【正文】 服務(wù)者第五站 住戶大堂住戶大堂高檔裝修，注重細節(jié)和品質(zhì)，大堂經(jīng)理值班電梯廳按交樓標準裝修，體現(xiàn)檔次和品質(zhì)看樓電梯按交樓標準裝飾，體現(xiàn)舒適尺度和平穩(wěn)感包裝建議做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者上層樣板區(qū)建議和著名設(shè)計師梁志天或高文安合作，品牌聯(lián)合，借勢營銷，提升項目形象做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者【 工法樣板房 】 — 解析專署密碼項目作為龍崗中心區(qū)高檔住宅，除了通過市場化的語言進行宣傳推廣，其他指標性的參數(shù)比較枯燥，但是通過樣板房可以起到直觀的展示效果用事實說話，從而產(chǎn)生巨大的震動！工法樣板區(qū)做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者目標：項目形象強勢塑造，得到市場關(guān)注， 片區(qū)標志性物業(yè)代名詞高調(diào)亮相確立形象標高關(guān)鍵詞：一線豪宅任務(wù)＝君悅龍庭形象爆發(fā)，明確屬性＋凸顯項目龍城中心區(qū)一線豪宅地位＋完善現(xiàn)場包裝及銷售資料（樓書、單張），為公開亮相作好物料準備。第 2步 強勢塑造項目形象形象炒作期：做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者戰(zhàn)略核心：利用爆炸性營銷事件和包裝展示令項目在短時間得到聚集效應(yīng)，成為全程轟動項目。廣告語：有些人，天生高人一等第 2步 強勢塑造項目形象做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者“國際體育巨星 — 劉翔，代言君悅龍庭 ”　　　　　　　　　　n 活動目的： 通過奧體板塊 — 奧運冠軍的契合，利用超級體育明星的影響力，制造深圳 07年營銷活動的唯一制高點；引發(fā)全城關(guān)注，吸引媒體報道，體現(xiàn)項目 “ 知富上層專署 ” 的大宅氣度。n 合作建議： “ 形象代言 ”n 活動內(nèi)容： 參觀項目＋主持人售樓處訪談。n 開展時間： 7月 25日（如遇檔期問題可先上平面廣告）n 活動地點：現(xiàn)場售樓處n 媒體配合：軟文及網(wǎng)絡(luò)炒作配合n 參與人員：深圳體育局，業(yè)內(nèi)人事， 發(fā)展商高層；n 費用預(yù)算： 300萬元營銷活動1第 2步 強勢塑造項目形象做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者媒體安排全面炒作：戶外廣告、軟文及網(wǎng)絡(luò)炒作為主，輔以多方位媒體配合，為項目營銷活動及開盤造勢！報紙軟文網(wǎng)絡(luò)炒作為主；1. 軟文及網(wǎng)絡(luò) “ 事件活動 ” 造勢；2. 配合營銷活動主題和項目形象，投放一次硬廣；3. 小眾媒體鋪開：短信， DM，具體理念：借助立體媒體網(wǎng)絡(luò)高調(diào)炒作本項目形象，以營銷活動為載體，全面配合立體推廣，以特區(qū)報為主，輔以電臺及戶外，配合活動為主線， “ 軟硬兼施 ” 、高舉高打，一步樹立項目個性形象，令項目形象成、為片區(qū)標志性物業(yè)代名詞。 第 2步 強勢塑造項目形象做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者銷售配合：內(nèi)部轉(zhuǎn)介：加大星彥公司內(nèi)部推廣和星彥三級市場推介；深度挖掘客戶資源：通過戶外傳播、短信、 DM等途徑挖掘關(guān)內(nèi)客戶；VIP登記： 8月初 —9 月上旬進行 VIP升級，便于開盤前統(tǒng)計誠意度；n VIP升級采用銀行資金監(jiān)管的方式。時間定為 2022年 8月 1日到 8月 30日，為期近 30天。n 資格確認：各大 銀行 20萬資金證明n 建議 VIP登記客戶必須出示各大銀行的資金證明；第 2步 強勢塑造項目形象做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者 熱銷期開盤信息分賣點發(fā)布建立產(chǎn)品美譽度任務(wù)＝在形象的高舉下，主力向目標釋放項目特點＋演繹產(chǎn)品突出優(yōu)勢：產(chǎn)品價值和投資價值。＋保證開盤旺銷和熱銷期銷售速度目標：熱銷！ 開盤： 1期 70%；第 3步 強勢釋放產(chǎn)品價值做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者策略核心：借助 “ 事件活動 ” 所聚引的市場關(guān)注，產(chǎn)品價值的全面訴求 。推廣主題：廣告語：上層專署 廊回天下第 3步 強勢釋放產(chǎn)品價值開盤信息－－ 9月 15日前項目產(chǎn)品賣點 －－ 9月 16日 —10 月 30日做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者媒體安排：1. 