【正文】 2003002－策劃報(bào)告 鄭州樓市網(wǎng) 項(xiàng)目策劃報(bào)告一、武漢市場(chǎng)概述華中重鎮(zhèn)武漢武漢位于中國(guó)湖北省中部，江漢平原東部，長(zhǎng)江中游與漢水交匯處。長(zhǎng)江與漢水將武漢分為漢口、漢陽(yáng)、武昌三部分， 統(tǒng)稱武漢三鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)以平原為主， 丘陵為輔。市內(nèi)湖泊塘堰眾多。， %.武漢總屬江漢平原，大部分地區(qū)在海拔50米以內(nèi)平原部分， 湖泊眾多 地勢(shì)低平， 水域面積為2187平方公里， %.。2001年，人口增長(zhǎng)速度保持平穩(wěn)。， %?！?，‰, ‰, ‰.武漢現(xiàn)轄江岸、江漢、橋口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、東西湖、漢南11個(gè)城區(qū)，黃陂、新洲2個(gè)郊區(qū)。武漢是國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃單列市之一，歷史文化名城。，以江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)五區(qū)為人口高密度區(qū)。而這五區(qū)又集中在武漢市中心區(qū)域。 %, %.武漢市目前人均居住面積9平方米(建筑面積19平方米),到2015年人均居住建筑面積應(yīng)達(dá)到32平方米。住宅成套率達(dá)到95%,按照常住人口年增長(zhǎng)5—6萬(wàn)計(jì)算(城區(qū)增長(zhǎng)3萬(wàn)人)的控制規(guī)模,城區(qū)常住人口將由2000年的365萬(wàn)人達(dá)到2015年的444萬(wàn)人,新增人口75萬(wàn)。如按現(xiàn)有人口補(bǔ)充量和新增人口需求量測(cè)算,今后住宅開(kāi)發(fā)年均增長(zhǎng)556萬(wàn)平方米才能滿足市場(chǎng)需求。武漢市宏觀經(jīng)濟(jì) 武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)自“八五”以來(lái)，尤其是1992年5月中央批準(zhǔn)武漢對(duì)外開(kāi)放后，進(jìn)入加速發(fā)展時(shí)期。截止2001年，武漢國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，其中1991—%，%，2001年繼續(xù)保持12%的增長(zhǎng)。%，預(yù)計(jì)2002年和2003年仍然可以穩(wěn)住兩位數(shù)增長(zhǎng)。武漢市計(jì)委在編制“九五”和2010年發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行分析預(yù)測(cè)時(shí)，通觀當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心“西漸東移”，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“東漸西進(jìn)”、“南漸北上”，武漢的坐標(biāo)正處在“承東啟西”、“迎南接北”的戰(zhàn)略支點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的第三個(gè)增長(zhǎng)極（第一個(gè)是珠江三角洲，第二個(gè)是以浦東為核心的長(zhǎng)江三角洲）當(dāng)以武漢為軸心的長(zhǎng)江中游地區(qū)莫屬。武漢市2002年整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。完成GDP1510億元左右，保持12%的增長(zhǎng)；，同比增長(zhǎng)5%，增速較上年略有回落；，增長(zhǎng)12%；第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到754億元，%，支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率近50%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為6：44：50（::）。武漢市自1998年開(kāi)始呈現(xiàn)出第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，既標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)高度化，又因?yàn)槲錆h特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和“交通、流通”的不斷強(qiáng)化使然。 工業(yè)增長(zhǎng)尚屬平穩(wěn)，效益有所起伏。預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值比重4/5強(qiáng)，同比增長(zhǎng)12%。投資增長(zhǎng)仍是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。預(yù)計(jì)全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到569億元左右，同比增長(zhǎng)12%；其中基建投資184億元，%；技改投資127億元，增長(zhǎng)10%；房地產(chǎn)投資130億元，%。全年預(yù)計(jì)實(shí)際利用外資16億美元左右，增長(zhǎng)12%。財(cái)政、金融與經(jīng)濟(jì)總量同步穩(wěn)健增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全年全口徑財(cái)政收入178億元左右，增長(zhǎng)18%，突破年度目標(biāo)。