【正文】 2000年四季度2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度 2002年一季度 2002年二季度 武漢房地產(chǎn)開發(fā)狀況房地產(chǎn)公司武漢市共有房地產(chǎn)開發(fā)公司700多家，外地來武漢投資的房地產(chǎn)公司200多家，占將近3成左右?！糸_發(fā)資質(zhì)具備一級的有8家、二級的約127家、三級的約411家、四級的約 202家。◆%, 武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第四,.◆%,武漢安居工程發(fā)展有限公司排名第二,.◆%,%,.◆2001年銷售面積前10名的房地產(chǎn)公司占當(dāng)年全市房地產(chǎn)銷售面積的33.%,約為200萬平方米.2. 開發(fā)量與投資額:◆, ,%. ,%.◆ ,%.,%.◆ ,%.,%◆,。,%?！?001年，％；，％；，％?！?，％。，％，％ ?！?，％；，％。，％；％；，％；，％?！?2002年12月底武漢房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)在案的有1146項(xiàng),?！?漢口江漢區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)在案的有24項(xiàng)。漢口江漢區(qū)平均每項(xiàng)目面積6083平方米。說明武漢平均項(xiàng)目的規(guī)模較小，房地產(chǎn)競爭水平還在較低的水平上。2003年長源琴圣立項(xiàng)建設(shè)一期開發(fā)量已達(dá)到現(xiàn)在案的60%。市中心30萬平方米的小區(qū)效應(yīng)不可忽視。3. 商品房價格及區(qū)間變化:◆ 2000年武漢市全市商品房價格平均銷售價為1662元/㎡, 而2001年的銷售平均價格為1703元/㎡, %. ◆但全市11個區(qū)價格走勢非常不均衡,上漲幅度最大的為東西湖區(qū),由2000年的1087元/㎡到2001年的1470元/㎡,%. 而降幅最大的為青山區(qū), 由2000年的1395元/㎡到2001年的1237元/㎡, %◆商品房價格越來越平穩(wěn),低于1500元/平方米危機(jī)與挑戰(zhàn)并存隨著萬科、萬達(dá)、沿海、泰達(dá)等地產(chǎn)業(yè)巨頭的相繼落戶武漢，沉靜已久的武漢房地產(chǎn)市場即將迎來一場巨大的變革。本地開發(fā)商所面臨的是資金、實(shí)力、營銷理念都勝于自己的強(qiáng)勁對手。不進(jìn)則退，不少先知先覺的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)未雨綢繆，將自己對于市場的熟知度與先進(jìn)的房產(chǎn)開發(fā)理念相結(jié)合，或采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式，或加緊引進(jìn)外腦，改變原先落后的營銷手段以應(yīng)對市場的變化。誰先立于潮頭必將奪取先機(jī)。三、本項(xiàng)目所在區(qū)域研究（一）區(qū)域市場西華園項(xiàng)目位于漢口江漢區(qū)中心區(qū)域內(nèi)，因此分析項(xiàng)目市場環(huán)境必須從區(qū)域市場的分析著手。江漢區(qū)是武漢商貿(mào)區(qū)域，位于武漢三鎮(zhèn)漢口最繁華地域，是中國古代四大名鎮(zhèn)之一的漢口鎮(zhèn)的發(fā)源地。，轄13條行政街道，112個社區(qū)居委會,5個村民委員會，總?cè)丝?6萬人(常住人口)。全區(qū)納人改制目標(biāo)的339戶國有，集體企業(yè)，按照”兩改一轉(zhuǎn)”(企業(yè)改變性質(zhì)，職工改變身份，企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制)的要求整體進(jìn)行，其中115戶國有企業(yè)和178戶集體企業(yè)完成公有資本退出，分別占國有、%和82%。醫(yī)療保險制度改革開始起步。住房制度改革深入進(jìn)行。精神文明建設(shè)加強(qiáng)，全年創(chuàng)建文明單位414個，文明街道13條，文明社區(qū)90個，文明村鎮(zhèn)4個。