戶外信息、報紙軟文炒作為主；2. 電臺廣告配合 “ 事件活動 ” 造勢；3. 短信、直郵為輔；4. 利用相關(guān)合作單位客戶資源，例如銀行客戶資源等；具體理念：對營銷活動信息的高度關(guān)注和釋放，使目標企業(yè)通過活動關(guān)注本項目。第 3步 強勢釋放產(chǎn)品價值做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者國際奧林匹克文化社區(qū)獎—— 聯(lián)合國官員到訪君悅龍庭營銷活動2第 3步 強勢釋放產(chǎn)品價值1. 目的： 利用國際獎項提升項目公信力，契合項目毗鄰奧體板塊的主題精神，從而影響目標客戶；2. 可行性： 可通過公關(guān)公司牽線此類型的獎項；3. 媒體配合： 報紙、網(wǎng)絡(luò)媒體軟文配合；4. 現(xiàn)場配合： 獎杯展示，增強現(xiàn)場公信力5. 費用： 約 70萬；做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者贏得聲望 建立市場標高為二期蓄勢關(guān)鍵詞：影響 二期蓄勢任務(wù)＝1期尾盤消化＋為二期銷售奠定形象基礎(chǔ)第 4階段 二期蓄勢1期目標： 100%做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者策略核心：第二波高潮！為二期推售作準備！承接 1期熱銷氣勢，強勢帶動二期單位推售！推廣主題：廣告語：上層專署 廊回天下一期熱賣信息二期接收咨詢登記第 4階段 二期蓄勢做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者第一階段（ ）： “ 龍崗中心城 龍光再現(xiàn) ” ，戶外廣告牌＋現(xiàn)場圍墻＋網(wǎng)絡(luò)炒作＋短信第二階段（ ）： “ 有些人，天生高人一等 ” ，廣告牌＋網(wǎng)絡(luò)＋特報、商報＋ DM＋短信第三階段（ ）：開盤盛典＋ “ 向左，奧體；向右，中心城 ” 。媒體全面覆蓋第四階段（ ）： “ 君悅龍庭，全情綻放 ” ，二期即將發(fā)售。媒體全面覆蓋，為 1期熱銷二期開售造勢營銷推廣戶外：占領(lǐng)要道！龍平西路、龍翔大道、龍崗立交地盤包裝：樓體燈光字、地盤圍墻、吊塔包裝媒體攻略【君悅龍庭營銷安排】第五階段（ ）： “ 君悅龍庭，二期盛放中 ” 。戶外＋ DM＋巡展第六階段（ ）： “ 君悅龍庭，三期即將發(fā)售” 。 戶外＋ DM＋巡展第七階段（ ）： “ 君悅大成，龍庭盛放 ” 。戶外＋ DM＋巡展＋老帶新策略營銷安排總表 —— 營銷推廣做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者事件營銷：售樓處揭幕、 VIP增值卡發(fā)放中：產(chǎn)品發(fā)布會（規(guī)劃、戶型、園林設(shè)計及物管方案發(fā)布）：引爆性營銷事件 —— 劉翔，相約君悅龍庭：開始算價，梳理客戶，確認選房資格，分組：盛大開盤：客戶答謝晚會：引爆性營銷事件 —— 國際奧林匹克文化社區(qū)獎＋聯(lián)合國官員參觀項目：二期即將發(fā)售：開始算價，梳理客戶，確認選房資格，分組：二期盛大開盤：三期 VIP卡發(fā)放：三期盛大開盤【君悅龍庭營銷安排】營銷安排總表 —— 事件營銷做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者包裝展示賣場氛圍營造產(chǎn)品價值展示君悅商業(yè)街區(qū)在工程進度允許的前提下，用商業(yè)街的包裝烘托項目形象和自身配套樣板區(qū) “ 皇家行宮樣板區(qū) ” ，展示項目戶型的靈活度，打破尺度限制，示范層做工程樣板銷售中心 /會所銷售中心的 “ 黃金沙盤 ” 展示，會所功能的部分展示頂級品質(zhì)公共空間住戶大堂高檔裝修，注重細節(jié)和品質(zhì)，大堂經(jīng)理值班電梯廳按交樓標準裝修，體現(xiàn)檔次和品質(zhì)看樓電梯按交樓標準裝飾，體現(xiàn)舒適尺度和平穩(wěn)感完善準確導(dǎo)示系統(tǒng) 大尺度強昭示性，放大的字體、箭頭，對比強烈同時又保證品質(zhì)看樓通道 項目賣點信息釋放，沿線園林實景展示圍墻 樹立項目形象和規(guī)模門樓 提前展示，有效區(qū)隔項目范圍，樹立項目形象關(guān)鍵物料 系列影視宣傳片 現(xiàn)場震撼式宣傳效果，捕獲客戶心靈，促進銷售現(xiàn)場效果《 行宮說明書 》 ，內(nèi)容包括項目區(qū)域、規(guī)劃、建筑、戶型、園林、配套及材料銷售資料 200問、置業(yè)計劃、認購書、預(yù)售許可證等相關(guān)法律文件【君悅龍庭營銷安排】營銷安排總表 —— 包裝展示做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者項目營銷策略及安排項目分析和市場定位市場環(huán)境分析項目入市價格預(yù)測做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者項目名稱 