【正文】 85—869VI501377—585VII280213—377江漢區(qū)價格指數(shù)江漢區(qū)價格江漢區(qū)指數(shù)2000年三季度2000年四季度2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度 2002年一季度 2002年二季度 武漢房地產(chǎn)開發(fā)狀況房地產(chǎn)公司武漢市共有房地產(chǎn)開發(fā)公司700多家，外地來武漢投資的房地產(chǎn)公司200多家，占將近3成左右。武漢居民購房承受最高單價情況：32%的人選擇的能承受的最高購房單價為16011800元，27%的人選擇14011600元，19%的人選擇18002000元，綜合起來，中檔樓盤客戶中選擇單價在2000元以下的占78%。具體情況如下：⑴地產(chǎn)因子單身公寓普通公寓中高檔商品房中高檔高層建筑對公共設(shè)施的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱對噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱對小區(qū)配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質(zhì)量裝修要求低一般高很高容積率,覆蓋率無一般低高對休閑空間綠化要求無一般高很高景觀要求無一般高很高⑵地產(chǎn)因子中高檔住宅說明高層建筑說明本地塊符合情況對公共設(shè)施的依賴性不宜在鬧市區(qū),人員混雜區(qū)宜在鬧市區(qū)符合對噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度不宜面臨主干道,高壓線宜在主干道旁符合對小區(qū)配套要求不宜商場上加住宅宜在停車設(shè)施符合小區(qū)物業(yè)管理的要求有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理有高水準(zhǔn)專業(yè)管理符合建筑質(zhì)量裝修要求精品設(shè)計按需求精心設(shè)計符合容積率,覆蓋率低密度符合對休閑空間綠化要求宜有專用商務(wù)會所宜有專用會所符合景觀要求應(yīng)有天然景觀資源應(yīng)有天然景觀資源符合武漢居民購房考慮因素排序：在第一注重選項中，價格因素遙遙領(lǐng)先，其次是環(huán)境，再次是地段；第二注重選項中，人數(shù)最多的是地段，其次是環(huán)境，再次是價格，可見這三個因素確 實是最重要的。選擇高層和別墅仍然很少。武漢居民購房首選城區(qū)：選擇漢口中心城區(qū)和武昌中心城區(qū)的分別占總?cè)藬?shù)的35%和20%，選擇漢陽區(qū)的占8%，可見大多的市民仍然青睞市中心的房子，其次是常青花園附近，越來越“成熟”的常青花園社區(qū)已是今非昔比，在市民心中的地位僅次于武昌中心區(qū)，與幾年前的的常青花園附近相似的金銀湖，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有形成氣候武漢居民購房首選建筑類型：帶電梯的多層最受歡迎，選擇的人占37%，其次是小高層，占35%，選擇多層的占19%，相比之下，高層和別墅的價格較高，選擇高層和別墅的分別為4%和5%。其它除經(jīng)商者占16%，自由職業(yè)者、公務(wù)員、高科技從業(yè)人員、外企職員、經(jīng)理層等所占的比例都在10%以下，這些階層普遍收入較高，屬于中高檔樓盤的潛在客戶群。 2001年武漢家庭人口數(shù)量情況 半數(shù)以上的被調(diào)查者都是“三口之家”，占被調(diào)查總數(shù) 55%；家庭人口為1人的僅占4%，家庭人口為5人以上的占10%，從家庭人口的構(gòu)成上也可以反映出武漢市住宅需求以中小戶型為主，單身公寓和適合“大家庭”居住的大戶型的需求相對較小。從以上調(diào)查結(jié)果上看，武漢市居民購房時主要采用的是銀行按揭的方式，說明目前“貸款買房”的觀念已逐漸深入武漢市民心中，在消費者經(jīng)濟(jì)承受能力不足的情況下，大多數(shù)人都會利用“貸款”的方式圓自己的住房夢。 　　以上調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示，武漢市購房者所能承受的總房價大多在20萬元至30萬元之間，在這個區(qū)間內(nèi)的比例占了總量的60%以上，可見這個價格是武漢市目前主要購買力的的承受范圍。而100㎡和140㎡構(gòu)成兩個重要的分界點。漢陽地區(qū): 漢陽地區(qū)的住宅開發(fā)較為分散,共有20多家開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè),成片開發(fā)建設(shè)的住宅主要集中在沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和墨水湖畔. 