【正文】 中建建湘小區(qū)后評(píng)估報(bào)告 中建信和地產(chǎn)有限公司岳陽分公司2010930 前 言中建?建湘小區(qū)項(xiàng)目于 年 月 獲得開發(fā)用地，于2008年4月正式動(dòng)工，至2010年2月入伙。本報(bào)告通過對(duì)中建?建湘小區(qū)項(xiàng)目可研階段與實(shí)際發(fā)生階段的各線條管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)比較，分析差異產(chǎn)生的原因，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，希望本報(bào)告能為今后開發(fā)類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。本報(bào)告由中建信和地產(chǎn)有限公司岳陽分公司牽頭，總部各部門配合完成。本報(bào)告評(píng)估截止時(shí)間為 2010年9月30日。 45 目 錄前 言 1項(xiàng)目概況 1 1 2 2 3 4 5項(xiàng)目拓展評(píng)估 6 6 10 13規(guī)劃設(shè)計(jì)管理評(píng)估 14 14 14 15 16 17 19工程管理評(píng)估 19 19 20 25營銷管理評(píng)估 28 營銷管理概述 28 營銷管理評(píng)估 29 38合約成本管理評(píng)估 40 合約管理概述 40 43 合約成本工作總結(jié) 45財(cái)務(wù)管理評(píng)估 47 項(xiàng)目計(jì)劃財(cái)務(wù)與實(shí)際對(duì)比情況 47 48 48 49 49項(xiàng)目綜合評(píng)估 52 評(píng)估結(jié)論 52 值得借鑒與推廣的經(jīng)驗(yàn) 53 有待改進(jìn)的方面 55項(xiàng)目概況表11 項(xiàng)目概況統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱中建?建湘小區(qū)商住樓建設(shè)單位中建信和地產(chǎn)有限公司質(zhì)監(jiān)單位岳陽市質(zhì)監(jiān)站監(jiān)理單位岳陽司堅(jiān)市政監(jiān)理有限公司勘察單位湖南省建筑科學(xué)研究院設(shè)計(jì)單位北京世紀(jì)千府國際工程設(shè)計(jì)有限公司施工單位中國建筑第五工程局直屬公司項(xiàng)目起止時(shí)間2008年6月30日至今建湘小區(qū)項(xiàng)目是公司以政府代建的形式開發(fā)的過渡租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和還建房。項(xiàng)目分兩級(jí)管理，公司結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，岳陽分公司負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建、資金籌措、施工建設(shè)、銷售回款、售后服務(wù)工作。公司相關(guān)部門于2007年10月8日完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審，2007年12月20日完成初步設(shè)計(jì)，進(jìn)入報(bào)批報(bào)建階段。項(xiàng)目于2008年11月2日開工，2010年5月5日開盤，2010年2月3日竣工備案，2010年5月交付使用。截止2010年8月25日，項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元（不包含未售的物業(yè)），稅后利潤 萬元。項(xiàng)目前后主要技術(shù)指標(biāo)對(duì)比如表11所示。表11 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)對(duì)比表 指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)總用地面積13728㎡13728㎡容積率建筑密度%%綠化率%%總建筑面積（㎡）㎡㎡項(xiàng)目具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表12所示。表12 項(xiàng)目具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分類指標(biāo)數(shù)據(jù)總建筑面積㎡地上建筑面積㎡住宅建筑面積㎡戶數(shù)502戶商業(yè)建筑面積0㎡地下建筑面積㎡停車位114個(gè)配套建筑面積㎡該項(xiàng)目屬于原七公司劃撥土地，沒有競拍、銷售等事項(xiàng)。項(xiàng)目施工期從2008年4月至2010年2月，共計(jì)22個(gè)月。項(xiàng)目于2010年2月交付使用。項(xiàng)目于 年 月開盤，預(yù)計(jì)到 年 月售完，共計(jì) 個(gè)月。項(xiàng)目于2010年2月3日交付使用。 項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，總成本由預(yù)計(jì)的 萬元減少為 萬元，減少了 萬元，減幅為 %，主要是由于節(jié)省了建安、前期成本。項(xiàng)目發(fā)展成本組成如表14所示。表14 項(xiàng)目發(fā)展成本構(gòu)成表序號(hào)內(nèi) 容金額(萬元)比例1土地費(fèi)用301%2前期費(fèi)用94%3報(bào)建費(fèi)用388%4建安費(fèi)用6463%5銷售費(fèi)用%6項(xiàng)目管理費(fèi)384%7財(cái)務(wù)費(fèi)用534%8不可預(yù)見費(fèi)%　合計(jì)8164%本項(xiàng)目是我公司代局資產(chǎn)管理公司在岳陽新路口開發(fā)的高層電梯經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，區(qū)內(nèi)集拆遷還建房、經(jīng)濟(jì)適用房和企業(yè)過渡租賃房三位一體，是我公司及岳陽市該類房屋建設(shè)的首例，有效地彌補(bǔ)了我公司對(duì)此類物業(yè)銷售知識(shí)的不足。