【正文】 外資公司，主要是美國人，其次是澳洲人，德國人及歐洲人，20%至30%會(huì)員來自上海及蘇州主要是居住于黃金海岸線東海路附近的居民，尚在吸納會(huì)員主要是居住于廣東省附近的居民，尚在吸納會(huì)員賣點(diǎn)1) 會(huì)籍價(jià)格便宜2) 自行制造各款游艇給會(huì)員租用3) 安排考取海事局頒發(fā)的游艇實(shí)習(xí)駕照4) 提供水上房艇住宿5) 設(shè)施完善1) 舉辦游艇課程及帆船培訓(xùn)2) 碼頭設(shè)施齊全3) 船位可分日租，月租，年租及售賣1) 深圳唯一的游艇會(huì)2) 環(huán)境優(yōu)美弱項(xiàng)1) 船位數(shù)量較少1) 會(huì)所設(shè)施尚未完全建成2) 價(jià)錢定位太高1) 會(huì)所設(shè)施太少2) 船位價(jià)錢太高3) 不設(shè)船位租用 國外典型游艇俱樂部研究 Detroit Yacht Club 歷史悠久，建于1870年，美國其中一個(gè)最有名游艇會(huì) 選址優(yōu)越，在美國其中一個(gè)最繁榮的地區(qū)及擁有漂亮航道及景色 會(huì)所經(jīng)多次改建及擴(kuò)建，銳意成為全美最大型游艇會(huì)會(huì)所之一 初期以賽艇活動(dòng)為主 后期以高級設(shè)施吸引政經(jīng)和社會(huì)知名人士加入 泊位亦在后期不斷增加至現(xiàn)時(shí)的350個(gè)，船只亦由初期的釣魚艇，經(jīng)過多年在游艇方面的會(huì)員教育和改建，現(xiàn)時(shí)的船只已大部份為高級游艇，很多美國人都以成為Detroit Yacht Club會(huì)員為榮設(shè)施船只 384個(gè)泊位 13只由會(huì)所擁有之游艇 年度游艇比賽 集合點(diǎn)、 貯存?zhèn)}運(yùn)動(dòng)設(shè)施 室外及室內(nèi)游泳池各一 網(wǎng)球場 離岸帆船競賽 拍球和壁球 高爾夫及保齡聯(lián)賽 步行徑，跑步徑，滾軸及單車社會(huì)活動(dòng) 多種活動(dòng)安排 星期六晚活動(dòng) 星期二至星期日燒烤午餐及晚餐 超過40個(gè)委員會(huì)，社會(huì)組織及各種運(yùn)動(dòng)，例如：成人游艇、每月舉辦旅行、 網(wǎng)球比賽、夏天及冬天兒童泳池、初級游艇、航海家庭樂、商業(yè)及專業(yè)網(wǎng)團(tuán)體、船只委員會(huì)、游艇約會(huì)、水上籃球、女子艦橋、滑水、釣魚會(huì)及槍會(huì)、會(huì)員招募及維持委員會(huì)青年活動(dòng) 夏天及冬天游泳隊(duì) 游泳課程 游戲托兒所 初級游艇 夏令營 私人及團(tuán)體網(wǎng)球課程 假期派對和兒童特備活動(dòng) 航海羅經(jīng)柜 – 兒童會(huì)所訓(xùn)練班 / 課程 成人航海學(xué) 成人網(wǎng)球及網(wǎng)球隊(duì) 烹飪 游泳 計(jì)算機(jī)會(huì)所服務(wù) 提供飲食服務(wù)及筵辦酒席 婚宴及特別活動(dòng)安排 商業(yè)會(huì)議安排 夏天水上穿梭會(huì)所大樓設(shè)施 燒烤餐廳及酒吧 正式宴得房間 舞廳 會(huì)議室 附設(shè)桑拿的貯物室 洗衣房 跑步徑 運(yùn)動(dòng)設(shè)施戶外設(shè)施 附設(shè)酒吧及小食部的跳板泳池 四季熱水池 4個(gè)網(wǎng)球場 野餐及燒烤區(qū) 躑馬蹄鐵游戲 室外用餐 圓形競技場 帝皇會(huì) (Emperors’ Club)l 總會(huì)設(shè)于美國 多個(gè)國際城市有會(huì)所(例如:東京,巴黎,悉尼,倫敦,紐約)及多艘游艇停泊在世界各地的不同地方(例如:加勒比海,夏威夷,地中海,印度洋,菲濟(jì)群島,佛羅里達(dá)州) 以供會(huì)員使用。