主要項目有城明集團(tuán)代建的新江大學(xué)生公寓10萬平方米,勤興公司的錦繡豪園(5萬平方米)等.◆ 地處武漢三鎮(zhèn)最不發(fā)達(dá)的漢陽區(qū),在漢陽區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展還相對緩慢的情況下,曾是一片荒蕪的沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)卻異軍突起,開發(fā)熱潮急劇升溫,其實,沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)從功能上看是作為武漢市最大的現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)基地來規(guī)劃的,該地區(qū)的住宅項目環(huán)境好,綠化率高,綠化率在50%以上的項目竟占了總量的25%.住宅項目主要集中在沌陽大道以北區(qū)域,占87%,沌口大道以南的房地產(chǎn)項目僅占13%?！?金銀湖片區(qū)的最大特點是樓盤規(guī)模大,按照長江日報家園的統(tǒng)計,1000畝以上的樓盤占該地塊總開發(fā)規(guī)模的29%,1000—500畝地塊占57%,500—100畝的占14%.而且該地塊的商品房價格一直上升,㎡㎡.3新華下路片◆ 該片有12家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),施工面積在5萬平方米以上的有8家,主要有市統(tǒng)建辦的陽光花園(13萬平方米),新世界康居公司的新華家園(),三江航天開發(fā)公司的航天花園(12萬平方米),城開集團(tuán)的豐竹園()以及威寶公司教師小區(qū)(8萬平方米).武昌地區(qū) 武昌地區(qū)主要集中在南湖片和東湖高新開發(fā)區(qū)以及武青在干道, 該地區(qū)共有50多家開發(fā)商建設(shè),這三大片住宅建設(shè)總規(guī)模達(dá)1112萬平方米,.1東湖高新開發(fā)區(qū)片.◆ 該片有22家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),(30萬平方米)聯(lián)合置業(yè)的麗島花園(17萬平方米)以及紫菘,當(dāng)代等開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的學(xué)生公寓()宏宇公司的玉龍島花園(15萬平方米)等.2武青三干道片.◆ 此片有24家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),規(guī)模較大的有城開集團(tuán)和北斗公司代建的鋼都花園(40萬平方米),中大公司的鶴園小區(qū)(20萬平方米),徐東集團(tuán)的歐洲花園()以及怡迅公司的現(xiàn)代花園()等.3南湖片.◆ 該片有10余家開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),施工面積在5萬平方米以上的企業(yè)有7家,開發(fā)項目較大的主要有寶安公司的南湖花園(30萬平方米),湖北新大地公司的新大村家園(),南湖置業(yè)的南湖中央花園()以及升升房地產(chǎn)公司的升升學(xué)生公寓()等.◆ 南湖地區(qū)作為武昌最具影響力的住宅開發(fā)區(qū)域已初具規(guī)模，該區(qū)住宅非常注重環(huán)境開發(fā),%,配套設(shè)施相當(dāng)齊全, 建筑風(fēng)格各異，有美式、歐式、現(xiàn)代、江南古典、奧式、盛唐遺風(fēng)。其中，％；％，％。2002年上半年武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況良好，總體呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。今年，市場供應(yīng)量仍將上升。 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%，全社會固定資產(chǎn)投資增長11%，社會消費品零售總額增長12%，地方財政收入增長11%，實際利用外資增長12%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別增長10%和6%。城鎮(zhèn)居民食品、衣著類消費支出減緩，恩格爾系數(shù)在39%左右。預(yù)計全年社會消費品零售總額完成774億元，增長13%。其中，增長12%；地方財政支出132億元，增長10%。財政、金融與經(jīng)濟(jì)總量同步穩(wěn)健增長。