城鎮(zhèn)居民最低生活保障線制度進(jìn)一步完善，享受低保的居民由8000多人增加到16000多人，全年安置下崗職工和失業(yè)人員再就業(yè)4984人次，安置待業(yè)人員3396人次，對8109人進(jìn)行了轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，全區(qū)在崗職工年人均工資收入11651元。金融集聚和輻射功能不斷增強(qiáng),轄區(qū)銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)達(dá)240多家，全區(qū)現(xiàn)有市場123個，面積100余平方米。江漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)被科技部批準(zhǔn)為國家級江北民營科技園，以體制、科技、環(huán)境創(chuàng)新為核心的”二次創(chuàng)業(yè)”全面啟動。（一）區(qū)域市場新華西路區(qū)域分析新華西路地塊所處區(qū)域六大特色____金融、商業(yè)、文化、旅游服務(wù)、居住、交通、新華西路地塊位于江漢區(qū),地處金融一條街的延長線。江漢區(qū)歷來是商賈云集之地,現(xiàn)在,本區(qū)域的商貿(mào)金融優(yōu)勢進(jìn)一步加強(qiáng),大商貿(mào)、大市場、大金融機(jī)構(gòu)聚集武漢,成為武漢商貿(mào)特色區(qū)域。新華西路地塊作為江漢舊城改造項(xiàng)目,配套設(shè)施完備；用地規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)越、具備經(jīng)濟(jì)文化中心的功能優(yōu)勢；是老城區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地段。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市功能的提升,給新華西路地塊帶來了極大的發(fā)展機(jī)遇和增值空間。由于本區(qū)域商務(wù)活動頻繁,人流、物流、信息流大、交通發(fā)達(dá)具有極大的積聚效應(yīng)和投資價值,本地塊有較大的增值空間。 根據(jù)江漢區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體規(guī)劃,該地塊周邊城市的總體功能將大大增強(qiáng)。新華西路地塊周邊住宅開發(fā)情況：物業(yè)名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商占地規(guī)模物業(yè)形態(tài)新世紀(jì)都市花園馬場角路48號武漢實(shí)友房地產(chǎn)開發(fā)公司169畝19棟26萬平方米(三期)小高層多層帶復(fù)式富豪花園馬場角路48號金富豪物業(yè)發(fā)展公司14棟12萬平方米(二期)一期多層二期小高層輝煌小區(qū)馬場角路3號城開集團(tuán)18畝8棟3萬平方米多層小高層天犁豪園常青路與發(fā)展大道交匯(發(fā)展大道179號)處太陽地產(chǎn)開發(fā)有限公司33畝4棟小高層航天花園振興路288號三江航天房地產(chǎn)開發(fā)公司100畝19棟12萬平方米多層田園小區(qū)蔡家田北區(qū)武漢房地產(chǎn)開發(fā)公司180畝35棟30萬平方米多層?xùn)|方帝國新火車站旁宏宇實(shí)業(yè)有限公司45畝9棟3萬平方米小高層新大陸城市花園新華下路中百倉儲對面武漢新大陸物業(yè)發(fā)展公司25畝7棟多層江花園丁苑漢口鄔家墩威寶房地產(chǎn)開發(fā)公司63畝15棟6萬平方米多層紫藤花園香港路中鄂聯(lián)房地產(chǎn)有限公司30畝5棟6萬平方米多層小高層新華家園新華下路新世界康居發(fā)展公司170畝13棟31萬平方米高層海虹公寓香港路工人新村交通發(fā)展公司23畝9棟多層常青花園常青路新世界康居發(fā)展公司4000畝14個社區(qū)360萬平方米多層香江新村香港路265號武漢恒達(dá)房屋開發(fā)裝飾公司60畝16棟15萬平方米多層香江花園香港路396號市統(tǒng)建辦70畝17棟10萬平方米多層樓盤戶型、價格及銷售情況：名稱戶型面積物業(yè)形態(tài)價格銷售情況使用時間新世紀(jì)都市花園22,3242,6286—249平方米一期24小時循環(huán)熱水,帶電梯,中央空調(diào),網(wǎng)球場,花園廣場一期2700—3000二期均為28002480—3200一期2001年售完二期一期二期富豪花園21,2232,42復(