奧園策劃報(bào)告dword版-文庫吧資料
2025-04-19 00:37本頁面
【正文】 判斷、在加以對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受力的分析，最后通過我們經(jīng)驗(yàn)值的判斷，天奧的價(jià)格細(xì)分為如下：總價(jià)首期款月供款相當(dāng)年收入所占比例備注25萬以下8萬12005萬15%相當(dāng)年收入是按照年供款總額占全年收入1/3比例計(jì)算3035萬910萬150045%4045萬1213萬20008萬30%4550萬15萬250010萬7%50萬70萬20萬300015萬3%針對(duì)天津購房消費(fèi)群對(duì)單價(jià)的接受度，我們擬定單價(jià)細(xì)分為如下四個(gè)檔次。同時(shí)我們考慮到天奧產(chǎn)品的品牌價(jià)值、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、及豪華裝修的價(jià)值所在，天津市的目標(biāo)市場(chǎng)中也會(huì)將部分追捧者，但要進(jìn)行總價(jià)及戶型的細(xì)分。 天奧的價(jià)格定位由于奧園的目標(biāo)消費(fèi)群體存在一定廣泛性，客戶層面根據(jù)其年齡層、職業(yè)面等因素影響，其經(jīng)濟(jì)的承受力相對(duì)有所不同。 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受力與消費(fèi)觀，天奧的總價(jià)為按首期款滿足他們相當(dāng)1～2年以上收入的80%存款，同時(shí)相當(dāng)市中心房屋首期款的70%；即按照6～8萬以上的年收入，市中心房屋50萬的總價(jià)的70%總額，天奧的整體平均總價(jià)應(yīng)在35萬以內(nèi)將有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 他們擁有一定的存款，約為市中心房屋的首期的70%左右，但不足以交付市中心房屋的首期款，同時(shí)難以接受高額度的月供208。 他們對(duì)未來經(jīng)濟(jì)充滿信心，接受超前的消費(fèi)觀216。二 天奧價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力分析208。 全國(guó)性奧園房屋置換體系是全國(guó)性奧園會(huì)所互動(dòng)共享體系的延伸，同時(shí)深化了奧園全國(guó)性品牌的深遠(yuǎn)意義。 全國(guó)性奧園會(huì)所互動(dòng)共享體系利用奧園全國(guó)性的資源，令全國(guó)奧園會(huì)所成為一個(gè)全國(guó)性的互動(dòng)系統(tǒng)，在全國(guó)任何一個(gè)奧園的業(yè)主都可享受所有奧園的會(huì)所，令天奧的品牌能更具全國(guó)性，與其他天津品牌有明顯的全國(guó)性概念的差異性。 208。216。 延續(xù)奧園品牌所倡導(dǎo)的【科學(xué)運(yùn)動(dòng) 提供大型的商業(yè)配套設(shè)施及廿四小時(shí)服務(wù)的便利店建議天奧在開發(fā)過程中繼承配套先行的傳統(tǒng)，同時(shí)引入具有先進(jìn)消費(fèi)觀念的廿四小時(shí)便利店的概念，以體現(xiàn)商業(yè)配套的競(jìng)爭(zhēng)力。 提供多線路的廿四小時(shí)小區(qū)專巴建議天奧提供多條線路的廿四小時(shí)小區(qū)專巴，以作為突破區(qū)域性局限的手段，加大項(xiàng)目的跨區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。 提供國(guó)際化的全封閉式雙語教育基地建議項(xiàng)目嫁接教育產(chǎn)業(yè)，在天奧配套的學(xué)校中引進(jìn)先進(jìn)、高質(zhì)素的教學(xué)體系，提供的是業(yè)主子女全封閉的雙語教學(xué)體系，提高項(xiàng)目在教學(xué)資源上的競(jìng)爭(zhēng)力。 提供優(yōu)質(zhì)、完備的裝修標(biāo)準(zhǔn)奧園的一貫開發(fā)理念是提供房地產(chǎn)的成品產(chǎn)品，高標(biāo)準(zhǔn)高性價(jià)比的裝標(biāo)，對(duì)于天津市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)倡導(dǎo)房地產(chǎn)成品的大趨勢(shì)而言，奧園將成為這一理念的主導(dǎo)者。 天奧能做到的是216。 獲得寬敞的居住空間，改善他們的生活品質(zhì)216。 便捷的交通、完善的配套，解決居家生活的繁瑣216。 一個(gè)優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期居住環(huán)境，獲得高檔的生活氛圍216。 