其中，增長(zhǎng)12%；地方財(cái)政支出132億元，增長(zhǎng)10%。市場(chǎng)消費(fèi)形勢(shì)良好。預(yù)計(jì)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成774億元，增長(zhǎng)13%。預(yù)計(jì)2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8181元，增長(zhǎng)12%；農(nóng)村居民人均純收入3286元，增長(zhǎng)6%。城鎮(zhèn)居民食品、衣著類消費(fèi)支出減緩，恩格爾系數(shù)在39%左右。武漢2003年展望。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)11%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)11%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)12%，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)11%，實(shí)際利用外資增長(zhǎng)12%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別增長(zhǎng)10%和6%。二、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析2001年全市住宅建設(shè)投資100億元，竣工600萬(wàn)平米，其中60％集中在城鄉(xiāng)接合部的三區(qū)五片，即漢口的后湖和金銀湖片區(qū), 總建筑規(guī)模約1777萬(wàn)平米；武昌的南湖片區(qū)和東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片，總建筑規(guī)模約840萬(wàn)平米；漢陽(yáng)的沌口片區(qū)(武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))，該片總規(guī)模約322萬(wàn)平米。今年，市場(chǎng)供應(yīng)量仍將上升。 從2000年起全市各區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量看，排名前4位的是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)。2002年上半年武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況良好，總體呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2002年上半年，%。其中，％；％，％。（一）區(qū)域供需分析漢口地區(qū): 漢口地區(qū)主要集中在兩大片：后湖片和金銀湖片,共有20多家開(kāi)發(fā)企業(yè)共同開(kāi)發(fā),.1后湖片◆ 后湖片有7家房地產(chǎn)公司從事開(kāi)發(fā)建設(shè),總規(guī)模540萬(wàn)平方米,規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有安居公司的百步亭花園(110萬(wàn)平方米\占地4000畝),新地置業(yè)公司的東方恒星園(占地1200畝),武房集團(tuán)的佳園小區(qū)()等. 2001年?yáng)|方恒星園第二期東方花都以嶄新形象隆重登場(chǎng)，揭開(kāi)了后湖地區(qū)今年熱潮的序幕.◆ ㎡,除佳海華苑和東方花都超過(guò)2000元/㎡,其余樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)較低,房屋經(jīng)濟(jì)適用.(注:本價(jià)格由億房房產(chǎn)提供)2金銀湖片◆ 主要有6家開(kāi)發(fā)企業(yè)從事開(kāi)發(fā)建設(shè),總規(guī)模約630萬(wàn)平方米,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大的有新世界康居公司常青花園(55萬(wàn)平方米\占地4000畝),宏宇公司的碧?；▓@(),海景公司的海景花園(17萬(wàn)平方米)等,武漢萬(wàn)科開(kāi)發(fā)公司的萬(wàn)科四季花園也落戶該地區(qū), 其一期銷售已近尾聲，目前進(jìn)入封盤(pán)階段，相信重新開(kāi)盤(pán)后會(huì)有更轟動(dòng)的效應(yīng). 高爾夫城市花園和剛剛由香港沿海集團(tuán)投資的麗水佳園等高檔大盤(pán)也將帶來(lái)新的沖擊?！?金銀湖片區(qū)的最大特點(diǎn)是樓盤(pán)規(guī)模大,按照長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)家園的統(tǒng)計(jì),1000畝以上的樓盤(pán)占該地塊總開(kāi)發(fā)規(guī)模的29%,1000—500畝地塊占57%,500—100畝的占14%.而且該地塊的商品房?jī)r(jià)格一直上升,㎡㎡.3新華下路片◆ 該片有12家開(kāi)發(fā)企業(yè)從事開(kāi)發(fā)建設(shè),施工面積在5萬(wàn)平方米以上的有8家,主要有市統(tǒng)建辦的陽(yáng)光花園(13萬(wàn)平方米),新世界康居公司的新華家園(),三江航天開(kāi)發(fā)公司的航天花園(12萬(wàn)平方米),城開(kāi)集團(tuán)的豐竹園()以及威寶公司教師小區(qū)(8萬(wàn)平方米).