【正文】 一級企業(yè)。近二十余年來，先后開發(fā)建設(shè)了黃鸝小區(qū)、高塘二村、高塘三村、徐戎小區(qū)、紫鵑小區(qū)、東柳小區(qū)、明樓小區(qū)，同時完成橫河街、工人新村、大梁街、新街、偃月街、華嚴(yán)街等一批舊城改造項(xiàng)目，還建造了李惠利中專、紫鵑中學(xué)、鼓樓商場、建行大廈、芝蘭大廈、寧波影都、華僑大廈、華中大酒店、建設(shè)大廈等大批公共建筑，累計竣工面積達(dá)到130萬平方米。1999年，天水華都獲得錢江杯和甬江工程質(zhì)量獎。2002年計劃開工項(xiàng)目市中心高層住宅項(xiàng)目龍灣銀都和水上公園項(xiàng)目。為寧波的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了應(yīng)有貢獻(xiàn)，在全市有較高的知名度和具有一定的專業(yè)實(shí)力。在建設(shè)施工質(zhì)量、工期控制、成本核算方面都有較強(qiáng)的隊伍和經(jīng)驗(yàn)，對本項(xiàng)目的實(shí)戰(zhàn)操作可以提供堅實(shí)的保障。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)房地產(chǎn)股份有限公司從它改制新生的第一天開始，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者就明確了戰(zhàn)略目標(biāo)追求：成為寧波現(xiàn)時房地產(chǎn)業(yè)旗艦和未來寧波房地產(chǎn)的航空母艦，建造一流精品樓盤引領(lǐng)寧波房地產(chǎn)市場，成為寧波房地產(chǎn)市場上企業(yè)和項(xiàng)目優(yōu)勢市場品牌，創(chuàng)建一流的具有核心競爭能力的企業(yè)。企業(yè)的這種戰(zhàn)略目標(biāo)，從一開始就具有大手筆高起點(diǎn)的追求，是一種難得的競爭態(tài)勢和前瞻意識，因此企業(yè)必然會具有強(qiáng)大的內(nèi)在的向心力和源源不斷的前進(jìn)動力，促使企業(yè)突破一個又一個艱難險阻，推動企業(yè)不斷取得一個又一個勝利。品牌和企業(yè)文化從項(xiàng)目品牌走向企業(yè)品牌，是房地產(chǎn)股份有限的追求和企業(yè)的終極選擇。品牌的背后是文化，企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)理念中的深層原因，它決定著企業(yè)的價值觀，是公司經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的指針。房地產(chǎn)股份有限公司品牌的建設(shè)將取決于企業(yè)文化和經(jīng)營理念的積淀和提升。我們應(yīng)該清醒的看到，房地產(chǎn)股份有限公司企業(yè)文化、理念、品牌建立不會隨著體制的變革一蹴而就的，它將會是一個磨合，反復(fù)錘煉，有時甚至是痛苦的揚(yáng)棄過程。不可否認(rèn)，國有企業(yè)弊端和的惰性存在企業(yè)管理人員腦中。房地產(chǎn)股份有限公司作為法人治理結(jié)構(gòu)企業(yè)，如何揚(yáng)長避短、存優(yōu)去劣，除弊興良，在新的企業(yè)目標(biāo)指導(dǎo)下，統(tǒng)一價值取向、統(tǒng)一行為準(zhǔn)則，統(tǒng)一道德規(guī)范，協(xié)調(diào)群體，凝聚人心，是企業(yè)文化建設(shè)的首要問題。我們有理由相信，經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)的熏陶和本項(xiàng)目的市場競爭實(shí)戰(zhàn)，房地產(chǎn)股份公司的帶頭人和全體員工，一定會創(chuàng)造出房地產(chǎn)股份有限的企業(yè)文化和企業(yè)品牌，走上一條永葆企業(yè)常青的可持續(xù)發(fā)展之路。五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析處于海曙西北部，使城市西拓發(fā)展主軸上，緊靠寧波目前政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)海曙、近享三江文化長廊、梁祝文化公園、姚江人文滋潤。