【正文】 每月組織召開(kāi)一次合同例會(huì)，對(duì)各供方做一次量化評(píng)估。 進(jìn)一步完善合同文本信息化管理，達(dá)到更加高效的檢索或查閱目的。 招標(biāo)采購(gòu)： 回顧建湘小區(qū)招標(biāo)過(guò)程有幾件事情做的很被動(dòng)，擋土墻施工、架空層施工。建湘小區(qū)已售的經(jīng)適房在只交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加三個(gè)稅種，其他稅種如土地增值稅、企業(yè)所得稅未清算也未預(yù)征、未征收防洪資金等地方性稅費(fèi)的情況下，經(jīng)加強(qiáng)溝通，稅務(wù)局同意提前代開(kāi)151份不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，使公司客服部門(mén)能夠及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，避免因辦證延誤而承擔(dān)違約責(zé)任。接下來(lái)，我們完善資料，做低安置房的開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)，調(diào)整后的980元/平米的單位成本最終獲市局和區(qū)局的聯(lián)合調(diào)查人員認(rèn)可。 本項(xiàng)目是經(jīng)適房小區(qū)，盡量活用經(jīng)適房的稅收優(yōu)惠政策。）1526稅項(xiàng)合計(jì)（萬(wàn)元）510利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）2996單位利潤(rùn)（元/ m178。對(duì)公司的產(chǎn)值審核套表，進(jìn)行了部分補(bǔ)充，增加了《支付憑證》一表，此表能充分反映當(dāng)前支付情況與總合同額之間比例關(guān)系，并能體現(xiàn)對(duì)施工單位的罰款以及工程量核減，使工程量核減以及罰款能在當(dāng)月產(chǎn)值中實(shí)時(shí)扣除，避免結(jié)算時(shí)再為此產(chǎn)生麻煩；還增加了《工程量明細(xì)表》，此表能夠非常準(zhǔn)確的看到施工單位每月完成的工作內(nèi)容，和未施工項(xiàng)目，為今后我們的結(jié)算工作中材料調(diào)差及核減工程量帶來(lái)了準(zhǔn)確的依據(jù)。并組織對(duì)供方的半年度考核。合同簽訂后組織合同交底，進(jìn)一步對(duì)合同條款說(shuō)明。 ， 萬(wàn)元，現(xiàn)分析如下（見(jiàn)表63）。 ，與企業(yè)法人代表雙向溝通。具體做法如下：（1） 發(fā)包人每月組織一次合同例會(huì)，承包人須有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或商務(wù)負(fù)責(zé)人參加，不得缺席。按規(guī)定，項(xiàng)目均價(jià)由岳陽(yáng)市物價(jià)局統(tǒng)一確定，均價(jià)為1886元/㎡；在均價(jià)一定的基礎(chǔ)上，我公司充分考慮不同戶型、朝向、樓層間的差價(jià)，既推動(dòng)了銷(xiāo)售也確保了公平?；谕苿?dòng)拆遷和福利員工的目的，項(xiàng)目分別在啟動(dòng)初期及小區(qū)三次選房前張貼了公告。如外墻砌體、外墻抹灰、內(nèi)墻抹灰、管根吊洞、防水等這些關(guān)鍵工序的施工，在施工單位自檢的基礎(chǔ)上，監(jiān)理單位、分公司工程部必須100%的驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可，相關(guān)數(shù)據(jù)表格直接張貼在墻上，便于復(fù)核并落實(shí)責(zé)任人。b、各分包商的資格審查：分項(xiàng)工程要求必須成立項(xiàng)目班子，有固定的辦公場(chǎng)所，而不能是班組形式的管理。 （4）監(jiān)理的管理水平及執(zhí)行能力。 （2）工程隊(duì)伍的選擇問(wèn)題。通過(guò)對(duì)出現(xiàn)維修問(wèn)題的總結(jié)，我歸納為如下幾類：其一，技術(shù)類問(wèn)題：a、施工工藝問(wèn)題，墻體滲漏、開(kāi)裂、地面空鼓、管道滲漏等。c、其他單位原因，如水淹、電源問(wèn)題造成的設(shè)備多次燒損。c、工期壓縮太緊，砌體應(yīng)該在干透，沉降穩(wěn)定后后進(jìn)行外墻抹灰。最終在多方的關(guān)注下，項(xiàng)目得以順利實(shí)施，雖然延誤工期110天，但是為后面的順利進(jìn)展打下基礎(chǔ)。具體見(jiàn)表41所示。從完成的效果看，前期設(shè)計(jì)基本得到貫徹，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期設(shè)計(jì)目標(biāo)。（2）經(jīng)濟(jì)適用房部分臥室面積偏小，客廳及餐廳面積稍大，比例分配不合理。遵循節(jié)約、節(jié)能，支持可持續(xù)發(fā)展。 （2）客戶定位本項(xiàng)目客戶定位明確，主體購(gòu)房人群為原七公司東南基地拆遷片區(qū)人員。通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。圖22 20052009年岳陽(yáng)市人均可支配收入情況（3）固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)。至今，項(xiàng)目房源處置完成進(jìn)65%，未處置房源處置方案正在確定中。