【正文】 換熱站、電梯等設(shè)備運轉(zhuǎn)是否正常。發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程維修，發(fā)現(xiàn)業(yè)主車輛未鎖、車窗未關(guān)等情況應(yīng)第一時間通知業(yè)主。四、夜間注意詢問從各樓道進出的可疑人員，加強人員進出管理，確保管區(qū)安全。五、及時制止占用公共部位隨意安裝設(shè)施、堵塞消防通道、破壞綠植、亂丟垃圾、亂貼亂畫行為和各種破壞活動，遇突發(fā)事件應(yīng)緊急呼叫班長和其他隊員，做到快速反應(yīng)。六、盡職盡責(zé)，文明執(zhí)勤，秉公辦事，敢于向各類違法行為作堅決的斗爭，保衛(wèi)公司和小區(qū)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。七、熱情招呼業(yè)主，文明服務(wù)，禮貌待人，不斷提高與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)能力。八、努力完成上級臨時安排的其他工作。工程維修部工作標(biāo)準(zhǔn)一、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃，小區(qū)路面、圍墻、井道、健身休閑設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施，門禁、周界報警、監(jiān)控系統(tǒng)等。做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。達到無人為造成停水、停電、停暖現(xiàn)象；路燈、樓道燈、健身器材等設(shè)施設(shè)備及屋面、樓道等公用部位完好率不低于95%。二、主管負(fù)責(zé)每周一次對小區(qū)內(nèi)所管轄的設(shè)備、設(shè)施進行檢查，遇特殊天氣需加強巡檢次數(shù)，對即將發(fā)生的問題進行預(yù)見并采取必要的措施進行處理。三、每半月對消防系統(tǒng)啟用一次，每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次，對探測裝置每年分批檢查檢驗一次，消防栓箱封閉管理，每周循環(huán)檢查一次，每半年開箱檢查一次， 每月對發(fā)電機啟動二次，作好記錄。四、每年第四季度對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用狀況徹底檢查一次，編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，提出報告與建議，經(jīng)公司同意后組織實施。 五、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道、溝槽每季度檢查、疏通一次，雨水、污水井每半年檢查、清掏一次，化糞池每年清掏一次，每季度檢查一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏，防止外溢。 六、按照有關(guān)規(guī)定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。七、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)備房保持整齊清潔，通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。設(shè)施設(shè)備銘牌、標(biāo)識規(guī)范、統(tǒng)一、完整，設(shè)備操作規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)范、管理制度公示在顯著位置。八、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護，急修15分鐘內(nèi)、其他報修40分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，由專業(yè)機構(gòu)負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)機構(gòu)。建立報修、投訴臺賬，報修服務(wù)24小時內(nèi)回訪，投訴3個工作日內(nèi)回復(fù)。 九、載人電梯24小時正常運行，監(jiān)督維保單位對電梯按照維保合同和規(guī)范要求養(yǎng)護、維修和定期檢驗檢測。十、認(rèn)真遵守安全操作規(guī)程，無安全人身責(zé)任事故。年度內(nèi)業(yè)主投訴率不得超過5%。十一、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案（停水、停電、電梯故障、消防等）。