【導(dǎo)讀】附表1：各城市評分對比表。商品房電器業(yè)態(tài)狀況綜合。序號(hào)項(xiàng)目取分單位分?jǐn)?shù)備注序號(hào)項(xiàng)目取分單位分?jǐn)?shù)備注。1消費(fèi)品零售額100億元3分7商品房均價(jià)1000元2分。2市區(qū)人口1000萬20分8連鎖競爭對手?jǐn)?shù)量家-3分。4人均收入5000元3分10賣場數(shù)量3個(gè)分。6商品房在建面積100萬平米2分。2區(qū)人口100萬20分9小商品市場數(shù)量個(gè)2分。6商場營業(yè)面積1萬平米2分13學(xué)校數(shù)量所1分。1區(qū)消費(fèi)品零售額10億元1029賣場層數(shù)單層50. 以下為三公里范圍內(nèi)目標(biāo)店環(huán)境比較五層10. 5三公里內(nèi)人口5萬人5030機(jī)動(dòng)車停車位門前每10個(gè)5. 6三公里內(nèi)人口密度萬人/km230樓后每10個(gè)4. 12超市數(shù)量個(gè)233賣場層高3m30. 14商品市場數(shù)量個(gè)5＜3m每10cm減5分。16市政府機(jī)關(guān)數(shù)量個(gè)150-100m以內(nèi)有站每條3. 17獨(dú)立辦公企業(yè)數(shù)量個(gè)135電梯自動(dòng)扶梯雙向每部8. 22競爭對手營業(yè)面積1000m23分體柜機(jī)每10匹3. 23門前馬路上下三車道30噴淋系統(tǒng)5. 24面積使用率85％2039產(chǎn)權(quán)性質(zhì)自建或購買20. ＞85%每1％加2分租賃10

　　

【正文】 成立籌備 組 調(diào)研寫出評估報(bào)告 成立分公司 確定店址 一期人員招聘 店面裝修 確定布置方案 一期人員培訓(xùn) 討論并制定方案 組織各職能部門確定開業(yè)時(shí)間 二期人員招聘 二期人員培訓(xùn) 辦理經(jīng)營手續(xù) 各部門經(jīng)理到崗 供貨商組織 二期人員到崗 試營業(yè) 正式開業(yè) 促銷員到崗培訓(xùn) 確定工作進(jìn)度表 41 籌備組成立 人員組成：前期小組一般以三人為佳。經(jīng)理、助理、文員各 1 名。 辦公場所：前期調(diào)研所租房屋時(shí)限，大城市為 3 個(gè)月，中型城市 2 個(gè)月，小城市 1 個(gè)月。租金定在該市中等偏下水平。 房屋租約簽署原則 （ 1） 驗(yàn)證房屋的各項(xiàng)合法手續(xù)：產(chǎn)權(quán)證、過戶或轉(zhuǎn)讓證明、稅單、是否抵押； （ 2） 免租期盡量長； （ 3） 合作方 式嚴(yán)禁抽成方式； （ 4） 協(xié)議明確不支付任何傭金； （ 5） 明確各項(xiàng)賠償責(zé)任，尤其互不承擔(dān)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任； （ 6） 我方擁有房屋的使用權(quán)； （ 7） 我方可進(jìn)行部分轉(zhuǎn)讓； （ 8） 有優(yōu)先續(xù)約權(quán)； （ 9） 租金一談 10 年總額，前低后高，不采用遞增方式； （ 10） 要有完善退出機(jī)制，以 60 天為宜； （ 11） 租金以月付為主，需預(yù)付的要有折扣條件； （ 12） 押金的有效期盡量短，折抵速度要快； （ 13） 盡量不付定金； （ 14） 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目盡量由對方承擔(dān)，水、電、暖費(fèi)用要明晰，用電量為 200KW； （ 15） 對方態(tài)度比較急切的，要慎重。 各項(xiàng)補(bǔ)助依行政部有關(guān)規(guī)定 調(diào)研方式：開車、騎車、步行、所有公共交通、上 網(wǎng)、問卷調(diào)查、走訪、電話、傳真、 等 填寫表格提交評估報(bào)告（方法見評估手冊） 總部反饋意見 就總部反饋問題再調(diào)研并提交報(bào)告 工作完成 分公司成立前期工作 流程如下： 42 總部任命分公司北京派駐人員 行政部辦理經(jīng)營手續(xù) 人事部招聘一期人員 經(jīng)營管理部尋址 在交通便利處物色辦公場所及集體宿舍。