fù)式110—219平方米高級恒溫泳館,美容美發(fā)沙龍,茶餐廳2750—3400一期已基本售完二期已售90%一期97交付二期2001年交付輝煌小區(qū)21,2232,42103—180平方米單戶供暖和純凈水管道,歐式花園,文化2750—3300一期6棟已經(jīng)售完2棟2001年售50%一期97交付二期2001年交付天犁豪園22,3242,52122—322平方米圍合式布局,三錯層空間,異型柱24803180一期3棟今年開盤一期航天花園22,3252,62復(fù)試122—253平方米多層帶電梯,太陽能熱水器,壁球室均28502468—3100一期5棟已售完二期9棟已售50%一期二期田園小區(qū)22,32復(fù)式120—206平方米中心花園,排列式1908—2088三期%三期東方帝國21,3253平錯復(fù)式101—240中心花園,小高層寫字樓2700—33001900—3300一期(現(xiàn)打樁)一期新大陸城市花園21,41平錯復(fù)式102—200平方米價格低,庭院式景觀,大間距19982280已售85%江花園丁苑22,3283—143平方米教委內(nèi)部開發(fā)售價低1550—1780已售完已交付紫藤花園22第一家省A級論證合格2680—3200已售40%新華家園22,43復(fù)式118—255平方米品牌效應(yīng)2000—3080二期一棟高層海虹公寓21,3132,22錯層98—190平方米公務(wù)員小區(qū)1370—18002080—2380已基本售完一期98年交付二期2000交付常青花園85—300平方米大規(guī)模社區(qū)建設(shè)部規(guī)范小區(qū)均19502005年全部交付香江新村21, 21,3132,2232,2265—180平方米大規(guī)模社區(qū)2400—2580已基本售完2001年交付香江花園21,3132,2242,品牌效應(yīng)下沉廳,落地門1800—2400已售完已于2000年交付習(xí)慣相匹配。目前該樓盤的性價比嚴(yán)重失調(diào)，價格走勢疲軟，價格已經(jīng)被吊死。 競品分析新華家園新華下路8號。武漢新世界康居發(fā)展有限公司（2001年8月下旬晉升為一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）占地170畝。建筑面積31萬平方米。中南建筑設(shè)計院設(shè)計。園林設(shè)計：陽光環(huán)境公司。13棟公寓樓，每棟22層 。價格2000—3080元。戶型情況：A型標(biāo)準(zhǔn)層：2室2廳2衛(wèi)，B型標(biāo)準(zhǔn)層：2室2廳2衛(wèi)，——C型復(fù)式： D型復(fù)式： ——E型復(fù)式： 結(jié)構(gòu)：采用框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防；外墻：采用建設(shè)部推薦的新一代高科技產(chǎn)品——氟碳漆；樓面、公共走道：采用優(yōu)質(zhì)大理石合優(yōu)質(zhì)地磚；窗：頂級塑鋼窗；電梯：進(jìn)口名牌高速電梯；管理及安全：24小時保安管理與巡邏，消防自動報警系統(tǒng)；供電：雙回路電源，確保24小時供電；供暖：設(shè)計有家庭式獨(dú)立供暖系統(tǒng)；30畝私家花園（市內(nèi)獨(dú)有），網(wǎng)球場、門球場、兒童游樂中心、大型會所、室內(nèi)游泳池、保齡球館、老年活動中心、康樂設(shè)施市二醫(yī)院為社區(qū)醫(yī)院。引進(jìn)市重點(diǎn)中小學(xué)為社區(qū)學(xué)校市級示范幼兒園為社區(qū)幼兒園。50000平方米社區(qū)商場。物業(yè)：全封閉式管理、高科技防盜系統(tǒng)、社區(qū)醫(yī)院健康服務(wù)、小區(qū)內(nèi)獨(dú)立光纖電纜、信息平臺、中央智能管理系門鈴對講、專業(yè)保安、衛(wèi)生清掃、花木養(yǎng)護(hù)、草坪修剪、家政維修。這個樓盤與本項(xiàng)目有一定的可比性。不過也有它的缺陷：◆大多為塔式建筑,有黑房,黑廚,黑衛(wèi)的情況.◆都是22層高層◆也是先進(jìn)理念淘汰的大中心綠地格局；◆銷售情況很不理想,期房開盤2200元/平方米,竣工售現(xiàn)房卻1900元平方米,高開低走?！粼撔^(qū)不遠(yuǎn)有火化廠。◆該樓盤周邊都是安居小區(qū),因此價值很難提升.