天津金港國際策劃報告-資料下載頁
2025-04-14 03:42本頁面
【正文】 升產(chǎn)品品質(zhì)；n 開發(fā)商或物業(yè)公司為小業(yè)主提供出租或出售服務(wù)；n 突出酒店式公寓的管理特色，提供優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)服務(wù)；n 提供便捷的商務(wù)服務(wù)；n 將酒店和家的感覺相融合，提供幼兒代管、托老所等家政服務(wù)；、經(jīng)濟(jì)型酒店塑造關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)營建議n 突出產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)型酒店的運(yùn)營特色，酒店設(shè)施可相對簡單、但裝修需強(qiáng)調(diào)特色、風(fēng)格，管理面積不需很大，但提供質(zhì)量需有保證，應(yīng)達(dá)3星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)；n 強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)酒店客房的內(nèi)部配置特色，室內(nèi)配置簡單的日常用電器，如小型冰箱、微波爐、洗衣機(jī)等；n 引進(jìn)國際知名的經(jīng)濟(jì)型酒店管理公司進(jìn)行管理；n 開發(fā)商或經(jīng)營公司委托統(tǒng)一進(jìn)行酒店管理與經(jīng)營，統(tǒng)一對小業(yè)主提供固定回報投資保障措施作為投資類產(chǎn)品，投資權(quán)益保障至關(guān)重要，因此建議開發(fā)商采取如下投資保障措施：n 發(fā)展商提供儲備金，以備酒店裝修開辦使用和回報補(bǔ)貼差額；n 發(fā)展商（或成立的經(jīng)營公司）承諾向小業(yè)主提供投資額9%的稅前年回報 n 聘用知名會計(jì)師事務(wù)所提供財(cái)務(wù)監(jiān)管與審核n 聘用知名律師事務(wù)所提供法律咨詢與見證n 經(jīng)營管理公司每年預(yù)提一定費(fèi)用進(jìn)行套房裝修翻新和設(shè)備更替儲備基金銷售條件設(shè)計(jì)n 發(fā)展商（或成立的經(jīng)營公司）承諾向小業(yè)主提供投資額9%的年回報持續(xù)10年以上；n 免費(fèi)向小業(yè)主提供21天的酒店住房，其中14天為本地（天津）消費(fèi)，7天為該品牌海外酒店連鎖消費(fèi)；n 容許小業(yè)主在國家法律容許范圍內(nèi)進(jìn)行權(quán)益轉(zhuǎn)讓；n 5年以后酒店經(jīng)營成熟后，當(dāng)經(jīng)營管理公司年利潤超過8%—10%以后，小業(yè)主除繼續(xù)享受固定回報，有權(quán)參與一定的超額利潤分成（30%—50%）n 待約定委托經(jīng)管管理期限到期時（如10年后），由業(yè)主委員會確定以后的經(jīng)管管理模式與經(jīng)營管理公司。 項(xiàng)目商業(yè)類產(chǎn)品運(yùn)作提示、地塊商業(yè)開發(fā)整體評價：l 地塊商業(yè)開發(fā)相對住宅有更高利潤率水平l 地塊位于商業(yè)氛圍成熟區(qū)域，具備形成人氣商業(yè)的條件l 從地塊本身看屬于多個商圈的聯(lián)系部分，地段本身位置絕佳l 區(qū)域本身可形成一定客群，商業(yè)有較好立足點(diǎn)l 區(qū)域交通對發(fā)展商業(yè)不存在瓶頸限制、從利潤率看－10元/平方米/天不等，這跟業(yè)態(tài)不同、經(jīng)營狀況好壞有關(guān)，以經(jīng)營一年后穩(wěn)定租金可以達(dá)到4元/平方米/天算，毛利10%，則可實(shí)現(xiàn)售價14600元/平方米。項(xiàng)目成本應(yīng)該在7000元/平方米以內(nèi)，則保守估計(jì)項(xiàng)目商業(yè)銷售可實(shí)現(xiàn)毛利率100％以上。利潤率水平還是相當(dāng)高的。、商業(yè)氛圍和地段價值：從大商務(wù)氛圍看，項(xiàng)目地塊商業(yè)所屬區(qū)域?yàn)槭称方稚倘?，其中涵蓋水牛城、女人街、服裝街、西南角、鼓樓商業(yè)街、新世界花園底商、新文化花園底商、南市食品街等，大環(huán)境商業(yè)氛圍極好。從地塊本身看，緊鄰食品街、旅館街，對周邊商業(yè)氛圍有近水樓臺的借勢。、從區(qū)域開發(fā)造成的中高檔人口增長看：區(qū)域已確定商品房建成、開發(fā)面積保守估計(jì)有300萬平方米，以每人擁有50平方米的估計(jì)，區(qū)域?qū)⑿略鋈丝?—8萬人，且從區(qū)域房屋單價在5000元/平方米以上，也就是有6—8萬中高收入人群將入駐本區(qū)域，而其帶來的商機(jī)不言而喻。、從區(qū)域的交通可達(dá)性看區(qū)域內(nèi)交通為天津老城區(qū)少有的規(guī)則路網(wǎng)，可以達(dá)到市區(qū)的每個角落。交通對發(fā)展商業(yè)不存在阻礙作用。小結(jié)：本地區(qū)商業(yè)先天優(yōu)勢明顯，合理而準(zhǔn)確的定位是運(yùn)作成功的關(guān)鍵點(diǎn)。六、項(xiàng)目推廣方式和銷售策略n 酒店和酒店式公寓的存在是一個整體效應(yīng)的加強(qiáng)，可以滿足不同客戶的需要，提高知名度。n 為增加區(qū)域內(nèi)人氣，提高銷售價格，以項(xiàng)目的整體品質(zhì)打造與高于市場1%的投資收益率吸引投資客戶，加快開發(fā)商的現(xiàn)金流速,故建議首先出售經(jīng)濟(jì)型酒店，以火爆的銷售形式引起社會關(guān)注，造勢，當(dāng)經(jīng)濟(jì)型酒店銷售率達(dá)到50%左右的時候開始銷售酒店式公寓，隨后，在進(jìn)行服務(wù)公寓的銷售。、銷售節(jié)點(diǎn)n 經(jīng)濟(jì)型酒店：預(yù)熱期為2個月隨后開盤，開盤3個月后，銷售率達(dá)到50%,開盤6個月后銷售達(dá)到整體的80%,8個月銷售率達(dá)到90%.n 酒店式公寓：在經(jīng)濟(jì)型酒店銷售率達(dá)到50%的時候，也就是開盤3個月之后，開始預(yù)熱，預(yù)熱期1個月后開盤，開盤6個月后銷售率達(dá)到70%,9個月后銷售率達(dá)到90%。n 服務(wù)式公寓:酒店式公寓銷售達(dá)到50%時,服務(wù)式公寓預(yù)熱,兩個月后開盤, 開盤6個月后銷售率達(dá)到50%,10個月后銷售率達(dá)到90%。、開盤條件n 酒店管理公司簽約；n 酒店投資及保障方案確定；n 樣板房（區(qū)）及售樓處均可達(dá)到使用條件。
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