路面、圍墻、井道、健身休閑設施、兒童娛樂設施、照明設施，門禁、周界報警、監(jiān)控系統(tǒng)等。做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。達到無人為造成停水、停電、停暖現象；路燈、樓道燈、健身器材等設施設備及屋面、樓道等公用部位完好率不低于95%。二、主管負責每周一次對小區(qū)內所管轄的設備、設施進行檢查，遇特殊天氣需加強巡檢次數，對即將發(fā)生的問題進行預見并采取必要的措施進行處理。三、每半月對消防系統(tǒng)啟用一次，每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次，對探測裝置每年分批檢查檢驗一次，消防栓箱封閉管理，每周循環(huán)檢查一次，每半年開箱檢查一次， 每月對發(fā)電機啟動二次，作好記錄。四、每年第四季度對房屋共用部位、共用設施設備的使用狀況徹底檢查一次，編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，提出報告與建議，經公司同意后組織實施。 五、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。公共區(qū)域內的雨水、污水管道、溝槽每季度檢查、疏通一次，雨水、污水井每半年檢查、清掏一次，化糞池每年清掏一次，每季度檢查一次，發(fā)現異常及時清掏，防止外溢。 六、按照有關規(guī)定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。七、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設備房保持整齊清潔，通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。設施設備銘牌、標識規(guī)范、統(tǒng)一、完整，設備操作規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)范、管理制度公示在顯著位置。八、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，急修15分鐘內、其他報修40分鐘內到達現場，由專業(yè)機構負責的，發(fā)現問題應及時通知有關機構。建立報修、投訴臺賬，報修服務24小時內回訪，投訴3個工作日內回復。 九、載人電梯24小時正常運行，監(jiān)督維保單位對電梯按照維保合同和規(guī)范要求養(yǎng)護、維修和定期檢驗檢測。十、認真遵守安全操作規(guī)程，無安全人身責任事故。年度內業(yè)主投訴率不得超過5%。十一、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案（停水、停電、電梯故障、消防等）。公司各項管理制度員工考勤管理辦法 目的 考勤制度是公司進行正常工作秩序的基礎，是對公司全體職工進行出勤檢查與管理的基本依據，同時也是提高全體職工素質、圓滿完成各項工作任務的重要保證，對于建立和打造一支具有凝聚力和競爭力的和諧團隊具有重要作用。為此，參照國家有關法規(guī)，結合公司實際制定本辦法；管理原則①員工必須嚴格遵守請、銷假制度，因事需要請假，必須辦理請假手續(xù)，填寫請假單后方可離開工作崗位，返回公司后按程序及時銷假。未經批準擅離崗位者按曠工論處。②各部門負責人負責本部門人員的出勤管理，由辦公室統(tǒng)計記錄，并負責監(jiān)督。工作時間①公司實行每周五天工作制，每天工作八小時。上班時間一到，立刻投入工作狀態(tài)。上午：8：00——12：00 下午：13：30——17：30（冬季）14：00——18：00（夏季）②周六或周日（倒休一天）實行統(tǒng)一加班一天，公司按相關規(guī)定發(fā)放單休加班費。每逢收費高峰期或其他需要周六周日上班時，倒休臨時調整到周一至周五的時間。請假批準權限①、執(zhí)行經理、項目管理處主任、主管、隊長、財務、辦公室人員請假需經理批準；②、部門其他員工請假兩天以下，由部門負責人批準。③、部門其他員工請假兩天以上，需由部門負責人審核，并報項目管理處主任批準。遲到、早退管理①、當月遲到早退10分鐘以內的，第一次批評警告，第二次罰款5元，二次以上每次按上次罰金2。②、無故遲到、早退1小時以上，罰款40元并扣半天工資。請假、加班管理員工請假分為以下幾種。具體規(guī)定如下：①、事假：員工因事必須親自處理，需提前通知部門負責人及考勤人員。因事臨時請假外出者，不得超過1小時。超出1小時，不滿4小時者按事假半天計算。超過四小時按一天計算，外出不請假者按曠工計算。