◆戶型設(shè)計最受歡迎面積120—130平方米的3房2廳2衛(wèi)沒有；戶型面積偏大；象社區(qū)醫(yī)院、重點(diǎn)中小學(xué)實(shí)質(zhì)是噱頭，并沒有實(shí)際意義；保齡球館作為開發(fā)商的投資沒有經(jīng)濟(jì)性。其他本項(xiàng)目都能做到。新世紀(jì)都市花園。馬場角路48號。武漢實(shí)友房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。占地169畝。建筑面積26萬平方米。19棟小高層帶復(fù)式。一期梅園已售罄。二期沁園春銷售困難，價格二期均為2800元，幅度2480—3200元。自開盤至今不足30％。該樓盤的一期新世紀(jì)都市花園，竣工較早，主要受益于福利分房的尾聲，大多屬于內(nèi)部購置。一期的設(shè)計中央空調(diào)、集中供熱系統(tǒng)是失敗的。進(jìn)住的居民絕大多數(shù)拒絕使用，拒絕交費(fèi)。物業(yè)嚴(yán)重虧損。除了設(shè)計有缺陷，最根本的不符合武漢市的實(shí)際情況。該樓盤的規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計思想陳舊，沒有貫穿以人為本的理念。搞大中心綠地，設(shè)計了些風(fēng)馬牛不相及的建筑小品；中央露天游泳池給人的感覺是一個干枯的水塘；沒有主體思想，沒有概念。該樓盤的建筑外立面一般，面磚色調(diào)沉重，給人一種壓抑的感覺。戶型設(shè)計也存在缺陷， 110平方米的面積設(shè)計二房二廳。武漢市民不歡迎。全部進(jìn)行返工。二期建筑用了大量預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，而并沒有發(fā)揮該結(jié)構(gòu)戶型切割的靈活優(yōu)勢。建筑施工三材浪費(fèi)非常嚴(yán)重。這個樓盤在經(jīng)濟(jì)上是虧損的，他們依托中國石化實(shí)力雄厚作背景，實(shí)際項(xiàng)目單獨(dú)核算是嚴(yán)重虧損的。新世紀(jì)都市花園給人們的教訓(xùn)――做高端市場必須適應(yīng)武漢當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和人們的消費(fèi)能力；設(shè)計思路要與當(dāng)?shù)氐臍夂颍藗兊纳罱Y(jié)合。航天花園屬于帶電梯的多層住宅，深受武漢市民歡迎。小區(qū)總建筑面積12萬平方米，容積率為1。79，小區(qū)綠化率為40。2%。均價2850元/平方米，幅度2468—3100元/平方米。該樓盤已基本售罄對本項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。常青花園與本項(xiàng)目存在地段差異、環(huán)境差異。土地成本差異。許多因素是不可比的。樓盤過大勢必給物業(yè)管理造成粗放性的。本身樓盤的規(guī)劃設(shè)計建設(shè)也會存在粗放型的可能。它的優(yōu)勢是土地價格的便宜。面對中高端市場的客戶并不喜歡過大的廉價社區(qū)。（二）本項(xiàng)目市場機(jī)會區(qū)域價值與區(qū)位價值走勢與分析目前江漢區(qū)老城區(qū)土地稀缺，配套設(shè)施齊備，用地規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)越，具備經(jīng)濟(jì)文化中心功能優(yōu)勢的大面積成片土地，更是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的首選。由于新華西路的貫通和配套設(shè)施的完善,西華園項(xiàng)目地塊周邊地價已由100萬元/畝增值到110150萬元/畝。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和地塊的開發(fā)，預(yù)計近幾年地價有望以15%的速度逐年遞增。該地塊屬III級,拍賣地價低價為160萬元/畝(2400元/平方米),按普通住宅區(qū)(多層建筑為主)綜合容積率2測算,建成房屋每平方米建筑面積折合地價1200元/(以高層建筑為住),建成房屋每平方米建筑面積折合地價720/平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于武漢市III級商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(級別價3330/平方米)和住宅用地基準(zhǔn)地價(級別價1468/平