是未來杭州灣進(jìn)入寧波門口。處于寧波生態(tài)休閑板塊——新三江口板塊中。是政府規(guī)劃人居中心之一。通過，環(huán)城西路、北路、機(jī)場路、中山西路可以通達(dá)海曙、江東、江北、機(jī)場等地。北面將是市級水岸綠化公園，北面天際線良好；東面將是道路綠化帶，區(qū)內(nèi)有三條小河，適合做水文章。市政配套比較為齊全，與社區(qū)配套功能互補(bǔ)，生活較為便利。便于集中組織開發(fā)實(shí)施和規(guī)模取勝，降低邊際成本，賺取規(guī)模效益?！靶律眱?yōu)勢企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)非常重視企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目品牌的創(chuàng)建，有事業(yè)追求和實(shí)干精神。本項(xiàng)目成為重塑企業(yè)形象、品牌的里程碑，企業(yè)重視度極高。大股東城投半行政性質(zhì)具有良好融資能力，加上本身房地產(chǎn)股份有限公司融資能力很強(qiáng)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，良好銀企關(guān)系，是項(xiàng)目發(fā)展根本保障。脫胎與國有企業(yè)，但與母體政府千絲萬縷關(guān)系，可以獲取政府資源。希望建成寧波未來住宅的樣板區(qū)，從輿論、政策等方面支持。 企業(yè)實(shí)操優(yōu)勢開發(fā)眾多，積累許多開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；同時，企業(yè)人員精干。劣勢分析消費(fèi)市場對地塊區(qū)位價值認(rèn)可程度不高，認(rèn)可價位與預(yù)售價位差額有一定距離。項(xiàng)目南北狹長，與突出景觀與強(qiáng)調(diào)坐北朝南的地方居住習(xí)慣間存在矛盾，為滿足居住戶戶景觀均好性，對規(guī)劃及建筑設(shè)計要求較高。同時，姚江對面的工廠也會對景觀帶來負(fù)面影響。沒有同整個區(qū)域協(xié)同，歷史樓盤、現(xiàn)在樓盤、潛在樓盤檔次、定位不同，不利整個板塊形象塑造，而且據(jù)了解項(xiàng)目周圍樓盤素質(zhì)普遍不高。項(xiàng)目南面有高壓線穿越，影響空中視覺。、內(nèi)景整治困難項(xiàng)目沒有直接同江相連，即使臨江，江面養(yǎng)殖不知何時禁止，同時項(xiàng)目內(nèi)小河一旦處理不善，將成為雞肋，同時，小河只有部分在項(xiàng)目內(nèi)，沒有全程對小河整體規(guī)劃，對小河利用將成大考驗(yàn)。小河疏浚也要較大投入。 項(xiàng)目外圍環(huán)境差、配套缺乏項(xiàng)目地塊是水上公園市政用地調(diào)整為居住用地，現(xiàn)狀仍被工業(yè)包圍，外環(huán)境差。整個大水上公園項(xiàng)目分期推出，缺乏協(xié)同，區(qū)內(nèi)市政配套存在嚴(yán)重時滯。房地產(chǎn)股份有限公司曾為寧波市歷史悠久的國有房地產(chǎn)發(fā)展商之一，有過很高的知名度。但長期以來開發(fā)規(guī)模較小，經(jīng)濟(jì)效益較差，沒有代表性的知名樓盤。企業(yè)改制潛伏的深層次問題以及企業(yè)核心能力競爭優(yōu)勢的建立，短期內(nèi)很難改變。政府在項(xiàng)目地塊使用過程中存在時滯，造成開發(fā)節(jié)奏推后。西拓是城市發(fā)展中遠(yuǎn)期規(guī)劃，實(shí)質(zhì)利好不明顯。機(jī)遇分析寧波市民生活水平不斷提高，住宅消費(fèi)持續(xù)升溫，市場進(jìn)入高速發(fā)展期。城市規(guī)劃的調(diào)整，將加速本項(xiàng)目區(qū)域板塊的整體開發(fā)，使板塊的集約化、規(guī)?；⑿б婊找嫱宫F(xiàn)，賦予項(xiàng)目地塊升值潛力。大規(guī)模舊城改造和城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來穩(wěn)定消費(fèi)群。