【正文】 項目之人氣已旺，實際交易價格基本上等同可實現(xiàn)類比價值，甚至可能由于市場供不應(yīng)求的市場抬力，使實際交易價格高于可實現(xiàn)類比價值。因此在項目入市的初期，發(fā)展商為吸引買家，積聚人氣，通常會出讓較大的消費者剩余，使購買者有物超所值的感覺。3．類比可實現(xiàn)價值與價格的差異類比可實現(xiàn)價值是一個項目同其他項目的價值實現(xiàn)各因素對比后的可能實現(xiàn)的對比價值，并不等同于實際的交易價格。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基本同步的。以下是決定中高檔樓盤可提升值的主要要素：l 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)；l 單體戶型設(shè)計；l 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計；l 小區(qū)配套和物業(yè)管理l 形象包裝和營銷策劃l 發(fā)展商品牌和實力 C．價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素－經(jīng)濟、政策因素 房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。在同一地價圈內(nèi)的不同項目，其類比土地價值的差異主要決定于以下要素：l 市政交通及直入交通的便利性的差異；l 項目周邊環(huán)境的差異，包括項目周邊自然和綠化景觀的差異、教育人文景觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異；l 周邊市政配套便利性的差異。作為一個“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢，即具備不同的地產(chǎn)因子。在具體的數(shù)量計算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸價值要素。關(guān)于本案項目定價分析的基本方法和概念1． 商品住宅價值分析法－類比可實現(xiàn)價值分析法該價值分析法是選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次上相類似的樓盤，通過對它們和本項目之間各價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項目在當(dāng)前市場形勢下可實現(xiàn)之價值。分別剖析三個區(qū)域板快的代表個案可以看出，超出市場20%以上的定價水平是共同特點，然而也造成無一例外的銷售期的延長，世紀(jì)華庭含預(yù)約期在內(nèi)189套住宅賣了將近兩年，富豪花園及新世紀(jì)都市花園則“高開低走”，嚴(yán)重影響了市場形象。其定價已成為武漢市的最高價指標(biāo)。而且交通與周邊市政、商業(yè)配套對于價格走勢的影響力也比較明顯。而開發(fā)成功的關(guān)鍵將取決于價格定位的準(zhǔn)確性。與上述兩個區(qū)域相比，地段位置沒有絲毫優(yōu)越性的新華下區(qū)不僅樓盤開發(fā)量小，缺乏標(biāo)志性樓盤，而且均價水平也處于較低水平。但與新華下路區(qū)的均價差別在300～500元之間。但就整個區(qū)域而言，仍然以2600～3000元/平米均價為主。而從項目的位置、開發(fā)形態(tài)來看，本案很有希望成為新華下區(qū)的地標(biāo)性項目，成為新華下區(qū)的房產(chǎn)領(lǐng)頭羊。江漢區(qū)的住宅在1998年在解放大道區(qū)出現(xiàn)一波的浪潮，同期在區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了漢口的標(biāo)志性樓盤，但其中有較大的人為炒作因素，對于其后的房產(chǎn)開發(fā)造成影響。根據(jù)對武漢房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)和對武漢購房者需求的分析，我們將西華園項目產(chǎn)品定位在高層次、高素質(zhì)、小高層與高層結(jié)合的大型音樂主題社區(qū)五、銷售價格的確定根據(jù)對上述三個板塊價格的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從三個區(qū)域價格發(fā)展看，除新華下區(qū)外均有一次價格的飛越，具體時段見下表：　區(qū)域時間代表樓盤第一波解放大道區(qū)1998同成廣場以3000~4500元/平方米高于區(qū)域單價100元/平方米推出，掀起了第一波區(qū)域性漲價。并且朝南房間盡可能多地安排，滿足晾曬衣被和自然除濕的需要。