【導讀】附表1：各城市評分對比表。商品房電器業(yè)態(tài)狀況綜合。序號項目取分單位分數(shù)備注序號項目取分單位分數(shù)備注。1消費品零售額100億元3分7商品房均價1000元2分。2市區(qū)人口1000萬20分8連鎖競爭對手數(shù)量家-3分。4人均收入5000元3分10賣場數(shù)量3個分。6商品房在建面積100萬平米2分。2區(qū)人口100萬20分9小商品市場數(shù)量個2分。6商場營業(yè)面積1萬平米2分13學校數(shù)量所1分。1區(qū)消費品零售額10億元1029賣場層數(shù)單層50. 以下為三公里范圍內(nèi)目標店環(huán)境比較五層10. 5三公里內(nèi)人口5萬人5030機動車停車位門前每10個5. 6三公里內(nèi)人口密度萬人/km230樓后每10個4. 12超市數(shù)量個233賣場層高3m30. 14商品市場數(shù)量個5＜3m每10cm減5分。16市政府機關(guān)數(shù)量個150-100m以內(nèi)有站每條3. 17獨立辦公企業(yè)數(shù)量個135電梯自動扶梯雙向每部8. 22競爭對手營業(yè)面積1000m23分體柜機每10匹3. 23門前馬路上下三車道30噴淋系統(tǒng)5. 24面積使用率85％2039產(chǎn)權(quán)性質(zhì)自建或購買20. ＞85%每1％加2分租賃10

　　

【正文】 成立籌備 組 調(diào)研寫出評估報告 成立分公司 確定店址 一期人員招聘 店面裝修 確定布置方案 一期人員培訓 討論并制定方案 組織各職能部門確定開業(yè)時間 二期人員招聘 二期人員培訓 辦理經(jīng)營手續(xù) 各部門經(jīng)理到崗 供貨商組織 二期人員到崗 試營業(yè) 正式開業(yè) 促銷員到崗培訓 確定工作進度表 41 籌備組成立 人員組成：前期小組一般以三人為佳。經(jīng)理、助理、文員各 1 名。 辦公場所：前期調(diào)研所租房屋時限，大城市為 3 個月，中型城市 2 個月，小城市 1 個月。租金定在該市中等偏下水平。 房屋租約簽署原則 （ 1） 驗證房屋的各項合法手續(xù)：產(chǎn)權(quán)證、過戶或轉(zhuǎn)讓證明、稅單、是否抵押； （ 2） 免租期盡量長； （ 3） 合作方 式嚴禁抽成方式； （ 4） 協(xié)議明確不支付任何傭金； （ 5） 明確各項賠償責任，尤其互不承擔財產(chǎn)保險責任； （ 6） 我方擁有房屋的使用權(quán)； （ 7） 我方可進行部分轉(zhuǎn)讓； （ 8） 有優(yōu)先續(xù)約權(quán)； （ 9） 租金一談 10 年總額，前低后高，不采用遞增方式； （ 10） 要有完善退出機制，以 60 天為宜； （ 11） 租金以月付為主，需預付的要有折扣條件； （ 12） 押金的有效期盡量短，折抵速度要快； （ 13） 盡量不付定金； （ 14） 物業(yè)服務項目盡量由對方承擔，水、電、暖費用要明晰，用電量為 200KW； （ 15） 對方態(tài)度比較急切的，要慎重。 各項補助依行政部有關(guān)規(guī)定 調(diào)研方式：開車、騎車、步行、所有公共交通、上 網(wǎng)、問卷調(diào)查、走訪、電話、傳真、 等 填寫表格提交評估報告（方法見評估手冊） 總部反饋意見 就總部反饋問題再調(diào)研并提交報告 工作完成 分公司成立前期工作 流程如下： 42 總部任命分公司北京派駐人員 行政部辦理經(jīng)營手續(xù) 人事部招聘一期人員 經(jīng)營管理部尋址 在交通便利處物色辦公場所及集體宿舍。中低標準、租期要短 經(jīng)貿(mào)部組織供貨商 提出備選地點討論并制定開店順序及方案 談判、簽約 各事業(yè)部經(jīng)理與廠家談判簽合同 與各廣告媒體接洽 各門類及品牌市場占有率調(diào)研 各項前期市場調(diào)研工作開展 43 附件 31： 房屋租賃合同樣本 出租方 (以下簡稱甲方 ) 承 租 方（以下簡稱乙方） 公司名稱： 公司名 稱： **市大中電器有限公司 公司地址： 公司地址： 法定代表人： 法定代表人： 根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲方與乙方的權(quán)利義務關(guān)系，雙方在自愿、平等、等價有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過充分協(xié)商，特定立本合同。 第一條 租賃內(nèi)容 一、甲方將位于 市 區(qū) 號樓租賃給乙方。甲方對所出租的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)（詳見附件）。 