項(xiàng)目施工期從2008年4月至2010年2月，共計(jì)22個(gè)月。 45 目 錄前 言 1項(xiàng)目概況 1 1 2 2 3 4 5項(xiàng)目拓展評(píng)估 6 6 10 13規(guī)劃設(shè)計(jì)管理評(píng)估 14 14 14 15 16 17 19工程管理評(píng)估 19 19 20 25營(yíng)銷(xiāo)管理評(píng)估 28 營(yíng)銷(xiāo)管理概述 28 營(yíng)銷(xiāo)管理評(píng)估 29 38合約成本管理評(píng)估 40 合約管理概述 40 43 合約成本工作總結(jié) 45財(cái)務(wù)管理評(píng)估 47 項(xiàng)目計(jì)劃財(cái)務(wù)與實(shí)際對(duì)比情況 47 48 48 49 49項(xiàng)目綜合評(píng)估 52 評(píng)估結(jié)論 52 值得借鑒與推廣的經(jīng)驗(yàn) 53 有待改進(jìn)的方面 55項(xiàng)目概況表11 項(xiàng)目概況統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱中建?建湘小區(qū)商住樓建設(shè)單位中建信和地產(chǎn)有限公司質(zhì)監(jiān)單位岳陽(yáng)市質(zhì)監(jiān)站監(jiān)理單位岳陽(yáng)司堅(jiān)市政監(jiān)理有限公司勘察單位湖南省建筑科學(xué)研究院設(shè)計(jì)單位北京世紀(jì)千府國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司施工單位中國(guó)建筑第五工程局直屬公司項(xiàng)目起止時(shí)間2008年6月30日至今建湘小區(qū)項(xiàng)目是公司以政府代建的形式開(kāi)發(fā)的過(guò)渡租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和還建房。本報(bào)告通過(guò)對(duì)中建?建湘小區(qū)項(xiàng)目可研階段與實(shí)際發(fā)生階段的各線條管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)比較，分析差異產(chǎn)生的原因，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，希望本報(bào)告能為今后開(kāi)發(fā)類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。項(xiàng)目前后主要技術(shù)指標(biāo)對(duì)比如表11所示。項(xiàng)目發(fā)展成本組成如表14所示。圖21 20052009年岳陽(yáng)市GDP增長(zhǎng)情況（2）人均可支配收入2009年，居民收入繼續(xù)提高。固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況如圖23所示。 項(xiàng)目報(bào)建該項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在項(xiàng)目報(bào)建過(guò)程中，充分享受了政府相關(guān)的優(yōu)惠政策，尤其在繳納報(bào)建費(fèi)方面，大約為27元/㎡，為公司節(jié)省報(bào)建費(fèi)用400多萬(wàn)元。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理評(píng)估本項(xiàng)目由湖南省建筑科學(xué)研究院進(jìn)行設(shè)計(jì)，項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)以人為本，以生態(tài)環(huán)境為主構(gòu)筑一個(gè)和諧舒適的生活環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)生態(tài)化、人性化、現(xiàn)代化的居住環(huán)境。圖31建湘小區(qū)設(shè)計(jì)效果圖 圖32 建湘小區(qū)實(shí)景圖（1）㎡。本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，戶型面積都在國(guó)家規(guī)定的控制范圍內(nèi)，由于受到面積控制的影響、地塊退讓的限制、及容積率的要求，為了盡可能地保證各戶有良好的采光通風(fēng)，在設(shè)計(jì)上采用了兩梯四戶的塔樓連體。項(xiàng)目因?yàn)槭墙?jīng)濟(jì)適用房，面積及地塊受到限制，因此設(shè)計(jì)上采用兩梯四戶的塔樓，雖然會(huì)對(duì)項(xiàng)目部分戶型的采光通風(fēng)產(chǎn)生一定影響，但在設(shè)計(jì)上盡量兼顧了這些方面的考慮，力爭(zhēng)采用了較好的戶型，做到明廚明廁，客廳均采用了雙向采光形成穿風(fēng)堂，爭(zhēng)取做到每戶通風(fēng)采光良好，其建筑的風(fēng)格、體量、色彩、景觀均為岳陽(yáng)城市品位提升起了積極的推進(jìn)作用。影響本工程進(jìn)度的因素，外部環(huán)境因素及總包單位內(nèi)部管理問(wèn)題等。（1）墻體開(kāi)裂：墻體開(kāi)裂主要體現(xiàn)在磚墻與混泥土結(jié)構(gòu)部位結(jié)合處的開(kāi)裂。