【正文】 建設(shè)地上建筑面積28萬平方米，需要支付轉(zhuǎn)讓金2800萬元；分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e31萬平方米。 第三項(xiàng)規(guī)費(fèi)及增容費(fèi)。增容費(fèi)：電力每平方米18元；供水每平方米15元；清潔環(huán)衛(wèi)每平方米18元；燃?xì)饷科椒矫?0元（代墊）各項(xiàng)規(guī)費(fèi)中有2項(xiàng)屬于押金和保證金性質(zhì)的它們是：墻體費(fèi)(押金) 每平方8元；31萬平方米需要248萬元；；。所有規(guī)費(fèi)、增容費(fèi)支出的多少都有努力的空間，可以減免或少繳。但是計(jì)算財(cái)務(wù)成本時(shí)是不考慮這些因素的，在操作過程中得到優(yōu)惠是對(duì)本項(xiàng)目降低成本，節(jié)約資金占用的貢獻(xiàn)?！?規(guī)費(fèi)和增容費(fèi)總金額為5930萬元；我們將燃?xì)獯鷫|1120萬元；墻體費(fèi)押金248萬元；，視同應(yīng)收應(yīng)付處理?！?，攤到總建面31萬平方米。表1—2中的總價(jià)和實(shí)際列入成本的表2——1中的總價(jià)；表1—2中單價(jià)是209元和實(shí)際成本的表2——、押金、保證金剔除的關(guān)系?！?代墊、押金、保證金雖然不計(jì)入成本，但是需要占用資金。因此還是要納入資金流量計(jì)算的。建議會(huì)計(jì)處理辦法，當(dāng)該部分資金發(fā)生支出時(shí)，借記其他應(yīng)收款，貸記銀行存款；以后款項(xiàng)回來時(shí)再借記銀行存款，貸記其他應(yīng)收款。資金仍然是流動(dòng)資金性質(zhì)。如果發(fā)生不確定因素款項(xiàng)短了，再考慮從不可預(yù)見費(fèi)里列支。（2）建安工程費(fèi)用。包括表2—1中的4—6項(xiàng)。 第一項(xiàng) 。 住宅平均造價(jià)900元；商場(chǎng)平均造價(jià)980元；會(huì)所（含裝修）平均造價(jià)3800元；幼兒園（含裝修）1600元；地下車庫(kù)平均造價(jià)1850元；地下車庫(kù)從經(jīng)濟(jì)利益上來說，不劃算，不賺錢的。開放式車庫(kù)平均35平方米，武漢市場(chǎng)只能賣到6——7萬元，只有2000元/平方米但是為了住宅的配套和賣點(diǎn)，還有人防的需要我們還是要建造的。不過現(xiàn)在的比例不宜再擴(kuò)大了。 第二項(xiàng)設(shè)備造價(jià)包括電梯及公共商用房的設(shè)備 第三項(xiàng)室外工程造價(jià)。園林綠化46500平方米，平均每平方米320元，總價(jià)1488萬元。根據(jù)本項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)方案，這個(gè)估算有點(diǎn)偏緊，比如購(gòu)置一些大樹價(jià)格不菲，作為本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)：環(huán)境，確實(shí)需要?jiǎng)臃X筋克服受成本制約的困難。道路、廣場(chǎng)23000平方米，平均每平方米180元，總價(jià)44萬元。室外管網(wǎng)工程平均310000平方米，平均每平方米45元，總價(jià)1395萬元。（3）其他費(fèi)用。包括表2—1中的7—8項(xiàng)、11—14項(xiàng)。 第一項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)。建筑設(shè)計(jì)費(fèi)按照310000平方米計(jì)算，每平方米單價(jià)30元，總價(jià)930萬元；綠化園林景觀設(shè)計(jì)按46500平方米計(jì)算，每平方米40元，總價(jià)186萬元。930元加186萬元，總設(shè)計(jì)費(fèi)1116萬元，31萬平方米，平均每平方米36元。 