以此測算，本案的主力面積應(yīng)控制在二房85～110㎡；三房120～150㎡。面積過大是制約總價的主要因素。本案完全應(yīng)該也可以解決好這一問題，而壓縮非使用面積，合理控制建筑面積是直接的手段。導(dǎo)致目前相當(dāng)大一部分購房需求的轉(zhuǎn)移。追求人生功成名就后的生活享受復(fù)式、大面積平層或產(chǎn)權(quán)式公寓B私營業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)大面積公寓C企業(yè)高管高科技等效益較好的企業(yè)初巢階段或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)復(fù)式、大面積公寓D企業(yè)中層白領(lǐng)外資或私企初巢階段或滿巢階段，一般為三口之家中等偏下面積平層公寓E銀行、證券業(yè)人士銀行、證券公司初巢階段或滿巢階段，復(fù)式、平層公寓G文藝界人士音樂、美術(shù)界初巢、滿巢階段或空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)平層、復(fù)式 其他客戶群：具有相應(yīng)有效需求的其他人群客戶群描述職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)及生活方式可能購樓類型A灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段，平層公寓B周邊富人階層各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，對于地段認(rèn)知及認(rèn)同度高復(fù)式、平層公寓C衣錦還鄉(xiāng)人士在海外有較高收入者多為家人購置平層、復(fù)式公寓D內(nèi)部職工本項目的產(chǎn)品設(shè)計思路：根據(jù)我司對武漢市場和購房者需求的分析，武漢市場的購房者對高層、小高層住宅產(chǎn)品的訴求主要存在以下幾個方面：得房率的大?。何錆h市場上的主力房型面積二房達到120㎡，三房達到150㎡。而且必須在總價上加強控制，為價格的提升拓展空間。同時消費者更關(guān)注總價，通過總價控制面積，仍將吸引大批消費者。目前江漢區(qū)的樓盤總價由面積和單價決定，也就是面積和總價之間是一種正比例關(guān)系，面積增大，導(dǎo)致總價增大。從成交情況看，二房的去化速度較快，可見在江漢區(qū)購房的客戶對高總價的承受能力不強。建筑形態(tài)江漢區(qū)的樓盤體現(xiàn)了“一?。ㄩ_發(fā)基地?。?、四高（開發(fā)強度高、容積率高、高層建筑比例高、復(fù)合功能建筑比例高）”的都市特征，從本司對江漢區(qū)樓盤的市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，有近70％是純高層，其余為多層和小高層的混合體，缺乏多樣化分布的小高層和高層的混合項目。從我司了解到的總建筑面積在10萬方以上的樓盤主要分布在新華下區(qū)，而解放大道區(qū)有60％以上總建筑面積在10萬㎡一下。該區(qū)域是發(fā)展最早、最成熟、價格最高的區(qū)域，故將此定義為高價區(qū)，而且未來的開發(fā)還是以商業(yè)用房為主。解放大道區(qū)建設(shè)大道以南解放大道以北福星城市花園嘉鑫而建設(shè)大道以南，解放大道以北的區(qū)域是漢口乃至武漢最為繁華的地區(qū)，該地域的房產(chǎn)價格定位實際也代表了武漢的房價的高端水平，對于本案的價格定位有直接的指導(dǎo)意義，因此將此定義為高價區(qū)。本案地處漢口新華路，靠近發(fā)展大道，在分析周邊市場時，將發(fā)展大道以南、解放大道以北、青年路以東、香港路以西的區(qū)域劃分為重點考察區(qū)，該區(qū)域分布的樓盤較多，且作為漢口商貿(mào)中心區(qū)，也是近年來漢口房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點區(qū)域，鑒于此，本司在對項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析中將該區(qū)域定義為參照系。新華下路沿線均價超過2000元/平方米，近期開盤的綠色家園均價1800元/平方米，戶型設(shè)計合理，取得了不俗的銷售業(yè)績。常青路、楊叉湖、新華下路成為本區(qū)開發(fā)熱點，也是本區(qū)以小區(qū)規(guī)模開發(fā)建設(shè)集中地。漢口區(qū)總規(guī)劃建筑面積約1775萬平方米。從近兩年的樓市熱點看，武漢住宅建設(shè)的熱點主要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部的金銀湖、后湖、南湖、徐東路、雄楚大街沿線?！?