b、PPR管道在熔焊過(guò)程中沒(méi)有按照要求施工，譬如管口沒(méi)有清理干凈，有污漬等，加熱溫度不夠，插入深度不夠等原因，這也反應(yīng)了承包人的質(zhì)量意識(shí)不夠。岳陽(yáng)分公司為搞好民心工程首先在意識(shí)上高度重視，尤為關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量，同時(shí)采取有效的手段加快工程進(jìn)度，安全工作毫不放松。c、對(duì)操作人員的管理把關(guān)問(wèn)題，不具備施工能力的技術(shù)工人的操作給質(zhì)量帶來(lái)的隱患。管理的精髓在于溝通，在于疏導(dǎo)，而不是強(qiáng)權(quán)控制。我們?nèi)绾渭訌?qiáng)自身的管理水平及專業(yè)素質(zhì)呢？首先現(xiàn)場(chǎng)管理人員勤跑、勤看、勤現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)，宣傳貫徹質(zhì)量意識(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的操作培訓(xùn)，真正發(fā)揮農(nóng)民工學(xué)校的作用。（3）、過(guò)程落實(shí)，做好驗(yàn)收a、分戶驗(yàn)收每一戶都建立質(zhì)量驗(yàn)收檔案袋，從主體工程施工開(kāi)始，至最后的裝飾工程結(jié)束。其中中建建湘小區(qū)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及資料備案只用了40天；建湘小區(qū)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收前，工程部及分公司領(lǐng)導(dǎo)積極與岳陽(yáng)市政務(wù)中心聯(lián)系，加強(qiáng)與質(zhì)監(jiān)站、消防、規(guī)劃、檔案館等部門(mén)溝通，各個(gè)擊破，約定一個(gè)時(shí)間，召開(kāi)工程的聯(lián)合驗(yàn)收，建湘小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)間為2010年2月3日，資料備案完成時(shí)間為3月25日，只用了50天，其中還夾有一個(gè)春節(jié)假期。蓄客效果及評(píng)估：幾乎集合了七公司范圍內(nèi)所有滿足條件的客戶，有效地達(dá)到了促進(jìn)拆遷福利員工的目的。 每月組織召開(kāi)合同例會(huì)，建立合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。 、資料管理辦法、變更簽證等作為獨(dú)立模塊作為合同的組成部分，提高合同文本集成度。 ，增加《工程量明細(xì)表》，從該表中能夠反映出每次工程量的詳細(xì)情況，對(duì)工程設(shè)計(jì)變更或其他因素引起的工程量減少能夠更直觀的體現(xiàn)，并在當(dāng)期進(jìn)度款中及時(shí)扣除，工程結(jié)算時(shí)材料價(jià)差的調(diào)整有據(jù)可依。特別是組織招標(biāo)議標(biāo)時(shí)加強(qiáng)了對(duì)供方的考察對(duì)擬招標(biāo)的項(xiàng)目，均邀請(qǐng)了多家單位參與投標(biāo)，并組織相關(guān)部門(mén)對(duì)其考察，優(yōu)化了招標(biāo)程序，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高了招標(biāo)水平，對(duì)成本控制起到了良好的作用。在施工過(guò)程中，組織規(guī)范的履約檢查工作，落實(shí)合同條款。不斷完善部門(mén)人員專業(yè)素質(zhì)的提升。比例（%）銷(xiāo)售總收入（萬(wàn)元）8608銷(xiāo)售均價(jià)（元/ m178。想方設(shè)法推進(jìn)收取建湘小區(qū)經(jīng)適房的房款，加快與工行關(guān)于經(jīng)適房的按揭合作，完成放款。為了適用5號(hào)文件，我們與市局稅政一科、主管稅政的副局長(zhǎng)溝通，提出在省地稅局發(fā)布的湘地稅函〔2007〕186號(hào)、湘地稅函〔2008〕116號(hào)列舉的的已失效或廢止的文件目錄中，并沒(méi)有5號(hào)文件，并且了解到省內(nèi)其他市、州仍在繼續(xù)執(zhí)行，要求岳陽(yáng)市應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行該文件。按岳陽(yáng)市物價(jià)局岳市價(jià)行審[2010]6號(hào)核定的指導(dǎo)價(jià)格(1886元/平米)，籌劃前至少應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城建稅、(11809*1886*%)。 合約管理階段在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，合約成本管理方面存在一些不足，現(xiàn)就一些不足總結(jié)如下： 招標(biāo)計(jì)劃： 建湘小區(qū)招標(biāo)計(jì)劃分散提出的，缺少系統(tǒng)性。 杜絕先施工后簽約的行為，不因招標(biāo)過(guò)程影響工期，也不因?yàn)楣て诰o而不招標(biāo)。因該將合同條款運(yùn)用到具體的項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)與現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合，提高合同履約管理水平?？偸?