【正文】 財(cái)務(wù)管理階段（請(qǐng)財(cái)務(wù)部完善） 千難萬(wàn)難執(zhí)行最難，執(zhí)行能力特別是對(duì)預(yù)算的執(zhí)行，對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行。改進(jìn)措施： 加強(qiáng)供方考核，形成固定的供方考核機(jī)制。但在細(xì)節(jié)和效率上需進(jìn)一步提高。 合同分發(fā)與交底： 建湘小區(qū)整個(gè)合同體系總體來(lái)說(shuō)是嚴(yán)密而科學(xué)的，保密工作基本滿意；但對(duì)保密工作存在機(jī)械理解的問(wèn)題，需要做如下改進(jìn)： 合同簽訂后立即組織集中交底，不能流于形式； 合同簽訂后立即對(duì)合同文本進(jìn)行保密處理，登記向各相關(guān)部門或單位分發(fā)。因工期緊張，審核工程造價(jià)后即通知施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，未嚴(yán)格按照招標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，導(dǎo)致在內(nèi)部管理及對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)增加；留下履約隱患。需要在以下兩方面提高： 因?qū)⒄麄€(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作為一個(gè)有機(jī)整體，開(kāi)工前就將所有需要招標(biāo)的子項(xiàng)合理編排出來(lái)，并明確落實(shí)人員責(zé)任和完成時(shí)間。同時(shí)，又要求套用經(jīng)適房政策，最終與151戶經(jīng)適房一樣只交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，稅務(wù)局同意提前代開(kāi)121份發(fā)票用于辦證?；I劃后實(shí)交營(yíng)業(yè)稅、城建稅、[(7147*1000+3960*1000+702*1850)*%]，并已辦妥審批流程，開(kāi)具發(fā)票，以后不會(huì)涉及重新調(diào)整計(jì)稅價(jià)格。經(jīng)此一番運(yùn)作，1000元/平米這個(gè)價(jià)格的性質(zhì)變了，由成本價(jià)變成售價(jià)，符合稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，等面積安置的部分可以按此價(jià)格計(jì)征。同時(shí)從時(shí)間上入手，提出我公司的拆遷安置房是在2007年通過(guò)立項(xiàng)，在時(shí)間上屬政策停止執(zhí)行前的項(xiàng)目，也應(yīng)適用湘地稅發(fā)[1997]5號(hào)文件。在安置房的營(yíng)業(yè)稅上頗有建樹(shù)，節(jié)稅55萬(wàn)元。嘗試首次與湖南名家物業(yè)公司合作，委托其向132戶還建房業(yè)主收取我們公司先期代付的燃?xì)忾_(kāi)通費(fèi)。綜合考慮項(xiàng)目需求、節(jié)日及外部因素的影響等，籌措和安排資金時(shí)相應(yīng)區(qū)分輕重緩急，分項(xiàng)目安排資金。）1963總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）8164單位成本（元/m178。財(cái)務(wù)管理評(píng)估 項(xiàng)目計(jì)劃財(cái)務(wù)與實(shí)際對(duì)比情況表71 彩虹閣項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本、利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng) 目實(shí)際數(shù)預(yù)算數(shù)實(shí)際/預(yù)算（%）一、收入8608二、成本7630其中：土地成本301 建安成本6463 開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 94 開(kāi)發(fā)直接費(fèi)388 項(xiàng)目管理費(fèi)384 其他三、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金480四、銷售費(fèi)用五、財(cái)務(wù)費(fèi)用534六、利潤(rùn)總額36 表72 彩虹閣現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng) 目2007年2008年2009年2010年2011年2012年合 計(jì)一現(xiàn)金流出225 448 5595 1737 639 0 8644 1自有資金支出225 448 5339 1244 