【正文】 式公寓的1***層建設(shè)商業(yè)用房約***平米。目前，項目所在區(qū)域商鋪以出售為主要經(jīng)營形式，租金水平在***元/平米/月左右、出租率在***%左右、收益率月為***%，依照目前商鋪市場8%投資回報率對項目商鋪銷售價格進(jìn)行測算：表：商鋪銷售價格測算租金（元/平米/日月）租賃期（月）出租率收益率投資回報率銷售價格（元/平米）**12**%**%**%***（均）根據(jù)上述測算，現(xiàn)對本項目商鋪定價于*****元/平米（銷售均價）。由于本商鋪為1***層裙房，考慮到一層以上商鋪單獨銷售可能出現(xiàn)困難，擬采用1****層商鋪整體出售的銷售策略。本項目商業(yè)用房的具體定位見表。表：商業(yè)用房具體市場定位項目商業(yè)用房銷售價格***元/平米銷售方式1****層商鋪單元整體出售建筑面積****平米客戶定位投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營群體經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃商務(wù)服務(wù)、餐飲、購物中心第三部分 項目經(jīng)濟(jì)分析 投資估算□ 本項目占地面積為****平方米的土地，土地取得的總費(fèi)用是****萬元（即****萬/畝，分?jǐn)偟浇ㄖ娣e***元/平米）?！?前期工程及專業(yè)費(fèi)用包括項目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，按：***元/平米，合計：******＝***萬元?！?房屋建筑物建筑安裝費(fèi)用通常也稱工程造價。它是指列入商品房施工圖預(yù)（決）算的房屋建筑安裝工程費(fèi)用。一般包括房屋基礎(chǔ)工程、房屋主體工程、室內(nèi)水電安裝、通訊等工程費(fèi)用和房屋附屬工程費(fèi)用。本項目建安費(fèi)用按：***元/平米，合計******＝***萬元?！?設(shè)施配套費(fèi)用：綜合規(guī)劃費(fèi)：免交；□ 其他配套費(fèi)道路綠化建設(shè)費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收。人防費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按地面總建筑面積**元/平方米計收。供水供電配套費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收。煤氣配套費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收。智能化系統(tǒng)費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計收。 ◆ 該項費(fèi)用總計：***元/平米，合計費(fèi)用：*****＝***萬元。□ 管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。按**元/平米，合計：****＝***萬元。□ 按慣例：取銷售總額的2～5%。我們在此取3％。本項目銷售費(fèi)用約***萬元（即***元/平米）?！?營業(yè)稅支出費(fèi)用：按***元/平米計，則合計：***萬元?！?不可預(yù)見費(fèi)是指在施工過程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增加的費(fèi)用。按**元/平米計，合計：****＝***萬元?！?總計成本：****元/平米，合計：*****萬元 開發(fā)進(jìn)度◆ 項目擬分兩期開發(fā)，總建筑施工周期兩年半（**個月）初步估算施工時期2006年年底至2009年7月交付?！?銷售進(jìn)度預(yù)測根據(jù)預(yù)測的施工進(jìn)度，我們假設(shè)在主體結(jié)構(gòu)完成三分之二后開始銷售，即大約在2007年11月份開始銷售。根據(jù)目前的樓市行情和對宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測，預(yù)計到2008年5月寫字樓銷售率在60%左右，到2008年11月至100％，全部售完；商鋪2008年8月起售至2009年5月全部售完。 第四部分 項目可行性分析結(jié)論 經(jīng)濟(jì)評價 □ 經(jīng)營方案：本項目建成后將寫字樓、商鋪均用于出售，計劃在兩年內(nèi)完成銷售。□ 銷售收入：銷售在項目建設(shè)中進(jìn)行。寫字樓平均銷售價格為***元/平米；商鋪平均銷售價格為6800元/平米。地下車位按50％可銷售計算，每個車位****萬元。通過銷售，預(yù)計項目實現(xiàn)銷售收入****萬元。物業(yè)可銷售面積（平米）銷售價格（元/平米）銷售收入（萬元）寫字樓**********商鋪***********車位***（個）****（元/個）*****合計**********□ 項目盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入***萬元，成本合計***萬元，可獲利潤****萬元， （注：本報告所涉及金額幣種皆是人民幣。） 社會環(huán)境評價設(shè)計中的環(huán)保吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減振吊架，必要時還采取隔聲措施。水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。施工中的環(huán)?，F(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。環(huán)保措施與工程進(jìn)度作到“三同時”； 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染； 建筑垃圾及時清理、文明施工。使用中的環(huán)保室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。進(jìn)出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點。項目建成環(huán)境效益本項目住宅、公寓、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)了高品質(zhì)、現(xiàn)代、簡約的概念；強(qiáng)調(diào)了以人為本、優(yōu)質(zhì)居住服務(wù)的精神；商鋪的設(shè)計則極力為住宅和公寓營造良好的購物、娛樂的環(huán)境，使人們在緊張的工作之余，可以盡情地放松，緩解壓力。本項目的規(guī)劃建設(shè)對于進(jìn)一步改善區(qū)域的居住、辦公及商務(wù)服務(wù)環(huán)境質(zhì)量有顯著的環(huán)境效益。 總體結(jié)論及建議◆ 項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為合肥市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本項目的綠化面積將達(dá)到***%，本項目地處地段將會吸引較多二次置業(yè)和收入較高居民前來購買。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。 ◆ 項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。本項目周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于業(yè)主的辦公、交通、購物、商務(wù)往來等都具備良好的配套條件。 ◆ 社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施。社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議。對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式。對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響將會直接影響到項目建成使用后的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的辦公環(huán)境。對居民就業(yè)的影響：對北京的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響；提高居民就業(yè)率，吸納無業(yè)居民就業(yè)。對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展沒有對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教形成負(fù)面影響。建議加強(qiáng)前期準(zhǔn)備工作，保證如期開工。強(qiáng)化本項目住宅、公寓以及商業(yè)與包河區(qū)馬鞍山路段整體規(guī)劃的結(jié)合，提高綜合競爭力。保證項目的品質(zhì)，作出永久性作品。銷售對本項目至關(guān)重要，因此應(yīng)該加強(qiáng)項目的營銷環(huán)節(jié)的工作。以營造高品質(zhì)物業(yè)為開發(fā)建設(shè)理念，利用本項目的建設(shè)提高發(fā)展商知名度，樹立發(fā)展商在高端物業(yè)的品牌形象。結(jié)論通過上述綜合分析可知，項目有著良好的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。表明本項目在經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。謝 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