【正文】 出225 448 5339 1244 374 0 7630 土地費用175 24 0 102 　301 前期費用25 129 77 157 　388 建安及相關(guān)費用184 5047 858 374 6463 直接費用20 9 43 22 　94 項目管理費用5 102 172 105 　384 銷售費用　0 2利息0 201 333 　534 3本金償還0 0 　0 4稅項0 55 160 265 480 二項目現(xiàn)金流入0 0 1051 5538 2019 8608 銷售收入0 1051 1700 2000 4751 銀行貸款0 0 　0 財政返還0 0 0 3838 　3838 三凈現(xiàn)金流量225 448 4544 3801 1380 36 四累計凈現(xiàn)金流225 673 5217 1416 36 36 本項目具體財務(wù)指標(biāo)見表73。表73 財務(wù)情況綜合分析表指標(biāo)名稱預(yù)算實 際177。變動177。比例（%）銷售總收入（萬元）8608銷售均價（元/ m178。）1963總成本費用（萬元）8164單位成本（元/m178。）1862其中:建安成本（元/m178。）1526稅項合計（萬元）510利潤總額（萬元）2996單位利潤（元/ m178。）1358銷售利潤率（%）%成本利潤率（%）% 確立了資金籌劃的原則，以支定收，挖潛力多回款少借款，統(tǒng)籌兼顧，盡量做到收支平衡，略有盈余。綜合考慮項目需求、節(jié)日及外部因素的影響等，籌措和安排資金時相應(yīng)區(qū)分輕重緩急，分項目安排資金。對建湘小區(qū)的工程款支付，盡量用岳陽公司的自身的存量資金支付。另外，考慮了上半年的兩個傳統(tǒng)節(jié)日，如2月份的春節(jié)和6月份的端午節(jié)。想方設(shè)法推進收取建湘小區(qū)經(jīng)適房的房款，加快與工行關(guān)于經(jīng)適房的按揭合作，完成放款。嘗試首次與湖南名家物業(yè)公司合作，委托其向132戶還建房業(yè)主收取我們公司先期代付的燃?xì)忾_通費。提前籌劃收取代局資產(chǎn)公司投資建設(shè)的廉租房等成本。 本項目是經(jīng)適房小區(qū)，盡量活用經(jīng)適房的稅收優(yōu)惠政策。土地增值稅實行查帳征收，不能核定征收，在清算前可以不預(yù)征。在安置房的營業(yè)稅上頗有建樹，節(jié)稅55萬元。 拆遷安置房的營業(yè)稅籌劃籌劃方案如下：第一步要求適用湘地稅發(fā)[1997]5號文件，確保原舊房面積按成本價計征。第二步力爭補貼面積也按成本價計征，已收差價的面積按1850元/m2計征，不得從高核定。為了適用5號文件，我們與市局稅政一科、主管稅政的副局長溝通，提出在省地稅局發(fā)布的湘地稅函〔2007〕186號、湘地稅函〔2008〕116號列舉的的已失效或廢止的文件目錄中，并沒有5號文件，并且了解到省內(nèi)其他市、州仍在繼續(xù)執(zhí)行，要求岳陽市應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行該文件。同時從時間上入手，提出我公司的拆遷安置房是在2007年通過立項，在時間上屬政策停止執(zhí)行前的項目，也應(yīng)適用湘地稅發(fā)[1997]5號文件。經(jīng)我們力爭，最后市局做出讓步，提出變通，仍然不再執(zhí)行5號文件，還是按市價計征，只要價格無明顯偏低，稅務(wù)機關(guān)就不再進行調(diào)整，并將此決定告之了我公司主管稅務(wù)機關(guān)。接下來，我們完善資料，做低安置房的開發(fā)成本數(shù)據(jù)，調(diào)整后的980元/平米的單位成本最終獲市局和區(qū)局的聯(lián)合調(diào)查人員認(rèn)可。與局資產(chǎn)公司配合簽訂房屋受讓協(xié)議，事先約定不論實際開發(fā)成本如何，均按1000元/平米的價格受讓。經(jīng)此一番運作，1000元/平米這個價格的性質(zhì)變了，由成本價變成售價，符合稅務(wù)機關(guān)的要求，等面積安置的部分可以按此價格計征。后進一步溝通，對補貼的面積稅務(wù)機關(guān)同意也按此價格計征，已收差價的面積就按實收的1850元/m2計征，不再調(diào)整。少交營業(yè)稅，則附征的城建稅、教育費附加也相應(yīng)減少。按岳陽市物價局岳市價行審[2010]6號核定的指導(dǎo)價格(1886元/平米)，籌劃前至少應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅、(11809*1886*%)?；I劃后實交營業(yè)稅、城建稅、[(7147*1000+3960*1000+702*1850)*%]，并已辦妥審批流程，開具發(fā)票，以后不會涉及重新調(diào)整計稅價格。 充分利用經(jīng)適房和舊城改造稅收政策，用好用活，提前開票以利早日辦證。建湘小區(qū)已售的經(jīng)適房在只交納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加三個稅種，其他稅種如土地增值稅、企業(yè)所得稅未清算也未預(yù)征、未征收防洪資金等地方性稅費的情況下，經(jīng)加強溝通，稅務(wù)局同意提前代開151份不動產(chǎn)發(fā)票，使公司客服部門能夠及時辦理產(chǎn)權(quán)證，避免因辦證延誤而承擔(dān)違約責(zé)任。