專業(yè)市場區(qū)以東漢正街，前進水塔，漢口火車站周邊三大市場為主要空間，以大型市場為主要支撐，大力開發(fā)沿江沿河、民族路、友誼南路、京漢大道、新華西路市場資源，重點建設(shè)規(guī)模大、檔次高、輻射廣的專業(yè)特色市場和物流配送中心，形成業(yè)務(wù)半徑延伸向華中地區(qū)及長江流域的大型專業(yè)市場區(qū)域。 江漢區(qū)價格指數(shù)江漢區(qū)價格江漢區(qū)指數(shù)2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度2002年二季度2002年三季度2002年四季度不同檔次的住宅項目和高層建筑所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同,具體情況如下表:⑴地產(chǎn)因子單身公寓普通公寓中高檔商品房中高檔高層建筑對公共設(shè)施的依賴性很強強一般弱對噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度強較強弱很弱對小區(qū)配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質(zhì)量裝修要求低一般高很高容積率,覆蓋率無一般低高對休閑空間綠化要求無一般高很高景觀要求無一般高很高⑵地產(chǎn)因子中高檔住宅說明高層建筑說明本地塊符合情況對公共設(shè)施的依賴性不宜在鬧市區(qū),人員混雜區(qū)宜在鬧市區(qū)符合對噪音,環(huán)境干擾適應(yīng)度不宜面臨主干道,高壓線宜在主干道旁符合對小區(qū)配套要求不宜商場上加住宅宜在停車設(shè)施符合小區(qū)物業(yè)管理的要求有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理有高水準(zhǔn)專業(yè)管理符合建筑質(zhì)量裝修要求精品設(shè)計按需求精心設(shè)計符合容積率,覆蓋率低密度符合對休閑空間綠化要求宜有專用商務(wù)會所宜有專用會所符合景觀要求應(yīng)有天然景觀資源應(yīng)有天然景觀資源符合● 中央商務(wù)區(qū)以王家墩機場，金融一條街及其周邊區(qū)域為主要空間，集中建設(shè)國內(nèi)外特別是涉外的銀行、保險、證券、貿(mào)易機構(gòu)、會展中心、信息中心、科技情報中心以及跨國公司、財團,、商社的總部機構(gòu)等，規(guī)劃建設(shè)國外駐漢領(lǐng)事館區(qū)，外國人公寓的高檔商居樓，形成金融集聚，貿(mào)易活躍，信息快捷，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，通訊發(fā)達，設(shè)施完善，服務(wù)一流的現(xiàn)代國際商務(wù)區(qū)域。受建設(shè)大道金融一條街“扎堆效應(yīng)” 影響,江漢區(qū)形成了高檔住宅區(qū)，價格大幅上揚，且有繼續(xù)上升趨勢，江漢地塊商品房價格多層均價為2260—2400元/平方米，小高層均價為2500—2700元/平方米，高層均價在3000—400元/平方米。隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和地塊的開發(fā)，預(yù)計近幾年地價有望以15%的速度逐年遞增。（二）本項目市場機會區(qū)域價值與區(qū)位價值走勢與分析目前江漢區(qū)老城區(qū)土地稀缺，配套設(shè)施齊備，用地規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)越，具備經(jīng)濟文化中心功能優(yōu)勢的大面積成片土地，更是進行房地產(chǎn)開發(fā)的首選。它的優(yōu)勢是土地價格的便宜。樓盤過大勢必給物業(yè)管理造成粗放性的。土地成本差異。該樓盤已基本售罄對本項目不構(gòu)成威脅。2%。小區(qū)總建筑面積12萬平方米，容積率為1。新世紀(jì)都市花園給人們的教訓(xùn)――做高端市場必須適應(yīng)武漢當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況和人們的消費能力；設(shè)計思路要與當(dāng)?shù)氐臍夂颍藗兊纳罱Y(jié)合。建筑施工三材浪費非常嚴(yán)重。全部進行返工。戶型設(shè)計也存在缺陷， 110平方米的面積設(shè)計二房二廳。搞大中心綠地，設(shè)計了些風(fēng)馬牛不相及的建筑小品；中央露天游泳池給人的感覺是一個干枯的水塘；沒有主體思想，沒有概念。除了設(shè)計有缺陷，最根本的不符合武漢市的實際情況。進住的居民絕大多數(shù)拒絕使用，拒絕交費。該樓盤的一期新世紀(jì)都市花園，竣工較早，主要受益于福利分房的尾聲，大多屬于內(nèi)部購置。