自2010年5月5日經(jīng)濟(jì)適用房開始選房簽約以來，截至 2010年8月20日，銷售（處置）情況如下表：欄目還建房經(jīng)濟(jì)適用房企業(yè)過渡租賃房總房源（套）132268102已處置房源（套）12115153已售總合同額/2587萬/目前已回款額/2529萬/未處置房源（套）1111749預(yù)計(jì)收入如下：序號(hào)項(xiàng)目面積單價(jià)金額備注1經(jīng)濟(jì)適用房 23, 1, 44,059, 2廉租房 5, 1, 10,621, 3架空層住宅 1, 3, 3,787, 4架空層商鋪 1, 3, 3,926, 5架空層其他 3, 1,413, 6還建房 11, 1, 22,272, 應(yīng)收銷售款 43, 86,080, 受項(xiàng)目性質(zhì)所限，項(xiàng)目針對(duì)七公司主要是七公司東南片區(qū)住戶進(jìn)行了調(diào)研，在國家及省市相關(guān)文件規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行了戶型定位：由于目標(biāo)客戶群確定、相關(guān)規(guī)章制度明確，戶型定位十分準(zhǔn)確合法；按規(guī)定，項(xiàng)目均價(jià)由岳陽市物價(jià)局統(tǒng)一確定，均價(jià)為1886元/㎡；在均價(jià)確定的過程中，我公司通過主動(dòng)與政府相關(guān)職能部門溝通，成功地實(shí)現(xiàn)了不辦理預(yù)售許可證即可網(wǎng)上簽約備案的創(chuàng)舉，省去了辦證環(huán)節(jié)，節(jié)約了時(shí)間，促進(jìn)了銷售；銷售過程中加強(qiáng)溝通，有效逼定，一定程度上促進(jìn)了銷售速度；售后回款環(huán)節(jié)，通過有效溝通，在政府相關(guān)職能部門開辟“綠色通道”，優(yōu)先辦理抵押貸款客戶的相關(guān)手續(xù)，加快了項(xiàng)目回款速度。至今，項(xiàng)目房源處置完成進(jìn)65%，未處置房源處置方案正在確定中。通過前期的合適處置，既達(dá)到了福利員工的目的，也有效地推動(dòng)了項(xiàng)目拆遷工作。詳見表15：表15 財(cái)務(wù)狀況一覽表欄目預(yù)期實(shí)際增減數(shù)額增減比例總成本（萬元）8164總收入（萬元）8608稅費(fèi)合計(jì)（萬元）480利潤總額（萬元）36銷售利潤率（%）%成本利潤率（%）%（附注：此預(yù)期數(shù)為可研報(bào)告數(shù)據(jù)，實(shí)際數(shù)為已實(shí)現(xiàn)收入與預(yù)估未售物業(yè)之和）項(xiàng)目拓展評(píng)估 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）經(jīng)濟(jì)總量近幾年來，岳陽市的國民經(jīng)濟(jì)總量不斷增大，2009年在政府大規(guī)模的招商引資、加大固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)下，全市實(shí)現(xiàn)GDP1272億元，增幅14%，完成財(cái)政總收入83億元，%，增幅走勢(shì)趨于平穩(wěn)。岳陽力爭2012年GDP突破2000億元，比2008年翻一番，提前7年實(shí)現(xiàn)翻兩番目標(biāo)。20052009年岳陽GDP如圖21所示。圖21 20052009年岳陽市GDP增長情況（2）人均可支配收入2009年，居民收入繼續(xù)提高。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15680元，%；農(nóng)村居民人均純收入5339元，%。岳陽市人均可支配收入情況如圖22所示。圖22 20052009年岳陽市人均可支配收入情況（3）固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高位增長。，%，%。房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長。全市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值37億元，%。房地產(chǎn)完成投資51億元，%；房屋施工面積652萬㎡，竣工面積161萬㎡；商品房銷售面積178萬㎡，銷售額33億元。固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況如圖23所示。圖23 20052009年岳陽市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況（4）項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)岳陽市人口聚集效應(yīng)明顯，‰，保持平穩(wěn)增長的勢(shì)頭。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。通知要求遏制房價(jià)過快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。其中有一條為加快保障性安居工程建設(shè)，本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房，響應(yīng)國家對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策號(hào)召，取得了岳陽相關(guān)職能部門的支持，項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程較為順利。 土地獲取本項(xiàng)目用地為原中建五局七公司的行政劃撥用地，性質(zhì)為工業(yè)用地。 土地拆遷由于本項(xiàng)目用地為七公司的劃撥用地，因此拆遷由七公司自行負(fù)責(zé)完成。 項(xiàng)目報(bào)建該項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在項(xiàng)目報(bào)建過程中，充分享受了政府相關(guān)的優(yōu)惠政策，尤其在繳納報(bào)建費(fèi)方面，大約為27元/㎡，為公司節(jié)省報(bào)建費(fèi)用400多萬元。 定位工作（1）產(chǎn)品定位本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，建設(shè)了三種不同的產(chǎn)品，132套拆遷還建房，268套經(jīng)濟(jì)適用房及102套企業(yè)過渡租賃房。房子面積在國家控制范圍之內(nèi)，產(chǎn)品功能分區(qū)明確，符合住戶需求。 （2）客戶定位本項(xiàng)目客戶定位明確，主體購房人群為原七公司東南基地拆遷片區(qū)人員。（3）戶型定位本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上，采光、通風(fēng)效果良好，但經(jīng)濟(jì)適用房部分臥室面積偏小，客廳及餐廳面積稍大。 可研編制本項(xiàng)目在發(fā)展過程中，由有資質(zhì)的單位編制了一份可研報(bào)告作為項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批審批材料。 規(guī)劃指標(biāo)的變動(dòng)分析表21 建湘小區(qū)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)前后對(duì)比表指標(biāo)