第二項(xiàng)策劃服務(wù)費(fèi)?？們r(jià)300萬元。 第三項(xiàng)管理費(fèi)。即長(zhǎng)源房產(chǎn)的管理費(fèi)?？們r(jià)1860萬元是根據(jù)表2—1中的1—6項(xiàng)的合計(jì)數(shù)，1—3土地總費(fèi)用與4—6建安工程總費(fèi)用之和按不到3％提取的。平均每平方米60元。平均每年465萬元。 第四項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)用。 總價(jià)1860萬元是根據(jù)表2—1中的1—6項(xiàng)的合計(jì)數(shù)；1—3土地總費(fèi)用與4—6建安工程總費(fèi)用之和按不到3％提取的。平均每平方米60元。不可預(yù)見費(fèi)用主要用于彌補(bǔ)土地和工程估算不足引起的預(yù)算缺口。目前我國(guó)尚處于通貨緊縮階段。我們估計(jì)要?jiǎng)佑貌豢深A(yù)見費(fèi)用的因素：1)未來三期30畝土地的拆遷費(fèi)用很有突破預(yù)算的可能，尤其本項(xiàng)目一期銷售產(chǎn)生熱點(diǎn)或者得到很理想的結(jié)果，那么拆遷成本必然要上去。2)項(xiàng)目?jī)?nèi)容因市場(chǎng)的變化，需要提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。比如現(xiàn)在發(fā)達(dá)地區(qū)窗戶都開始用彩鋼窗，漂亮，密封絕對(duì)優(yōu)于塑鋼窗等等。3)打樁發(fā)生意外，現(xiàn)在對(duì)該地塊的地質(zhì)條件還不清楚。4)其他因素 第五項(xiàng)銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是根據(jù)可銷售面積296500平方米，％計(jì)提的。該費(fèi)用維持銷售部門的日常開支、人工費(fèi)、銷售人員提成獎(jiǎng)勵(lì)。 第六項(xiàng)廣告費(fèi)。廣告費(fèi)用是根據(jù)總銷售額90490萬元約2%計(jì)提的。，平均每平方米61元。廣告費(fèi)分兩部分: 制作費(fèi)40％、媒體發(fā)布60％。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用。它來自于2塊。一塊是長(zhǎng)源房產(chǎn)為了土地儲(chǔ)備，新華西路地塊預(yù)付3000萬元已達(dá)3年，％；另一塊本項(xiàng)目啟動(dòng)還需要追加融資8000萬元借款,加上原先的3000萬元共11000萬元，％。為了成本的均衡，也為了減輕資金壓力，我們將前一塊的利息分?jǐn)側(cè)?，一、二期少攤，三期略多攤。后一塊的利息每個(gè)季度要支付給銀行，因此從貸款開始到還清，按時(shí)支付。如果情況正常，二期正式開盤后我們可以逐步還貸了。 需要說明的本次總公司為我們擔(dān)保的8000萬元貸款,時(shí)間一年,屆時(shí)我們可以通過與金融機(jī)構(gòu)合作將在建工程抵押,釋放總公司的擔(dān)保責(zé)任.營(yíng)業(yè)稅是個(gè)變數(shù)。會(huì)計(jì)核算是不作為成本項(xiàng)目的?，F(xiàn)在為了經(jīng)營(yíng)者直觀企業(yè)的效益,我們把營(yíng)業(yè)稅也納入成本計(jì)算。然而它必須有一個(gè)相對(duì)固定的售價(jià)和數(shù)量作前提。％營(yíng)業(yè)稅附加稅計(jì)算結(jié)果是5068萬元。每平方米171元。 上述我們闡述的成本是個(gè)平均的概念，但是三個(gè)建設(shè)期成本實(shí)際構(gòu)成的發(fā)生是不平均的。一期建安成本略低，而廣告、設(shè)計(jì)等費(fèi)用高；二期接近平均水平；三期由于高層多，地下室多，建安成本偏高。而廣告費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用較低。