公司各項管理制度員工考勤管理辦法 目的 考勤制度是公司進行正常工作秩序的基礎(chǔ)，是對公司全體職工進行出勤檢查與管理的基本依據(jù)，同時也是提高全體職工素質(zhì)、圓滿完成各項工作任務(wù)的重要保證，對于建立和打造一支具有凝聚力和競爭力的和諧團隊具有重要作用。為此，參照國家有關(guān)法規(guī)，結(jié)合公司實際制定本辦法；管理原則①員工必須嚴(yán)格遵守請、銷假制度，因事需要請假，必須辦理請假手續(xù)，填寫請假單后方可離開工作崗位，返回公司后按程序及時銷假。未經(jīng)批準(zhǔn)擅離崗位者按曠工論處。②各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門人員的出勤管理，由辦公室統(tǒng)計記錄，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。工作時間①公司實行每周五天工作制，每天工作八小時。上班時間一到，立刻投入工作狀態(tài)。上午：8：00——12：00 下午：13：30——17：30（冬季）14：00——18：00（夏季）②周六或周日（倒休一天）實行統(tǒng)一加班一天，公司按相關(guān)規(guī)定發(fā)放單休加班費。每逢收費高峰期或其他需要周六周日上班時，倒休臨時調(diào)整到周一至周五的時間。請假批準(zhǔn)權(quán)限①、執(zhí)行經(jīng)理、項目管理處主任、主管、隊長、財務(wù)、辦公室人員請假需經(jīng)理批準(zhǔn)；②、部門其他員工請假兩天以下，由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。③、部門其他員工請假兩天以上，需由部門負(fù)責(zé)人審核，并報項目管理處主任批準(zhǔn)。遲到、早退管理①、當(dāng)月遲到早退10分鐘以內(nèi)的，第一次批評警告，第二次罰款5元，二次以上每次按上次罰金2。②、無故遲到、早退1小時以上，罰款40元并扣半天工資。請假、加班管理員工請假分為以下幾種。具體規(guī)定如下：①、事假：員工因事必須親自處理，需提前通知部門負(fù)責(zé)人及考勤人員。因事臨時請假外出者，不得超過1小時。超出1小時，不滿4小時者按事假半天計算。超過四小時按一天計算，外出不請假者按曠工計算。全年事假累計不得超過15天，事假期間不發(fā)工資。全年事假合計超過15天者，公司不予安排第二年的級、檔工資晉升或給予降級、降檔處理。事假工資扣除方法：（應(yīng)發(fā)工資總額247。30天）事假天數(shù)②、病假：員工普通傷病、疾病或生理原因，必須治療或休養(yǎng)者，按下列規(guī)定請假：未住院者，全年累計不超過15天；住院者出院后和休養(yǎng)期全年累計不得超過30天。病假逾期者按事假處理，再超期者視為自動離職。病假工資扣除方法：（基本工資247。30天）病假天數(shù)③、婚假：員工在公司工作滿一年的在冊員工，正常年齡婚假3天，晚婚者婚假15天（含公休日），婚假者需逐級審批，特殊原因可分段休息，有效期一年；再婚者不享受晚婚假；婚假期間只發(fā)基本工資和三險金，不計單個加班和績效工資。④、喪假：員工的直系親屬死亡，由公司行政領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)酌情給予23天的喪假，計發(fā)全額工資；非直系親屬死亡，喪假按事假處理。⑤、產(chǎn)假：達到國家規(guī)定的生育年齡，在公司工作滿12個月的女性員工懷孕，正常產(chǎn)育者給予45天假期，晚育者給予產(chǎn)育者90天假期（含公休假日、法定假日），期間只發(fā)放基本工資加三險金。產(chǎn)育期滿后不再享受喂奶假。產(chǎn)假結(jié)束后，若還不能正常工作，其工作崗位保留一個月，一個月后仍然不能正常工作者，視為自動離職；違反計劃生育政策的女員工產(chǎn)育，不享受產(chǎn)假待遇。⑥、工傷假：員工因公負(fù)傷，依情況給予工傷假，假期期滿后應(yīng)主動復(fù)工，否則按曠工處理。⑦、年休假：在公司連續(xù)工作1年以上的員工，享受帶薪年休假。年休假可由公司統(tǒng)一安排到春節(jié)一并休息。自2004年1月1日起，員工在公司工作滿1年不滿10年的，年休假5天；滿10年不滿20年的，年休假10天；已滿20年的，年休假15天。事假一年超過5天的不享受年休假，享受婚假、喪假、工傷假、產(chǎn)假的不同時享受年休假。⑧、公休假：公休假包括元旦、春節(jié)、清明節(jié)、“五一“國際勞動節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)。按照國家規(guī)定：新年，放假1天； 春節(jié)，放假3天； 清明節(jié)，放假1天； 勞動節(jié)，放假1天； 端午節(jié)，放假1天； 中秋節(jié)，放假1天；國慶節(jié)，放假3天。遇國家規(guī)定調(diào)整時再做補充。