中低標(biāo)準(zhǔn)、租期要短 經(jīng)貿(mào)部組織供貨商 提出備選地點(diǎn)討論并制定開店順序及方案 談判、簽約 各事業(yè)部經(jīng)理與廠家談判簽合同 與各廣告媒體接洽 各門類及品牌市場占有率調(diào)研 各項(xiàng)前期市場調(diào)研工作開展 43 附件 31： 房屋租賃合同樣本 出租方 (以下簡稱甲方 ) 承 租 方（以下簡稱乙方） 公司名稱： 公司名 稱： **市大中電器有限公司 公司地址： 公司地址： 法定代表人： 法定代表人： 根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲方與乙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方在自愿、平等、等價(jià)有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過充分協(xié)商，特定立本合同。 第一條 租賃內(nèi)容 一、甲方將位于 市 區(qū) 號(hào)樓租賃給乙方。甲方對所出租的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)（詳見附件）。 二、甲租賃給乙方的房屋建筑面積為 平方米， 使用面積為 平方米（詳見附圖）。甲方同意乙方所租房屋作為經(jīng)營（含聯(lián)營）用，其范圍以乙方營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。位于該建筑物的 為乙方廣告位置，共 平方米、樓外停車場 平方米可供乙方免費(fèi)使用 ,期限按本合同有效期執(zhí)行（廣告申請、制作費(fèi)及日常費(fèi)用由乙方承擔(dān)）。 四、甲方為乙方提供的房間內(nèi)有：中央空調(diào)（冷氣、暖氣）、消防設(shè)施、滾梯、貨梯及供配電等設(shè)備。上述設(shè)備的運(yùn)行及維修費(fèi)用，包含在租金之內(nèi)，乙方不再另行付費(fèi)。 第二條 租賃期限 五、租賃期 年， 自 年 月 日起至 年 月 日止 。 第三條 租金及其它費(fèi)用 六、合同有效年度租金共計(jì)為 萬元（人民幣）。 年 月 日至 年 月 日租金為 萬元 年 月 日至 年 月 日租金為 萬元 年 月 日至 年 月 日租金為 萬元 ?? 44 七、每一個(gè)租賃年度按四個(gè)季度計(jì)算。 八、電費(fèi) 按日常實(shí)際使用數(shù)（計(jì)量）收費(fèi)，每月 10 日前交上月電費(fèi)（甲方出示供電局收費(fèi)發(fā)票）其它費(fèi)用，雙方協(xié)商補(bǔ)充于本條款內(nèi)。 第四條 雙方的權(quán)利和義務(wù) 九、甲方 （一） 甲方應(yīng)保證所出租的房屋及設(shè)施完好并能夠正常使用，并負(fù)責(zé)年檢及日常維護(hù)保養(yǎng)、維修；凡遇到政府部門要求需對有關(guān)設(shè)施進(jìn)行改造時(shí)，所有費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。 （二） 對乙方所租賃的房屋裝修或改造時(shí)的方案進(jìn)行監(jiān)督和審查并及時(shí)提出意見。 （三） 甲方保證為乙方提供貳百千伏安的供電額度。 （四） 完好并及時(shí)地向乙方所租用的房屋提供中央空調(diào)、電梯、電源及其它設(shè) 施，遇有故障應(yīng)及時(shí)修復(fù)（小故障應(yīng)在 2 小時(shí)內(nèi)解決，大故障應(yīng)不超過 6 小時(shí)解決）。夏季保證室內(nèi)溫度在 24 攝氏度以下，冬季保證室內(nèi)溫度在 18 攝氏度以上。 （五） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本地區(qū)各有關(guān)部門的關(guān)系，并為乙方辦理營業(yè)執(zhí)照提供有效的房產(chǎn)證明及相關(guān)手續(xù)。 （六） 甲方保證室內(nèi)原有的電線、電纜滿足乙方正常營業(yè)使用，并經(jīng)常檢查其完好性（乙方自設(shè)除外），發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)向乙方通報(bào)。由于供電線路問題給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)給予乙方全額賠償。 （七） 在合同期內(nèi)，甲方不得再次引進(jìn)同類（家用電器）商戶。如違約應(yīng)向乙方賠償 百萬元人民幣經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)，并清除該商戶。 （八） 甲方應(yīng)保證出租房屋的消防設(shè)施符合行業(yè)規(guī)定，并向乙方提供管轄區(qū)防火部門出具的電、火檢合格證書復(fù)印件（詳見附件）。 （九）上述設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)問題甲方應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，如甲方不能及時(shí)實(shí)施，乙方有權(quán)代為修復(fù)或更換，費(fèi)用（以發(fā)票為準(zhǔn)）由房租扣除。 十、乙方 （一）在國家法律、法規(guī)、 政策允許的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營及辦公 。 （二）合同有效期內(nèi)，對所租賃的房屋及設(shè)施擁有合法使用權(quán)。 （三）按合同內(nèi)容交納租金及其它費(fèi)用。 第五條 付款方式及時(shí)間 十 一、乙方在簽訂合同時(shí)付給甲方 元人民幣為定金，在正式營業(yè)后五日內(nèi)將首季 45 度的租金 (沖減定金后 )余額 萬元人民幣付給甲方。 十二、乙方從第二次付款開始，每次在本季度前 5 天交付。 十三、乙方向甲方支付的各項(xiàng)費(fèi)用可采用銀行轉(zhuǎn)帳、支票、匯票或現(xiàn)金等方式。 十四、本合同簽訂及甲方收到定金后，甲方應(yīng)在 15 日之內(nèi)將房屋騰空交給乙方。 第六條 房屋裝修或改造 十五、乙方如需要對所租賃房屋進(jìn)行裝修或改造時(shí)，必須先征得甲方書面同意，改造的費(fèi)用由乙方自負(fù)。在合同終止、解除租賃關(guān)系時(shí)，乙方裝修或改造與房 屋有關(guān)的設(shè)施全部歸甲方所有（可移動(dòng)設(shè)施除外）。 第七條 續(xù)租 十六、在本合同期滿后，乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。 十七、乙方如需續(xù)租，應(yīng)在租期屆滿前三個(gè)月向甲方提出，并簽訂新租賃合同。 第八條 其它 十八、甲方和乙方中任何一方法定代表人變更、企業(yè)遷址、合并，不影響本合同繼續(xù)履行。變更、合并后的一方即成為本合同當(dāng)然執(zhí)行人，并承擔(dān)本合同的內(nèi)容之權(quán)利和義務(wù)。 十九、本合同的某項(xiàng)條款需要變更時(shí)，必須用書面方式進(jìn)行確定，雙方訂立補(bǔ)充協(xié)議，接到函件方在十天內(nèi)書面答復(fù)對方，在十天內(nèi)得不到答復(fù)視同同意，最后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。 二 十、雙方各自辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，互不承擔(dān)任何形式之風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。 二十一、乙方營業(yè)時(shí)間根據(jù)顧客需要可適當(dāng)調(diào)整。 第九條 違約 二十二、甲、乙雙方簽訂的房屋租賃合同。乙方已交納定金后，甲方未能按期完好如數(shù)向乙方移交出租房屋及設(shè)備，屬于甲方違約。甲方每天按年租金的 1%向乙方支付延期違約金，同時(shí)乙方有權(quán)向甲方索回延誤期的定金，直至全部收回終止合同。 二十三、在合同有效期內(nèi)未經(jīng)乙方同意，甲方單方面提高租金，乙方有權(quán)拒絕支付超額租金。 二十四、任何一方單方面取消、中斷合同，應(yīng)提前三個(gè)月通知對方。 46 二十五、乙方未按時(shí)向 甲方支付所有應(yīng)付款項(xiàng)屬于乙方違約，每逾期一天，除付清所欠款項(xiàng)外，每天向甲方支付所欠款 1%的違約金。超過 60 日甲方有權(quán)采取措施，收回房屋。 二十六、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行時(shí)，不視為違約。甲方應(yīng)將乙方已預(yù)交的租金退還給乙方。 二十七、因甲方原因使乙方未能正常營業(yè)，給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，由甲方承擔(dān)責(zé)任并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。 