二、甲租賃給乙方的房屋建筑面積為 平方米， 使用面積為 平方米（詳見附圖）。甲方同意乙方所租房屋作為經(jīng)營（含聯(lián)營）用，其范圍以乙方營業(yè)執(zhí)照為準。位于該建筑物的 為乙方廣告位置，共 平方米、樓外停車場 平方米可供乙方免費使用 ,期限按本合同有效期執(zhí)行（廣告申請、制作費及日常費用由乙方承擔）。 四、甲方為乙方提供的房間內(nèi)有：中央空調(diào)（冷氣、暖氣）、消防設施、滾梯、貨梯及供配電等設備。上述設備的運行及維修費用，包含在租金之內(nèi)，乙方不再另行付費。 第二條 租賃期限 五、租賃期 年， 自 年 月 日起至 年 月 日止 。 第三條 租金及其它費用 六、合同有效年度租金共計為 萬元（人民幣）。 年 月 日至 年 月 日租金為 萬元 年 月 日至 年 月 日租金為 萬元 年 月 日至 年 月 日租金為 萬元 ?? 44 七、每一個租賃年度按四個季度計算。 八、電費 按日常實際使用數(shù)（計量）收費，每月 10 日前交上月電費（甲方出示供電局收費發(fā)票）其它費用，雙方協(xié)商補充于本條款內(nèi)。 第四條 雙方的權(quán)利和義務 九、甲方 （一） 甲方應保證所出租的房屋及設施完好并能夠正常使用，并負責年檢及日常維護保養(yǎng)、維修；凡遇到政府部門要求需對有關(guān)設施進行改造時，所有費用由甲方負責。 （二） 對乙方所租賃的房屋裝修或改造時的方案進行監(jiān)督和審查并及時提出意見。 （三） 甲方保證為乙方提供貳百千伏安的供電額度。 （四） 完好并及時地向乙方所租用的房屋提供中央空調(diào)、電梯、電源及其它設 施，遇有故障應及時修復（小故障應在 2 小時內(nèi)解決，大故障應不超過 6 小時解決）。夏季保證室內(nèi)溫度在 24 攝氏度以下，冬季保證室內(nèi)溫度在 18 攝氏度以上。 （五） 負責協(xié)調(diào)本地區(qū)各有關(guān)部門的關(guān)系，并為乙方辦理營業(yè)執(zhí)照提供有效的房產(chǎn)證明及相關(guān)手續(xù)。 （六） 甲方保證室內(nèi)原有的電線、電纜滿足乙方正常營業(yè)使用，并經(jīng)常檢查其完好性（乙方自設除外），發(fā)現(xiàn)問題應及時向乙方通報。由于供電線路問題給乙方造成經(jīng)濟損失，甲方應給予乙方全額賠償。 （七） 在合同期內(nèi)，甲方不得再次引進同類（家用電器）商戶。如違約應向乙方賠償 百萬元人民幣經(jīng)濟損失費，并清除該商戶。 （八） 甲方應保證出租房屋的消防設施符合行業(yè)規(guī)定，并向乙方提供管轄區(qū)防火部門出具的電、火檢合格證書復印件（詳見附件）。 （九）上述設備、設施出現(xiàn)問題甲方應及時修復或更換，如甲方不能及時實施，乙方有權(quán)代為修復或更換，費用（以發(fā)票為準）由房租扣除。 十、乙方 （一）在國家法律、法規(guī)、 政策允許的范圍內(nèi)進行經(jīng)營及辦公 。 （二）合同有效期內(nèi)，對所租賃的房屋及設施擁有合法使用權(quán)。 （三）按合同內(nèi)容交納租金及其它費用。 第五條 付款方式及時間 十 一、乙方在簽訂合同時付給甲方 元人民幣為定金，在正式營業(yè)后五日內(nèi)將首季 45 度的租金 (沖減定金后 )余額 萬元人民幣付給甲方。 十二、乙方從第二次付款開始，每次在本季度前 5 天交付。 十三、乙方向甲方支付的各項費用可采用銀行轉(zhuǎn)帳、支票、匯票或現(xiàn)金等方式。 十四、本合同簽訂及甲方收到定金后，甲方應在 15 日之內(nèi)將房屋騰空交給乙方。 第六條 房屋裝修或改造 十五、乙方如需要對所租賃房屋進行裝修或改造時，必須先征得甲方書面同意，改造的費用由乙方自負。在合同終止、解除租賃關(guān)系時，乙方裝修或改造與房 屋有關(guān)的設施全部歸甲方所有（可移動設施除外）。 第七條 續(xù)租 十六、在本合同期滿后，乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。 十七、乙方如需續(xù)租，應在租期屆滿前三個月向甲方提出，并簽訂新租賃合同。 第八條 其它 十八、甲方和乙方中任何一方法定代表人變更、企業(yè)遷址、合并，不影響本合同繼續(xù)履行。變更、合并后的一方即成為本合同當然執(zhí)行人，并承擔本合同的內(nèi)容之權(quán)利和義務。 十九、本合同的某項條款需要變更時，必須用書面方式進行確定，雙方訂立補充協(xié)議，接到函件方在十天內(nèi)書面答復對方，在十天內(nèi)得不到答復視同同意，最后達成補充協(xié)議。 