【正文】 建設地上建筑面積28萬平方米，需要支付轉讓金2800萬元；分攤到總建筑面積31萬平方米。 第三項規(guī)費及增容費。增容費：電力每平方米18元；供水每平方米15元；清潔環(huán)衛(wèi)每平方米18元；燃氣每平方米40元（代墊）各項規(guī)費中有2項屬于押金和保證金性質的它們是：墻體費(押金) 每平方8元；31萬平方米需要248萬元；；。所有規(guī)費、增容費支出的多少都有努力的空間，可以減免或少繳。但是計算財務成本時是不考慮這些因素的，在操作過程中得到優(yōu)惠是對本項目降低成本，節(jié)約資金占用的貢獻?！?規(guī)費和增容費總金額為5930萬元；我們將燃氣代墊1120萬元；墻體費押金248萬元；，視同應收應付處理。□ ，攤到總建面31萬平方米。表1—2中的總價和實際列入成本的表2——1中的總價；表1—2中單價是209元和實際成本的表2——、押金、保證金剔除的關系?！?代墊、押金、保證金雖然不計入成本，但是需要占用資金。因此還是要納入資金流量計算的。建議會計處理辦法，當該部分資金發(fā)生支出時，借記其他應收款，貸記銀行存款；以后款項回來時再借記銀行存款，貸記其他應收款。資金仍然是流動資金性質。如果發(fā)生不確定因素款項短了，再考慮從不可預見費里列支。（2）建安工程費用。包括表2—1中的4—6項。 第一項 。 住宅平均造價900元；商場平均造價980元；會所（含裝修）平均造價3800元；幼兒園（含裝修）1600元；地下車庫平均造價1850元；地下車庫從經濟利益上來說，不劃算，不賺錢的。開放式車庫平均35平方米，武漢市場只能賣到6——7萬元，只有2000元/平方米但是為了住宅的配套和賣點，還有人防的需要我們還是要建造的。不過現(xiàn)在的比例不宜再擴大了。 第二項設備造價包括電梯及公共商用房的設備 第三項室外工程造價。園林綠化46500平方米，平均每平方米320元，總價1488萬元。根據(jù)本項目的園林景觀設計方案，這個估算有點偏緊，比如購置一些大樹價格不菲，作為本項目的重要賣點：環(huán)境，確實需要動番腦筋克服受成本制約的困難。道路、廣場23000平方米，平均每平方米180元，總價44萬元。室外管網(wǎng)工程平均310000平方米，平均每平方米45元，總價1395萬元。（3）其他費用。包括表2—1中的7—8項、11—14項。 第一項設計費。建筑設計費按照310000平方米計算，每平方米單價30元，總價930萬元；綠化園林景觀設計按46500平方米計算，每平方米40元，總價186萬元。930元加186萬元，總設計費1116萬元，31萬平方米，平均每平方米36元。 第二項策劃服務費?？們r300萬元。 第三項管理費。即長源房產的管理費?？們r1860萬元是根據(jù)表2—1中的1—6項的合計數(shù)，1—3土地總費用與4—6建安工程總費用之和按不到3％提取的。平均每平方米60元。平均每年465萬元。 第四項不可預見費用。 總價1860萬元是根據(jù)表2—1中的1—6項的合計數(shù)；1—3土地總費用與4—6建安工程總費用之和按不到3％提取的。平均每平方米60元。不可預見費用主要用于彌補土地和工程估算不足引起的預算缺口。目前我國尚處于通貨緊縮階段。我們估計要動用不可預見費用的因素：1)未來三期30畝土地的拆遷費用很有突破預算的可能，尤其本項目一期銷售產生熱點或者得到很理想的結果，那么拆遷成本必然要上去。2)項目內容因市場的變化，需要提高建設標準。比如現(xiàn)在發(fā)達地區(qū)窗戶都開始用彩鋼窗，漂亮，密封絕對優(yōu)于塑鋼窗等等。3)打樁發(fā)生意外，現(xiàn)在對該地塊的地質條件還不清楚。4)其他因素 第五項銷售費用。銷售費用是根據(jù)可銷售面積296500平方米，％計提的。該費用維持銷售部門的日常開支、人工費、銷售人員提成獎勵。 第六項廣告費。廣告費用是根據(jù)總銷售額90490萬元約2%計提的。，平均每平方米61元。廣告費分兩部分: 制作費40％、媒體發(fā)布60％。（4）財務費用。它來自于2塊。一塊是長源房產為了土地儲備，新華西路地塊預付3000萬元已達3年，％；另一塊本項目啟動還需要追加融資8000萬元借款,加上原先的3000萬元共11000萬元，％。為了成本的均衡，也為了減輕資金壓力，我們將前一塊的利息分攤三期，一、二期少攤，三期略多攤。后一塊的利息每個季度要支付給銀行，因此從貸款開始到還清，按時支付。