⑨、外出管理：原則上所有人員須先到公司簽到，方能外出辦理各項業(yè)務(wù)。特殊情況需經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，不辦理批準(zhǔn)手續(xù)者，按遲到或曠工處理。員工外出辦理業(yè)務(wù)前須向本部門負(fù)責(zé)人申明外出原因及返回公司時間，同意后方可出行；直屬上級不在可通知辦公室。請 假 條 部 門姓 名請假時間請假事由部門主管管理處主任經(jīng)理員工學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度培訓(xùn)目的 為了持續(xù)不斷提高員工的服務(wù)水平、專業(yè)技能和形象素質(zhì)，為了打造一支一流的、先進的、讓業(yè)主認(rèn)可的物管團隊，以不斷的延續(xù)和提升卓正品牌。培訓(xùn)要求年初由主管級以上人員列出自己的培訓(xùn)計劃（月、周、日）、需要參加的培訓(xùn)人員名單和培訓(xùn)內(nèi)容交辦公室，辦公室綜合匯總后制定詳細(xì)合理的培訓(xùn)時間，培訓(xùn)計劃可根據(jù)每月或每周的實際情況由辦公室進行調(diào)整。要求每一堂培訓(xùn)課程都要精心準(zhǔn)備，要有清晰的培訓(xùn)目的、詳細(xì)的培訓(xùn)材料和發(fā)給學(xué)員的學(xué)習(xí)要點。每次培訓(xùn)后由培訓(xùn)師出10—20道考試題交辦公室主任，每月、半年、一年各一次，由辦公室主任匯總精選考題組織考試，成績作為年終評優(yōu)樹先和進級進檔的參考條件。任何人透露考題內(nèi)容按嚴(yán)重違紀(jì)處理。每堂培訓(xùn)課程由辦公室提前一天通知參培人員，未經(jīng)小區(qū)經(jīng)理批準(zhǔn)任何人不得遲到早退或不參加培訓(xùn)和考試，否則按曠工處理。要求參培人員關(guān)閉手機、認(rèn)真聽講、作好記錄、保存好學(xué)習(xí)要點、積極討論，并做到學(xué)以致用。培訓(xùn)時間可定為正常工作8小時以外的時間。新員工入職培訓(xùn)環(huán)境維護員培訓(xùn)一天，上午進行企業(yè)文化、公司規(guī)章制度培訓(xùn)，下午進行現(xiàn)場實際操作培訓(xùn)，由部門主管負(fù)責(zé)。秩序維護員培訓(xùn)三天，第一天進行企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、崗位職責(zé)和法律法規(guī)培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)；第二天和第三天進行小區(qū)環(huán)境熟悉、規(guī)范動作訓(xùn)練、具體問題處理方法培訓(xùn)，由維護隊長負(fù)責(zé)。維修技工培訓(xùn)三天，第一天進行企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、崗位職責(zé)和法律法規(guī)培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)；第二天和第三天進行小區(qū)環(huán)境熟悉、設(shè)施設(shè)備操作及養(yǎng)護培訓(xùn)，由維修主管負(fù)責(zé)。客服、辦公室及各部門主管以上的行管員工培訓(xùn)五天，第一天和第二天進行企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、崗位職責(zé)和法律法規(guī)培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)；第三天為專項業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，第四天和第五天為實踐工作培訓(xùn)，分別在客戶服務(wù)部、工程維修部、秩序維護隊、環(huán)境維護部等各工作崗位進行工作體驗。（二）、在職員工周期性培訓(xùn)由總經(jīng)理負(fù)責(zé)在每周例會上進行集團公司文件學(xué)習(xí)、新法律法規(guī)學(xué)習(xí)、案例研討學(xué)習(xí)及新管理模式的培訓(xùn)。副經(jīng)理和各部門主管負(fù)責(zé)對所轄部門員工進行專業(yè)培訓(xùn)，每月最少不低于一次。 “首問負(fù)責(zé)制”管理規(guī)定管理目的為了更好的為業(yè)主提供方便、快捷、滿意的服務(wù)；為了不斷增強員工的服務(wù)意識，自覺維護公司“誠信、務(wù)實、高效”的品牌形象，防止工作中出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象，特制定本管理規(guī)定。概念首問負(fù)責(zé)制是指第一接待人對業(yè)主或他人的報修、咨詢、提問和求助等負(fù)責(zé)解答、解決問題或引導(dǎo)辦理并負(fù)責(zé)到底的一種的制度。