所以我們?cè)u(píng)介成本要通盤考慮 不可售成本表 表2—2 貨幣：人民幣序號(hào)成本項(xiàng)目單位價(jià)格（元）總成本 （萬元）1土地基礎(chǔ)價(jià)225002土地轉(zhuǎn)讓金28003規(guī)費(fèi)及增容費(fèi) 4建安造價(jià)5設(shè)備造價(jià) 37186室外工程 32977設(shè)計(jì)費(fèi) 11168策劃服務(wù)費(fèi) 3009貸款利息 11管理費(fèi) 186012不可預(yù)見費(fèi) 1860合 計(jì)不可售成本表的說明： 該表反映的成本是財(cái)務(wù)規(guī)范意義上的成本。就好比工廠成本。本項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際出發(fā)，將作為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)效益的另一種形式即實(shí)物據(jù)以入帳的成本。會(huì)所將來作為盈利的場(chǎng)所，按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，使用權(quán)屬于業(yè)主。那么它獲取的效益，原則上用于補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)，創(chuàng)長(zhǎng)源物業(yè)的品牌。幼兒園也是為社區(qū)服務(wù)的帶有社會(huì)公益性質(zhì)的場(chǎng)所，它的產(chǎn)權(quán)同樣屬于開發(fā)商。部分大型的商業(yè)用房，實(shí)行招商租賃。對(duì)長(zhǎng)源房產(chǎn)來說是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。迄今為止我們估算有13500平方米的建筑今后等項(xiàng)目結(jié)束以后要按不可售成本價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)。是否結(jié)轉(zhuǎn)屆時(shí)再權(quán)衡。作為融資的抵押物可以請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)估價(jià)，有機(jī)會(huì)準(zhǔn)備出售可以參照估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)達(dá)成交易的。 長(zhǎng)源琴圣項(xiàng)目的成本的預(yù)算和確立有相當(dāng)客觀的依據(jù)，有非常實(shí)際的可行性。十、 銷售計(jì)劃（一）銷售策略1. 定價(jià)原則前提：本案規(guī)劃以12層為主，另有6層、9層、16層、18至28層等多種住宅形態(tài)，遵循“戶戶朝南，戶戶見綠”的規(guī)劃原則原則1：大局采用全面定價(jià)，價(jià)格基于產(chǎn)品形態(tài)與景觀特征的考慮；整體價(jià)差控制在20％——30％。即650——1000元/M2之間，最高表價(jià)不超過3900元/m2,最低表價(jià)不低于2900元/m2原則2：定價(jià)以一房一價(jià)為原則，根據(jù)獨(dú)立戶別綜合差異進(jìn)行定價(jià)。原則3：為前期報(bào)價(jià)創(chuàng)造主力產(chǎn)品入市，以吸納本區(qū)客源，同時(shí)為前期人氣及價(jià)格調(diào)整創(chuàng)造有利基礎(chǔ)。2. 定價(jià)依據(jù)本價(jià)格方案依據(jù)上海本地購(gòu)買習(xí)慣及個(gè)案具體實(shí)際狀況制定定價(jià)原則。影響定價(jià)的因素，（定價(jià)特定因素）考量重點(diǎn)依次為：樓層、房型、景觀、面積、出入動(dòng)線、噪音幾大項(xiàng)。樓層：所有公寓皆臨音樂主題而建，越高越貴是小高層及高層普遍采用的定價(jià)原則，但武漢購(gòu)房者對(duì)于最低層及最高層有抗性，接受度最高的樓層是中等偏高的樓層。但總體來講仍要視綜合情況以樓層高度為基準(zhǔn)。