天津需要一個(gè)具有高度的主題概念208。 天津需要一個(gè)標(biāo)志性的社區(qū)去刺激市場(chǎng)的動(dòng)力216。 市場(chǎng)欠缺的是216。第二部分 為他們需求而打造產(chǎn)品既然在前一部分認(rèn)識(shí)了市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)了消費(fèi)者、認(rèn)識(shí)了我們自己，現(xiàn)在我們所要做的是為市場(chǎng)、為消費(fèi)者的需求打造出能打動(dòng)他們的產(chǎn)品與概念。 主題概念具有極強(qiáng)的可塑性；216。 與舊區(qū)域板塊相比，具有新穎的營(yíng)銷推廣模式；216。 區(qū)域配套欠缺，但指標(biāo)性項(xiàng)目的崛起，能填補(bǔ)這一空白；216。㈣瑞景新城的差異性216。㈡麗苑居住區(qū)分析位于河?xùn)|區(qū)東北部，由于項(xiàng)目定位失策，導(dǎo)致銷售并不理想，但新建太陽城的影響，有可能盤活此區(qū)市場(chǎng)。 城市發(fā)展步伐較其他區(qū)域落后，但近年的市政推動(dòng)下，發(fā)展速度已有所加速，區(qū)域發(fā)展的空間大、潛質(zhì)高、可塑性強(qiáng)；216。 北辰區(qū)——屬于市郊，樓盤分布零散，土地供應(yīng)量較大，適合發(fā)展大型居住小區(qū)，同時(shí)是別墅較為集中的區(qū)域分析：該區(qū)項(xiàng)目有較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；差異性鑒于以上的分析，我們歸納紅橋區(qū)與其他各行政區(qū)的主要差異性為：216。 河西區(qū)——市容、市政最好的區(qū)域，社區(qū)秩序穩(wěn)定，居民質(zhì)素較高，商務(wù)發(fā)達(dá)，同時(shí)也是重要的涉外區(qū)，是近年最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)是梅江生態(tài)居住板塊的所在地分析：作為天津市最為具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，集中著較多大型居住小區(qū)，并將在近年大力發(fā)展，同時(shí)梅江生態(tài)居住區(qū)的成功開發(fā)，與輿論媒體的大力炒作，令該區(qū)項(xiàng)目在區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力不乏天奧，同時(shí)是發(fā)展前景最高的區(qū)域；amp。 河?xùn)|區(qū)——和平區(qū)商圈帶動(dòng)了該區(qū)的發(fā)展，但內(nèi)緣土地供應(yīng)量有限，外緣偏離市中心較遠(yuǎn)是麗苑居住區(qū)板塊的所在地分析：與市中心商圈一橋之隔，同時(shí)是重要的交通干道，地價(jià)較和平區(qū)低，令其擁有較強(qiáng)的地域優(yōu)勢(shì)及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，是近年天津市商品房銷售量之冠，令該區(qū)項(xiàng)目的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力超過天奧；amp。紅橋區(qū)本土拆遷人口消費(fèi)力有限，他們的選擇層面將以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的項(xiàng)目為主（據(jù)了解較多的本土拆遷人口遷徙到北辰區(qū)）； 各區(qū)特征amp。經(jīng)濟(jì)落后，人口素質(zhì)較低，城市基礎(chǔ)建設(shè)落后，政府政策支持力度不足，人口遷移的焦點(diǎn)區(qū)域并不在此；232。 人口遷移或增長(zhǎng)均流向其他各區(qū)，但為什么紅橋卻在遞減？分析：城市的發(fā)展中，中心區(qū)域的老化令新城區(qū)的崛起，使人口慢慢開始向周邊區(qū)域遷移，這是十分遵從城市發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)象，而由于紅橋區(qū)存在以下的原因，令該區(qū)暫未能根據(jù)此規(guī)律發(fā)展；232。 和平區(qū)、紅橋區(qū)人口近年相對(duì)遞減分析：和平區(qū)是空間有限，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市的改造，人口向其他區(qū)域流動(dòng)及遷移，是較為正?，F(xiàn)象；紅橋區(qū)人口流出大于流入，是因
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