二期沁園春銷售困難，價格二期均為2800元，幅度2480—3200元。19棟小高層帶復(fù)式。占地169畝。馬場角路48號。其他本項目都能做到?！粼撔^(qū)不遠有火化廠。這個樓盤與本項目有一定的可比性。50000平方米社區(qū)商場。戶型情況：A型標(biāo)準(zhǔn)層：2室2廳2衛(wèi)，B型標(biāo)準(zhǔn)層：2室2廳2衛(wèi)，——C型復(fù)式： D型復(fù)式： ——E型復(fù)式： 結(jié)構(gòu)：采用框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防；外墻：采用建設(shè)部推薦的新一代高科技產(chǎn)品——氟碳漆；樓面、公共走道：采用優(yōu)質(zhì)大理石合優(yōu)質(zhì)地磚；窗：頂級塑鋼窗；電梯：進口名牌高速電梯；管理及安全：24小時保安管理與巡邏，消防自動報警系統(tǒng)；供電：雙回路電源，確保24小時供電；供暖：設(shè)計有家庭式獨立供暖系統(tǒng)；30畝私家花園（市內(nèi)獨有），網(wǎng)球場、門球場、兒童游樂中心、大型會所、室內(nèi)游泳池、保齡球館、老年活動中心、康樂設(shè)施市二醫(yī)院為社區(qū)醫(yī)院。13棟公寓樓，每棟22層 。中南建筑設(shè)計院設(shè)計。武漢新世界康居發(fā)展有限公司（2001年8月下旬晉升為一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）占地170畝。目前該樓盤的性價比嚴(yán)重失調(diào)，價格走勢疲軟，價格已經(jīng)被吊死。 根據(jù)江漢區(qū)區(qū)域經(jīng)濟總體規(guī)劃,該地塊周邊城市的總體功能將大大增強。區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和城市功能的提升,給新華西路地塊帶來了極大的發(fā)展機遇和增值空間。江漢區(qū)歷來是商賈云集之地,現(xiàn)在,本區(qū)域的商貿(mào)金融優(yōu)勢進一步加強,大商貿(mào)、大市場、大金融機構(gòu)聚集武漢,成為武漢商貿(mào)特色區(qū)域。江漢經(jīng)濟發(fā)展區(qū)被科技部批準(zhǔn)為國家級江北民營科技園，以體制、科技、環(huán)境創(chuàng)新為核心的”二次創(chuàng)業(yè)”全面啟動。城鎮(zhèn)居民最低生活保障線制度進一步完善，享受低保的居民由8000多人增加到16000多人，全年安置下崗職工和失業(yè)人員再就業(yè)4984人次，安置待業(yè)人員3396人次，對8109人進行了轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，全區(qū)在崗職工年人均工資收入11651元。住房制度改革深入進行。全區(qū)納人改制目標(biāo)的339戶國有，集體企業(yè)，按照”兩改一轉(zhuǎn)”(企業(yè)改變性質(zhì)，職工改變身份，企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制)的要求整體進行，其中115戶國有企業(yè)和178戶集體企業(yè)完成公有資本退出，分別占國有、%和82%。江漢區(qū)是武漢商貿(mào)區(qū)域，位于武漢三鎮(zhèn)漢口最繁華地域，是中國古代四大名鎮(zhèn)之一的漢口鎮(zhèn)的發(fā)源地。誰先立于潮頭必將奪取先機。本地開發(fā)商所面臨的是資金、實力、營銷理念都勝于自己的強勁對手。市中心30萬平方米的小區(qū)效應(yīng)不可忽視。說明武漢平均項目的規(guī)模較小，房地產(chǎn)競爭水平還在較低的水平上。■ 漢口江漢區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)立項在案的有24項。％；％；，％；，％。％，％ ?！?001年，％；，％；，％?！?, 武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第四,.◆%,武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第二,.◆%,%,.◆2001年銷售面積前10名的房地產(chǎn)公司占當(dāng)年全市房地產(chǎn)銷售面積的33.%,約為200萬平方米.2. 開發(fā)量與投資額:◆, ,%. ,%.◆ ,%.,%.◆ ,%.,%◆,。2001年武漢市住宅用地基準(zhǔn)地價單位:元/平方米等級級別價級別價范圍I25902393—3402II19541758—2393III14681292—1758IV1069869—1292V7105