第一接待人即為首問責(zé)任人，包括各部門班組長及所有行管人員和維修部員工。執(zhí)行要求①對來人或來電提出的咨詢、投訴和業(yè)務(wù)辦理等問題，無論是否屬于本部門范圍的事情，首先受到詢問的員工要負(fù)責(zé)指引、介紹或答疑，不得以任何借口推諉、拒絕或拖延處理時間。 ②首問責(zé)任人能當(dāng)場處理的，要當(dāng)場解決。不能當(dāng)場處理或不屬于職責(zé)范圍內(nèi)的，應(yīng)該做到： A、向?qū)Ψ秸f明原因，給予必要的解釋； B、將來人帶到或指引到相關(guān)部門辦理； C、可用電話與相關(guān)部門聯(lián)系，及時解決；D、轉(zhuǎn)告有關(guān)的電話號碼或辦事地點③答復(fù)來人來電提出的問題時，既要準(zhǔn)確地掌握法規(guī)和公司制度，又要堅持實事求是的原則。對于不清楚、掌握不確切的問題及時請示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，給予對方一個準(zhǔn)確的解答。對于確實解決不了、解釋不了或不屬于本公司管轄的問題，應(yīng)耐心向?qū)Ψ秸f明情況。 ④答復(fù)、介紹和指引時，首問責(zé)任人態(tài)度要熱情、用語要文明，要杜絕服務(wù)忌語，避免“門難進、臉難看、話難聽、事難辦”的現(xiàn)象發(fā)生，努力樹立高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的良好形象。⑤首問責(zé)任人要隨時跟蹤問題處理直至完好，并及時上門或電話回訪，做好記錄。 責(zé)任追究對于有下列情節(jié)者，公司將給予批評教育、經(jīng)濟處罰、調(diào)離崗位等處理。①、首問責(zé)任人對接待事項未及時處理或移交相關(guān)部門處理的；②、首問責(zé)任人未及時與服務(wù)對象聯(lián)系，問題未在時限內(nèi)完成的；③、忘記接待事項或應(yīng)告知而沒明確告知服務(wù)對象有關(guān)事項的；④、對服務(wù)對象要辦理事項推諉扯皮、不負(fù)責(zé)任的；⑤、對服務(wù)對象態(tài)度惡劣，使用文明忌語的；⑥、由于以上原因造成公司或他人損失的。辦公用品及工具領(lǐng)用管理制度為較好控制辦公用品消耗成本，規(guī)范公司辦公用品及工具的發(fā)放、領(lǐng)用和管理工作，特制定以下管理制度：各部門使用的工具、公用物品、個人用品全部由各部門負(fù)責(zé)人簽字領(lǐng)用，然后再根據(jù)需要下發(fā)給本部門員工，員工領(lǐng)用需簽字，領(lǐng)用表由部門負(fù)責(zé)人保管。各部門物品領(lǐng)用負(fù)責(zé)人應(yīng)于每月25日—27日根據(jù)本部門工作需要編制下月的物品需求計劃，并填寫《辦公用品申領(lǐng)表》交辦公室，由辦公室統(tǒng)一匯總整理，并經(jīng)核查庫存狀況后填寫《辦公用品采購計劃表》呈報經(jīng)理審核同意后進行采購。（各部門若需采購臨時急用的辦公用品，由部門領(lǐng)用負(fù)責(zé)人填寫《辦公用品申領(lǐng)表》并在備注欄內(nèi)注明急需采購的原因，報經(jīng)理批準(zhǔn)后進行采購并簽字發(fā)放。所購辦公用品一律驗收入庫，對不符合要求的，由采購人員負(fù)責(zé)辦理調(diào)換或退貨手續(xù)。每月13日，由各部門物品領(lǐng)用負(fù)責(zé)人根據(jù)上月所報《辦公用品申領(lǐng)表》領(lǐng)取全部辦公用品，并填寫《辦公用品領(lǐng)用登記表》，若部門領(lǐng)用超出原報計劃，需經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，方可發(fā)放。工具、部分辦公用品（如圓珠筆，水筆等）實行以舊換新。各部門物品領(lǐng)用負(fù)責(zé)人單獨設(shè)立臺帳，對領(lǐng)用物品去向進行登記，以備日后盤點。員工離職時應(yīng)依《辦公用品領(lǐng)用登記表》將所領(lǐng)辦公用品一并退回（消耗品除外）。庫管人員每季度末對各部門所消耗辦公用品進行盤點，統(tǒng)計，核算。環(huán)境保潔用品管理規(guī)定一、配發(fā)標(biāo)準(zhǔn)：垃圾清運員：鐵釬一把、笤帚一把、水桶一個、雨鞋一雙、雨衣一件。馬路保潔員：掃帚一把、笤帚一把、簸箕一個、小鐵鏟一個、雨鞋一雙。水系保潔員：掃帚一把、笤帚一把、簸箕一個、小鐵鏟一個、水桶一個、抄子一個、雨鞋一雙。樓宇保潔員：笤帚一把、簸箕一個、膩子鏟一個、水桶一個、毛刷一個、撣子一個、玻璃刮一個、拖布一個。衛(wèi)生間保潔員：拖布一個、笤帚一把、膠手套一雙。二、使用要求：掃把、笤帚、膠手套使用期3個月。拖布使用期6個月。玻璃刮、毛刷、撣子使用期1年。水桶、簸箕、鐵釬、膩子鏟、小鐵鏟、雨鞋、工作