如果情況正常，二期正式開盤后我們可以逐步還貸了。 需要說明的本次總公司為我們擔保的8000萬元貸款,時間一年,屆時我們可以通過與金融機構合作將在建工程抵押,釋放總公司的擔保責任.營業(yè)稅是個變數(shù)。會計核算是不作為成本項目的。現(xiàn)在為了經營者直觀企業(yè)的效益,我們把營業(yè)稅也納入成本計算。然而它必須有一個相對固定的售價和數(shù)量作前提。％營業(yè)稅附加稅計算結果是5068萬元。每平方米171元。 上述我們闡述的成本是個平均的概念，但是三個建設期成本實際構成的發(fā)生是不平均的。一期建安成本略低，而廣告、設計等費用高；二期接近平均水平；三期由于高層多，地下室多，建安成本偏高。而廣告費，財務費用較低。所以我們評介成本要通盤考慮 不可售成本表 表2—2 貨幣：人民幣序號成本項目單位價格（元）總成本 （萬元）1土地基礎價225002土地轉讓金28003規(guī)費及增容費 4建安造價5設備造價 37186室外工程 32977設計費 11168策劃服務費 3009貸款利息 11管理費 186012不可預見費 1860合 計不可售成本表的說明： 該表反映的成本是財務規(guī)范意義上的成本。就好比工廠成本。本項目根據(jù)實際出發(fā)，將作為開發(fā)商實現(xiàn)效益的另一種形式即實物據(jù)以入帳的成本。會所將來作為盈利的場所，按照國家現(xiàn)行規(guī)定，產權屬于開發(fā)商，使用權屬于業(yè)主。那么它獲取的效益，原則上用于補貼小區(qū)物業(yè)，減輕業(yè)主的負擔，創(chuàng)長源物業(yè)的品牌。幼兒園也是為社區(qū)服務的帶有社會公益性質的場所，它的產權同樣屬于開發(fā)商。部分大型的商業(yè)用房，實行招商租賃。對長源房產來說是一項長期投資。迄今為止我們估算有13500平方米的建筑今后等項目結束以后要按不可售成本價結轉為公司的固定資產。是否結轉屆時再權衡。作為融資的抵押物可以請中介機構估價，有機會準備出售可以參照估價和市場價達成交易的。 長源琴圣項目的成本的預算和確立有相當客觀的依據(jù)，有非常實際的可行性。十、 銷售計劃（一）銷售策略1. 定價原則前提：本案規(guī)劃以12層為主，另有6層、9層、16層、18至28層等多種住宅形態(tài)，遵循“戶戶朝南，戶戶見綠”的規(guī)劃原則原則1：大局采用全面定價，價格基于產品形態(tài)與景觀特征的考慮；整體價差控制在20％——30％。即650——1000元/M2之間，最高表價不超過3900元/m2,最低表價不低于2900元/m2原則2：定價以一房一價為原則，根據(jù)獨立戶別綜合差異進行定價。原則3：為前期報價創(chuàng)造主力產品入市，以吸納本區(qū)客源，同時為前期人氣及價格調整創(chuàng)造有利基礎。2. 定價依據(jù)本價格方案依據(jù)上海本地購買習慣及個案具體實際狀況制定定價原則。影響定價的因素，（定價特定因素）考量重點依次為：樓層、房型、景觀、面積、出入動線、噪音幾大項。樓層：所有公寓皆臨音樂主題而建，越高越貴是小高層及高層普遍采用的定價原則，但武漢購房者對于最低層及最高層有抗性，接受度最高的樓層是中等偏高的樓層。但總體來講仍要視綜合情況以樓層高度為基準。價格雖高度的上身升而上升。景觀：本案由于規(guī)劃為中密度大型封閉小區(qū)，內部綠化景觀的差異或為影響價格的重要因素。房型：本案由于塑造的種類各異的戶型，由房型的差異衍生的景觀功能上的差異勢必影響其價格的指定。并且房型的關注與敏感已之目前購房者共識。同時個人喜好、家庭人口的差異也造成了客戶對房型上的不同需求。面積：面積控制的合理與否直接涉及到總價的高低及客戶的接受度，對于漢口地區(qū)中高檔物業(yè)來說，大面積戶型相對要低于小面積戶型，90~110平米戶型將成為房源主力。出入動線：成片小區(qū)及組團式設計各區(qū)域位置的不同必定會引起相對產品對出入口、功能區(qū)的出行便利與通暢性的差異。因此，出入動線的便利通暢與否也是定價的重要考量因素。污染：本案由于地塊周邊臨街，因此相應帶來噪音廢氣等污染源，對于價格的影響不言而喻。3. 價格走勢1） 建議一期預約價格不低于3050元/m2 底價與表價差價約在2％ 估計在2003年5月底開盤，開盤表價上浮200~300元/m2 3），成交均價不低于3000元/ M24）開盤后6個月完成一期2萬M2成交量，成交均價不低于3100元/ M2。