【正文】 啟動 （ 辦公于 07年 6月底啟動 ） 2023年 2月上旬開始前期客戶蓄水 （ 辦公于 07年 7月上旬蓄水 ） 2023年 2月上旬現(xiàn)場營銷中心正式對外接待 行銷計劃 推廣策略 項目形象展示＋新聞炒作造勢 以 項目形象 為主題 ， 通過工地形象 、 戶外廣告 （ 廣告牌 、 引導(dǎo)旗 、 車身 ） 、 印刷品的展示 ， 初步建立市場感性認知 2023年 12月底至 2023年 1月中旬 ， 以 “ 公寓與辦公同期開工 ” 為契機結(jié)合 “ 沙鋼集團 實力 ， 進行新聞炒作 ， 為前期市場預(yù)熱 2023年 2月中旬至 2023年 3月 ， 以 “ 政府南拓開發(fā)政策 ” 等為主題進行新聞炒作 ， 確立區(qū)位熱點效應(yīng) 期段性主題 第五部分 項目投資估算分析 項目價格估算 項目建筑規(guī)劃指標 項目建筑規(guī)劃指標 項目房地產(chǎn)稅金估算 項目成本估算 —— 單位成本 項目成本估算 項目靜態(tài)投資收益估算 項目投資敏感性分析 一、項目價格估算 ——辦公產(chǎn)品 項目 銷售均價 恒隆大廈 6500元 /M2 亨通廣場 7000元 /M2 宏泰新時代 5500元 /M2 價格定位： 目前在售項目均價： 綜合權(quán)衡，并且充分考慮到未來所可能遇到的風(fēng)險，本報告認為，本項目辦公部分的價格基本鎖定在 7500元 /M2（說明：這只是建議價格，最終價格依據(jù)當時的市場狀況而定）。 相關(guān)因素比較： 項目 區(qū)位 交通 區(qū)域成熟度 升值潛力 物業(yè)品質(zhì) 恒隆大廈 一般 好 一般 一般 一般 亨通廣場 較好 較好 高 較強 較好 宏泰新時代 一般 較好 一般 較好 一般 本案 好 較好 一般 強 好 項目價格估算 ——公寓產(chǎn)品 ? 獨特的湖景資源，不可復(fù)制的絕版地段，本案的價格和同性質(zhì)產(chǎn)品不具備可比性； ? 受限于較短的使用年限，本案在價格定位上，不可以過于激進； ? 毛坯價格應(yīng)該高于辦公產(chǎn)品才有塑造的意義。 價格定位 價格定位的依據(jù)： 通過多角度的審視，我司認為如果塑造舒適型精品酒店式公寓，本案的單價能夠達到 9800元 /M2。 二、項目建筑規(guī)劃指標 經(jīng)濟指標 數(shù)據(jù) 總用地面積 13030M2 總建筑面積 40000M2 容積率 建筑高度 70米 A號地塊 B號地塊 經(jīng)濟指標 數(shù)據(jù) 總用地面積 14890M2 總建筑面積 25000M2 容積率 建筑高度 50米 三、項目銷售收入估算 ? 此處按銷售率 100%估算； ? 以上的價格預(yù)測僅根據(jù)目前市場價格及其發(fā)展趨勢進行預(yù)測，并不作為最終銷售價格。 序列 產(chǎn)品名稱 銷售單價 可銷售體量 銷售收入1 寫字樓 7 5 0 0 元/ M 2 40000M2 3 0 0 0 0 萬元2 酒店式公寓 9 8 0 0 元/ M 2 25000M2 2 4 5 0 0 萬元5 4 5 0 0 萬元合計 序列 稅收名稱 繳納依據(jù) 應(yīng)納稅金（萬元）1 營業(yè)稅 銷售收入5 ％ 27252 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅7 ％ 1913 教育附加稅 營業(yè)稅7 ％ 1914 印花稅 銷售收入0 . 0 3 % 165 買賣手續(xù)費 銷售收入0 . 8 % 4366 合計 銷售收入6 . 5 3 ％ 3559四、項目房地產(chǎn)稅金估算 項目 成本（元/ ㎡） 估算依據(jù)說明一、土地費用1 、拍賣樓面單價 2107 土地總成本1 3 6 9 5 萬元二、前期工程費1 、勘察設(shè)計2 、建筑設(shè)計費3 、三通一平4 、臨時用道路等5 、規(guī)費 根據(jù)相關(guān)規(guī)定以及造價預(yù)算三、建安工程費用1 、寫字樓建筑成本 1500 目前市場同類產(chǎn)品價格2 、公寓建筑成本 3300 含精裝修成本三、社區(qū)基礎(chǔ)配套費 300 含道路、排水、景觀等配套四、期間費用1 、管理費用 80 約開發(fā)成本的2 %2 、銷售費用 300 約銷售額的3 % ，含廣告費用3 、財務(wù)費用 200 約銷售額的2 %合計1 、寫字樓 45872 、酒店式公寓 6387 含精裝修成本100 含 景觀設(shè)計費用，參照目前房地產(chǎn)市場以及同類產(chǎn)品前期工程費用，結(jié)合項目實際情況進行估算五、項目成本估算 ——單位成本 六、項目成本估算 ? 