貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司房地產(chǎn)抵押價值評估報告-資料下載頁
2025-04-14 06:01本頁面
【正文】 價與成交價的一般情況，確定估價對象的年潛在毛收入為：年毛租金收入=365=657元/ (2)求取年運營費用:% 657% =% 65712% = % 6575% =(年折舊費的45%) 2000元/平方米%45% = ‰ 20002‰= 4元/平方米 由租賃方承擔(dān) 年總費用=A+B+C+D+E=(3)求取年凈租金收益 年凈租金收益=年毛租金收入年總費用= =（取整為492元/平方米） 【有關(guān)年總費用計算說明: A. 營業(yè)稅及附加: %計算； B. 房地產(chǎn)稅: 按照年毛租金收入的12%計算；C. 管理費: 按照一般慣例以年毛租金收入的5%計算；D. 維修費: 按市場一般慣例取年折舊費的45%，估價對象的房屋重置單價為2000元/平方米，采用直線折舊法，評估房地產(chǎn)的使用年限為70年，年折舊率=(1/70)100%=%，年折舊費=2000元/平方米%=28元/平方米；維修費=年折舊費45%= E. 保險費: 按市場一般慣例為建筑物價值的2‰；F. 水電費: 由租賃方承擔(dān)】 (4) 收益法求取估價對象的市場價格 根據(jù)對該區(qū)域同類房地產(chǎn)出租情況的詳細調(diào)查，出租率按當(dāng)前市場一般情況確定為75%。住宅的土地使用年限為70年，目前估價對象的土地使用年限尚剩余66年， 資本化率取6%(以近期的三年期定期存款利率作為安全利率，加上一定的風(fēng)險調(diào)值系數(shù)后綜合確定)，根據(jù)公式: Vn=a/r[11/(1+r)n]式中:Vn有限年期單位樓價 a/r無限年期單位樓價 r資本化率 n估價對象剩余土地使用權(quán)年限 Vn=(49275%/6%)[11/]=6019 元/平方米綜合上述兩種估價方法，經(jīng)分析比較，用市場比較法和收益法評定的房地產(chǎn)均比較接近估價時點的市場行情。因此用算術(shù)平均法確定估價對象最終價值。單位價格= (5873+6019)/2= 5946元/平方米（取整為5950元/平方米）總價格= 5950元/平方米= 41604899元 （取整為人民幣41600000元）七、估價結(jié)果確定陳偉耀先生所委托的仁達公寓（上海市長寧區(qū)平武路36號）○○一年五月十八日（估價時點）的現(xiàn)狀公開市場價值為：房 地 產(chǎn) 總 價： 人民幣41,600,000元 大 寫： 肆仟壹佰陸拾萬元整 單位建筑面積均價： 人民幣5950元/平方米大 寫： 每平方米伍仟玖佰伍拾元整估價師心得 本項目為公寓式住宅抵押評估報告，其主要特點有：估價對象位于上海市中心區(qū)域；估價對象為中高檔公寓式高層住宅，且有內(nèi)裝修；估價對象體量較大，共有47個單元， 平方米；估價對象內(nèi)各單元之間存在著層面、房型的差異，47個單元分別分布在五至二十四層中不同層面和單元（同一層面的單元存在著房型的差異）內(nèi)。根據(jù)上述的估價目的和特點，估價人員通過向有關(guān)職能部門的征詢、充分的市場調(diào)查和現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，確定了本項目的估價技術(shù)路線和方法。 由于估價對象位于上海市中心內(nèi)環(huán)區(qū)域，用途為公寓式住宅，根據(jù)估價人員的市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈、用途相同的類似房地產(chǎn)市場交易和租賃活動較為頻繁，市場交易和租賃案例較多，所以本項目采用市場比較法和收益法進行評估比較合適。因此估價人員選定采用市場比較法和收益法兩種方法分別進行評估，最終以算術(shù)平均法確定估價對象的公開市場價值。在具體的可比實例的選擇和估價測算過程中，估價人員進行了以下技術(shù)處理：由于估價對象內(nèi)各單元之間存在著層面的差異，因此估價人員在選擇可比實例時，最大可能地選擇與估價對象相同或者相似層面的多個樣本，測算出其平均價格進行比較； 由于估價對象與可比實例之間存在著交易日期的差異，本次評估對交易日期的修正采用中房上海指數(shù)進行修正；由于估價對象內(nèi)各單元之間存在著房型的差異，因此估價人員在可比案例個別因素修正時，進行了房型因素的修正；由于估價對象為內(nèi)裝修房，而可比實例均為毛坯房，因此估價人員根據(jù)上海市建筑裝飾工程定額和估價時點的裝修市場信息測算出估價對象的內(nèi)裝修單價，進行了裝修因素的修正；由于在采用市場比較法和收益法兩種方法分別進行評估時，兩種方法評估結(jié)果比較接近，因此估價人員采用以算術(shù)平均法確定估價對象的公開市場價值。通過對上海仁達公寓部分房地產(chǎn)公開市場價值評估，使估價人員受到以下啟示：估價報告必須嚴(yán)格按照中華人民共和國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求進行撰寫；在房地產(chǎn)市場發(fā)育比較發(fā)達的地區(qū)，市場比較法應(yīng)為首選方法，因為市場比較法最接近于估價對象的市場價值；估價人員必須緊緊地把握住房地產(chǎn)市場的脈搏，這樣才能使估價結(jié)果更加貼近于市場；房地產(chǎn)評估是一門集科學(xué)、經(jīng)驗、藝術(shù)于一體的學(xué)問，估價人員必須在實際估價工作中，不斷地學(xué)習(xí)和更新估價理論知識和相關(guān)的邊緣學(xué)科，提高估價人員的實際估價經(jīng)驗，這樣才能使估價人員評估出的結(jié)果更加貼近于市場。評析 報告采用的估價方法和技術(shù)路線適宜。 市場背景分析做得很好。從全市到長寧區(qū)到周邊市場，對市場份額、平均價格、趨勢及優(yōu)勢等都作了簡明扼要的分析。 市場比較法估價，步驟完整，認(rèn)真細致，注意了景觀、房型、裝修、成新、朝向諸因素修正。 收益法中求取潛在毛收入后應(yīng)接著測算有效毛收入，再以有效毛收入為基數(shù)計算營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、管理費，以及其他運營費用。本報告是得出“凈收益”后，再考慮出租率，其步驟不符合規(guī)范。 摘自《房地產(chǎn)估價報告精選（2002）》15
畢業(yè)設(shè)計相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1