消費(fèi)需求日趨理性化，市場現(xiàn)存同質(zhì)化產(chǎn)品相對過剩，但個性化、生態(tài)景觀化、人文化的差異產(chǎn)品尚有相當(dāng)大的發(fā)展空間。企業(yè)的改制，在行業(yè)造成轟動，引起從政府官員到消費(fèi)者的全社會關(guān)注，易取得政策和領(lǐng)導(dǎo)支持。目前寧波房地產(chǎn)市場處于上升發(fā)展態(tài)勢，現(xiàn)在寧波房地產(chǎn)處于“有效供給真空”狀態(tài)，同時一、二級市場聯(lián)動，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。挑戰(zhàn)分析同質(zhì)化是市場發(fā)展迅速的畸形兒，為獲取一時利益行為，將成為未來結(jié)構(gòu)性過剩重要部分。，產(chǎn)品處在突破前夜房地產(chǎn)行業(yè)門檻提高，對項(xiàng)目開發(fā)檔次、水平提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。寧波房地產(chǎn)處在新一輪發(fā)展前夜，處在產(chǎn)品質(zhì)量“質(zhì)”突破前夜。 超越市場，超越自我項(xiàng)目立地不敗，只有創(chuàng)新和超越，無論從規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境、園林規(guī)劃、營銷等基礎(chǔ)工作精益求精，而且在總體發(fā)展、市場博弈上周密安排和部署。需要建立起一支打硬仗的管理團(tuán)隊。綜合評價企業(yè)如何把握自身所具備的能力，審時度勢，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補(bǔ)短板，如何抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，化解威脅。對此，綜合上述分析，提出如下對策： 營造企業(yè)和項(xiàng)目新品牌，確立項(xiàng)目全新市場形象提倡新的居住文化，新的生活方式。通過項(xiàng)目，打造精細(xì)化、優(yōu)質(zhì)化、引領(lǐng)化的住宅產(chǎn)品，塑造企業(yè)、項(xiàng)目品牌形象。，著眼周邊立足水上公園一期地塊，著眼周邊土地，謀求更大收益的中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)。，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展克服企業(yè)開發(fā)大型房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)不足，確保項(xiàng)目操作高效。通過項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)，提高企業(yè)經(jīng)營水平與決策水平，培育企業(yè)人才隊伍，積蓄企業(yè)人力資源，使企業(yè)可以在日后激烈的競爭中，得以持續(xù)發(fā)展。 追求企業(yè)、社會、消費(fèi)者三贏在追求經(jīng)濟(jì)效益最大化的前提下，力爭經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及社會效益三贏，以樹立企業(yè)形象，贏得社會口碑。 創(chuàng)造差異化產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特色、服務(wù)體系超越同構(gòu)競爭，走總體差異化與局部領(lǐng)先的開發(fā)經(jīng)營之路。在住宅產(chǎn)品供應(yīng)未與有效消費(fèi)需求對位的市場空白點(diǎn)處，明晰產(chǎn)品定位。，“短、平、快”控制投資，控制價位，低開高走，先抑后揚(yáng)，“短、平、快”的銷售節(jié)奏。對項(xiàng)目采取“大盤大做，大盤快做”原則，對企業(yè)采取做“火車頭”原則，對項(xiàng)目、企業(yè)“雙冠軍”原則。30房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會王志綱工作室