【正文】 基礎上的。經(jīng)歷幾年奮斗之后，事業(yè)取得了一定成就，有一定的經(jīng)濟基礎，開始考慮成家立業(yè)，而買房置業(yè)也就成了這一年齡階段考慮最多的問題之一。強烈的獨立意識，強烈的購買意愿，無論從哪個角度看，看似 孤注一擲的沖動，卻是深思熟慮的成果。 　　：時尚洋房——讓生活動起來！以此為推廣主題中心，可以衍生以下分支訴求?！?動起來，不僅僅是行動！◆ 動起來——“榮耀是自己的，羨慕是別人的”；◆ 動起來——“驕傲是自己的，嫉妒是別人的”；◆ 動起來——“得意是自己的，遺憾是別人的”；◆ 動起來——“自豪是自己的，懊悔是別人的”。◆ 動起來——“兌現(xiàn)自己家的諾言”◆ 動起來—— “永遠走在別人前面”三、廣告風格表現(xiàn)廣告表現(xiàn)風格是對項目總體形象的一種宣揚與演繹，融會于產(chǎn)品與宣傳形象之間，激蕩著消費者對其最直覺的感官認識。他與建筑風格相吻合，與目標消費群體心理特征相接洽。通過以上分析，再根據(jù)項目的定位，秀林水苑洋房七十坪的廣告風格應突出 “動”和“時尚”。 “動”：——讓消費者的感性再感性，讓市場的腳步更快一點，讓快樂的節(jié)奏更快一點，讓彭湃的心情再彭湃一點，讓一切想法快速實現(xiàn)起來！ “時尚”：時尚是 一種風格。表現(xiàn)在思想、行動不落伍。表現(xiàn)一種自我意識和自我主張，表現(xiàn)一種獨立的感覺。四、媒體策略①平面媒體閱讀率不高②電視媒體受歡迎，但受眾主要是家庭婦女、老人和學生。③戶外媒體到達率高。④印刷媒體傳達深度與廣度好。根據(jù)六合的市場特征以及媒體特性，本項目宣傳的主要媒體還是以令消費者容易觀看并記憶的圍墻、大型戶外牌、路牌、燈箱為主，傳達率高、記憶深刻且費用低廉。具體如下：長江路、南門廣場白果路或延安路銷售中心周圍 DM電視字幕五、階段性推廣策略按照房地產(chǎn)運做的一般規(guī)律，將本項目廣告推廣分為四個階段，即導入期（蓄水期）、開盤強銷期、持續(xù)期和清盤期。以下將對秀林水苑洋房七十坪在四個推廣階段不同的廣告推廣手法予以闡述。第一階段：導入期(2006。9。1——2006。10。27)宣傳策略：概念引導、形象塑造、環(huán)境包裝廣告目標：市場預熱，全力塑造物業(yè)形象，引發(fā)目標受眾關注，造市并營造好現(xiàn)場氣氛。訴求重點：素質人居生活方式的描述營銷組合：公關活動、事件行銷、硬廣告時 間：開盤前2個月左右具體形式： 相關展板到位，VI應用① 大型戶外廣告牌在六合中心地段和通往項目的中心大街路段設置大型廣告牌，以強烈的視覺沖擊，引起消費者注意。② 燈箱廣告在通往項目的白果路或延安路設置燈箱廣告，進行形象和告知性宣傳。 主干道條幅告知主要包括樓書、宣傳折頁、DM、手提袋等。（暫略）第二階段：開盤期（2006。10。28——2006。11。30）階段特征：經(jīng)過前期的宣導工作，項目的市場形象得到確立，部分消費者準備入市。宣傳策略：發(fā)揮排號客戶口碑傳播效應、借勢造市廣告目標：進一步提升項目鮮明的個性形象，激發(fā)消費者的購買欲望，完成從良好的市場預期到銷售實效的轉化，達到預定銷售目標。訴求重點：目標對象心理特征+行為方式+環(huán)境+品質生活+市場反映營銷組合：促銷活動+形象硬性廣告時 間：開盤期間具體形式：以簡短的賣點訴求和開盤信息告知為主。更新廣告內容、主干道條幅告知派報內容主要以開盤信息為主訴求，結合秀林水苑洋房七十坪相關賣點進行宣傳。