二 十、雙方各自辦理財產(chǎn)保險，互不承擔任何形式之風險責任。 二十一、乙方營業(yè)時間根據(jù)顧客需要可適當調(diào)整。 第九條 違約 二十二、甲、乙雙方簽訂的房屋租賃合同。乙方已交納定金后，甲方未能按期完好如數(shù)向乙方移交出租房屋及設備，屬于甲方違約。甲方每天按年租金的 1%向乙方支付延期違約金，同時乙方有權(quán)向甲方索回延誤期的定金，直至全部收回終止合同。 二十三、在合同有效期內(nèi)未經(jīng)乙方同意，甲方單方面提高租金，乙方有權(quán)拒絕支付超額租金。 二十四、任何一方單方面取消、中斷合同，應提前三個月通知對方。 46 二十五、乙方未按時向 甲方支付所有應付款項屬于乙方違約，每逾期一天，除付清所欠款項外，每天向甲方支付所欠款 1%的違約金。超過 60 日甲方有權(quán)采取措施，收回房屋。 二十六、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行時，不視為違約。甲方應將乙方已預交的租金退還給乙方。 二十七、因甲方原因使乙方未能正常營業(yè)，給乙方造成經(jīng)濟損失，由甲方承擔責任并賠償乙方經(jīng)濟損失。 第十條 合同生效、糾紛解決 二十八、本合同經(jīng)甲、乙雙方單位法定代表人或授權(quán)代理人簽字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。 二十九、在本合同執(zhí)行過程中，若發(fā)生糾紛，由雙方友 好協(xié)商，如協(xié)商不成時，可訴請房屋所在地人民法院解決。 三十、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決，并另行簽訂補充協(xié)議，其補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。 三十一、甲、乙雙方需提供的文件作為本合同的附件。 三十二、本合同正本一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份。 第十一條 其他 三十三、本合同正文共五頁，隨本合同共六個附件： 附 1：甲方有效房產(chǎn)證明復印件 附 2：租賃位置平面圖 附 3：用電及防火安全合格證復印件 附 4：甲方營業(yè)執(zhí)照復印件 附 5：乙方營業(yè)執(zhí)照復印件 三十四、本合同一式兩份，雙 方各執(zhí)一份。 甲方： 乙方： **市大中電器有限公司 法人： 法人： 注冊地址： 注冊地址： 開戶銀行： 開戶銀行： 帳號： 帳號： 47 簽字日期： 年 月 日 簽字日期 ： 年 月 日 簽字地點： 簽字地點： 注意事項： 簽訂此類合同時如合同租賃期為 8 年或 10 年，可將合同時間拆分成三個或四個階段，將來財務上印花稅時 ,可為公司節(jié)省部分資金。 將合同分成三個階段，按不同的價位進行付款。 申請辦理證照流程 辦理公司營業(yè)執(zhí)照（設立獨立核算，法定代表人） 注冊資金在 2020 萬元以下，到區(qū)工商局辦理， 2020 萬元以上，到市工商局辦理。 所需材料： 各投資方身份證復印件或營業(yè)執(zhí) 照復印件 4 份 驗資報告：辦理驗資報告時，由股東出資，匯到所在地工商局指定的銀行，憑到帳單到會計師事務所辦理 6 份，取費標準為注冊資金的 ?以下 法定代表人身份證原件及復印件 4 份、彩色一寸照片 4 張 委托辦理人身份證原件及復印件 4 份 房屋租賃合同原件及復印件 4 份 領取執(zhí)照費用不同，需預先了解，申領費用。 例：北京市注冊費 5000 萬元以下按 ?收取 天津市注冊費 1000 萬元以下按 ?收取 , 1000 萬元以上部分按 ?收取 領取營業(yè)執(zhí)照后， 到廣告科辦理公告。（由工商局指定媒體，根據(jù)版面不同，收費為30000 元－ 1200 元，建議各地區(qū)以最低費用為準。） 公司章程（見附件 33） 注意事項： （ 1） 名稱核準應申請“ XX 市大中電器有限公司”，如遇重名，可申請為“ XX 市 XX 大中電器有限公司”； （ 2） 股東需兩方以上，若股東之一為法人，則其法定代表人不可再以自然人的身份成為另一股東； （ 3） 股東中有法人的一方，其投資額不可超過其凈資產(chǎn)的 50%，需做出承諾書，加蓋公章并由法定代表人簽字。 48 附件： 32 承諾書格式 承 諾 書 ________ ___： 茲有北京市大中電器有限公司注冊資金 ___________萬元，現(xiàn)投資注冊______________________（單位名稱） _____________萬元，未超過凈資產(chǎn)的 50%。 特此證