【正文】 每月組織召開一次合同例會，對各供方做一次量化評估。 進一步完善合同文本信息化管理，達到更加高效的檢索或查閱目的。 招標采購： 回顧建湘小區(qū)招標過程有幾件事情做的很被動，擋土墻施工、架空層施工。建湘小區(qū)已售的經(jīng)適房在只交納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加三個稅種，其他稅種如土地增值稅、企業(yè)所得稅未清算也未預(yù)征、未征收防洪資金等地方性稅費的情況下，經(jīng)加強溝通，稅務(wù)局同意提前代開151份不動產(chǎn)發(fā)票，使公司客服部門能夠及時辦理產(chǎn)權(quán)證，避免因辦證延誤而承擔(dān)違約責(zé)任。接下來，我們完善資料，做低安置房的開發(fā)成本數(shù)據(jù)，調(diào)整后的980元/平米的單位成本最終獲市局和區(qū)局的聯(lián)合調(diào)查人員認可。 本項目是經(jīng)適房小區(qū)，盡量活用經(jīng)適房的稅收優(yōu)惠政策。）1526稅項合計（萬元）510利潤總額（萬元）2996單位利潤（元/ m178。對公司的產(chǎn)值審核套表，進行了部分補充，增加了《支付憑證》一表，此表能充分反映當前支付情況與總合同額之間比例關(guān)系，并能體現(xiàn)對施工單位的罰款以及工程量核減，使工程量核減以及罰款能在當月產(chǎn)值中實時扣除，避免結(jié)算時再為此產(chǎn)生麻煩；還增加了《工程量明細表》，此表能夠非常準確的看到施工單位每月完成的工作內(nèi)容，和未施工項目，為今后我們的結(jié)算工作中材料調(diào)差及核減工程量帶來了準確的依據(jù)。并組織對供方的半年度考核。合同簽訂后組織合同交底，進一步對合同條款說明。 ， 萬元，現(xiàn)分析如下（見表63）。 ，與企業(yè)法人代表雙向溝通。具體做法如下：（1） 發(fā)包人每月組織一次合同例會，承包人須有項目負責(zé)人或商務(wù)負責(zé)人參加，不得缺席。按規(guī)定，項目均價由岳陽市物價局統(tǒng)一確定，均價為1886元/㎡；在均價一定的基礎(chǔ)上，我公司充分考慮不同戶型、朝向、樓層間的差價，既推動了銷售也確保了公平?；谕苿硬疬w和福利員工的目的，項目分別在啟動初期及小區(qū)三次選房前張貼了公告。如外墻砌體、外墻抹灰、內(nèi)墻抹灰、管根吊洞、防水等這些關(guān)鍵工序的施工，在施工單位自檢的基礎(chǔ)上，監(jiān)理單位、分公司工程部必須100%的驗收，并簽字認可，相關(guān)數(shù)據(jù)表格直接張貼在墻上，便于復(fù)核并落實責(zé)任人。b、各分包商的資格審查：分項工程要求必須成立項目班子，有固定的辦公場所，而不能是班組形式的管理。 （4）監(jiān)理的管理水平及執(zhí)行能力。 （2）工程隊伍的選擇問題。通過對出現(xiàn)維修問題的總結(jié)，我歸納為如下幾類：其一，技術(shù)類問題：a、施工工藝問題，墻體滲漏、開裂、地面空鼓、管道滲漏等。c、其他單位原因，如水淹、電源問題造成的設(shè)備多次燒損。c、工期壓縮太緊，砌體應(yīng)該在干透，沉降穩(wěn)定后后進行外墻抹灰。最終在多方的關(guān)注下，項目得以順利實施，雖然延誤工期110天，但是為后面的順利進展打下基礎(chǔ)。具體見表41所示。從完成的效果看，前期設(shè)計基本得到貫徹，實現(xiàn)了預(yù)期設(shè)計目標。（2）經(jīng)濟適用房部分臥室面積偏小，客廳及餐廳面積稍大，比例分配不合理。遵循節(jié)約、節(jié)能，支持可持續(xù)發(fā)展。 （2）客戶定位本項目客戶定位明確，主體購房人群為原七公司東南基地拆遷片區(qū)人員。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。