l 帝皇會(huì)屬于一個(gè)時(shí)間分享的會(huì)籍。l 成為會(huì)員的資格已可反映其會(huì)籍之頂級質(zhì)數(shù) (附件1 說明)。l 不同級數(shù)的會(huì)員享有不同之服務(wù)及設(shè)施。l 帝皇會(huì)本身擁有多架私人飛機(jī)，游艇(超過一百呎的最少6艘)和私人島嶼8個(gè)，一般可提供之住宿物業(yè)都超過500萬美元。l 身為帝皇會(huì)之會(huì)員，所享受的比國家元首及帝皇更高級。l 本公司建議貴會(huì)如將來建成后，能與帝皇會(huì)結(jié)為聯(lián)盟，絕對可以提高其國際知名度，對游艇會(huì)之級數(shù)有一定之提升及認(rèn)可。會(huì)價(jià):住宅會(huì)籍:平均房產(chǎn)價(jià)值：US$5,000,會(huì)籍價(jià)錢：US$575,可退還會(huì)籍：是年費(fèi)：US$45,可享用私人嘖射機(jī)：可以可享用私人游艇：可以單位私人廚師 ：有單位私人豪華汽車 ：有私人嘖射機(jī)會(huì)籍:會(huì)籍價(jià)錢 (使用75100小時(shí))：US$1,750,月費(fèi)：US$14,時(shí)計(jì)：US$2,債劵贖回：US$1,最多使用時(shí)間：不限制終身擁有權(quán)：是包飲食及機(jī)上服務(wù)：是新式機(jī)不另收費(fèi)：是 游艇俱樂部成敗經(jīng)驗(yàn)借鑒 游艇會(huì)成功之處178。 外資公司與游艇會(huì)發(fā)展的關(guān)系經(jīng)過詳細(xì)分析及比較蘇州太湖水星游艇俱樂部、中國青島銀海國際游艇俱樂部及浪騎游艇會(huì)的會(huì)籍價(jià)格、會(huì)員架構(gòu)和游艇會(huì)的賣點(diǎn)及弱項(xiàng)后，得出外資公司與游艇會(huì)發(fā)展的關(guān)系。會(huì)籍價(jià)格：蘇州太湖水星游艇俱樂部是三個(gè)游艇會(huì)當(dāng)中最多會(huì)員的游艇會(huì)，其中的原因是會(huì)籍價(jià)錢較為便宜，能因應(yīng)蘇州的生活水平及支付能力而定下一個(gè)合理的會(huì)籍價(jià)錢來吸引外資企業(yè)人士成為會(huì)員。地理位置：蘇州太湖水星游艇俱樂部位于江蘇省蘇州市中國第三大湖 – 太湖湖畔，吸引了很多來自外地的公司到附近投資，順理成章蘇州太湖水星游艇俱樂部自然吸引了在蘇州作投資的企業(yè)公司。由此可見大約七成的會(huì)員都是外資公司，主要來自美國、其次是澳洲人、德國人及歐洲人，而占其余三成的會(huì)員則來自上海及蘇州的內(nèi)資公司。游艇活動(dòng)：由于游艇會(huì)會(huì)員大部份來自歐美國家，而游艇活動(dòng)于外地是一種普遍的玩意，對蘇州太湖水星游艇俱樂部極為有利，可透過會(huì)員與其它外資公司的溝通，為游艇會(huì)帶來宣傳效益，能夠刺激當(dāng)?shù)氐挠瓮Щ顒?dòng)，發(fā)揚(yáng)游艇會(huì)外，亦有助游艇會(huì)吸納更多外資會(huì)員。178。 內(nèi)地游艇會(huì)成功經(jīng)驗(yàn)從蘇州太湖水星游艇俱樂部、中國青島銀海國際游艇俱樂部及浪騎游艇會(huì)的數(shù)據(jù)來看，蘇州太湖水星游艇俱樂部會(huì)籍銷售及泊位租用較為理想，其優(yōu)勝原因與會(huì)籍價(jià)格及泊位費(fèi)用有莫大關(guān)系。會(huì)籍價(jià)格方面，以個(gè)人會(huì)籍為例，中國青島銀海國際游艇俱樂部及浪騎游艇會(huì)均售人民幣390,，蘇州太湖水星游艇俱樂部售美金16, (約人民幣140,)，相比于中國青島銀海國際游艇俱樂部及浪騎游艇會(huì)會(huì)籍售價(jià)便宜接近三倍。