【導(dǎo)讀】投資建設(shè)，XX大廈項(xiàng)目是蘇州工業(yè)園區(qū)XX游泳館的二期項(xiàng)目之一，健美、女子xx中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就XX游泳館二期XX大廈四、五層群樓xx會(huì)所項(xiàng)目與xxxx投資管理有限公司提出商榷。本項(xiàng)目的可行性方案交由貴方參考。xx產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國(guó)家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為xx產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，系，努力推進(jìn)全民xx的發(fā)展。同時(shí)，通過(guò)有效的國(guó)際合作，引進(jìn)國(guó)。外知名xx品牌、資金和管理體系，是xxxx迅速發(fā)展的重要舉措。國(guó)內(nèi)xx產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，五年內(nèi)占有國(guó)內(nèi)xx市場(chǎng)的最大份額。實(shí)質(zhì)性地介入奧運(yùn)會(huì)項(xiàng)目中有關(guān)xx項(xiàng)目的相關(guān)工作。商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營(yíng)管理。億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。蘇州市零售總額占全省。速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會(huì)消費(fèi)品購(gòu)買力大增。蘇州市城市居民人均可支配收入為元，增長(zhǎng)%。

　　

【正文】 品牌知名度。 每個(gè)季度俱樂(lè)部會(huì)舉辦內(nèi)部活動(dòng)，例如會(huì)員聚會(huì)、節(jié)日慶祝和周年聚會(huì)等。 xxxxxx 俱樂(lè)部 將向所有會(huì)員及其朋友發(fā)出邀請(qǐng)，來(lái)俱樂(lè)部享受免費(fèi)食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動(dòng)的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團(tuán)體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。 很多人都喜歡健美操表演， xxxxxx 俱樂(lè)部將在區(qū)域內(nèi)很多活動(dòng)中推廣 xx 操課程，通過(guò)表演，俱樂(lè)部的 xx 操運(yùn)動(dòng)員將向觀眾免費(fèi)提供臨時(shí)會(huì)員卡，鼓勵(lì)他們視聽課程，并成為 xxxxxx 俱樂(lè)部的 會(huì)員。 22 xxxxxx 俱樂(lè)部將為會(huì)員及其朋友提供免費(fèi)健康檢查，這是 向非會(huì)員出售會(huì)員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會(huì)員卡時(shí)是個(gè)關(guān)鍵因素，人們將了解到 xx 運(yùn)動(dòng)給身體健康帶來(lái)的益處。 xxxxxx俱樂(lè)部使用的最強(qiáng)有力的促銷方式是俱樂(lè)部?jī)?nèi)部會(huì)員間的促銷競(jìng)賽，這個(gè)計(jì)劃旨在鼓勵(lì)介紹新人入會(huì)的現(xiàn)有會(huì)員，鼓勵(lì)包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會(huì)員的高昂情緒并推銷會(huì)員卡的一個(gè)行之有效的方法。 隨著 xx 俱樂(lè)部的發(fā)展，越來(lái)越多的新會(huì)員將來(lái)自現(xiàn)有會(huì)員 的 介紹。此后，現(xiàn)有會(huì)員的續(xù)約將是保持會(huì)員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是令會(huì)員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計(jì)劃，如在入會(huì)最頻繁的時(shí)候進(jìn)行季節(jié)性促銷。 xxxxxx 俱樂(lè)部將不斷進(jìn)行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和 廣告商的聯(lián)系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進(jìn)行宣傳。持續(xù)的推廣計(jì)劃將包括三個(gè)主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)（促銷盒、直接郵寄、電話營(yíng)銷跟蹤）以及俱樂(lè)部?jī)?nèi)部促銷。 第五節(jié) 會(huì)員制體系設(shè)置 一、設(shè)置原則 俱樂(lè)部采取國(guó)際通行的會(huì)員制管理方法，以吸引長(zhǎng)期固定會(huì)員為主要目的，根據(jù)對(duì) xxxxxx 俱樂(lè)部的規(guī)模、檔次及周 邊主要消費(fèi)群體及其消費(fèi)能力購(gòu)買力、消費(fèi)群體分析，制定以下會(huì)員制卡種和相應(yīng)的 23 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 二、會(huì)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 通過(guò)對(duì)蘇州市已開設(shè)的中高檔次 xx 俱樂(lè)部具體情況進(jìn)行考察，考慮到目前蘇州市消費(fèi)者對(duì) xx 俱樂(lè)部需求狀況，以及 xx 俱樂(lè)部的競(jìng)爭(zhēng)狀況，對(duì) XXxx 會(huì)所價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定如下： 分類 費(fèi)用 使用范圍 半年卡 2600 本俱樂(lè)部 一年銀卡 3800 本市通用，全國(guó)短期 兩年金卡 6800 全球通用 蘇州市 XX 大廈所處地段良好，項(xiàng)目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢(shì)明顯，在價(jià)格選擇上應(yīng)能充分體現(xiàn)俱樂(lè)部的 檔次。 