價(jià)格雖高度的上身升而上升。景觀：本案由于規(guī)劃為中密度大型封閉小區(qū)，內(nèi)部綠化景觀的差異或?yàn)橛绊憙r(jià)格的重要因素。房型：本案由于塑造的種類各異的戶型，由房型的差異衍生的景觀功能上的差異勢(shì)必影響其價(jià)格的指定。并且房型的關(guān)注與敏感已之目前購(gòu)房者共識(shí)。同時(shí)個(gè)人喜好、家庭人口的差異也造成了客戶對(duì)房型上的不同需求。面積：面積控制的合理與否直接涉及到總價(jià)的高低及客戶的接受度，對(duì)于漢口地區(qū)中高檔物業(yè)來說，大面積戶型相對(duì)要低于小面積戶型，90~110平米戶型將成為房源主力。出入動(dòng)線：成片小區(qū)及組團(tuán)式設(shè)計(jì)各區(qū)域位置的不同必定會(huì)引起相對(duì)產(chǎn)品對(duì)出入口、功能區(qū)的出行便利與通暢性的差異。因此，出入動(dòng)線的便利通暢與否也是定價(jià)的重要考量因素。污染：本案由于地塊周邊臨街，因此相應(yīng)帶來噪音廢氣等污染源，對(duì)于價(jià)格的影響不言而喻。3. 價(jià)格走勢(shì)1） 建議一期預(yù)約價(jià)格不低于3050元/m2 底價(jià)與表價(jià)差價(jià)約在2％ 估計(jì)在2003年5月底開盤，開盤表價(jià)上浮200~300元/m2 3），成交均價(jià)不低于3000元/ M24）開盤后6個(gè)月完成一期2萬M2成交量，成交均價(jià)不低于3100元/ M2。5），成交均價(jià)估計(jì)保持在3150元/ M26），成交均價(jià)估計(jì)保持在3150～3300元/ M27），成交均價(jià)估計(jì)保持在3100元/ M28），成交均價(jià)估計(jì)保持在3050元/ M29）至交房時(shí)簽約價(jià)格不低于3000元/ M24．價(jià)目表的運(yùn)用：在整個(gè)銷售過程中會(huì)出現(xiàn)很多漲價(jià)的因素，統(tǒng)一來說分三種：1） 表目表2）真實(shí)底價(jià)表3）虛假底價(jià)表 其中，表價(jià)表可能會(huì)定期或不定期的更換，隨時(shí)根據(jù)銷售情況調(diào)整表價(jià)，虛假底價(jià)表是作為SP的一種道具，用于守價(jià)。 另外，表價(jià)表與底價(jià)表之間的差價(jià)，不會(huì)一成不變，部分金牛產(chǎn)品或明星產(chǎn)品需要議價(jià)定向小差價(jià)就小，小部分產(chǎn)品需要議價(jià)定向多，差價(jià)就大。5．前期銷售策略： 考慮到個(gè)案的整個(gè)體量，對(duì)于前期的沖量以及銷售周期的控制相當(dāng)重要，前期預(yù)約應(yīng)以中低單價(jià)，通過控制定價(jià)來吸引人氣，但要適度的控制成交總體，預(yù)約期成交量不大于總量的40％不少于25％另外，以高端價(jià)格的產(chǎn)品為輔，成交量分別控制產(chǎn)品20％左右正式開盤時(shí)，以推廣主力戶型為主，同時(shí)控制單價(jià)上調(diào)對(duì)于市場(chǎng)的阻力，開始大量吸納外區(qū)客進(jìn)場(chǎng)低開高走：逐步漸進(jìn)提高和留有升值的空間。因本項(xiàng)目體積大，周期長(zhǎng)，在12公里以內(nèi)類似產(chǎn)品多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以要精心策劃，分區(qū)分量控制銷售。同時(shí)為銷售期預(yù)留充分上漲空間，銷售收尾階段可以略微下調(diào)，以促使余房去化。低開高走的現(xiàn)實(shí)意義：:（１）便于迅速成交，積聚人氣，促進(jìn)良性循環(huán)；（２）為了保障本案的高品質(zhì)，高售價(jià)部分還要與周邊持平甚至略高些；（３）便于日后的價(jià)格調(diào)整；（４）便于財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)、資金回籠。