圖22 20052009年岳陽市人均可支配收入情況（3）固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高位增長。至今，項目房源處置完成進65%，未處置房源處置方案正在確定中。項目施工期從2008年4月至2010年2月，共計22個月。 45 目 錄前 言 1項目概況 1 1 2 2 3 4 5項目拓展評估 6 6 10 13規(guī)劃設(shè)計管理評估 14 14 14 15 16 17 19工程管理評估 19 19 20 25營銷管理評估 28 營銷管理概述 28 營銷管理評估 29 38合約成本管理評估 40 合約管理概述 40 43 合約成本工作總結(jié) 45財務(wù)管理評估 47 項目計劃財務(wù)與實際對比情況 47 48 48 49 49項目綜合評估 52 評估結(jié)論 52 值得借鑒與推廣的經(jīng)驗 53 有待改進的方面 55項目概況表11 項目概況統(tǒng)計表項目名稱中建?建湘小區(qū)商住樓建設(shè)單位中建信和地產(chǎn)有限公司質(zhì)監(jiān)單位岳陽市質(zhì)監(jiān)站監(jiān)理單位岳陽司堅市政監(jiān)理有限公司勘察單位湖南省建筑科學(xué)研究院設(shè)計單位北京世紀千府國際工程設(shè)計有限公司施工單位中國建筑第五工程局直屬公司項目起止時間2008年6月30日至今建湘小區(qū)項目是公司以政府代建的形式開發(fā)的過渡租賃房、經(jīng)濟適用房和還建房。本報告通過對中建?建湘小區(qū)項目可研階段與實際發(fā)生階段的各線條管理進行動態(tài)比較，分析差異產(chǎn)生的原因，進行經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)，希望本報告能為今后開發(fā)類似項目提供一定的借鑒。項目前后主要技術(shù)指標對比如表11所示。項目發(fā)展成本組成如表14所示。圖21 20052009年岳陽市GDP增長情況（2）人均可支配收入2009年，居民收入繼續(xù)提高。固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況如圖23所示。 項目報建該項目為經(jīng)濟適用房項目，在項目報建過程中，充分享受了政府相關(guān)的優(yōu)惠政策，尤其在繳納報建費方面，大約為27元/㎡，為公司節(jié)省報建費用400多萬元。規(guī)劃設(shè)計管理評估本項目由湖南省建筑科學(xué)研究院進行設(shè)計，項目強調(diào)以人為本，以生態(tài)環(huán)境為主構(gòu)筑一個和諧舒適的生活環(huán)境，創(chuàng)造一個生態(tài)化、人性化、現(xiàn)代化的居住環(huán)境。圖31建湘小區(qū)設(shè)計效果圖 圖32 建湘小區(qū)實景圖（1）㎡。本項目為經(jīng)濟適用房項目，戶型面積都在國家規(guī)定的控制范圍內(nèi)，由于受到面積控制的影響、地塊退讓的限制、及容積率的要求，為了盡可能地保證各戶有良好的采光通風(fēng)，在設(shè)計上采用了兩梯四戶的塔樓連體。項目因為是經(jīng)濟適用房，面積及地塊受到限制，因此設(shè)計上采用兩梯四戶的塔樓，雖然會對項目部分戶型的采光通風(fēng)產(chǎn)生一定影響，但在設(shè)計上盡量兼顧了這些方面的考慮，力爭采用了較好的戶型，做到明廚明廁，客廳均采用了雙向采光形成穿風(fēng)堂，爭取做到每戶通風(fēng)采光良好，其建筑的風(fēng)格、體量、色彩、景觀均為岳陽城市品位提升起了積極的推進作用。影響本工程進度的因素，外部環(huán)境因素及總包單位內(nèi)部管理問題等。（1）墻體開裂：墻體開裂主要體現(xiàn)在磚墻與混泥土結(jié)構(gòu)部位結(jié)合處的開裂。