武昌地區(qū) 武昌地區(qū)主要集中在南湖片和東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)以及武青在干道, 該地區(qū)共有50多家開(kāi)發(fā)商建設(shè),這三大片住宅建設(shè)總規(guī)模達(dá)1112萬(wàn)平方米,.1東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片.◆ 該片有22家開(kāi)發(fā)企業(yè)從事開(kāi)發(fā)建設(shè),(30萬(wàn)平方米)聯(lián)合置業(yè)的麗島花園(17萬(wàn)平方米)以及紫菘,當(dāng)代等開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的學(xué)生公寓()宏宇公司的玉龍島花園(15萬(wàn)平方米)等.2武青三干道片.◆ 此片有24家開(kāi)發(fā)企業(yè)從事開(kāi)發(fā)建設(shè),規(guī)模較大的有城開(kāi)集團(tuán)和北斗公司代建的鋼都花園(40萬(wàn)平方米),中大公司的鶴園小區(qū)(20萬(wàn)平方米),徐東集團(tuán)的歐洲花園()以及怡迅公司的現(xiàn)代花園()等.3南湖片.◆ 該片有10余家開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),施工面積在5萬(wàn)平方米以上的企業(yè)有7家,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較大的主要有寶安公司的南湖花園(30萬(wàn)平方米),湖北新大地公司的新大村家園(),南湖置業(yè)的南湖中央花園()以及升升房地產(chǎn)公司的升升學(xué)生公寓()等.◆ 南湖地區(qū)作為武昌最具影響力的住宅開(kāi)發(fā)區(qū)域已初具規(guī)模，該區(qū)住宅非常注重環(huán)境開(kāi)發(fā),%,配套設(shè)施相當(dāng)齊全, 建筑風(fēng)格各異，有美式、歐式、現(xiàn)代、江南古典、奧式、盛唐遺風(fēng)。平均價(jià)格在1600—1800元/㎡。漢陽(yáng)地區(qū): 漢陽(yáng)地區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)較為分散,共有20多家開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè),成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅主要集中在沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和墨水湖畔. 主要項(xiàng)目有城明集團(tuán)代建的新江大學(xué)生公寓10萬(wàn)平方米,勤興公司的錦繡豪園(5萬(wàn)平方米)等.◆ 地處武漢三鎮(zhèn)最不發(fā)達(dá)的漢陽(yáng)區(qū),在漢陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展還相對(duì)緩慢的情況下,曾是一片荒蕪的沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)卻異軍突起,開(kāi)發(fā)熱潮急劇升溫,其實(shí),沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)從功能上看是作為武漢市最大的現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)基地來(lái)規(guī)劃的,該地區(qū)的住宅項(xiàng)目環(huán)境好,綠化率高,綠化率在50%以上的項(xiàng)目竟占了總量的25%.住宅項(xiàng)目主要集中在沌陽(yáng)大道以北區(qū)域,占87%,沌口大道以南的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H占13%。區(qū)域客戶需求分析面積：目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上，住宅面積在100㎡以下的占總量的4%；住宅面積在101~120㎡的占總量的35%；121~140的占總量的42%；141~160㎡的占總量的5%；161~180㎡的占總量的10%；180㎡的占總量的4%從以上統(tǒng)計(jì)可以看出，120~140㎡的住宅面積是武漢市住宅市場(chǎng)目前供應(yīng)的主力。而100㎡和140㎡構(gòu)成兩個(gè)重要的分界點(diǎn)。購(gòu)房總房款：購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題，根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總房款的承受能力如下：承受總房款在在20萬(wàn)以下的占33%、%、%、承受總房款在4150萬(wàn)的占8%、承受總房款在50萬(wàn)以上的占4%。 　　以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，武漢市購(gòu)房者所能承受的總房?jī)r(jià)大多在20萬(wàn)元至30萬(wàn)元之間，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)的比例占了總量的60%以上，可見(jiàn)這個(gè)價(jià)格是武漢市目前主要購(gòu)買力的的承受范圍。 付款方式：被訪者對(duì)購(gòu)房時(shí)付款方式的選擇結(jié)果為，一次性付款：%；在建筑期內(nèi)分期付款：%；銀行按揭：%；其它方式：%。從以上調(diào)查結(jié)果上看，武漢市居民購(gòu)房時(shí)主要采用的是銀行按揭的方式，說(shuō)明目前“貸款買房”的觀念已逐漸深入武漢市民心中，在消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力不足的情況下，大多數(shù)人都會(huì)利用“貸款”的方式圓自己的住房夢(mèng)?！　