營業(yè)稅一般鮮有優(yōu)惠政策，對于拆遷安置房，先是運用舊城改造稅收政策，降低計稅價格，少交了55萬元的營業(yè)稅及附加。同時，又要求套用經(jīng)適房政策，最終與151戶經(jīng)適房一樣只交納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，稅務(wù)局同意提前代開121份發(fā)票用于辦證。項目綜合評估 評估結(jié)論 本項目是公司（1） 本項目 （2）規(guī)劃設(shè)計工作整體（請開發(fā)部完善）（3）工程管理整體（請工程部完善）（4）營銷管理工作整體（請營銷部完善）（5）合約管理整體（請合約部完善）（6）財務(wù)管理工作整體（請財務(wù)部完善） 值得借鑒與推廣的經(jīng)驗 前期開發(fā)階段（請開發(fā)部完善） 規(guī)劃設(shè)計階段（請開發(fā)部完善） 工程管理階段（請工程部完善） 營銷管理階段（請營銷部完善） 合約管理階段（請合約部完善） 財務(wù)管理階段 克服部門人手趨緊，而具體事情有增無減的實際困難，合理安排，堅持外勤事務(wù)白天辦，內(nèi)業(yè)工作晚上辦，重要事情先辦，急事急辦的思路，全方面做好部門本職工作、與其他部門協(xié)調(diào)配合工作和領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的工作。 有待改進的方面 前期拓展階段（請開發(fā)部完善） 規(guī)劃設(shè)計階段（請開發(fā)部完善） 工程管理階段（請工程部完善） 營銷管理階段 營銷管理完成很好，截止評估報告時點，大部分已合理處理，未處理部分正擬定處理方案；項目定位準(zhǔn)確無誤，項目幾乎實現(xiàn)無成本營銷。 合約管理階段在本項目開發(fā)建設(shè)過程中，合約成本管理方面存在一些不足，現(xiàn)就一些不足總結(jié)如下： 招標(biāo)計劃： 建湘小區(qū)招標(biāo)計劃分散提出的，缺少系統(tǒng)性。需要在以下兩方面提高： 因?qū)⒄麄€項目開發(fā)作為一個有機整體，開工前就將所有需要招標(biāo)的子項合理編排出來，并明確落實人員責(zé)任和完成時間。 引進項目管理思路，將招標(biāo)工作作為獨立的項目，在進度質(zhì)量費用等方面加強控制。 招標(biāo)采購： 回顧建湘小區(qū)招標(biāo)過程有幾件事情做的很被動，擋土墻施工、架空層施工。這些事情歸納起來都是一個原因。因工期緊張，審核工程造價后即通知施工單位進場施工，未嚴(yán)格按照招標(biāo)程序進行招標(biāo)，導(dǎo)致在內(nèi)部管理及對外風(fēng)險增加；留下履約隱患。改進措施： 增加供方資源，嚴(yán)格選擇供方，形成實質(zhì)性競爭； 嚴(yán)格遵循招標(biāo)評標(biāo)程序，提高招標(biāo)管理品質(zhì)。根據(jù)工程品質(zhì)需要，可結(jié)合費用與供方的綜合實力定標(biāo)，而非一味追求低價。 杜絕先施工后簽約的行為，不因招標(biāo)過程影響工期，也不因為工期緊而不招標(biāo)。 合同分發(fā)與交底： 建湘小區(qū)整個合同體系總體來說是嚴(yán)密而科學(xué)的，保密工作基本滿意；但對保密工作存在機械理解的問題，需要做如下改進： 合同簽訂后立即組織集中交底，不能流于形式； 合同簽訂后立即對合同文本進行保密處理，登記向各相關(guān)部門或單位分發(fā)。之后各部門或單位除特殊情況不得向合約部索要或查閱合同； 與總部溝通，五萬元以下的簡單合同在合同分發(fā)時采取口頭交底的形式交底。 進一步完善合同文本信息化管理，達到更加高效的檢索或查閱目的。 合同評審： 建湘小區(qū)項目合同評審工作總體滿意，合同評審率達100%。但在細(xì)節(jié)和效率上需進一步提高。如： 重視施工范圍的界定； 合同評審要杜絕常識性錯誤； 因公司推行標(biāo)準(zhǔn)合同文本，在合同評審時不得有依賴心理，注意結(jié)合項目的特征，逐條仔細(xì)分析研讀。 加強合同風(fēng)險分析，提前規(guī)避合同爭議 分包商管理： 分包商管理是亟待加強的部分，也是合同管理的有效組成部分，合同管理要走出只停留在文字文檔管理的層次。因該將合同條款運用到具體的項目管理中，加強與現(xiàn)場結(jié)合，提高合同履約管理水平。改進措施： 加強供方考核，形成固定的供方考核機制。包括成員組成，考察程序，及考察評估。 每月組織召開一次合同例會，對各供方做一次量化評估。加強總包方選擇的供方的資質(zhì)審核，杜絕第三方造成的風(fēng)險。 財務(wù)管理階段（請財務(wù)部完善） 千難萬難執(zhí)行最難，執(zhí)行能力特別是對預(yù)算的執(zhí)行，對計劃的執(zhí)行。總是存在預(yù)算與實際執(zhí)行相差很大的現(xiàn)象，沒有真正認(rèn)識到預(yù)算的作用，沒有嚴(yán)格要求各部門認(rèn)真執(zhí)行。