b、PPR管道在熔焊過程中沒有按照要求施工，譬如管口沒有清理干凈，有污漬等，加熱溫度不夠，插入深度不夠等原因，這也反應(yīng)了承包人的質(zhì)量意識不夠。岳陽分公司為搞好民心工程首先在意識上高度重視，尤為關(guān)注項目的質(zhì)量，同時采取有效的手段加快工程進度，安全工作毫不放松。c、對操作人員的管理把關(guān)問題，不具備施工能力的技術(shù)工人的操作給質(zhì)量帶來的隱患。管理的精髓在于溝通，在于疏導(dǎo)，而不是強權(quán)控制。我們?nèi)绾渭訌娮陨淼墓芾硭郊皩I(yè)素質(zhì)呢？首先現(xiàn)場管理人員勤跑、勤看、勤現(xiàn)場指導(dǎo)、加強專業(yè)學(xué)習(xí)，宣傳貫徹質(zhì)量意識，加強現(xiàn)場的操作培訓(xùn)，真正發(fā)揮農(nóng)民工學(xué)校的作用。（3）、過程落實，做好驗收a、分戶驗收每一戶都建立質(zhì)量驗收檔案袋，從主體工程施工開始，至最后的裝飾工程結(jié)束。其中中建建湘小區(qū)項目竣工驗收及資料備案只用了40天；建湘小區(qū)項目在竣工驗收前，工程部及分公司領(lǐng)導(dǎo)積極與岳陽市政務(wù)中心聯(lián)系，加強與質(zhì)監(jiān)站、消防、規(guī)劃、檔案館等部門溝通，各個擊破，約定一個時間，召開工程的聯(lián)合驗收，建湘小區(qū)竣工驗收時間為2010年2月3日，資料備案完成時間為3月25日，只用了50天，其中還夾有一個春節(jié)假期。蓄客效果及評估：幾乎集合了七公司范圍內(nèi)所有滿足條件的客戶，有效地達到了促進拆遷福利員工的目的。 每月組織召開合同例會，建立合同風(fēng)險預(yù)警機制。 、資料管理辦法、變更簽證等作為獨立模塊作為合同的組成部分，提高合同文本集成度。 ，增加《工程量明細表》，從該表中能夠反映出每次工程量的詳細情況，對工程設(shè)計變更或其他因素引起的工程量減少能夠更直觀的體現(xiàn)，并在當期進度款中及時扣除，工程結(jié)算時材料價差的調(diào)整有據(jù)可依。特別是組織招標議標時加強了對供方的考察對擬招標的項目，均邀請了多家單位參與投標，并組織相關(guān)部門對其考察，優(yōu)化了招標程序，引入競爭機制，提高了招標水平，對成本控制起到了良好的作用。在施工過程中，組織規(guī)范的履約檢查工作，落實合同條款。不斷完善部門人員專業(yè)素質(zhì)的提升。比例（%）銷售總收入（萬元）8608銷售均價（元/ m178。想方設(shè)法推進收取建湘小區(qū)經(jīng)適房的房款，加快與工行關(guān)于經(jīng)適房的按揭合作，完成放款。為了適用5號文件，我們與市局稅政一科、主管稅政的副局長溝通，提出在省地稅局發(fā)布的湘地稅函〔2007〕186號、湘地稅函〔2008〕116號列舉的的已失效或廢止的文件目錄中，并沒有5號文件，并且了解到省內(nèi)其他市、州仍在繼續(xù)執(zhí)行，要求岳陽市應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行該文件。按岳陽市物價局岳市價行審[2010]6號核定的指導(dǎo)價格(1886元/平米)，籌劃前至少應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅、(11809*1886*%)。 合約管理階段在本項目開發(fā)建設(shè)過程中，合約成本管理方面存在一些不足，現(xiàn)就一些不足總結(jié)如下： 招標計劃： 建湘小區(qū)招標計劃分散提出的，缺少系統(tǒng)性。 杜絕先施工后簽約的行為，不因招標過程影響工期，也不因為工期緊而不招標。因該將合同條款運用到具體的項目管理中，加強與現(xiàn)場結(jié)合，提高合同履約管理水平?？偸?