全年事假累計不得超過15天，事假期間不發(fā)工資。全年事假合計超過15天者，公司不予安排第二年的級、檔工資晉升或給予降級、降檔處理。事假工資扣除方法：（應發(fā)工資總額247。30天）事假天數②、病假：員工普通傷病、疾病或生理原因，必須治療或休養(yǎng)者，按下列規(guī)定請假：未住院者，全年累計不超過15天；住院者出院后和休養(yǎng)期全年累計不得超過30天。病假逾期者按事假處理，再超期者視為自動離職。病假工資扣除方法：（基本工資247。30天）病假天數③、婚假：員工在公司工作滿一年的在冊員工，正常年齡婚假3天，晚婚者婚假15天（含公休日），婚假者需逐級審批，特殊原因可分段休息，有效期一年；再婚者不享受晚婚假；婚假期間只發(fā)基本工資和三險金，不計單個加班和績效工資。④、喪假：員工的直系親屬死亡，由公司行政領導批準酌情給予23天的喪假，計發(fā)全額工資；非直系親屬死亡，喪假按事假處理。⑤、產假：達到國家規(guī)定的生育年齡，在公司工作滿12個月的女性員工懷孕，正常產育者給予45天假期，晚育者給予產育者90天假期（含公休假日、法定假日），期間只發(fā)放基本工資加三險金。產育期滿后不再享受喂奶假。產假結束后，若還不能正常工作，其工作崗位保留一個月，一個月后仍然不能正常工作者，視為自動離職；違反計劃生育政策的女員工產育，不享受產假待遇。⑥、工傷假：員工因公負傷，依情況給予工傷假，假期期滿后應主動復工，否則按曠工處理。⑦、年休假：在公司連續(xù)工作1年以上的員工，享受帶薪年休假。年休假可由公司統(tǒng)一安排到春節(jié)一并休息。自2004年1月1日起，員工在公司工作滿1年不滿10年的，年休假5天；滿10年不滿20年的，年休假10天；已滿20年的，年休假15天。事假一年超過5天的不享受年休假，享受婚假、喪假、工傷假、產假的不同時享受年休假。⑧、公休假：公休假包括元旦、春節(jié)、清明節(jié)、“五一“國際勞動節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)。按照國家規(guī)定：新年，放假1天； 春節(jié)，放假3天； 清明節(jié)，放假1天； 勞動節(jié)，放假1天； 端午節(jié)，放假1天； 中秋節(jié)，放假1天；國慶節(jié)，放假3天。遇國家規(guī)定調整時再做補充。⑨、外出管理：原則上所有人員須先到公司簽到，方能外出辦理各項業(yè)務。特殊情況需經部門負責人批準，不辦理批準手續(xù)者，按遲到或曠工處理。員工外出辦理業(yè)務前須向本部門負責人申明外出原因及返回公司時間，同意后方可出行；直屬上級不在可通知辦公室。請 假 條 部 門姓 名請假時間請假事由部門主管管理處主任經理員工學習培訓制度培訓目的 為了持續(xù)不斷提高員工的服務水平、專業(yè)技能和形象素質，為了打造一支一流的、先進的、讓業(yè)主認可的物管團隊，以不斷的延續(xù)和提升卓正品牌。培訓要求年初由主管級以上人員列出自己的培訓計劃（月、周、日）、需要參加的培訓人員名單和培訓內容交辦公室，辦公室綜合匯總后制定詳細合理的培訓時間，培訓計劃可根據每月或每周的實際情況由辦公室進行調整。要求每一堂培訓課程都要精心準備，要有清晰的培訓目的、詳細的培訓材料和發(fā)給學員的學習要點。每次培訓后由培訓師出10—20道考試題交辦公室主任，每月、半年、一年各一次，由辦公室主任匯總精選考題組織考試，成績作為年終評優(yōu)樹先和進級進檔的參考條件。任何人透露考題內容按嚴重違紀處理。每堂培訓課程由辦公室提前一天通知參培人員，未經小區(qū)經理批準任何人不得遲到早退或不參加培訓和考試，否則按曠工處理。要求參培人員關閉手機、認真聽講、作好記錄、保存好學習要點、積極討論，并做到學以致用。培訓時間可定為正常工作8小時以外的時間。新員工入職培訓環(huán)境維護員培訓一天，上午進行企業(yè)文化、公司規(guī)章制度培訓，下午進行現場實際操作培訓，由部門主管負責。秩序維護員培訓三天，第一天進行企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、崗位職責和法律法規(guī)培訓，由公司辦公室負責；第二天和第三天進行小區(qū)環(huán)境熟悉、規(guī)范動作訓練、具體問題處理方法培訓，由維護隊長負責。維修技工培訓三天，第一天進行企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、崗位職責和法律法規(guī)培訓，由公司辦公室負責；第二天和第三天進行小區(qū)環(huán)境熟悉、設施設備操作及養(yǎng)護培訓，由維修主管負責?？