寫字樓成本總額 =單位成本建筑面積 =4587 40000 =18348萬元 ? 酒店式公寓成本總額 =單位成本建筑面積 =6387 25000 =15968萬元 ? 項目總成本 項目總成本 =寫字樓成本 +酒店式公寓成本 =18348+15968 =34316萬元 七、項目靜態(tài)投資收益估算 序號 項列 估算過程 估算結(jié)果銷售總收入－項目總投資成本－稅金54500343163559所得稅前利潤與項目投資成本的比率16625247。34316100%所得稅前利潤與銷售總收入之間的比率16625247。54500100%3 銷售收入利潤率 %1 所得稅前利潤額 16625萬元2 稅前投資利潤率 % 八、項目投資敏感性分析 ? 在本投資估算中，期間的相關(guān)費用實際變動比較小、變動大的參數(shù)還是銷售收入，敏感分析由此針對銷售價格、銷售率做單因素變動。 ? 從本表的比較可以得出，本項目的銷售因素彈性較大，可見項目的銷售價格或銷售情況能夠得到合理把握，將獲得巨大的投資回報。 —1 0 % —5 % 5% 10% 80% 85% 90% 95%1 總投資 34316 34316 34316 34316 34316 34316 34316 34316 343162 銷售收入 54500 49050 51775 57225 59950 43600 46325 49050 517753 應(yīng)交稅金 3559 3203 3381 3737 3915 2847 3025 3203 33814 利潤額 16625 11531 14078 19172 21719 6437 8984 11531 140785 投資利潤率 % % % % % % % % %敏感性分析（單因素變動）序號投 資 指標估算值 銷售率不確定因素（以上下沉浮百分率表示）整體銷售價格 第六部分 資金回流水平概算 推案步驟 銷售階段 推出產(chǎn)品 第一階段 酒店式公寓 第二階段 辦公產(chǎn)品 第三階段 商業(yè)（暫不考慮） 推案步驟說明與資金回流 ——之一 ? 酒店式公寓最靠近湖畔，景觀價值最高 ? 酒店式公寓比起其他的產(chǎn)品容易去化，從而創(chuàng)造現(xiàn)金流，維持項目的滾動開發(fā) 酒店式公寓首先開盤 資金回流水平 第一階段 可售量體 銷售 率 售出面積 銷售單價 回籠資金 實現(xiàn)利潤 第一階段 80% 2萬方 9800元/M2 6226萬元 回籠資金 =20230*80%*9800 =19600（萬元） 實現(xiàn)利潤 =20230*[98006387（含稅收、各項費用、建筑成本、土地成本、精裝費用 ] =6826（萬元） 推案步驟說明與資金回流 ——之二 ? 2023年的下半年，依據(jù)工程進度推算，寫字已經(jīng)接近結(jié)構(gòu)封頂，從一般意義上講，寫字樓的現(xiàn)房銷售不僅能最大程度地降低營銷的費用，也更能規(guī)避項目的風(fēng)險 ? 從我司的專業(yè)眼光開看， 2023年的下半年，中國的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出新一輪的高漲期，在一個火熱的市場環(huán)境下，容易創(chuàng)造更高的價值 ? 隨著 2023年奧運會的臨近，中國在世界的影響力將大幅度提升，加上中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，將在更大程度上引起境外大中型企業(yè)的關(guān)注，屆時，寫字樓的需求將更加旺盛，寫字樓市場將獲得千載難逢的發(fā)展契機 寫字樓產(chǎn)品開盤 各階段資金回流水平 第二階段 可售量體 銷售率 售出面積 銷售單價 回籠資金 實現(xiàn)利潤 第二階段 100% 10000元 /M2 4萬方 80% 7500元 /M2 3億元 合計 —— —— 回籠資金 =5000*100%（第一階段剩余） *10000+32023*7500 =30000（萬元） 實現(xiàn)利潤 =5000*[100006387（含稅收、各項費用、建筑成本、土地成本、精裝費用 ] =（萬元）（第一階段剩余） 實現(xiàn)利潤 =32023*[75004587（含稅收、各項費用、建筑成本、土地成本） ] =（萬元） 各階段資金回流匯總 銷售階段 資金回流 第一階段 第二階段 第三階段 —— 說明： 在項目操作的第一階段，就可以將前期投入的成本收回（遠超過土地成本 13695萬元）； 在項目的第二階段中后期，既可實現(xiàn)較高的利潤。 