∥錆h市的“購(gòu)房貸款”主要由住房公積金和銀行商業(yè)貸款組成，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際銷售中，主要以各種形式的“按揭”為主，其它形式為輔。 2001年武漢家庭人口數(shù)量情況 半數(shù)以上的被調(diào)查者都是“三口之家”，占被調(diào)查總數(shù) 55%；家庭人口為1人的僅占4%，家庭人口為5人以上的占10%，從家庭人口的構(gòu)成上也可以反映出武漢市住宅需求以中小戶型為主，單身公寓和適合“大家庭”居住的大戶型的需求相對(duì)較小。2001年武漢居民職業(yè)情況比例對(duì)于中檔樓盤(pán)的客戶群的調(diào)查，職業(yè)構(gòu)成中“公司職員”最多，占總數(shù)的31%，其次是選“律師/教師/醫(yī)生”，占19%，這兩個(gè)階層屬于中產(chǎn)階級(jí)，收入處于中等水平，經(jīng)濟(jì)來(lái)源較穩(wěn)定，購(gòu)房的愿望也最迫切。其它除經(jīng)商者占16%，自由職業(yè)者、公務(wù)員、高科技從業(yè)人員、外企職員、經(jīng)理層等所占的比例都在10%以下，這些階層普遍收入較高，屬于中高檔樓盤(pán)的潛在客戶群。2001年武漢居民家庭月可支配收入情況家庭月收入在20013000元的占38%，30014000元的占25%，這兩部分的家庭合計(jì)起來(lái)，占63%，這部分家庭是中檔樓盤(pán)的主力，收入較高的50016000元和6000元以上的只占7%。武漢居民購(gòu)房首選城區(qū)：選擇漢口中心城區(qū)和武昌中心城區(qū)的分別占總?cè)藬?shù)的35%和20%，選擇漢陽(yáng)區(qū)的占8%，可見(jiàn)大多的市民仍然青睞市中心的房子，其次是常青花園附近，越來(lái)越“成熟”的常青花園社區(qū)已是今非昔比，在市民心中的地位僅次于武昌中心區(qū)，與幾年前的的常青花園附近相似的金銀湖，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有形成氣候武漢居民購(gòu)房首選建筑類型：帶電梯的多層最受歡迎，選擇的人占37%，其次是小高層，占35%，選擇多層的占19%，相比之下，高層和別墅的價(jià)格較高，選擇高層和別墅的分別為4%和5%。武漢居民購(gòu)房次選建筑類型小高層和帶電梯的多層都是比較受歡迎的，多層的房?jī)r(jià)相比較低選擇的占21%。選擇高層和別墅仍然很少。不同檔次的住宅項(xiàng)目和高層建筑所應(yīng)該具備的地產(chǎn)因子有所不同。具體情況如下：⑴地產(chǎn)因子單身公寓普通公寓中高檔商品房中高檔高層建筑對(duì)公共設(shè)施的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱對(duì)噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱對(duì)小區(qū)配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質(zhì)量裝修要求低一般高很高容積率,覆蓋率無(wú)一般低高對(duì)休閑空間綠化要求無(wú)一般高很高景觀要求無(wú)一般高很高⑵地產(chǎn)因子中高檔住宅說(shuō)明高層建筑說(shuō)明本地塊符合情況對(duì)公共設(shè)施的依賴性不宜在鬧市區(qū),人員混雜區(qū)宜在鬧市區(qū)符合對(duì)噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度不宜面臨主干道,高壓線宜在主干道旁符合對(duì)小區(qū)配套要求不宜商場(chǎng)上加住宅宜在停車設(shè)施符合小區(qū)物業(yè)管理的要求有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理有高水準(zhǔn)專業(yè)管理符合建筑質(zhì)量裝修要求精品設(shè)計(jì)按需求精心設(shè)計(jì)符合容積率,覆蓋率低密度符合對(duì)休閑空間綠化要求宜有專用商務(wù)會(huì)所宜有專用會(huì)所符合景觀要求應(yīng)有天然景觀資源應(yīng)有天然景觀資源符合武漢居民購(gòu)房考慮因素排序：在第一注重選項(xiàng)中，價(jià)格因素遙遙領(lǐng)先，其次是環(huán)境，再次是地段；第二注重選項(xiàng)中，人數(shù)最多的是地段，其次是環(huán)境，再次是價(jià)格，可見(jiàn)這三個(gè)因素確 實(shí)是最重要的。從五個(gè)選項(xiàng)中選出人數(shù)最多的注重因素，分別為：價(jià)格、地段、環(huán)境、房型設(shè)計(jì)、交通生活便利程度。武漢居民購(gòu)房承受最高單價(jià)情況：32%的人選擇的能承受的最高購(gòu)房單價(jià)為16011800元，27%的人選擇14011600元，19%的人選擇18002000元，綜合起來(lái)，中檔樓盤(pán)客戶中選擇單價(jià)在2000元以下的占78%。該現(xiàn)狀是本項(xiàng)目最大的挑戰(zhàn)。2001年武漢市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)單位:元/平方米等級(jí)級(jí)別價(jià)級(jí)別價(jià)范圍I25902393—3402II19541758—2393III14681292—1758IV1069869—1292V710585—869VI501377—585VII280213—377江漢區(qū)價(jià)格指數(shù)江漢區(qū)價(jià)格江漢區(qū)指數(shù)2000年三季度