5），成交均價估計保持在3150元/ M26），成交均價估計保持在3150～3300元/ M27），成交均價估計保持在3100元/ M28），成交均價估計保持在3050元/ M29）至交房時簽約價格不低于3000元/ M24．價目表的運用：在整個銷售過程中會出現(xiàn)很多漲價的因素，統(tǒng)一來說分三種：1） 表目表2）真實底價表3）虛假底價表 其中，表價表可能會定期或不定期的更換，隨時根據(jù)銷售情況調整表價，虛假底價表是作為SP的一種道具，用于守價。 另外，表價表與底價表之間的差價，不會一成不變，部分金牛產品或明星產品需要議價定向小差價就小，小部分產品需要議價定向多，差價就大。5．前期銷售策略： 考慮到個案的整個體量，對于前期的沖量以及銷售周期的控制相當重要，前期預約應以中低單價，通過控制定價來吸引人氣，但要適度的控制成交總體，預約期成交量不大于總量的40％不少于25％另外，以高端價格的產品為輔，成交量分別控制產品20％左右正式開盤時，以推廣主力戶型為主，同時控制單價上調對于市場的阻力，開始大量吸納外區(qū)客進場低開高走：逐步漸進提高和留有升值的空間。因本項目體積大，周期長，在12公里以內類似產品多，市場競爭激烈，所以要精心策劃，分區(qū)分量控制銷售。同時為銷售期預留充分上漲空間，銷售收尾階段可以略微下調，以促使余房去化。低開高走的現(xiàn)實意義：:（１）便于迅速成交，積聚人氣，促進良性循環(huán)；（２）為了保障本案的高品質，高售價部分還要與周邊持平甚至略高些；（３）便于日后的價格調整；（４）便于財務周轉、資金回籠。試銷期價格暫不公開（只報價格范圍）試探市場反映，簽訂無條件可隨意撤換的購買意向書，收取定金每戶2000元6．付款方式建議： 考慮到本案產品的特殊定位，客源的廣泛性。建議采用如下付款方式：首付20％ 80％貸款 無折扣首付100％ 一月內付清 97折（二）價格策略（一）開盤價格策略低開高走：逐步漸進提高和留有升值的空間。因本項目體積大，周期長，在12公里以內類似產品多，市場競爭激烈，所以要精心策劃，分區(qū)分量控制銷售。同時為二、三期預留充分上漲空間，銷售收尾階段可以略微下調，以促使余房去化。底開高走的有利方向:（１）便于迅速成交，積聚人氣，促進良性循環(huán)；（２）為了保障本案的高品質，高售價部分還要與周邊持平甚至略高些；（３）便于日后的價格調整；（４）便于財務周轉、資金回籠。３、試銷期價格暫不公開（只報價格范圍）試探市場反映，簽訂無條件可隨意撤換的購買意向書，收取定金每戶2000元（二）價格制定及策略（暫定，視市場反應作出適當調整）１、開盤價格建議 類型景觀說明主力單價　　元/Ｍ２多層主題中央景觀區(qū)3100小高層小區(qū)內景觀3400注：底層為基價，每上一層單價加價50100元，實行一房一價。２、價格定位策略A、 適當?shù)母邌蝺r提高產品檔次；B、 適中的總房價擴大客源層房型面積（平方米）主力單價（元/M2）主力總價（萬元）二房90340030小三房100335034大三房120~140330040四房150180325049復式200300060付款方式方式折扣說明一次性付清97%簽約100%銀行貸款+基礎首付100%簽約：20%（或自有房屋銀行抵押貸款），銀行貸款80%十一、經濟分析資金來源和資金運用資金是項目開發(fā)的極其重要的元素。長源琴圣項目總建筑面積31萬平方米，開發(fā)和建設周期要4年以上，總投資資金流量超過8億元，根據(jù)長源房產的資金現(xiàn)狀只有采取滾動開發(fā)，循序漸進。這樣既節(jié)約資金成本，又可以根據(jù)市場變化修改二、三期的開發(fā)方向。表4—1 長源琴圣項目年度總投資計劃 人民幣元* 上表土地合計欄目數(shù)據(jù)312，296，500元中包含代墊、押金、保證金16，005，000元；實際土地費用為296,291,500元。簡述資金來源根據(jù)表4—。長源琴圣項目第一期啟動的資金基本沒有問題。如果計劃實現(xiàn)，總投資780,594，500元完成以后，本項目實現(xiàn)了1元資金發(fā)揮了近5元的效能，是成功的投資。這3000萬元是長源的銀行貸款，財務計劃要考慮三年的資金成本的補償。；初步計劃再向銀行融資8000萬元；公司內部調用資金5000萬元?；I資過程根據(jù)需要逐步進行。2003年本項目沒有現(xiàn)金流入，只是