至于泊位租金方面，蘇州太湖水星游艇俱樂部的27呎以下船位每年租金是美金1, (約人民幣13,)，27呎以上船位每年租金是美金1, (約人民幣15,)，中國青島銀海國際游艇俱樂部以6米泊位為例，每年租金是人民幣80,，而浪騎游艇會(huì)并沒有提供船位租用，以40呎船位為例，售價(jià)是人民幣1,030,，可見蘇州太湖水星游艇俱樂部與中國青島銀海國際游艇俱樂部及浪騎游艇會(huì)在會(huì)籍和泊位價(jià)格相差很遠(yuǎn)，就會(huì)員人數(shù)方面而言，蘇州太湖水星游艇俱樂部會(huì)員大約有500人，中國青島銀海國際游艇俱樂部占大約100人及浪騎游艇會(huì)占大約70至80人。蘇州太湖水星游艇俱樂部了解到會(huì)籍及泊位價(jià)格不能定得過高，他們因應(yīng)蘇州太湖水星游艇俱樂部的生活指數(shù)而定出適當(dāng)?shù)膬r(jià)錢來吸納會(huì)員，他們亦明白到當(dāng)?shù)赜瓮聵I(yè)尚在發(fā)展階段，故自行設(shè)計(jì)及制造各款不同型號的游艇給會(huì)員租用，而且價(jià)錢亦很便宜，自然能吸引到當(dāng)?shù)氐耐顿Y者對會(huì)籍和泊位衍生興趣。所以游艇會(huì)會(huì)籍及泊位定價(jià)于初期不宜定得過高，應(yīng)因應(yīng)市場需求、環(huán)境因素、當(dāng)?shù)厝耸拷?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及支付能力來厘定價(jià)格，當(dāng)會(huì)籍銷售情況理想，可作出適當(dāng)而合理的價(jià)格調(diào)整。178。 香港游艇會(huì)成功經(jīng)驗(yàn)深灣游艇會(huì)是香港最成功的游艇會(huì)會(huì)所，會(huì)所位置選擇良好，交通方便。鄰近豪宅區(qū)，豪宅區(qū)內(nèi)欠缺此類型的高級會(huì)所，而深灣游艇會(huì)會(huì)所環(huán)境非常優(yōu)美，設(shè)施齊全兼擁有多種國家的餐廳供會(huì)員選擇；會(huì)所面對海域, 位置優(yōu)越，會(huì)員駕船出海到附近游樂島嶼非常方便；此外，深灣游艇會(huì)另外一個(gè)主要成功因素是能因應(yīng)市場需求將會(huì)所設(shè)施不斷更新，深深了解到于不同時(shí)期會(huì)員對會(huì)所設(shè)施的需要及意見反映，做到與時(shí)并進(jìn)的水準(zhǔn)。至于清水灣游艇會(huì)，其主要會(huì)員是居住于西貢地方附近及從外地來港工作之外籍人士，當(dāng)中不乏擁有游艇的人士，會(huì)員來自多于30個(gè)國家，成為一個(gè)國際性的會(huì)所，亦因如此，游艇玩意能靠會(huì)員之間的溝通得以發(fā)展下去；其中一個(gè)缺點(diǎn)是清水灣的風(fēng)勢較大，于一些大風(fēng)的季節(jié)船只難以駛出海域。至于黃金海岸游艇會(huì)，其會(huì)所位置相比于深灣游艇會(huì)及清水灣游艇會(huì)偏僻，鄰近沒有豪宅區(qū)，照顧到之會(huì)員大部份只局限于新界住客居民，而設(shè)施亦屬一般，故會(huì)員人數(shù)亦較深灣游艇會(huì)及清水灣為少，其好處是會(huì)籍價(jià)格略為便宜，對于一些擁有游艇但希望運(yùn)用相對較便宜的價(jià)錢來購買會(huì)籍及船位之中等階層人士，黃金海岸游艇會(huì)是他們首選。 游艇會(huì)失敗之處中國青島銀海國際游艇俱樂部及深圳市浪騎游艇會(huì)，會(huì)員人數(shù)低于100人，會(huì)所的設(shè)施不足，且游艇于國內(nèi)地區(qū)尚在發(fā)展當(dāng)中，認(rèn)識及有能力擁有游艇之富戶不多，未能吸引人士成為會(huì)員；另外會(huì)籍定價(jià)太高，與市場需求脫軌，當(dāng)?shù)厝耸恐?fù)擔(dān)能力普遍根本無法承擔(dān)如此貴價(jià)之會(huì)籍。