派單時間安排在開盤前，進行不定期的派發(fā)； 5．樣板房開放——（暫略）第三階段 銷售持續(xù)期（2006。12。1——2007。2。28）階段特征：有了良好的市場形象，有了賣點的充分渲染，配合若干極具誘惑力的強勢促銷手段出臺。宣傳策略：以主題賣點為核心進行系列性宣傳廣告目標：強化銷售主張，擴大物業(yè)知名度，進一步培養(yǎng)物業(yè)良好的市場形 象，激發(fā)購買，以提高銷售率為目的。訴求重點：環(huán)境+戶型+物管+價格+促銷+市場反映，以實際利益訴求為主。營銷組合：事件行銷+DM+戶外廣告 具體形式：配合促銷活動進行宣傳為主，輔以賣點宣傳。（主干道條幅告知）以系列賣點為主（暫略）第四階段：清盤期（2007/3/1——2007/4/30）階段特征：銷售目標基本完成，市場反應趨于疲軟，各項工作進入整理期。廣告目標：鞏固成果，消化存量，盤活難點，突破瓶頸，成功完成銷售。主要任務：針對存量單位特點，進行特別營銷。讓利折扣、價格套餐、抽獎、鳴謝等。第四節(jié) 項目包裝策略形象是消費者對項目最直接的感官認識，其潛移默化影響著消費者的購置熱情，同時作為廣告的有益補充，是營銷策劃中不可缺少的一環(huán)，起到強化及深化廣告宣傳效果。一、系統(tǒng)應用——VI系統(tǒng)應用。相關展板燈桿旗：在樓盤附近的白果路兩側做上燈桿旗，既可為客戶進入現(xiàn)場作指引，又可在客戶進入現(xiàn)場前營造熱烈的銷售氣氛，帶動客戶情緒。指示牌：在白果路、園林東路上幾個主要的拐角處豎立指示牌，引導客戶。指示牌高約3M左右，上面標注樓盤名稱及方向指示，并在箭頭上注明距離，如300M、100M、50M等；在銷售中心門口設置指示牌，更加直觀地引導客戶進入銷售中心。二、工地圍墻本項目兩面臨路，圍墻可以作為宣傳項目品牌形象最直接的展示窗口。將精美簡潔的圖案噴繪于圍墻之上，再配以具有吸引力大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔枺箮装倜滓酝獾男腥硕寄転槠渌?，同時可通過加設燈光的處理，妝點夜間景致，使之成為該區(qū)域一道亮麗的風景，增強項目高品質樓盤的形象。三、施工現(xiàn)場策略A：先入為主的致歉公告如：尊敬的……本工地因施工………………………………不便之處，敬請原諒。－－秀林水苑●洋房七十坪施工工地策略B：施工進度板主要內容為施工進程，安排在工地外圍。策略C：廣告布幅在樓座上懸掛條幅，條幅內容可以是廣告語，也可以是營銷主題。在工程的不同階段變換不同的內容。四、銷售人員形象包裝銷售人員必須經(jīng)過產(chǎn)品培訓，方式靈活多變，服務態(tài)度要好，服務質量到位。五、樓書目前在售的樓盤很多，讓人眼花繚亂，而模型、樣板房、樓書則是購房者了解樓盤最直接、最基本的材料。在這“三大法寶”之中，唯有樓書的可以讓人隨身攜帶的，也是完整傳達項目信息的最主要途徑，是傳達產(chǎn)品形象非常重要的一個方面。樓書設計應遵循實用性與欣賞性相結合的原則、建議樓書的設計形式獨特。主要包括以下內容：1．項目及發(fā)展商介紹2．項目地段描述（位置、交通、環(huán)境）3．項目規(guī)劃特色（建筑設計、園林景觀、社區(qū)規(guī)劃）4．會所及社區(qū)文化5．人文生活方式及內涵6．小區(qū)物業(yè)管理7．戶型介紹后記：本整合營銷策劃報告為本案提供營銷和推廣的策略及綱領指導，具體實施時根據(jù)不同的時間接點提交不同的推廣報告和營銷策略，并根據(jù)銷售狀況做適當?shù)恼{整！