第十條 合同生效、糾紛解決 二十八、本合同經(jīng)甲、乙雙方單位法定代表人或授權(quán)代理人簽字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。 二十九、在本合同執(zhí)行過程中，若發(fā)生糾紛，由雙方友 好協(xié)商，如協(xié)商不成時(shí)，可訴請房屋所在地人民法院解決。 三十、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決，并另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，其補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。 三十一、甲、乙雙方需提供的文件作為本合同的附件。 三十二、本合同正本一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份。 第十一條 其他 三十三、本合同正文共五頁，隨本合同共六個(gè)附件： 附 1：甲方有效房產(chǎn)證明復(fù)印件 附 2：租賃位置平面圖 附 3：用電及防火安全合格證復(fù)印件 附 4：甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 附 5：乙方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 三十四、本合同一式兩份，雙 方各執(zhí)一份。 甲方： 乙方： **市大中電器有限公司 法人： 法人： 注冊地址： 注冊地址： 開戶銀行： 開戶銀行： 帳號(hào)： 帳號(hào)： 47 簽字日期： 年 月 日 簽字日期 ： 年 月 日 簽字地點(diǎn)： 簽字地點(diǎn)： 注意事項(xiàng)： 簽訂此類合同時(shí)如合同租賃期為 8 年或 10 年，可將合同時(shí)間拆分成三個(gè)或四個(gè)階段，將來財(cái)務(wù)上印花稅時(shí) ,可為公司節(jié)省部分資金。 將合同分成三個(gè)階段，按不同的價(jià)位進(jìn)行付款。 申請辦理證照流程 辦理公司營業(yè)執(zhí)照（設(shè)立獨(dú)立核算，法定代表人） 注冊資金在 2020 萬元以下，到區(qū)工商局辦理， 2020 萬元以上，到市工商局辦理。 所需材料： 各投資方身份證復(fù)印件或營業(yè)執(zhí) 照復(fù)印件 4 份 驗(yàn)資報(bào)告：辦理驗(yàn)資報(bào)告時(shí)，由股東出資，匯到所在地工商局指定的銀行，憑到帳單到會(huì)計(jì)師事務(wù)所辦理 6 份，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為注冊資金的 ?以下 法定代表人身份證原件及復(fù)印件 4 份、彩色一寸照片 4 張 委托辦理人身份證原件及復(fù)印件 4 份 房屋租賃合同原件及復(fù)印件 4 份 領(lǐng)取執(zhí)照費(fèi)用不同，需預(yù)先了解，申領(lǐng)費(fèi)用。 例：北京市注冊費(fèi) 5000 萬元以下按 ?收取 天津市注冊費(fèi) 1000 萬元以下按 ?收取 , 1000 萬元以上部分按 ?收取 領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后， 到廣告科辦理公告。（由工商局指定媒體，根據(jù)版面不同，收費(fèi)為30000 元－ 1200 元，建議各地區(qū)以最低費(fèi)用為準(zhǔn)。） 公司章程（見附件 33） 注意事項(xiàng)： （ 1） 名稱核準(zhǔn)應(yīng)申請“ XX 市大中電器有限公司”，如遇重名，可申請為“ XX 市 XX 大中電器有限公司”； （ 2） 股東需兩方以上，若股東之一為法人，則其法定代表人不可再以自然人的身份成為另一股東； （ 3） 股東中有法人的一方，其投資額不可超過其凈資產(chǎn)的 50%，需做出承諾書，加蓋公章并由法定代表人簽字。 48 附件： 32 承諾書格式 承 諾 書 ________ ___： 茲有北京市大中電器有限公司注冊資金 ___________萬元，現(xiàn)投資注冊______________________（單位名稱） _____________萬元，未超過凈資產(chǎn)的 50%。 特此證