總括來說，中國青島銀海國際游艇俱樂部及深圳市浪騎游艇會(huì)于開始時(shí)已用了錯(cuò)誤策劃，沒有因應(yīng)市場需求來作出適當(dāng)之推廣，及不應(yīng)將租借船位作為主要之項(xiàng)目。建議應(yīng)該將俱樂部作為重點(diǎn)，建立多元化的設(shè)施，照顧到會(huì)員及其兒女的需要，希望籍此將游艇玩意灌輸給會(huì)員，培養(yǎng)他們對游艇的興趣。另外，會(huì)籍定價(jià)太高，設(shè)施亦未盡完善，未能吸引人士成為會(huì)員之余，會(huì)所經(jīng)濟(jì)狀況亦不理想。 當(dāng)?shù)赜瓮Щ顒?dòng)需求的預(yù)測從以上對內(nèi)地和香港游艇俱樂部發(fā)展情況的分析來看，目前國內(nèi)的游艇活動(dòng)仍未廣泛發(fā)展起來，俱樂部更多地是通過其設(shè)施、服務(wù)吸納會(huì)員，并通過吸收外籍會(huì)員和舉辦相應(yīng)的活動(dòng)來提高國內(nèi)人士對游艇活動(dòng)的興趣，因此游艇活動(dòng)的需求主要體現(xiàn)在對俱樂部會(huì)籍的需求上。隨著廈門及福建省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷提高，而市場上真正高層次的俱樂部會(huì)所又不多，開發(fā)高檔次的游艇俱樂部具有一定的市場需求。針對本項(xiàng)目來看，參考內(nèi)地和香港的游艇俱樂部會(huì)員人數(shù)發(fā)展情況（見下表），結(jié)合項(xiàng)目俱樂部建設(shè)用地的實(shí)際情況，如發(fā)展最高檔次俱樂部并能長期保持其形象，預(yù)計(jì)未來1015年，將可吸納約1,5002,000個(gè)俱樂部會(huì)員會(huì)籍。各地游艇俱樂部會(huì)員發(fā)展情況俱樂部名稱成立時(shí)間目前會(huì)員人數(shù)香港深灣游艇會(huì)1984年約1500人香港清水灣游艇會(huì)1987年約1200人香港黃金海岸游艇會(huì)1992年約1000人青島銀海國際游艇俱樂部2005年6月不足100人深圳浪騎游艇會(huì)1998年5月7080人蘇州太湖水星游艇俱樂部1999年約500人需求結(jié)構(gòu)：主要客戶預(yù)計(jì)會(huì)是于廈門作投資的臺灣商人及富戶，此等客戶的收入水平較高，故此VIP泊位將會(huì)是他們首選，而其它客戶會(huì)是外地常駐廈門之工作者及投資商人，此等客戶的收入水平比前者略為低，估計(jì)他們會(huì)選擇的會(huì)是俱樂部會(huì)籍。消費(fèi)水平：除廈門作投資的臺灣商人及富戶外，高收入人士之每月收入水平大慨有人民幣7,000至10,000元以上。支付能力：以人民幣二十萬會(huì)籍為例，首期費(fèi)用人民幣50,000元正，分十年供款，年利率5%計(jì)算，每月供款大約人民幣1,875元正，另外以人民幣二十八 萬會(huì)籍為例，首期費(fèi)用人民幣50,000元正，分十年供款，年利率5%計(jì)算，每月供款大約人民幣2,875元正。計(jì)算每月供款額大約由人民幣1,875元正至人民幣3,500元正不等，我們相信于當(dāng)?shù)貙?huì)籍有興趣之人士有足夠能力支付每月供款額。需求發(fā)展節(jié)奏：以上述之”未來的總需求量”得出結(jié)論，因當(dāng)?shù)馗呒墛蕵穲龅夭欢啵蚀司銟凡繉?huì)是最主要項(xiàng)目，另外游艇項(xiàng)目于當(dāng)?shù)厣形闯墒?