第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目投資效益估算 一、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見附件二：《年經(jīng)營(yíng)收入估算表》 二、年經(jīng)營(yíng)成本估算 詳見附件三：《年經(jīng)營(yíng)成本估算表》 三、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見附件四：《年?duì)I業(yè)利潤(rùn)估算表》 四、現(xiàn)金流量估算 以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期， 10%為折現(xiàn)率，計(jì)算 xxxx 蘇州 XX 大廈項(xiàng)目未來(lái)十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五《現(xiàn)金流量表》 五、折舊與攤銷估算 折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。 24 第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 靜態(tài)法分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個(gè) 指標(biāo)，這種方法未考慮資金的時(shí)間價(jià)值，但也有一定參考價(jià)值。本文以十年為財(cái)務(wù)分析計(jì)算期。 一．投資利潤(rùn)率 二． 投資利稅率 三．靜態(tài)投資回收期 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流 量的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 = 年 第三節(jié) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 動(dòng)態(tài)法分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要有兩個(gè)指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)效益分析中比較重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 一． 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2 3 4 5 6 710 10 年 現(xiàn)金流量圖 要求收益率 I=10% NPV10 =+* （ P/F,10,2） +*（ P/F,10,3）+* （ P/F,10,4） +*（ P/F,10,5） +* 25 （ P/F,10,6） + *（ F/A,10,7） (P/F,10,10) = （萬(wàn)元） 由以上計(jì)算可知， NPV＞ 0。在項(xiàng)目管理中，在基準(zhǔn)收益率為 10%的前提下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，則該項(xiàng)目具備投資價(jià)值。 二．內(nèi)部收益率 取 I1=35% 得 NPV1= 取 I2=40% 得 NPV2= 內(nèi)部收益率 IRR=I1+(I2I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|) =% 由以上計(jì)算可知，項(xiàng)目所能達(dá)到的最高收益率為 %。 三．動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 = 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1 + 上年累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 年 第四節(jié) 結(jié) 論 從以上三節(jié)的財(cái)務(wù)分析中可以看出，本項(xiàng)目贏利性較好，要求收益率為 10%的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn) 元；內(nèi)部收益率 %；動(dòng)態(tài)投資回收期 年。以上數(shù)據(jù)預(yù)示該項(xiàng)目具有抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力和贏利性較好，該項(xiàng)投資是可行的。 第五章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 26 蘇州市 XX 大廈項(xiàng)目作為“ xxxx”也存在一些風(fēng)險(xiǎn)： 一．行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 華東地區(qū)作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，是眾多商家必爭(zhēng)之地，目前世界知名品牌的 xx 俱樂(lè)部紛紛搶占華東市場(chǎng)，面積在 2021 平方米以上的 xx 俱樂(lè)部已有十余家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，此項(xiàng)目一進(jìn)入市場(chǎng)即將面臨的激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 二．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 蘇州市 XX 大廈 xx 會(huì)館項(xiàng)目作為 xxxx 在華北地區(qū)的第 一家店，肩負(fù)著創(chuàng)立品牌的艱苦重任，面臨競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的華東 xx 市場(chǎng)，面臨著較低的年費(fèi)收入、挑剔精明的消費(fèi)者，俱樂(lè)部如何通過(guò)降低總體運(yùn)營(yíng)成本，擴(kuò)大知名度，提高專業(yè)技術(shù)和競(jìng)爭(zhēng)能力等，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的華東 xx 市場(chǎng)立足，是俱樂(lè)部未來(lái)經(jīng)營(yíng)將要面臨的問(wèn)題。 三．不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 體育 xx 業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)，因此一旦發(fā)生自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力因素，將大幅度影響消費(fèi)人群消費(fèi)頻次和客流量；發(fā)生火災(zāi)、地震和臺(tái)風(fēng)等使 xx 連鎖店財(cái)物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團(tuán)發(fā)展與擴(kuò)張。 第六章 結(jié) 論 根據(jù)以上各章節(jié)論述， xxxx 蘇州 XX 大廈項(xiàng)目，在行業(yè)背景、市場(chǎng)條件、專業(yè)水平等各方面條件相對(duì)較好，符合俱樂(lè)部的各項(xiàng)開發(fā)條件，具有良好的發(fā)展前景。 xx 公司將對(duì)前期建設(shè)和后期經(jīng)營(yíng)管理 27 投入大量人力物力，以使該項(xiàng)目在各方面達(dá)到 xxxxxx 俱樂(lè)部的水平，為進(jìn)一步推進(jìn) xxxxxx 連鎖事業(yè)而努力。