我司操作的對本項目有重要參考價值的 經(jīng)典成功個案介紹 項目概況 ? 基地面積： 6315㎡ ? 總建筑面積： ㎡ ? 建筑物總高度： （ 32層 ） ? 開工日期： 2023年 3月 28日 ? 交房日期： 2023年底 ? 開發(fā)商：蘇州工業(yè)園區(qū)惠龍置業(yè)有限公司 ? 施工單位：上海嘉實集團 ? 設(shè)計單位：美國 MCA蘇州建筑設(shè)計研究院有限責(zé)任公司 ? 物業(yè)公司：深圳福田物業(yè)服務(wù)有限公司 ? 代理商：新吉陽機構(gòu) 高峰會 產(chǎn)品特色 CBD中最高地標建筑 — 32層 。 ， 兼具美觀及省能效果 。 24米 ， 挑高 19米 ， 氣派大方 。 2部透明觀光電梯 ， 4部高速 OTTS（ /秒 ） 。 ,共享空間玻璃走廊設(shè)計 ,寬敞氣派 。 ， 2600平米空中花園 。 ， 格局方正 ， 室內(nèi)無柱 。 ，提高企業(yè)效率。 ? 2023年 4月進場，進行前期工作和客戶積累； ? 2023年 1月 8日正式開盤，當天成交人民幣 1億多元； ? 至 2023年底，項目去化逾 90％ ? 銷售均價達人民幣 12500元 /平米，創(chuàng)下園區(qū)乃至蘇州市辦公樓銷售價格新高 銷售業(yè)績 中茵皇冠國際 項目區(qū)位 中茵皇冠國際位于蘇州的絕版地帶，金雞湖西岸，該區(qū)位 不但擁有獨一無二的生態(tài)景觀資源，更是 CBD的核心區(qū)域，周邊有中央金融商務(wù)中心、高星級酒店、諸多成熟的商業(yè)項目 ，中茵倚靠這眾多優(yōu)勢，創(chuàng)造了蘇州高檔公寓房的傳奇。 “ 中茵 皇冠國際 ” 坐落在蘇州工業(yè)園區(qū) CBD核心圈內(nèi) ，由高尚居住區(qū) —— 中茵國際花園，高級涉外酒店式服務(wù)公寓 —— 中茵皇冠國際公寓、園區(qū)唯一的五星級酒店 —— 新蘇國際大酒店共同組成。 項目規(guī)劃 項目概況 ? 占地面積： 44881平方米 ? 建筑面積： 112200平方米 ? 容積率： ? 產(chǎn)品形態(tài)：精裝修酒店式公寓、精裝修高級公寓 ? 銷售價格： 16000元 /平方米 ? 裝修價格： 3500元 /平方米 ? 物業(yè)管理：新蘇皇冠物業(yè)管理有限公司 ? 景觀設(shè)計：美國 MBC園林景觀設(shè)計公司 ? 策劃單位：新吉陽機構(gòu) 左岸企劃 我們堅信： 在雙方的共同努力下 成功將比預(yù)期收獲更多 …… 謝謝觀摩！ 肯請斧正！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 16, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 15:49:3015:49:3015:493/16/2023 3:49:30 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :49:3015:49Mar2316Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 15:49:3015:49:3015:49Thursday, March 16, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :49:3015:49:30March 16, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 16日星期四 下午 3時 49分 30秒 15:49: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 3時 49分 :49March 16, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 16日星期四 3時 49分 30秒 15:49:3016 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 3時 49分 30秒 下午 3時 49分 15:49: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 16, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)