，故此富戶將針對其VIP泊位會(huì)籍，相對地，普通泊位會(huì)籍將會(huì)是最后的項(xiàng)目。5 項(xiàng)目各主要功能發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境分析 廈門高端別墅市場發(fā)展?fàn)顩r 廈門別墅市場總體情況（1）一手別墅的預(yù)售成交呈增長態(tài)勢，市場逐步轉(zhuǎn)趨活躍，需求持續(xù)旺盛。從2002年到2004年，廈門一手別墅的預(yù)售面積(供應(yīng))和成交面積(需求)在一直在增長，其中2004年成交面積的增長幅度最大，市場需求在當(dāng)年達(dá)到了高峰值，這些數(shù)據(jù)表明廈門別墅市場呈現(xiàn)出一種逐步轉(zhuǎn)趨活躍的發(fā)展態(tài)勢。由于前幾年的大量新增供應(yīng)，市場上有一定存量等待消化，因此2005年的別墅預(yù)售和成交面積都比2004年有所減少，但2005年的成交面積(需求)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)售面積(供應(yīng))。綜合2002年到2005年的數(shù)據(jù)，一手別墅成交面積的總和要大于預(yù)售面積的總和，表明市場吸納了當(dāng)期的供應(yīng)后，還在消化過往的存量，需求表現(xiàn)旺盛。（2）一手別墅價(jià)格逐年攀升，島內(nèi)均價(jià)高于島外。基于需求的增長，廈門一手別墅的價(jià)格從2002年到2005年一直在上升，年均升幅達(dá)到 %。2005年一手別墅成交均價(jià)為7477元/平方米，其中島內(nèi)為9389元/平方米，%% ，說明高端別墅大多數(shù)在島內(nèi)。 高端別墅市場特點(diǎn)研究（一）研究范圍說明252。 重點(diǎn)研究對象：VIP泊位的形態(tài)是附帶別墅的泊位，其核心價(jià)值是體現(xiàn)在別墅的功能上；為了與項(xiàng)目整體定位相對應(yīng)，泊位所附帶的水上別墅應(yīng)為高端別墅，因此本部分著重研究高端別墅市場。252。 高端別墅定義說明：高端別墅作為最高層次的別墅產(chǎn)品，它的價(jià)格應(yīng)該與廈門一般的別墅拉開一定的差距，也應(yīng)該高于島內(nèi)別墅的平均水平。鑒于2005年廈門全市別墅的銷售均價(jià)是7477元/平方米，島內(nèi)別墅的銷售均價(jià)是9389元/平方米，因此，定義高端別墅為銷售均價(jià)在10000元/平方米以上的別墅。252。 本次研究的在售別墅樓盤包括：云海山莊（二期）、明麗山莊、巴厘香墅（第一組團(tuán)）、陽光海岸、國際山莊（二期、三期）、未來海岸（碧海灣）。（二）市場供給特點(diǎn)分析（1）分布特點(diǎn)252。 從地域上看，高端別墅集中在廈門島內(nèi)，島外較少。而在島內(nèi)，又最為集中分布于會(huì)展中心南邊的環(huán)島路沿線地帶，這里靠山面海，并可遠(yuǎn)眺金門島。252。 從環(huán)境資源方面看，高端別墅主要分布在海邊、山鄰，依托優(yōu)美的自然環(huán)境來體現(xiàn)樓盤的高端檔次。 圖：廈門在售高端別墅樓盤分布云海山莊碧海灣國際山莊明麗山莊巴厘?香墅陽光海岸（2）形態(tài)、規(guī)模及供應(yīng)量252。 物業(yè)形態(tài)方面，所研究的樓盤中很少是純獨(dú)立別墅，大部分樓盤都包含有獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅，有些甚至跟住宅公寓相混合。252。 樓盤規(guī)模方面，所研究樓盤的占地面積一般都在10萬平方米以下，只有臺灣山莊占地達(dá)到20萬平方米。從主流來講，這些樓盤占地規(guī)模為48萬平方米。252。 供應(yīng)量方面，所