君悅龍庭 公園大地 1期 奧林華府 天健現(xiàn)代城 1期項目參考權(quán)重 　 50% 20% 30%　 PX Pa Pb Pc項目 分值 　 12022 9800 10500區(qū)位 14 12 14 12 12★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★升值潛力 8 8 8 7 7★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★交通 7 6 7 6 6★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ ★★★★☆周邊配套 8 5 8 6 6★★★ ★★★★ ★★★ ★★★周邊環(huán)境 8 7 8 7 7★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★項目均價初判做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者景觀 12 8 12 10 8★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★戶型結(jié)構(gòu) 12 12 11 10 10★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★小區(qū)配套 8 7 8 6 6★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★物業(yè)管理 7 7 7 6 6★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★發(fā)展商品牌 7 6 7 5 6★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★★形象 9 8 9 7 7★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★合計 100 86 99 82 81項目名稱 君悅龍庭 公園大地 1期 奧林華府 天健現(xiàn)代城 1期項目參考權(quán)重 　 50% 20% 30%　 PX Pa Pb Pc項目 分值 　 12022 9800 10500項目均價初判做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者根據(jù)與周邊上半年推售同類樓盤以主要因素比較打分，可得出君悅龍庭一期參考均價 =∑ （參考物業(yè)均價 pi 247。 參考物業(yè)比重X參考物業(yè)權(quán)重） X 君悅龍庭比重 [i=a、 b、 c]按以上公式計算，君悅龍庭一期參考均價為： 10612元 /㎡初步修正： 由于參考項目為上半年推售項目，因此根據(jù)半年的市場漲幅進行調(diào)整，按照龍崗市場價格近年平均增長率 27％進行修正君悅龍庭一期 9月入市 參考均價為： 12049元 /㎡項目均價初判做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者市場自然增長率 （未計算其他動態(tài)溢價因素） ——由于參考項目為上半年推售項目，因此根據(jù)半年的市場漲幅進行調(diào)整，按照龍崗市場價格近年平均增長率 27％進行修正，自然溢價率約為 13—15 ％ 。動態(tài)溢價：市場增長溢價做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者動態(tài)溢價：戶型附加值戶型附加值 （未計算其他動態(tài)溢價因素） ——由于項目贈送面積達 30—50 ％，按照龍崗競爭現(xiàn)狀，贈送面積部分可按市場價值的 60％折算單價，因此本項目戶型附加值溢價空間為 18％ —30 ％。做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者市場靜態(tài)比準價格 10612元 ∕ ㎡溢價因素 理想溢價 最低溢價空間自然溢價 15％ 13％產(chǎn)品創(chuàng)新溢價 30％ 18％營銷策劃 2％ 1％溢價合計 47％ 32％本項目可實現(xiàn)動態(tài)價格 15599 元 ∕ ㎡ 14748元 ∕ ㎡預(yù)計 2022年 9月項目推出市場，通過溢價整合預(yù)估均價為： 14007－ 15599元 /㎡動態(tài)溢價：其他溢價因子備注：關(guān)于具體價格，我司將根據(jù)屆時的市場環(huán)境，進行修正做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者匯報完畢，謝謝觀看！Thank you very much for your attention做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)