374 0 7630 土地費(fèi)用175 24 0 102 　301 前期費(fèi)用25 129 77 157 　388 建安及相關(guān)費(fèi)用184 5047 858 374 6463 直接費(fèi)用20 9 43 22 　94 項(xiàng)目管理費(fèi)用5 102 172 105 　384 銷售費(fèi)用　0 2利息0 201 333 　534 3本金償還0 0 　0 4稅項(xiàng)0 55 160 265 480 二項(xiàng)目現(xiàn)金流入0 0 1051 5538 2019 8608 銷售收入0 1051 1700 2000 4751 銀行貸款0 0 　0 財(cái)政返還0 0 0 3838 　3838 三凈現(xiàn)金流量225 448 4544 3801 1380 36 四累計(jì)凈現(xiàn)金流225 673 5217 1416 36 36 本項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)指標(biāo)見(jiàn)表73。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，我部門人員加強(qiáng)與工程部的溝通月學(xué)習(xí)，經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)了解各道施工工序；率先形成分公司動(dòng)態(tài)的材料價(jià)格信息庫(kù)，每月對(duì)岳陽(yáng)建材市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查；不斷的規(guī)范商務(wù)合約資料，做到電子檔案與資料檔案同步，走出了建湘小區(qū)項(xiàng)目資料混亂，經(jīng)常找不到資料的局面。及時(shí)做好索賠與反索賠工作。按季度對(duì)各主要分包商進(jìn)行全面的履約檢查。通過(guò)屢次實(shí)踐證明，采用清單招標(biāo)能有效的控制施工單位鉆商務(wù)標(biāo)空子，清單詳細(xì)描述了每項(xiàng)工作的工作內(nèi)容，避免了傳統(tǒng)招標(biāo)中的單項(xiàng)工作內(nèi)容中某一工序是否含在商務(wù)標(biāo)中引起的爭(zhēng)議。精細(xì)的合同條款。 安裝部分：，；小區(qū)高壓配電通過(guò)與職能部門溝通公關(guān)，簽訂合同額115萬(wàn)元，另考慮到市場(chǎng)漲價(jià)因素，；安防、。，通過(guò)制定《零星工程結(jié)算單》，使得小零星項(xiàng)目結(jié)算有據(jù)可查。 現(xiàn)場(chǎng)收方及簽證控制。 ，并在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立項(xiàng)目部及項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，杜絕個(gè)人借用資質(zhì)掛靠承攬工程的現(xiàn)象，要求項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人有執(zhí)業(yè)資格證書。（3） 承包人需準(zhǔn)備本月履約情況報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容包括：本月完成產(chǎn)值、累計(jì)完成產(chǎn)值、月資金計(jì)劃、本月變更簽證、本月民工工資支付花名冊(cè)、本月供貨商支付情況、需要解決的問(wèn)題等等。 建立分包商進(jìn)場(chǎng)交底制度，合同簽訂后將合同風(fēng)險(xiǎn)分解，建立發(fā)包人與承包人之間關(guān)于商務(wù)合約的雙向交通平臺(tái)，針對(duì)合同條款的理解、違約責(zé)任、產(chǎn)值審核、變更簽證、結(jié)算等商務(wù)事宜加強(qiáng)溝通。合約成本管理評(píng)估 合約管理概述本項(xiàng)目合約管理主要從建章立制、現(xiàn)場(chǎng)管理、分包管理方面進(jìn)行管控；商務(wù)管理主要從市場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)、案場(chǎng)方面進(jìn)行管控，采取以下措施。 項(xiàng)目銷售期本項(xiàng)目無(wú)計(jì)劃銷售期。至2010年5月5日正式選房前完成第一階段客戶儲(chǔ)備工作。營(yíng)銷管理評(píng)估本項(xiàng)目由于其經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的特殊性，其營(yíng)銷工作不同于一般的商品房，重點(diǎn)工作主要集中在銷售許可、選房簽約及售后回款等環(huán)節(jié)。