預(yù)計全年全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到569億元左右，同比增長12%；其中基建投資184億元，%；技改投資127億元，增長10%；房地產(chǎn)投資130億元，%。預(yù)計全年實現(xiàn)工業(yè)增加值比重4/5強(qiáng)，同比增長12%。武漢市自1998年開始呈現(xiàn)出第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，既標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)高度化，又因為武漢特殊的區(qū)位優(yōu)勢和“交通、流通”的不斷強(qiáng)化使然。完成GDP1510億元左右，保持12%的增長；，同比增長5%，增速較上年略有回落；，增長12%；第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到754億元，%，支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)，對GDP的貢獻(xiàn)率近50%。武漢市計委在編制“九五”和2010年發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行分析預(yù)測時，通觀當(dāng)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心“西漸東移”，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“東漸西進(jìn)”、“南漸北上”，武漢的坐標(biāo)正處在“承東啟西”、“迎南接北”的戰(zhàn)略支點，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的第三個增長極（第一個是珠江三角洲，第二個是以浦東為核心的長江三角洲）當(dāng)以武漢為軸心的長江中游地區(qū)莫屬。%，預(yù)計2002年和2003年仍然可以穩(wěn)住兩位數(shù)增長。武漢市宏觀經(jīng)濟(jì) 武漢市國民經(jīng)濟(jì)自“八五”以來，尤其是1992年5月中央批準(zhǔn)武漢對外開放后，進(jìn)入加速發(fā)展時期。住宅成套率達(dá)到95%,按照常住人口年增長5—6萬計算(城區(qū)增長3萬人)的控制規(guī)模,城區(qū)常住人口將由2000年的365萬人達(dá)到2015年的444萬人,新增人口75萬。而這五區(qū)又集中在武漢市中心區(qū)域。武漢是國家經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃單列市之一，歷史文化名城。 %。， %.武漢總屬江漢平原，大部分地區(qū)在海拔50米以內(nèi)平原部分， 湖泊眾多 地勢低平， 水域面積為2187平方公里， %.。區(qū)內(nèi)以平原為主， 丘陵為輔。 2003002－策劃報告 鄭州樓市網(wǎng) 項目策劃報告一、武漢市場概述華中重鎮(zhèn)武漢武漢位于中國湖北省中部，江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處。長江與漢水將武漢分為漢口、漢陽、武昌三部分， 統(tǒng)稱武漢三鎮(zhèn)。市內(nèi)湖泊塘堰眾多。2001年，人口增長速度保持平穩(wěn)?！耄? ‰, ‰.武漢現(xiàn)轄江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、東西湖、漢南11個城區(qū)，黃陂、新洲2個郊區(qū)。以江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)五區(qū)為人口高密度區(qū)。 %, %.武漢市目前人均居住面積9平方米(建筑面積19平方米),到2015年人均居住建筑面積應(yīng)達(dá)到32平方米。如按現(xiàn)有人口補(bǔ)充量和新增人口需求量測算,今后住宅開發(fā)年均增長556萬平方米才能滿足市場需求。截止2001年，武漢國內(nèi)生產(chǎn)總值已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，其中1991—%，%，2001年繼續(xù)保持12%的增長。武漢市2002年整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為6：44：50（::）。 工業(yè)增長尚屬平穩(wěn)，效益有所起伏。投資增長仍是推動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。