試銷期價(jià)格暫不公開（只報(bào)價(jià)格范圍）試探市場(chǎng)反映，簽訂無條件可隨意撤換的購(gòu)買意向書，收取定金每戶2000元6．付款方式建議： 考慮到本案產(chǎn)品的特殊定位，客源的廣泛性。建議采用如下付款方式：首付20％ 80％貸款 無折扣首付100％ 一月內(nèi)付清 97折（二）價(jià)格策略（一）開盤價(jià)格策略低開高走：逐步漸進(jìn)提高和留有升值的空間。因本項(xiàng)目體積大，周期長(zhǎng)，在12公里以內(nèi)類似產(chǎn)品多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以要精心策劃，分區(qū)分量控制銷售。同時(shí)為二、三期預(yù)留充分上漲空間，銷售收尾階段可以略微下調(diào)，以促使余房去化。底開高走的有利方向:（１）便于迅速成交，積聚人氣，促進(jìn)良性循環(huán)；（２）為了保障本案的高品質(zhì)，高售價(jià)部分還要與周邊持平甚至略高些；（３）便于日后的價(jià)格調(diào)整；（４）便于財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)、資金回籠。３、試銷期價(jià)格暫不公開（只報(bào)價(jià)格范圍）試探市場(chǎng)反映，簽訂無條件可隨意撤換的購(gòu)買意向書，收取定金每戶2000元（二）價(jià)格制定及策略（暫定，視市場(chǎng)反應(yīng)作出適當(dāng)調(diào)整）１、開盤價(jià)格建議 類型景觀說明主力單價(jià)　　元/Ｍ２多層主題中央景觀區(qū)3100小高層小區(qū)內(nèi)景觀3400注：底層為基價(jià)，每上一層單價(jià)加價(jià)50100元，實(shí)行一房一價(jià)。２、價(jià)格定位策略A、 適當(dāng)?shù)母邌蝺r(jià)提高產(chǎn)品檔次；B、 適中的總房?jī)r(jià)擴(kuò)大客源層房型面積（平方米）主力單價(jià)（元/M2）主力總價(jià)（萬元）二房90340030小三房100335034大三房120~140330040四房150180325049復(fù)式200300060付款方式方式折扣說明一次性付清97%簽約100%銀行貸款+基礎(chǔ)首付100%簽約：20%（或自有房屋銀行抵押貸款），銀行貸款80%十一、經(jīng)濟(jì)分析資金來源和資金運(yùn)用資金是項(xiàng)目開發(fā)的極其重要的元素。長(zhǎng)源琴圣項(xiàng)目總建筑面積31萬平方米，開發(fā)和建設(shè)周期要4年以上，總投資資金流量超過8億元，根據(jù)長(zhǎng)源房產(chǎn)的資金現(xiàn)狀只有采取滾動(dòng)開發(fā)，循序漸進(jìn)。這樣既節(jié)約資金成本，又可以根據(jù)市場(chǎng)變化修改二、三期的開發(fā)方向。表4—1 長(zhǎng)源琴圣項(xiàng)目年度總投資計(jì)劃 人民幣元* 上表土地合計(jì)欄目數(shù)據(jù)312，296，500元中包含代墊、押金、保證金16，005，000元；實(shí)際土地費(fèi)用為296,291,500元。簡(jiǎn)述資金來源根據(jù)表4—。長(zhǎng)源琴圣項(xiàng)目第一期啟動(dòng)的資金基本沒有問題。如果計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，總投資780,594，500元完成以后，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了1元資金發(fā)揮了近5元的效能，是成功的投資。這3000萬元是長(zhǎng)源的銀行貸款，財(cái)務(wù)計(jì)劃要考慮三年的資金成本的補(bǔ)償。；初步計(jì)劃再向銀行融資8000萬元；公司內(nèi)部調(diào)用資金5000萬元。籌資過程根據(jù)需要逐步進(jìn)行。2003年本項(xiàng)目沒有現(xiàn)金流入，只是