头⑥k公室及各部門主管以上的行管員工培訓五天，第一天和第二天進行企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、崗位職責和法律法規(guī)培訓，由公司辦公室負責；第三天為專項業(yè)務的培訓，第四天和第五天為實踐工作培訓，分別在客戶服務部、工程維修部、秩序維護隊、環(huán)境維護部等各工作崗位進行工作體驗。（二）、在職員工周期性培訓由總經理負責在每周例會上進行集團公司文件學習、新法律法規(guī)學習、案例研討學習及新管理模式的培訓。副經理和各部門主管負責對所轄部門員工進行專業(yè)培訓，每月最少不低于一次。 “首問負責制”管理規(guī)定管理目的為了更好的為業(yè)主提供方便、快捷、滿意的服務；為了不斷增強員工的服務意識，自覺維護公司“誠信、務實、高效”的品牌形象，防止工作中出現推諉、扯皮現象，特制定本管理規(guī)定。概念首問負責制是指第一接待人對業(yè)主或他人的報修、咨詢、提問和求助等負責解答、解決問題或引導辦理并負責到底的一種的制度。第一接待人即為首問責任人，包括各部門班組長及所有行管人員和維修部員工。執(zhí)行要求①對來人或來電提出的咨詢、投訴和業(yè)務辦理等問題，無論是否屬于本部門范圍的事情，首先受到詢問的員工要負責指引、介紹或答疑，不得以任何借口推諉、拒絕或拖延處理時間。 ②首問責任人能當場處理的，要當場解決。不能當場處理或不屬于職責范圍內的，應該做到： A、向對方說明原因，給予必要的解釋； B、將來人帶到或指引到相關部門辦理； C、可用電話與相關部門聯系，及時解決；D、轉告有關的電話號碼或辦事地點③答復來人來電提出的問題時，既要準確地掌握法規(guī)和公司制度，又要堅持實事求是的原則。對于不清楚、掌握不確切的問題及時請示有關領導，給予對方一個準確的解答。對于確實解決不了、解釋不了或不屬于本公司管轄的問題，應耐心向對方說明情況。 ④答復、介紹和指引時，首問責任人態(tài)度要熱情、用語要文明，要杜絕服務忌語，避免“門難進、臉難看、話難聽、事難辦”的現象發(fā)生，努力樹立高標準、高素質的良好形象。⑤首問責任人要隨時跟蹤問題處理直至完好，并及時上門或電話回訪，做好記錄。 責任追究對于有下列情節(jié)者，公司將給予批評教育、經濟處罰、調離崗位等處理。①、首問責任人對接待事項未及時處理或移交相關部門處理的；②、首問責任人未及時與服務對象聯系，問題未在時限內完成的；③、忘記接待事項或應告知而沒明確告知服務對象有關事項的；④、對服務對象要辦理事項推諉扯皮、不負責任的；⑤、對服務對象態(tài)度惡劣，使用文明忌語的；⑥、由于以上原因造成公司或他人損失的。辦公用品及工具領用管理制度為較好控制辦公用品消耗成本，規(guī)范公司辦公用品及工具的發(fā)放、領用和管理工作，特制定以下管理制度：各部門使用的工具、公用物品、個人用品全部由各部門負責人簽字領用，然后再根據需要下發(fā)給本部門員工，員工領用需簽字，領用表由部門負責人保管。各部門物品領用負責人應于每月25日—27日根據本部門工作需要編制下月的物品需求計劃，并填寫《辦公用品申領表》交辦公室，由辦公室統(tǒng)一匯總整理，并經核查庫存狀況后填寫《辦公用品采購計劃表》呈報經理審核同意后進行采購。（各部門若需采購臨時急用的辦公用品，由部門領用負責人填寫《辦公用品申領表》并在備注欄內注明急需采購的原因，報經理批準后進行采購并簽字發(fā)放。所購辦公用品一律驗收入庫，對不符合要求的，由采購人員負責辦理調換或退貨手續(xù)。每月13日，由各部門物品領用負責人根據上月所報《辦公用品申領表》領取全部辦公用品，并填寫《辦公用品領用登記表》，若部門領用超出原報計劃，需經經理批準，方可發(fā)放。工具、部分辦公用品（如圓珠筆，水筆等）實行以舊換新。各部門物品領用負責人單獨設立臺帳，對領用物品去向進行登記，以備日后盤點。員工離職時應依《辦公用品領用登記表》將所領辦公用品一并退回（消耗品除外）。庫管人員每季度末對各部門所消耗辦公用品進行盤點，統(tǒng)計，核算。環(huán)境保潔用品管理規(guī)定一、配發(fā)標準：垃圾清運員：鐵釬一把、笤帚一把、水桶一個、雨鞋一雙、雨衣一件。馬路保潔員：掃帚一把、笤帚一把、簸箕一個、小鐵鏟一個、雨鞋一雙。水系保潔員：掃帚一把、笤帚一把、簸箕一個、小鐵鏟一個、水桶一個、抄子一個、雨鞋一雙。樓宇保潔員：笤帚一把、簸箕一個、膩子鏟一個、水桶一個、毛刷一個、撣子一個、玻璃刮一個、拖布一個。衛(wèi)生間保潔員：拖布一個、笤帚一把、膠手套一雙。二、使用要求：掃把、笤帚、膠手套使用期3個月。拖布使用期6個月。玻璃刮、毛刷、撣子使用期1年。水桶、簸箕、鐵釬、膩子鏟、小鐵鏟、雨鞋、工作