全年預(yù)計實際利用外資16億美元左右，增長12%。預(yù)計全年全口徑財政收入178億元左右，增長18%，突破年度目標(biāo)。市場消費形勢良好。預(yù)計2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8181元，增長12%；農(nóng)村居民人均純收入3286元，增長6%。武漢2003年展望。二、武漢房地產(chǎn)市場供需分析2001年全市住宅建設(shè)投資100億元，竣工600萬平米，其中60％集中在城鄉(xiāng)接合部的三區(qū)五片，即漢口的后湖和金銀湖片區(qū), 總建筑規(guī)模約1777萬平米；武昌的南湖片區(qū)和東湖高新開發(fā)區(qū)片，總建筑規(guī)模約840萬平米；漢陽的沌口片區(qū)(武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))，該片總規(guī)模約322萬平米。 從2000年起全市各區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資量看，排名前4位的是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)。2002年上半年，%。（一）區(qū)域供需分析漢口地區(qū): 漢口地區(qū)主要集中在兩大片：后湖片和金銀湖片,共有20多家開發(fā)企業(yè)共同開發(fā),.1后湖片◆ 后湖片有7家房地產(chǎn)公司從事開發(fā)建設(shè),總規(guī)模540萬平方米,規(guī)模較大的開發(fā)項目有安居公司的百步亭花園(110萬平方米\占地4000畝),新地置業(yè)公司的東方恒星園(占地1200畝),武房集團(tuán)的佳園小區(qū)()等. 2001年東方恒星園第二期東方花都以嶄新形象隆重登場，揭開了后湖地區(qū)今年熱潮的序幕.◆ ㎡,除佳海華苑和東方花都超過2000元/㎡,其余樓盤價格相對較低,房屋經(jīng)濟(jì)適用.(注:本價格由億房房產(chǎn)提供)2金銀湖片◆ 主要有6家開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設(shè),總規(guī)模約630萬平方米,開發(fā)項目規(guī)模較大的有新世界康居公司常青花園(55萬平方米\占地4000畝),宏宇公司的碧海花園(),海景公司的海景花園(17萬平方米)等,武漢萬科開發(fā)公司的萬科四季花園也落戶該地區(qū), 其一期銷售已近尾聲，目前進(jìn)入封盤階段，相信重新開盤后會有更轟動的效應(yīng). 高爾夫城市花園和剛剛由香港沿海集團(tuán)投資的麗水佳園等高檔大盤也將帶來新的沖擊。平均價格在1600—1800元/㎡。區(qū)域客戶需求分析面積：目前武漢市住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在100㎡以下的占總量的4%；住宅面積在101~120㎡的占總量的35%；121~140的占總量的42%；141~160㎡的占總量的5%；161~180㎡的占總量的10%；180㎡的占總量的4%從以上統(tǒng)計可以看出，120~140㎡的住宅面積是武漢市住宅市場目前供應(yīng)的主力。購房總房款：購房者能承受多高的房價，房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果，購房者對購房總房款的承受能力如下：承受總房款在在20萬以下的占33%、%、%、承受總房款在4150萬的占8%、承受總房款在50萬以上的占4%。 付款方式：被訪者對購房時付款方式的選擇結(jié)果為，一次性付款：%；在建筑期內(nèi)分期付款：%；銀行按揭：%；其它方式：%。　　武漢市的“購房貸款”主要由住房公積金和銀行商業(yè)貸款組成，在房地產(chǎn)項目的實際銷售中，主要以各種形式的“按揭”為主，其它形式為輔。2001年武漢居民職業(yè)情況比例對于中檔樓盤的客戶群的調(diào)查，職業(yè)構(gòu)成中“公司職員”最多，占總數(shù)的31%，其次是選“律師/教師/醫(yī)生”，占19%，這兩個階層屬于中產(chǎn)階級，收入處于中等水平，經(jīng)濟(jì)來源較穩(wěn)定，購房的愿望也最迫切。2001年武漢居民家庭月可支配收入情況家庭月收入在20013000元的占38%，30014000元的占25%，這兩部分的家庭合計起來，占63%，這部分家庭是中檔樓盤的主力，收入較高的50016000元和6000元以上的只占7%。武漢居民購房次選建筑類型小高層和帶電梯的多層都是比較受歡迎的，多層的房價相比較低選擇的占21%。不同檔次的住宅項目和高層建筑所應(yīng)該具備的地產(chǎn)因子有所不同。從五個選項中選出人數(shù)最多的注重因素，分別為：價格、地段、環(huán)境