今后各項(xiàng)目的劃分會(huì)越來(lái)越多，越來(lái)越細(xì)，為完善施工質(zhì)量，確保工程整體竣工驗(yàn)收時(shí)能一次性通過(guò)，作為業(yè)主方必須加強(qiáng)單項(xiàng)驗(yàn)收工作。鋼筋、模板、砌體、防水、門窗、抹灰、天棚、欄桿、地坪、入戶門、水電安裝、門禁對(duì)講等均制定專門驗(yàn)收表格進(jìn)行驗(yàn)收并簽字存檔，張掛在每一戶進(jìn)門位置，待移交物業(yè)或小業(yè)主收房時(shí)，可供查閱及復(fù)核。在合同中明確約定質(zhì)量目標(biāo)、不得發(fā)生任何安全事故、10大一級(jí)控制節(jié)點(diǎn)，按期保質(zhì)完成給予施工單位、監(jiān)理單位多少獎(jiǎng)勵(lì)；若沒(méi)有完成，對(duì)施工單位、監(jiān)理單位一并處罰。其二加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，多看、多聽(tīng)、多溝通。今后的工程中提高監(jiān)理待遇，加強(qiáng)監(jiān)理隊(duì)伍建設(shè)，提高監(jiān)理執(zhí)法權(quán)限，落實(shí)監(jiān)理管理有效辦法是有必要的，讓監(jiān)理成為我們建設(shè)方得力的左膀右臂。項(xiàng)目實(shí)施前，必須尊重被管理者，與被管理者達(dá)成共識(shí)，聽(tīng)聽(tīng)多方的意見(jiàn)，形成最后的意見(jiàn)，這樣實(shí)施者在實(shí)施過(guò)程中才能有積極主動(dòng)性，尤其是大五局這種概念。對(duì)于有不良信用反應(yīng)（包括不服從甲方管理且施工質(zhì)量差、維修整改項(xiàng)目多、任意轉(zhuǎn)包、以包代管、拖欠工人工資、拖欠材料款造成不良后果等行為）的企業(yè)、項(xiàng)目班子及個(gè)人一律不準(zhǔn)進(jìn)入今后的工程投標(biāo)。d、設(shè)備、材料的問(wèn)題。c、設(shè)計(jì)方面的問(wèn)題（如設(shè)計(jì)遺漏墻體、樓梯等，水電設(shè)計(jì)的空調(diào)洞的位置不一致、空調(diào)擱板的尺寸、廚房煙道漏水等）。通過(guò)大家的齊心協(xié)力，最終使本項(xiàng)目在不利條件下如期完工，工期、質(zhì)量、安全等各項(xiàng)工作完成了既定目標(biāo)，但也存在不足之處。本項(xiàng)目安全與文明施工管理良好，無(wú)重大人員傷亡事故，現(xiàn)場(chǎng)文明施工獲得相關(guān)部門的好評(píng)，符合總包合同相關(guān)約定。（5）電梯故障較多：主要反應(yīng)電梯維修次數(shù)多，主要原因是，a、電梯檔次低，主要元件以國(guó)產(chǎn)為主，對(duì)溫度等的耐受性差，糾錯(cuò)能力不強(qiáng)，容易死機(jī)保護(hù)。b、基層表面清理不干凈，有浮灰、漿膜或其它污物；c、施工時(shí)，表面積水造成局部水灰比突然增大；（3）管根滲水：建湘小區(qū)陽(yáng)臺(tái)落水管及地漏周邊漏水現(xiàn)象比較嚴(yán)重 ，究其原因有二， a、施工程序不到位，該做局部防水的沒(méi)有做。其原因有三，a、由于填充墻采用加氣砼砌塊，其膨脹系數(shù)與砼墻不一致，導(dǎo)致在溫差變化較大時(shí)容易產(chǎn)生開(kāi)裂的問(wèn)題。因管理或多種原因，原五局一公司在建湘小區(qū)施工中欠下很多材料債務(wù)，因同屬五局，且建湘小區(qū)項(xiàng)目管理班子延續(xù)至建湘小區(qū)，材料商以拖欠材料為由強(qiáng)行封堵工地大門，造成工期延誤30天以上，且錯(cuò)過(guò)施工最好的天氣。（1）外部環(huán)境因素：建湘小區(qū)在前期臨時(shí)用電施工中，周邊社會(huì)黑惡勢(shì)力懷有不可告人的目的以變壓器輻射為由阻撓臨時(shí)用電的施工，且在電纜溝中灌注糞便，造成工作難度的加大，最終我們分公司積極協(xié)調(diào)內(nèi)部（五局七公司）及外部（當(dāng)?shù)嘏沙鏊╆P(guān)系，順利完成前期工作。樁基工程滯后的主要原因是社會(huì)黑惡勢(shì)力對(duì)工程的嚴(yán)重干擾及政府禁令導(dǎo)致工程停工，造成工期延誤三個(gè)半月之久。在設(shè)計(jì)管理方面,通過(guò)采用合同形式，推行限額設(shè)計(jì)和獎(jiǎng)罰措施，強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)單位的有效監(jiān)控。地下室原設(shè)計(jì)面積為880㎡，在圖紙會(huì)審階段，經(jīng)過(guò)與設(shè)計(jì)院溝通，考慮到項(xiàng)目實(shí)際需要，減少了部分地下室面積，竣工后的地下室面積為494㎡，為公司節(jié)約了成本。 整個(gè)設(shè)計(jì) “以人為本”，功能分區(qū)明確，戶內(nèi)做到動(dòng)靜分離，避免干擾，明廚明廁，客廳均采用雙向采光形成穿風(fēng)堂，保